⑴ 成為一個優秀的地產項目總經理需要具備哪些特點
總經理應應具備的自身素質？
1、注重情商管理，掌控全局，依勢嬗變，直面復雜狀態，樹立領導風格，激發團隊士氣，授權有術；
2、10年以上房地產企業全面管理工作經驗；、房地產開發總經理的知識結構要求他一專多能，多元共生；
3、具有大中型房地產項目的實際操盤經驗，熟悉房地產行業全面運作、經營管理及各部門工作流程；
4、綜合運用所有知識管理好人和項目，在團隊管理方面有較強的領導技巧和才能；
5、具有敏銳的商業觸覺、優秀的領導能力、出色的人際交往和社會活動能力；
6、善於協調、溝通，責任心、事業心強；
7、親和力、判斷能力、決策能力、計劃能力、談判能力強；
8、良好的敬業精神和職業道德操守，有很強的感召力和凝聚力。
房地產開發企業的特點是人才密集、資金密集、專業性強，要成為一名優秀總經理需要具備如下的知識結構：
1、人才經營與組織創新知識
2、地產規劃、建築設計與環境藝術設計知識
3、智能建築與IT運用知識
4、地產融資與財務管理知識
5、建築項目管理知識
6、地產營銷知識
除了知識以外，具備開發戰略與開發模式創新能力是更高的境界。房地產開發不能總是停留在房地產專業領域，大家都在比總體規劃、建設設計、建築施工、小區景觀等專業層次，最後房地產開發同質化嚴重。如果跳出房地產局限，從文化發展的高度，將房地產與其它產業結合進行泛地產開發，賦予房地產更深的文化底韻，尋求開發模式的創新，這是真正的房地產企業家精神。
房地產公司總經理應該具備的以下能力：
1、駕馭全局的能力 重點要准確把握市場，制定正確的項目運營戰略，明確主要贏利來源，善於把控房地產開發的關鍵環節與贏利點，善於運用公司品牌進行低成本融資，在投資管理方面，善於調控優化投資決策模型，權衡風險與收益比例。根據人才經營理論，建設優秀房地產開發團隊，駕馭整個艦隊沿著集團確定的正確的戰略方向前進。
2、學習能力 優秀的職業經理人需要具備超強的學習能力，競爭環境在改變，這就要求我們不斷學習。
3、資源整合的能力 不僅能夠整合有形資產，更重要能夠整合無形資產，在無形資產運營方面具備較深造詣。房地產企業之間的競爭不僅是單個企業或單個項目的競爭，而且整個價值鏈的競爭，只有將不同的社會資源，按照企業目標和利益共享的思想，通過共享信息與知識，降低整個成本。
4、企業品牌的塑造能力 優秀的管理團隊、充滿活力與進取精神對於銀行是一種信心保證，對於客戶來說，選擇住宅就是選擇值得信賴的發展商團隊。多年來，我經常和新老客戶直接溝通，取得大量第一手資料，誠信務實，為老百姓提供優秀的產品，不僅是企業贏利的需要，更是有良知的職業經理人應該承擔的社會責任。
⑵ 如何做好一個房地產項目的項目總經理
首先要選擇好副手和各部門負責人。比如財務總監、總工程師、營銷副總、前期部經理和辦公室主任。這些崗位專業穩定，是公司能正常運轉的前提。
其次掌握公司現狀。財務部門會匯報所有者權益、資產情況、負債情況（包括債務到期和利率情況）。了解目前土地儲備和待開發情況、在開發項目情況。
接下來確立財務目標和業務目標。
財務目標首先是安全，即確保安全的資產負債情況，確保當前待售和在售項目有較好的流動能力。確保償債能力和償付利息能力。有多個可行可靠的融資計劃，確保在需要錢的時候你能拿到預期成本的錢。
其次的財務目標是回報指標。資產回報率、當前在售項目預期利潤，待開發項目預期利潤等。
業務目標主要包括在售的銷售額、銷售進度、銷售率目標和待開發的銷售額銷售進度目標等。
財務目標和業務目標要確保團隊高層清晰。並保證他們在為目標努力。
身為總經理，我假設你對房地產各個領域已經有所了解。
在確保上述工作後，適度分權，保證你的主要工作集中在：取得土地和進行政府談判及最終拍板；決定大的營銷及財務計劃；與銀行信託和基金等機構保持密切聯系，確保後續資金；對外部合作機構的重大合作最終決策。
和董事會保持密切溝通，令董事會對你所在的市場有正確的認識，對你的業務目標和進度有清晰的把握，以保證在任何時候董事會會重視你的意見甚至支持你的決策。
