房地產企業立項如何設立公司

『壹』 為什麼房地產公司開發項目老喜歡成立個新的子公司做開發呢

1、方便以後融資，項目公司的股份融資，比較容易，而用集團的股份融資牽涉太多。

2、獨版立核權算，損失和責任只限制於項目公司內，風險可控。

3、地方政府出於把稅留在當地的考慮，也會要求集團成立項目公司。

這樣房地產公司開發項目成立個新的子公司，不會因為一個項目有問題而影響其它項目的開發建設（比如被法院查封）。

(1)房地產企業立項如何設立公司擴展閱讀

房地產企業大部分項目在公司注冊地之外，異地經營時如何選擇經營主體是一個無法迴避的問題。項目部、分公司和子公司是常見的三種選擇。

1、異地經營架構選擇是多維決策，不是單維度決策，必須考慮多種影響因素，而且各種影響因素的作用可能是相互矛盾的。

2、很多時候，選擇不是要尋求最優結果，事實上大多數情況下沒有最優結果，只有有限信息下的次優決策，或者說「兩害相權取其輕」。

3、猶如短板效應一樣，異地經營決策中最終起決定作用的決策因素往往是決策者最擔心和最不能接受的那個影響因素。

『貳』 房地產審批手續流程

房地產開發項目手續流程是開發合同；開發經營許可證；單體工程審查；預售許可證；房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件；轉移登記。

一、開發合同。

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得土地使用權證，規劃申定後。

提交:

1、可行性研究報告

2、資質證明文件

3、房地產開發項目審批書

4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)

5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖

6、前期物業管理合同(協議)

7、相關規費繳納證明

8、項目開發資金監管協議。

發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得開發合同後。

由房管分局審批後報市局辦理。

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。

時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文

2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的)

3、建施計劃書及投資計劃書

4、開發合同、開發經營許可證。

發放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業執照：

2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;

3、土地使用權證或合法用地文件;

4、建設工程規劃許可證;

5、開工許可證;

6、單體工程審查表;

7、施工合同;

8、工程施工進度計劃;

9、工程建設投資25%以上證明材料;

10、商品房預售方案;

11、備案回執單;

12、平面圖、樓房表;

13、商品房預售資金監管協議;

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。

發放：預售許可證。

五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

辦事依據：

《城市房地產管理法》、

《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用

管理辦法》。

時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發項目綜合驗收申請;

2、開發項目竣工圖紙;

3、單體工程審查表;

4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;

5、物業管理落實情況報告。

發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收(分期綜合驗收)後。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件;

2、建設工程規劃許可證;

3、建設工程開工證明;

4、建設工程竣工驗收證明;

5、幢層戶平面圖;

6、房屋初始登記申請表;

7、聊城市房屋調查表;

8、營業執照復印件;

