營改增後房地產行業哪些稅可以抵扣

1. 營改增後房地產企業要繳納的稅有哪些

[摘要]房地產開發和其他行業不同，是涉及稅種最多的一個行業，因此如何管理和控制企業的稅收成本成為財務人員工作中的重要任務。隨著營改增全面推開，房地產企業開始繳納增值稅，鑒於目前房地產價格的大幅上漲，土地增值稅以及銷售開發房產的增值稅數額都比較大。因此營改增之後房地產開發企業的稅收籌劃就成了迫在眉睫的財務管理問題。根據銷售不動產增值稅的納稅原理，房地產開發企業可以在稅基、抵扣金額、適應稅率等角度展開納稅籌劃，最關鍵的是計算不同情況下的臨界點。
[關鍵詞]稅收籌劃 增值稅 土地增值稅
1、房地產開發企業納稅籌劃的必要性
我國自1998年實現住房市場貨幣化後，房地產業迎來了良好的發展契機。據調查在1998年之後房地產業每年對GDP增長所做的貢獻都在一個百分點以上，由其帶動上下游產業的發展更是不可估量。近年來，在全國政府財政收入中，房地產相關的各種稅收（房地產營業稅、企業所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅等）加上土地出讓金收入佔比高達45%，2016年仍在30%以上（由於營改增的影響，該比例存在低估），可見房地產對政府財政收入構成了重要支撐。
房地產企業同生產型和流通型企業不同，其財稅管理的核心在項目管理上，從收入確認、成本歸集、項目劃分均離不開項目開發。項目開發一般分為項目前期

2. 營改增後，房地產開發企業所有發票都可抵扣進項稅嗎

並不是所有發票都可以抵扣。只有符合要求的發票才可以抵扣。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率

（四）購進或者銷售貨物以及在生產經營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和11%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率。

（五）接受交通運輸業服務，除取得增值稅專用發票外，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額。

進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率運輸費用金額，是指運輸費用結算單據上註明的運輸費用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運輸費用）、建設基金，不包括裝卸費、保險費等其他雜費。

（六）接受境外單位或者個人提供的應稅服務，從稅務機關或者境內代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收通用繳款書（以下稱通用繳款書）上註明的增值稅額。」

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不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

《暫行條例》和《實施細則》規定，納稅人將外購的貨物或應稅勞務用於非應稅項目、用於免稅項目、用於集體福利或者個人消費以及遭受非正常損失的，其進項稅額都不得從銷項稅額中抵扣。

但是，由於貨物或應稅勞務在購進時尚不能確定它們的具體用途，因而，往往是對購進的貨物或應稅勞務的進項稅額，先行從購進時所屬納稅期的銷項稅額中做了抵扣，但在發生這些不應從銷項稅額中抵扣進項稅額的行為時，應作不得抵扣的會計處理。

這就需要按規定在發生這些行為的納稅期內，將不應抵扣的貨物或應稅勞務的進項稅額計算出來，並在當期進項稅額中扣減，具體應區分以下情況進行處理。

用於固定資產在建工程、集體福利或者個人消費。用於固定資產在建工程的購進貨物或應稅勞務，不是以是否在「在建工程」科目核算為界限的，納稅人對建築物進行修繕、裝飾等支出，即使不應在「在建工程」科目中核算，其支出中的外購貨物或應稅勞務，

也屬於稅法規定的用於固定資產在建工程。同樣，用於集體福利和個人消費的購進貨物或應稅勞務，即使不在「應付工資」、「應付福利費」或「盈餘公積」科目中核算，其進項稅額，也不能從銷項稅額中抵扣。

3. 房地產開發企業營改增後所有發票都可抵扣進項稅嗎

1、一個一般納稅人企業，包括房地產企業，首先是執行一般計稅法，而不版是簡易計稅法，才權能抵扣；
2、符合財稅2016第36號文件的抵扣范圍和條件。
該文件附件一的第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（七）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

4. 營改增後房地產企業涉及哪些進項稅

一、營改增後，房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，版涉及到的稅種主要有增值權稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。
稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由於增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今後的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

5. 「營改增」後房地產，建築企業的哪些進項稅金不能抵扣

財稅2016第36號文件
第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（七）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

6. 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

▶依據：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

▶註：廣州市規定，取得預售證後不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建築安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

三、銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

▶註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。

▶依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

四、房產稅「何時」繳納？

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自願的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次徵收其全年應納稅款。

關鍵詞五

土地增值稅清算環節

項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加

▶備註：

①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。

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營業稅改增值稅的徵收范圍如下所示：

一、徵收范圍

營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業;

交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。

現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

二、營業稅改增值稅稅率

1、改革之後，原來繳納營業稅的改交增值稅，增值稅增加兩檔低稅率6%(現代服務業)和11%(交通運輸業)。

營業稅改增值稅主要涉及范圍：交通運輸業和部分現代服務業，交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

根據上海試點的經驗，改革之後企業的稅負有所降低。營業稅是按收入全額計算繳納稅金的，改成增值稅之後，可以扣除一些成本及費用，實際上可以降低稅負。

改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。對現行徵收增值稅的行業而言，無論在上海還是其他地區，由於向試點納稅人購買應稅服務的進項稅額可以得到抵扣，稅負也將相應下降。12萬戶試點企業中，對3.5萬戶一般納稅人而言，由於引入增值稅抵扣，與原營業稅全額徵收相比，稅負會有所減少甚至大幅降低;對8.5萬戶小規模納稅人而言，營業稅改增值稅後，實行3%的徵收率，較原先營業稅率要低2個百分點。改革的確存在個別企業稅負增加的情況。

2、營業稅改徵增值稅後稅率是多少

新增兩檔按照試點行業營業稅實際稅負測算，陸路運輸、水路運輸、航空運輸等交通運輸業轉換的增值稅稅率水平基本在11%-15%之間，研發和技術服務、信息技術、文化創意、物流輔助、鑒證咨詢服務等現代服務業基本在6%-10%之間。為使試點行業總體稅負不增加，改革試點選擇了11%和6%兩檔低稅率，分別

適用於交通運輸業和部分現代服務業。

3、廣告代理業在營業稅改增值稅范圍內，稅率為：6%.

廣告服務，指的是利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯網等各種形式作為客戶的商品、經營服務項目、文體節目或者是通告、聲明等委託事項進行宣傳以及提供相關服務的業務活動。包括廣告的策劃、設計、製作、發布、播映、宣傳、展示等。

7. 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

一、來
營改增後房地產開源發企業只是營業稅改為增值稅，其他稅種基本不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種。稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，由營業稅的全額征稅改為對增值稅的增值額征稅。

8. 房地產營改增之後 哪些發票可以抵扣

一般納稅人執行一般計稅法的房地產企業，可以抵扣的進項票有以下幾種：

1、支付工程款版取得的增值稅權專用發票；
2、購買辦公用品、傢具用具、電子設備等取得增值稅專用發票；
3、購買機動車取得機動車銷售統一發票或增值稅專用發票；
4、購買建築材料取得增值稅專用發票；
5、支付水、電、暖費用取得增值稅專用發票；
6、支付廣告、銷售策劃、銷售代理等費用取得增值稅專用發票；
7、支付規劃設計、圖紙設計、項目可行性研究報告、抗震評估報告、交通流量分析報告等費用取得的增值稅專用發票；
8、支付員工出差住宿、員工培訓、員工工裝等費用取得增值稅專用發票。

9. 房地產營改增後哪些進項稅不能抵扣

根據規定,下列抄項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:
1.用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務;
2.非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務;
3.非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務;
4.接受的旅客運輸服務;