此外，你要保持適度悲觀的態度，深刻理解市場變幻莫測，你的使命不是賣出最高房價，而是在確保安全的情況下幫助投資人獲得回報。
⑶ 如何做好地產項目經理
如何做好房地產開發項目，最關鍵的有哪些？關鍵是拿地，拿地理想（區回位、價位），成功答一半；知人善任，用好人；人脈很重要，處理業務的便利性和消息靈敏性。
房地產項目最大的風險有哪些？最大的應該是政策風險吧，其次是市場風險，然後是設計/施工組織/施工安全風險。
如何打造最好的老年房產項目？（建議和構思以及要素）優惠政策和市場研究、產品設計
如何當好合格的房地產開發公司總經理？有個腦袋就可以了，呵呵
蘇州房地產行業是否健康？洗洗更健康，目前全國各地都在洗前准備ing
中國的房地產趨勢如何？剛需是有的，壓力也是有的，趨勢還是向上，只不過不能夠滿大街撿錢了
⑷ 關於怎樣才能當好一名房地產開發公司的項目經理的論文
1.如何做好工程項目經理
一名工程項目經理,就是公司的中層領導者,那麼如何做好這個角色呢?常言道：「上樑不正下樑歪,中梁不正倒下來」.如果把我們公司領導看作是上樑,員工視作下樑,那麼項目經理顯然就是中梁.一座房子的中梁出了問題,那麼這座房子遲早都要倒掉.由此,項目經理這條「中梁」在這座「房子」裡面的重要性顯而易見.是公司在工程項目上起著「承上啟下」和「上傳下達」的紐帶作用,是既要對公司負責,又要對項目部員工負責的中間領導者.
「作為中層領導,能力決定其成敗」,那麼中層領導的能力是什麼?那就是管理、用才、謀權、為人四個方面的綜合素質.只有在管理上通曉領導之道,在用才上准確到位,在謀權上運籌帷幄,在為人上以做人為本,才能成為一名優秀的中層領導.
首先,他是項目各種需求的集中交匯點：業主對項目建設的要求,公司對利潤的「追求」,社會和分承包方的需求都要通過項目經理的運作來實現.
其次,他是項目建設工程的體現者：國家和地方的有關工程建設的法律法規,公司各種規章制度,都要通過項目經理來實現.
項目經理的領導能力和管理水平,不單是工程項目成功的關鍵因素,又在上下級面前,處處在接受著「考驗」和「考核」.
眾所周知,內因是決定事物前進方向的主要動力,而做好一名項目經理這個中層領導的內因則是個人的心理素質,我們只有具備相應的心理素質,才能有成功達到自己目標的可能.那麼,這些心理素質具體包括哪些方面呢?
首先,作為一名項目經理,要認清角色,擺正位置.項目經理是公司領導在工程項目上的全權委託代理人,對外代表公司與業主及分包單位進行聯系處理合同有關的一切事項；對內全面負責組織項目的實施,是項目的直接領導者和組織者.這就要求在工作中要保持謙虛謹慎的態度,在尊重、理解並服從公司領導的同時,通過協調、討論、信息溝通等方式,充分發揮好承上啟下的作用,積極利用自身的主觀能動性,在認真做好本項目部工作的前提下,努力協調好項目部與公司各部門之間的每項工作.
工程施工過程中有很多意料不到的問題發生,對於出現的超過自己許可權范圍的事件,應當及時向公司有關部門和人員匯報,不要越權越位,既要主動地處理問題,又要請示處理方案或者取得自己處理的授權,切勿為了隱瞞一點點小問題使事態擴大鑄成大錯. 項目管理者聯盟,項目管理問題.
其次,作為一名項目經理,要識「無為故無不為」的至精妙語,又要具備開拓創新的意識.要虛心學習其他人管理項目的經驗和方法,恪守「謙虛」二字.大膽嘗試,以超前的眼光看問題,要敢於和其他好的項目部比干勁、賽成績,而不是像一隻井底之蛙,以一成不變的方式,局限於做好本項目部的工作.
其三,作為一名項目經理,要有勇於實踐的踏實的工作作風,要有真抓實乾的精神,要在實際工作中不斷豐富完善自己.首先,項目經理不是僅僅是靠書本知識學出來的,更不是吹出來的,是靠實際工作的磨練干出來的.對於工作中出現的問題,要敢於承擔責任,要善於分清問題的性質,找到解決問題的方法.在項目中能夠通過以身作則,形成一個平等協商、實事求是的工作風尚.同時,項目經理還應注意不斷培養和提高工作能力,如：決策能力、應變能力、組織領導能力、人際交往能力等,努力做到在工作中要果斷但不武斷,要穩重但不拖拉.