9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。

發放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案後。

提交證件：

1.身份證復印件，

2.購房合同，

3.聊城市房屋調查表，

4.購房發票，

5.契稅發票，

6.商品房移交結算協議書，

7.房屋轉移登記申請、審批書，

8.測繪發票，

9.維修基金繳款證明。

發放：房屋產權證。

(2)房地產企業立項如何設立公司擴展閱讀：

立項審批是政府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度，也是一種程序。

基本內容

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批准文件。

工程建設項目立項審批

步驟：

第一步房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告。

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1.公司設立准備

2.申請資質等級審批

3.申請辦理企業名稱預先核准

4.辦理工商注冊登記

5.辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6.申請批准項目建議書

7.辦理企業名稱登記

8.送審合資或合作合同、章程

9.申領外商投資企業批准證書

10.辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1.企業法人開業登記費

2.企業法人變更登記費

3.企業法人年度檢驗費

4.補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1.選定項目，簽定合作意向書

2.初步確定開發方案

3.申報規劃要點

4.申報、審批項目建議書

5.編制項目可行性研究報告

6.申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1.可行性研究費

2.建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1.申報選址定點

2.申報規劃設計條件

3.委託作出規劃設計方案

4.辦理人防審核

5.辦理消防審核

6.審定規劃設計方案

7.住宅設計方案的專家組審查

8.落實環保「三廢」治理方案

9.委託環境影響評價並報批

10.建設工程勘察招、投標

11.委託地質勘探

12.委託初步設計

13.申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14.徵求主管部門審查意見

15.落實市政公用設施配套方案

16.報審市政配套方案

17.市政各管理部門提出市政配套意見

18.市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1.工程勘察（測量）費

2.工程設計費

3.建設工程規劃許可證執照費

4.竣工檔案保證金

5.臨時用地費

6.臨時建設工程費

7.建設工程勘察招標管理費

8.勘察設計監督管理費

9.古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1.辦理建設用地規劃許可證

2.辦理建設用地委託釘樁

3.辦理國有土地使用權出讓申請

4.主管部門實地勘察

5.土地估價報告的預審

6.委託地價評估

7.辦理核定地價手續

8.辦理土地出讓審批

9.簽訂國有土地使用權出讓合同

10.領取臨時國有土地使用證

11.領取正式國有土地使用證

12.國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13.國有土地使用權劃撥用地申請

14.主管部門現場勘察

15.劃撥用地申請的審核、報批

16.取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用

17.徵用集體土地用地申請

18.到擬征地所在區（縣）房地局立案

19.簽訂征地協議

20.簽訂補償安置協議

21.確定勞動力安置方案

22.區（縣）房地局審核各項協議

23.市政府下文征地

24.交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費

25.辦理批地文件、批地圖

26.辦理凍結戶口

27.調查戶口核實勞動力

28.辦理農轉工工作

29.辦理農轉居工作

30.辦理超轉人員安置工作

31.地上物作價補償工作

32.征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1.地價款（土地出讓金）

2.資金佔用費

3.滯納金

4.土地使用費

5.外商投資企業土地使用費

6.防洪工程建設維護管理費

7.土地閑置費

8.土地權屬調查、地籍測繪費

9.城鎮土地使用稅

10.地價評估費

11.出讓土地預訂金

12.征地管理費

13.土地補償費

14.青苗及樹木補償費

15.地上物補償費

16.勞動力安置費

17.超轉人員安置費

18.新菜田開發建設基金

19.耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1.委託進行拆遷工作

2.辦理拆遷申請

3.審批、領取拆遷許可證

4.簽訂房屋拆遷責任書

5.辦理拆遷公告與通知

6.辦理戶口凍結

7.暫停辦理相關事項

8.確定拆遷安置方案

9.簽訂拆遷補償書面協議

10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11.發放運作拆遷補償款

12.拆遷施工現場防塵污染管理

13.移交拆遷檔案資料

14.房屋拆遷糾紛的裁決

15.強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1.房屋拆遷補償費

2.搬家補助費

3.提前搬家獎勵費

4.臨時安置補助費（周轉費）

5.清理費

6.停產停業綜合補助費

7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8.一次性異地安置補助費

9.房屋拆遷管理費

10.房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作

1.領取房地產開發項目手冊

2.項目轉入正式計劃

3.交納煤氣（天然氣）廠建設費

4.交納自來水廠建設費

5.交納污水處理廠建設費

6.交納供熱廠建設費

7.交納供電貼費及電源建設集資費

8.土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續

9.設計單位出報批圖

10.出施工圖

11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12.辦理消防審核意見表

13.審批人防工程、辦理人防許可證

14.核發建設工程規劃許可證

15.領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16.辦理招標登記、招標申請

17.招標准備

18.招標通告

19.編制招標文件並核准

20.編制招標工程標底

21.標底送審合同預算審查處確認

22.標底送市招標辦核准，正式申請招標

23.投標單位資格審批

24.編制投標書並送達

25.召開招標會，勘察現場

26.召開開標會議，進行開標

27.評標、決標

28.發中標通知書

29.簽訂工程承包合同

30.工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31.辦理質量監督注冊登記手續

32.建設工程監理

33.辦理開工統計登記

34.交納實心黏土磚限制使用費

35.辦理開工前審計

36.交納投資方向調節稅

37.領取固定資產投資許可證

38.報裝施工用水、電、路

39.協調街道環衛部門

40.協調交通管理部門

41.交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42.領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43.施工場地的「三通一平」

