『壹』 結合中國房地產的實際說明有哪些因素影響房地產市場
影響房地產市場的因素有：
(1)城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求。
房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
(3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
『貳』 影響房地產投資的因素有哪些
一、 產生原因
所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠准確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過於樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從「開發」變為「購買」，這不利於剛開發並需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的「感覺」，而實際上「感覺」錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到「下家」，將項目脫手，而實際並未如願；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系「此一時彼一時」，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的「道」(即通過「關系」拿到「好項目」的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難於實現預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
[編輯]房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
(一)採用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1．投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2．償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費後的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
3．保本佔用率。
保本佔用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本佔用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本佔用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本佔用率一般為85%—90% 。
(二)概率與數理統計的方法
由於風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以採用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、 風險因素
1、地段
買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），並且交通、通訊、基礎設施的管線網路發達。第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等於增加了人們可及的資源量和可選擇性。後兩類應是一般投資人的投資重點。
就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。
2、環境
生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈時，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。
3、建築品質
有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。
二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風採光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。
4、產權狀況
擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來購置
5、價值分析
投資者要對擬購房地產的現時市場價值進行估價。
首先，選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房地產機構。根據房子的各種因素，測算出房子在特定時間、地點、環境的市場價格，並依照房子的實際情況選擇不同的方法，最後將幾種不同的結果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房地產真實價值的價格。
房地產買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項房地產時，對未來市場價格走勢的預測判斷尤為重要。
6、分析
房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。
三、 變化趨勢
伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出台，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、風險增加
房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至於產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO後，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量湧入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能准確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的政策「救市」行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，並不利於房地產市場上的「優勝劣汰」。
2、差異減小
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中於東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯後，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
（2）由於實行西部大開發戰略以及經濟發展的「雁性原理」而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出台和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、豐富
中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利於實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、准確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨於可行。業內專家者的精闢分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