其四,作為一名項目經理,要有吃苦耐勞的精神.項目經理必須謹遵這一原則：做到不畏艱難困苦,扎扎實實地開展工作,勤勤懇懇地做好事情.作為項目部的領導,應該既是指揮員又是戰斗員,作為指揮員就應該體現自己的能力和水平,越是面對棘手難纏的問題,越要沉著冷靜,迎著困難上.
其五,作為一名項目經理,要盡量將工作做適當的合理的分配,責任到人,做到「該定人的定人」,要讓每個項目部人員了解自己的工作,並時常注意他們工作進展情況,要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排,施工組織方案上來.
此外,作為一名項目經理還必須有包容的心態.要心胸寬廣、胸懷博大,做到小事講公德、大事講原則.無論做什麼事情,都要盡量拋開個人因素,不能只考慮自身的好處,無視集體和他人的利益,必要時還應該犧牲小我,成全大我.「為官先為人」,「做事先做人」,如果連人都做不好,領導別人更是無從談起,此所謂「正人先正己」.那麼,具備了良好的心理素質是不是就能勝任了呢?顯然這是遠遠不夠的.要做好一名項目經理,還必須具備以下幾個方面的條件.
其一,具備領導才能是成為一個好的施工項目經理的重要條件,團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短,善於抓住最佳時機,並能當機立斷,堅決果斷地處理將要發生或正在發生的問題,避免矛盾或更大矛盾的產生.具有了這些能力就能更好的領導項目經理部的全體員工,喚起大家的積極性和創造性,齊心協力完成施工項目的建設.
其二,要有較強的組織協調能力,能夠調動團隊的集體智略,把項目部一幫人的才能「捏合」在一起,達到相互支持、取長補短的效果.項目部是一個團隊,如果一個項目經理沒有較強的組織協調能力,那麼這個團體就會變成一盤散沙,就沒有活力,項目部人員之間也就缺乏默契的配合,從而導致工作無法正常開展.
其三,要具備專業技術知識,是業務行家.作為一名項目經理,要開展具體工作,對業務一無所知,指揮別人也是空談,要想發揮好領導作用,就必須熟知相關的業務知識,所謂知己知彼,方能百戰百勝.掌握熟練的專業技術知識是成為優秀項目經理的必要條件.如果沒有扎實的專業知識作後盾,在項目的實施過程中遇到難題或模稜兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費,甚至造成更大的錯誤.作為一個好項目經理的同時更要精通本專業各方面的技術知識.在精於本專業各項技術的同時應該有更廣泛的知識面,要了解多學科、多個專業的知識,也就是說什麼都知道、什麼都懂.這樣就可以在施工中輕松自如的領導各方面的工作,化解來自各方面的矛盾,順利完成項目施工任務.
其四,要善於團結下屬,不要用不正確的方式批評,特別是對有錯誤的下屬和反對過自己的下屬.我們常說,對任何犯了錯誤的下屬,只要他能改正,還是個好下屬.而對於反對過自己的下屬,要搞清楚為什麼人家會反對你?人與人之間有矛盾是正常的,一旦出現了矛盾,我們應該要正視它,而不是迴避它,更不是激化它,只有這樣才能從根本上解決它.批評下屬時,應掌握批評的技巧,不要讓被批評的下屬不但不服氣,反而產生怨恨.
其五,有工作干勁、有敬業精神、為人正直、敢於主動承擔責任.在工程建設實施的過程中,項目經理要接觸很多人,處理復雜多樣的工作也會遇到各種各樣的問題,如：施工中遇到技術問題難以解決,經過業主、監理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案,此時工期緊張需要盡快解決施工方案.這就需要施工項目經理挺身而出,大膽提出設想與業主同心協力解決難題.
其六,思維敏捷精力充沛.工程項目施工是一項紛繁復雜的工作,需要多方面考慮,緊密的布置.這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成,在遇到突發事件時及時正確快速的處理,沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的.
其七,掌握好「事不躬親」與「事必躬親」的度.能授權的事情就不要親自做,必親自動手的必動手.把許多事情,進行分工,責任到人,並不表示責任已了,只是將整個項目部的工作分解到人,親自參與責任制的制定,親自抓落實,才能事半功倍.
項目經理投入的最重要的事就是「四控制」（指成本、質量、安全、進度的控制）.只有詳細而系統的由項目經理參與的控制計劃才是項目成功基礎.當現實的世界出現了一種不適於計劃生存的環境時,項目經理應制定一個新的計劃來反映環境的變化.計劃、調整、再計劃再調整就是項目經理必躬之事.