44.施工單位進場和施工暫設

45.工程的基礎、結構施工與設備安裝

46.施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47.辦理單項工程驗收手續

48.辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49.商品住宅性能認定

50.竣工統計登記

51.辦理竣工房屋測繪

52.辦理產權登記

『叄』 個人怎樣成立房地產開發公司

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》

第二十九條

房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

(3)房地產企業立項如何設立公司擴展閱讀：

房地產開發公司費用構成

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

『肆』 成立房地產開發公司的條件

其實地區間還有差異~！~！~成立房地產開發公司條件程序
1、成立房地產開發企業應具備的條件：（1）有健全的組織管理機構、財務制度和公司管理章程。（2）有上級主管部門正式任命的專職經理以及專職技術、經濟等管理人員。其中，一級開發公司應有20名以上相應配套的工程師、會計師、經濟師，配備專職統計員；二級開發公司有10名以上相應配套的工程師、會計師，配備專職統計員；三級開發公司有5名以上工程師、會計師，配備兼職統計員；四級開發公司有一名以上工程師，配備助理會計師和兼職統計員。（3）有必要的自有流動資金：一、二、三級開發公司自有流動資金分別在2000萬元、1000萬元和500萬元以上。（4）有固定的辦公地點。
2、批准資質和注冊登記：經批准組建的開發公司，憑市建委發給的《技術資質證書》，向當地工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照，並向稅務機關辦理稅務登記。省屬及外地開發公司要在當地進行房地產開發經營活動，須向當地建委提出申請，取得資質證明，到市工商行政管理局辦理成立公司的注冊登記。
3、外商投資房地產開發企業的設立：在當地，外商投資房地產應與中方房地產開發企業合作成立中外合資經營公司或中外合作經營公司。中方以有償取得的土地使用權與外商合作，成立項目公司。
4、設立內資房地產開發企業的程序：（1）市、區組建的開發企業，向當地建委提出申請辦理資質審查，填寫《城市綜合開發公司資質等級申請表》一式三份，同時報工商行政管理局辦理新成立企業預登記手續，審定企業名稱。市、區企業由當地建委審批。（2）市屬縣級市組建的開發企業，向所在市建委提出申請，經初審後報當地建委批准，領取省建委統一印製的《省城市建設綜合開發技術資質證書》，報省建委備案。
申報時應提交下列文件：（1）①按《公司法》擬定成立有限責任公司或股份公司的有關文件、合同；②法人代表任職證明；③中級以上職稱的技術、經濟管理人員職稱證書及調動或聘任證明；④會計師事務所出具的自有流動資金及驗資證明；⑤公司章程。（2）資質審批機關在收齊上述資質審查資料之日起30個工作日內決定批准或不批准。
申請人在收到開發資質證書30天內向工商行政管理部門辦理登記注冊。

『伍』 是先成立房地產項目公司去拿地還是先有了項目再去申請設立項目公司

先拿到土地，然後以土地注資的方式去申請設立項目公司。

項目公司的職責是負責與政府機構簽訂特許協議；負責與承包商簽訂建設施工合同，接受保證金，同時接受分包商或供應商保證金的轉讓，商業銀行提供出口信用貸款擔保，並接受項目擔保。

母公司具備資質條件，辦理項目公司資質相對要快一些。要取得資格需要時間。那是不可能的。當然，也有一些項目公司需要與當地政府建立明確的意向，以獲得土地，即使如此，需要時間來獲得資格。

(5)房地產企業立項如何設立公司擴展閱讀：

申請設立項目公司注意事項：

1，土地出資是使用權出資，而不是所有權。

在我國，土地是一種十分特殊的財產，只有國家和集體組織才能作為土地所有權的主體。因此，任何企業對土地享有的權利僅為使用權，而不是所有權，當企業以土地出資的時候，所稱出資的標的是使用權而不是所有權。

2，用於出資的土地使用權，必須是國有土地，而且經過有償出讓。

依據現行法律規定，能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地使用權。因此，若以集體所有的土地對外投資，則必須先將集體土地通過「招拍掛」途徑變為國有土地。

其次，在我國仍然存在一些歷史沿襲下來的國有土地無償劃撥給國有企業使用的情況，對於這些從國家無償取得使用權的土地，依法是不能作為出資使用的，必須先向國家補交土地出讓金。

3，用於出資的土地使用權應未設權利負擔。

也就是說，土地使用權必須是干凈的，沒有抵押權之類的權利負擔，否則就可能被其他權利人追索而在財產價值上發生貶損，甚至完全失去投資的價值。

這種存在權利瑕疵的權利將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法確定的資本原則，在內部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權人的利益。

『陸』 房地產公司每個項目成立一個新公司的好處

房地產公司每個項目成立一個新公司的好處: 利潤不減,風險分攤。

1、對公司來說，新成立公司可回以答讓公司賬目清晰、權責明確、更容易開展業務；許多企業都會專門為一個項目而成立新公司，就是因為這樣可以更好得開發項目。

2、對員工來說，新成立公司可以給員工更大的發展空間，因為一切都是從頭開始，不像老公司，員工升職加薪，會受到老企業里這樣那樣的復雜關系的影響，同時也更能鍛煉員工的工作能力。

『柒』 國有企業與房地產公司成立項目公司A，然後國有企業在與項目公司A成立項目公司B，可行嗎具體怎麼操作

可行的。
投資人之間簽訂出資協議，
然後制定公司章程，
到工商部門注冊即可。
僅供參考……

『捌』 房地產項目立項都需要什麼手續

一般來說，要有土地（招拍掛）、規劃、環評、能評、安評（地震）、申請報告、資金證明及企業營業執照等一系列證件證明。詳細的要咨詢當地發改部門

『玖』 房地產開發企業籌建期如何確定

籌建期是指從企業被批准籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日的期間。

國際會計准則對房地產企業籌建期間發生的期間費用並沒有規定是否計入資本，所以房地產企業籌建期間發生的期間費用，仍按照當期損益處理。也就是說列做當期管理費用。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(9)房地產企業立項如何設立公司擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

第九條納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

第十條條例第七條所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。