總的說來,作為一名項目經理,既然是公司領導在項目的代表,那麼就要在有限的任期里做出無限的努力,創造無限的成績（即效益的最大化）.因此,在工程項目實施的進程中,要多聽、多看、多學；要多調查、多研究、多思考；要多鼓勵、多表揚、多贊美；不僅要利用自己掌握的知識,靈活自如地處理發生的各種情況,注重全面發揮自身的能力和主動性、創造性.還要團結大家的力量多謀善斷,靈活機變、大膽愛才、大公無私、任人唯賢、大膽管理,才能為企業取得最大的利潤.
2. 如何做好一位工程項目經理?
核心提示：工程項目經理在工程項目建設中起到「承上啟下」的作用,如何做好這個承接,如何才能做好避免「上樑不正下樑歪,中梁不正倒下來」,公司領導為上樑,員工為下樑那麼工程項目經理就
工程項目經理在工程項目建設中起到「承上啟下」的作用,如何做好這個承接,如何才能做好避免「上樑不正下樑歪,中梁不正倒下來」,公司領導為上樑,員工為下樑那麼工程項目經理就是中梁了,如何做好這個中梁就顯得尤為重要了,本文我們就探究作為一個工程項目經理如何做好這個「中流砥柱」.
首先,工程項目經理是項目各種需求的集中交匯點：業主對工程項目建設的要求,公司對利潤的「追求」,社會和分承包方的需求都要通過工程項目經理的運作來實現.其次,工程項目經理是工程項目建設的體現者：國家和地方的有關工程項目建設的法律法規,公司各種規章制度,都要通過工程項目經理來實現.項目經理的領導能力和管理水平,不單是工程項目成功的關鍵因素,又在上下級面前,處處在接受著「考驗」和「考核」.
眾所周知,內因是決定事物前進方向的主要動力,而做好一名工程項目經理這個中層領導的內因則是個人的心理素質,我們只有具備相應的心理素質,才能有成功達到自己目標的可能.那麼,這些心理素質具體包括哪些方面呢?
首先,作為一名項目經理,要認清角色,擺正位置.項目經理是公司領導在工程項目上的全權委託代理人,對外代表公司與業主及分包單位進行聯系處理合同有關的一切事項；對內全面負責組織項目的實施,是工程項目的直接領導者和組織者.這就要求在工作中要保持謙虛謹慎的態度,在尊重、理解並服從公司領導的同時,通過協調、討論、信息溝通等方式,充分發揮好承上啟下的作用,積極利用自身的主觀能動性,在認真做好本項目部工作的前提下,努力協調好項目部與公司各部門之間的每項工作.
工程施工過程中有很多意料不到的問題發生,對於出現的超過自己許可權范圍的事件,應當及時向公司有關部門和人員匯報,不要越權越位,既要主動地處理問題,又要請示處理方案或者取得自己處理的授權,切勿為了隱瞞一點點小問題使事態擴大鑄成大錯.
其次,作為一名項目經理,要識「無為故無不為」的至精妙語,又要具備開拓創新的意識.要虛心學習其他人管理項目的經驗和方法,恪守「謙虛」二字.大膽嘗試,以超前的眼光看問題,要敢於和其他好的項目部比干勁、賽成績,而不是像一隻井底之蛙,以一成不變的方式,局限於做好本工程項目部的工作.其三,作為一名項目經理,要有勇於實踐的踏實的工作作風,要有真抓實乾的精神,要在實際工作中不斷豐富完善自己.首先,項目經理不是僅僅是靠書本知識學出來的,更不是吹出來的,是靠實際工作的磨練干出來的.對於工作中出現的問題,要敢於承擔責任,要善於分清問題的性質,找到解決問題的方法.在工程項目中能夠通過以身作則,形成一個平等協商、實事求是的工作風尚.同時,項目經理還應注意不斷培養和提高工作能力,如：決策能力、應變能力、組織領導能力、人際交往能力等,努力做到在工作中要果斷但不武斷,要穩重但不拖拉.其四,作為一名項目經理,要有吃苦耐勞的精神.項目經理必須謹遵這一原則：做到不畏艱難困苦,扎扎實實地開展工作,勤勤懇懇地做好事情.作為項目部的領導,應該既是指揮員又是戰斗員,作為指揮員就應該體現自己的能力和水平,越是面對棘手難纏的問題,越要沉著冷靜,迎著困難上.其五,作為一名項目經理,要盡量將工作做適當的合理的分配,責任到人,做到「該定人的定人」,要讓每個項目部人員了解自己的工作,並時常注意他們工作進展情況,要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排,施工組織方案上來.
此外,作為一名項目經理還必須有包容的心態.要心胸寬廣、胸懷博大,做到小事講公德、大事講原則.無論做什麼事情,都要盡量拋開個人因素,不能只考慮自身的好處,無視集體和他人的利益,必要時還應該犧牲小我,成全大我.「為官先為人」,「做事先做人」,如果連人都做不好,領導別人更是無從談起,此所謂「正人先正己」.那麼,具備了良好的心理素質是不是就能勝任了呢?顯然這是遠遠不夠的.要做好一名項目經理,還必須具備以下幾個方面的條件.
其一,具備領導才能是成為一個好的施工項目經理的重要條件,團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短,善於抓住最佳時機,並能當機立斷,堅決果斷地處理將要發生或正在發生的問題,避免矛盾或更大矛盾的產生.具有了這些能力就能更好的領導項目經理部的全體員工,喚起大家的積極性和創造性,齊心協力完成施工項目的建設.
其二,要有較強的組織協調能力,能夠調動團隊的集體智略,把項目部一幫人的才能「捏合」在一起,達到相互支持、取長補短的效果.項目部是一個團隊,如果一個項目經理沒有較強的組織協調能力,那麼這個團體就會變成一盤散沙,就沒有活力,項目部人員之間也就缺乏默契的配合,從而導致工作無法正常開展.
其三,要具備專業技術知識,是業務行家.作為一名項目經理,要開展具體工作,對業務一無所知,指揮別人也是空談,要想發揮好領導作用,就必須熟知相關的業務知識,所謂知己知彼,方能百戰百勝.掌握熟練的專業技術知識是成為優秀項目經理的必要條件.如果沒有扎實的專業知識作後盾,在項目的實施過程中遇到難題或模稜兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費,甚至造成更大的錯誤.作為一個好項目經理的同時更要精通本專業各方面的技術知識.在精於本專業各項技術的同時應該有更廣泛的知識面,要了解多學科、多個專業的知識,也就是說什麼都知道、什麼都懂.這樣就可以在施工中輕松自如的領導各方面的工作,化解來自各方面的矛盾,順利完成項目施工任務.
其四,要善於團結下屬,不要用不正確的方式批評,特別是對有錯誤的下屬和反對過自己的下屬.我們常說,對任何犯了錯誤的下屬,只要他能改正,還是個好下屬.而對於反對過自己的下屬,要搞清楚為什麼人家會反對你?人與人之間有矛盾是正常的,一旦出現了矛盾,我們應該要正視它,而不是迴避它,更不是激化它,只有這樣才能從根本上解決它.批評下屬時,應掌握批評的技巧,不要讓被批評的下屬不但不服氣,反而產生怨恨.
其五,有工作干勁、有敬業精神、為人正直、敢於主動承擔責任.在工程建設實施的過程中,項目經理要接觸很多人,處理復雜多樣的工作也會遇到各種各樣的問題,如：施工中遇到技術問題難以解決,經過業主、監理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案,此時工期緊張需要盡快解決施工方案.這就需要施工項目經理挺身而出,大膽提出設想與業主同心協力解決難題.
其六,思維敏捷精力充沛.工程項目施工是一項紛繁復雜的工作,需要多方面考慮,緊密的布置.這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成,在遇到突發事件時及時正確快速的處理,沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的.
其七,掌握好「事不躬親」與「事必躬親」的度.能授權的事情就不要親自做,必親自動手的必動手.把許多事情,進行分工,責任到人,並不表示責任已了,只是將整個項目部的工作分解到人,親自參與責任制的制定,親自抓落實,才能事半功倍.
項目經理投入的最重要的事就是「四控制」(指成本、質量、安全、進度的控制).只有詳細而系統的由項目經理參與的控制計劃才是項目成功基礎.當現實的世界出現了一種不適於計劃生存的環境時,項目經理應制定一個新的計劃來反映環境的變化.計劃、調整、再計劃再調整就是項目經理必躬之事.
綜合上面我們所說的,作為一個工程項目經理要做的不僅僅包括以上的,要成為一個更成功的工程項目經理我們要對自己有更高的要求,在工程項目實施的進程中,要做到多聽、多看、多學；要多調查、多研究、多思考；要多鼓勵、多表揚、多贊美；不僅要利用自己掌握的知識,靈活自如地處理發生的各種情況,注重全面發揮自身的能力和主動性、創造性.同時還要有團結的精神和開闊的胸懷和大膽的管理思維.
3. 如何當好項目經理
核心提示：施工總承包項目是目前大型化、復雜化建築項目的主要承包管理方式,也是我國工程建設施工管理體制的主流,作為總承包項目的最高領導者和組織者,項目經理的職位十分關鍵.
近年來,我國建築市場逐步發展、完善,施工企業內部經營機制改革日漸完成,施工總承包模式也成為了我國工程建設項目管理體制的主流.但施工企業已經適應了專業工程承包,習慣於單價合同、按圖預算、按圖施工、甲供材料和設備,對施工總承包項目管理的特性認識不足,往往會發生各種各樣的問題和事故.筆者根據多年擔任施工總承包項目經理的工作實踐,認識到項目經理在總承包項目中的重要地位,充分發揮項目經理的作用是總承包項目成敗的關鍵.
項目經理的角色和地位
大型施工企業通常同時承包了一個以上的工程項目,企業最高管理者為了保證每一個項目的成功必須委託一個項目的全面領導者（項目經理）在企業的授權下全面負責項目的管理工作.
項目經理與施工企業關系：項目經理是企業法定代表人在工程項目上的全權委託人,對外代表工程企業與建設單位及分包單位進行聯系,處理與合同有關的重大事項,對內全面負責組織項目的實施,是項目的直接領導者和組織者.
項目經理與建設單位的關系：項目經理是與建設單位簽訂總承包合同的企業全權代理人,是總承包合同的第一具體責任人,同時也是建設單位與施工企業的中間聯絡人.項目經理應很好地處理項目部和建設單位的關系,對施工工程中建設單位或監理單位提出的問題應有權採取措施加以整改,保證工程施工的順利進行.
項目經理與監理單位的關系：項目經理以及項目部應受監理單位的監督,對於監理單位提出的問題和要求應積極配合.
項目經理與管理團隊的關系：項目經理有權組織和解散項目部,並有責任組建一支不超過20人的管理團隊.管理團隊有權調配並管理進入工程項目的人力、資金、物資、設備等生產要素,有權決定項目內部具體的分配方案和分配形式.項目經理應擔任管理團隊的導師、領袖、成員和監督者,處於管理團隊的核心領導地位.
項目經理與分包單位的關系：項目經理有權代表項目部在法律規定許可的范圍內,將工程按部位或專業進行分解後再發包給一家或多家其他經營資質、信譽等條件符合要求的分包單位.項目經理有責任尋找和考核各分包單位並與分包單位簽訂分包合同,同時因為分包單位多、 關系復雜、眾多施工單位在同一時間與空間里交叉作業等特點,項目經理還應做好各分包單位之間的監督和協調工作,保證工程項目技術方案的實施和技術措施的落實.
總之,施工總承包項目經理的角色和地位十分關鍵,它處於復雜關系網的中心地位,應負責項目的全方面的工作.
項目經理的個人素質和能力
項目經理的職責和工作性質決定了他必須具有一定的個人素質、良好的知識結構、豐富的工程經驗、協調和組織能力以及良好的判斷力.實踐證明,任何一種能力的欠缺都會給項目帶來影響, 甚至導致項目的失敗.
項目經理應具有較高的個人素質.施工總承包項目中,項目經理是最高領導者和管理者,處於核心地位,起著舉足輕重的作用.實踐證明,一個強的項目經理領導一個弱的項目經理部比一個弱的項目經理領導一個強的經理部會使項目取得更大成就.特別是在市場經濟環境中,項目經理不僅要具備一般領導者的素質,還應符合項目的管理要求.因此,項目經理應具備如下的個人素質：
良好的職業道德和敬業精神.積極、主動、勇於挑戰和決策、敢於承擔責任；有崇高的社會責任感和合作精神,努力完成自己的職責、全心全意、一絲不苟地管理工程；
創新精神.不安於現狀,努力追求工作的完美,追求更高的要求和目標.
項目管理論壇
誠實品格.為人講信用,不推卸自身責任,言行一致；要正直,辦事公平、公正,實事求是,不因受到外界的批評和不理解而放棄自己的職責；要以項目的總目標和整體利益為出發點,正確地履行合同,公平、公正地對待各方利益.
任勞任怨,忠於職守.在項目組織中,基於項目經理的角色特殊,常常處於矛盾的焦點,建設單位和職員都不能理解、原諒.有時責、權、利難以平衡,引起各方面的不滿意.因此,項目經理不僅要化解矛盾,而且要力爭使大家理解自己,要經得住批評指責,有容忍性.
項目經理應具有較強的綜合能力.施工總承包項目相比於專業承包項目更加復雜化,大型化,因此項目經理不僅需要高水平的專業技能和豐富的工程經驗,而且需要善於處理好各方面的關系,協調好各方面的工作.同時,項目經理還應具有較強的組織和管理能力,努力提高項目部的工作效益.最後,在這日新月異的工程界中,新技術、新工藝、新的管理理念和方法以及新的政策等都要求了項目經理應注重學習,關注業界內的動態.
較高的專業技術水平.掌握工程中主要施工技術的操作原理,了解工程技術系統的開發基本原理,有能力組織施工技術的更新和改進；要有豐富的實際工程經驗,在項目工作中有成熟的判斷能力、思維能力、隨機應變能力和獨特的見解,能預見到工程中可能出現的問題和潛在的風險,並能利用類似項目成功的經驗加以解決和避免.
善於處理人際關系.必須協調好遠外層單位、近外層單位、項目系統內部等各方面的關系,其中包括人際關系、組織關系、供求關系、配合關系、約束關系等.項目經理是個屬於權利交點的領導職位,對建設單位應靠說服力,對下屬職員和分包單位應靠影響力,而不是靠權力和命令辦事.同時,必須充分利用合同和項目管理、規則賦予的權力運行組織,充分發揮組織成員的積極性、主動性、創造性,提高項目組織的運轉效率.
較強的組織管理能力.知人善任,敢於授權,能夠組織各方面協調工作.項目經理應時常保持與業主的聯系,服從業主的決策、指令,使業主滿意,並獲得業主的支持.要設身處地為他人著想,溝通企業各部門之間的人際關系,與外界、上層熱情交流.在項目部內部要合理地分配工作,公平地進行獎懲.
注重學習.了解工程技術新動態,掌握項目管理的基本思想、管理方法和手段.要注重理論與實踐的結合,要靈活運用所學知識,能夠適應不同的項目協調和組織工作.
果斷的決策能力.項目經理在項目的實施中充當決策者的角色,而項目經理的決策又無程序性,不斷發生的各種非常規性事件更體現其決策的一次性特點.要使項目管理有規可循,需要項目經理既要穩妥決策、又要充分應用權變理論進行風險決策.及時決斷,靈活應變就可以抓住戰機；優柔寡斷、瞻前顧後就會錯失良機；而主觀臆斷、盲目拍板便會釀成失誤.
項目經理應發揮的控製作用
項目經理應對項目質量進行控制.質量控制是工程項目的主要控制之一,是項目經理在工程管理的重點內容,它包括事前控制、事中控制和事後控制.為達到質量控制目標,項目經理應領導下屬抓好對工程質量有重大影響的各個施工環節,按照質量標准與各分包單位簽訂質量保證合同,確保工程質量.
切實做好圖紙會審工作.圖紙會審是施工項目管理人員熟悉、審查設計圖紙,了解設計意圖和工程特點、掌握工程關鍵部位的質量要求及幫助設計單位減少設計文件差錯的重要手段,是實現質量控制目標的關鍵,同時也可避免與各分包單位簽訂質量保證合同出現不必要的漏洞.
做好技術交底以及各分包單位的技術能力考核工作.技術交底是以設計單位提供的圖紙、施工規劃、工藝流程和質量檢驗評定標准為依據,編制技術交底文件.選定各分包單位應視技術能力與資質為首要條件,對於工程施工中的重要環節、重點工序的分包應首先注重分包單位的操作能力,一般情況均應採用招標形式確定分包單位.
落實好隱蔽工程的檢查與驗收和工程預檢工作.隱蔽工程在被下一道工序隱蔽之前,應經過嚴格的檢查和驗收,項目部應派技術人員對各分包單位的隱蔽工作進行監督,這樣能有效地防止質量隱患.工程預檢則是通過對後序各施工工序有重大影響的項目進行檢查來防止可能發生的差錯,從而避免質量事故的發生.
⑸ 房地產行業如何做好一名項目總工
要想當好房地產項目技術工作的帶頭人，做好以下幾項工作尤為重要專：
一、工程前期搞好屬現場施工調查，編制好實施性施工組織設計和相關專項施工方案
二、重點控制好兩個「量」
三、高度重視測量和試驗工作
四、加強技術內業工作的過程指導和監督
五、認真搞好二次經營工作，力求經濟效益最大化
六、加強上下級之間的溝通，促進工作的有序開展
⑹ 房地產項目總經理如何開展工作
作為房地產項目的總經理，如何開展工作，一般要走如下步驟；
1需要熟悉本負回責項目的概答況和地塊及人文+自然資源，交通通勤等；如果產品已定，需要了解產品（整體規劃、建築風格、景觀、戶型配比、附加價值，及產品是否存在硬傷）；
2需了解地塊周邊房地產市場，格局、均價、流量、銷售手段、營銷水平，最好有自己的資料庫，以便監控銷量，制定自己的戰略，了解主要成交客群，客源地、承受總價的能力及對產品的偏好等；
3制定銷售策略、推廣策略、蓄客策略，組建銷售團隊（如果你是開發公司，那這些工作是代理公司需要做的，你需要的是具備戰略眼光、根據公司資金要求進行把控就可）；
4.而後就是按部就班地銷售、根據市場調整戰略，還需要注意項目工期、主要銷售節點、推廣節點、開盤活動等重大事項的把控；
以上純屬技術層面，不涉及與各部門協調資源等等。如跟工程部要求工期，跟財務部要求各種費用審批，請主管領導定項目推廣基調，請求主管領導做專訪為項目增分等等。
⑺ 如何當好合格的房地產開發公司總經理
如何做好房地產開抄發項目，最關鍵的有哪些？關鍵是拿地，拿地理想（區位、價位），成功一半；知人善任，用好人；人脈很重要，處理業務的便利性和消息靈敏性。
房地產項目最大的風險有哪些？最大的應該是政策風險吧，其次是市場風險，然後是設計/施工組織/施工安全風險。
如何打造最好的老年房產項目？（建議和構思以及要素）優惠政策和市場研究、產品設計
如何當好合格的房地產開發公司總經理？有個腦袋就可以了，呵呵
蘇州房地產行業是否健康？洗洗更健康，目前全國各地都在洗前准備ing
中國的房地產趨勢如何？剛需是有的，壓力也是有的，趨勢還是向上，只不過不能夠滿大街撿錢了
⑻ 如何做好房地產公司總經理
1、架構建設；
2、制源度建設；
3、項目投資計劃；
4、有自己的投資及激勵機制、
；5了解投資地開發、財稅政策
6、了解開發前期研究、規劃、建設工程、營銷管理、項目包裝、物業服務等運營程序和工作；
7、常看財務報表、制訂投資回收資金目標、做好開發成本控制
8、具有健康的體魄、、大度、守職業道、抗壓能力、協調能力、培訓能力、房地產專業知識、風險及危機應對能力、談判能力德等。
；
⑼ 房地產開發企業該如何做好房地產開發工作
如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業並不太清楚如何從開發商的角度管理工程。
工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、佔用領導層時間最多的一個環節。
問題出在什麼地方？
從流程上看，從工程前期准備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：
1、工程前期准備
2、工程計劃管理
3、工程技術管理
4、工程質量管理
5、工程成本管理
6、工程監理管理
7、安全文明施工
8、工程質量記錄管理
9、工程移交
10、保修期服務
工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。
計劃管理為什麼容易出問題？
工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。
問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什麼？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然後把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好准備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？
計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
質量管理為什麼容易出問題？
質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對於質量的管理標准，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標准、規范來管理工程，「國際」的 目的是什麼？「國際」的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建築工程必須達到的最低標准。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什麼？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是：
防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。
這十類問題如果按「國標」來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對於客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標准要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標准和技術標准，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標准，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
監理管理為什麼容易出問題？
監 理管理的問題在於，開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監理工程師打成一片，以致於在工程出現問題時，監理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎麼解決這一問題？
有一個好的辦法是，在和監理公司簽訂合時進行約定，開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監理公司進行處罰，扣減監理費用。
⑽ 如何做好房地產項目管理
1.健全項目部，做好項目開發安排
選拔一位精通項目開發工作的、具有管理能力的人擔任項目經理，並選派投資、設計、合約、營銷、采購、工程等作為項目管理成員，共同組成一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目部。明確項目部成員的責、權、利，做好任務分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關部門要配合好項目管理工作。
2.進度控制
進度控制的目標是確保實現項目開發總工期。這就要求編制好網路進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次，通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。
3.質量控制
控制目標是要滿足設計圖紙、規范、規定及業主方質量要求，質量目標包括項目決策、設計、招標、施工、材料等各方面。所以應當建立好質量控制體系，採取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事後三階段質量管理。
5.安全控制
控制「安全第一，預防為主」的方針，督促監理和施工安全控制。要求施工單位建立健全安全生產保證體系，落實好安全管理制度、安全技術措施、安全預防措施、安全培訓教育、安全檢查及整改等工作;加強現場文明施工管理，包括工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現場住宿、現場防火、施工標牌、治安整治、生活設施、保健急救等方面工作。
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