四、 防範策略
房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
五、 風險價值
1、風險報酬額
風險報酬額是投資風險價值的絕對數形式，指的是由於冒風險進行投資而取得的超過正常報酬的額外報酬。
2、風險報酬率
風險報酬率是投資的風險價值的相對數形式，指的是額外報酬占原投資額的比重。
3、價值計算
除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值(利率)與投資風險價值(風險報酬率)之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管「標准離差」能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便於與其他方案比較，故需計算」標准離差率」。
1.確定投資項目未來的各種預計收益(用xi表示)及其可能出現的概率(用pi表示)，並計算出未來收益的「預期價值」(用\bar{e}v表示)，計算公式：未來收益的預期價值
2.計算「標准離差」(用σ表示)與「標准離差率」(用r表示)。
3.投資風險價值計算公式：標准離差率
4.確定「風險系數」(用f表示)：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率(rpr)=風險系數*標准離差率=f*
預期的風險報酬額(rp)=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/(貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值<要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險小，得到的報酬率大，方案可行。
要求的投資風險價值的計算：
要求的投資報酬率=貨幣時間價值+要求的風險報酬率
要求的風險報酬率=要求的投資報酬率-貨幣時間價值
要求的風險報酬率=未來收益的預期價值*要求的風險報酬率/(貨幣時間價值+要求的風險報酬率)。
『叄』 哪些因素影響房地產行業
．（1）影響房價因素有：①價值決定價格。生產資料價格上漲導致房地產成內本增加。②供求關容系影響價格。舊城、舊村改造，城市新就業勞動力的增加導致購房需求不斷增加；人們收入水平提高，購買力上升，導致房價上漲。（）③其他因素的影響。住房貸款利率的下調；一些房產商人為的炒作；人們「買漲不買跌」的消費心理等
（2）①對人們生活的影響：房地產價格回落，意味著人們購房成本下降，可以提高人們的生活水平和生活質量。②對房地產企業的影響：調節生產，一些企業轉而生產其他產品，促使房地產企業優勝劣態（分）；提高勞動生產率，促使企業加強管理，降低成本，提高競爭力（）；不斷創新，開發出更多的適合消費者需要的房產品（）。
『肆』 影響房地產行業的主次要因素
影響房地產業的有利因素
（1）宏觀經濟：我國房地產業屬於資本密集型行業回，且周期性強，因此答高度依賴宏觀經濟的走勢。近20 年以來，我國國內生產總值增長率超過9%，房地產行業隨著國內GDP 的快速增長，也迎來了自身的高度發展時期，逐漸在我國經濟發展中占據重要位置。
（2）城鎮居民家庭人均收入：房地產行業住宅市場主要的消費主體為家庭，其依賴於家庭的收入水平。
（3）房地產政策調控：房地產行業不僅是我國經濟重要的支柱產業，也是與人民生活息息相關的民生產業。
（4）城市化進程穩步推進：我國正處於城市化的快速發展期和消費結構的升級階段，對住宅的需求將會持續釋放。
影響房地產業的不利因素
（1）土地成本升高：房地產行業屬於資金密集型和資源整合型行業，其中土地是彈性很小的資源。
（2）人力成本提高：隨著中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來的人力成本將不可避免的逐步提升。
『伍』 怎麼理解制約國內房地產品牌發展的因素
與其他行業相比，中國的房地產市場缺乏真正的品牌，這有其深層次的原因。制約房專地產品牌發展有以下屬兩大要素：
一是房地產業市場化的時間太短。像國內房地產第一品牌的萬科也是1992年才開始從事專業化開發的，其他房地產商就更晚，沒有足夠時間的積淀，房地產業很難脫離稚嫩，不成熟的產業大環境根本就不可能培育出真正成熟的房地產品牌
二是房地產業的區域特色在很大程度上制約了該產業品牌的發展。萬科、奧林匹克花園等發展商之所以具備品牌雛形也得益於這些發展商開展的連鎖化開發戰略。從總體上看，房地產業的相對區域性的特徵，限制了推廣的效果，從而束縛了品牌的形成與發展。
『陸』 影響房地產的因素有哪些
http://www.qzls.net/info_list.asp?stype_id=4
『柒』 影響房地產發展的因素有哪些
影響房地產市場的因素有：
(1)城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求。
房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
(3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
『捌』 影響房地產行業的外部因素有哪些
影響房地產市場的因素有： (1)城市產業結構影響市場。 隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。(2)政策變化影響市場需求。 房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 (3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。 城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。 (4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
『玖』 請問，影響地產的因素有哪些
一、宏觀角度分析
短期（金融）——中期（土地）——長期（人口）
金融（利率高低）：影響現有購買者的成本，購房後的持有成本，利息高持有成本高，利息低持有成本低
土地（土地存量）：土地存量的多少決定房屋在售或待售數量
人口（某地區人口數量以及人群素質）：人口決定市場的需求情況
土地有限+大量人群進入=賣方市場形成
土地有限+無新增人群=市場穩定
人口流失=市場熱度下滑
金融為短期效應，土地終是有限的，人口流量決定房價未來高低
人口流量怎麼來：1、就業機會吸引
2、求學需求
為什麼說求學需求：
1、全國每年大學生畢業人群820萬（2018年數據），大學生畢業本科人群20%以上會選擇留在學校所在地發展（不發達地區除外）
2、為什麼說就業：就業人口增加—崗位需求增加—經濟發展。為什麼一線城市人多，因為就業機會多。
二、微觀條件分析
教育配套 交通配套 商業配套 醫療配套 小區體量 活動配套 未來發展規劃等
教育配套：中國目前實行的9年義務教育，教育質量與樓盤掛鉤，教育資源越好樓盤越保直，價值有保障，深圳教育資源極度匱乏教育資源已經成房價的絕對保障（龍崗大運為例，帶有龍崗外國語的房產二手價6.2—7萬，其餘樓盤在4萬—5萬之間）
交通配套：1、剛需住宅考慮公共交通（尤其是軌道交通），交通的便利性會提升更多人對樓盤的接受度未來會出現換房需求，現在買房追求出行便捷公共交通便捷是未來價值以及出售的保證。
2、改善型住宅考慮道路情況滿足自己居住的終極條件，所以道路交通配套將成為小區保直的關鍵所在。
商業配套：成熟的商業配套決定居住的消費品質
醫療配套：生活保障的一部分所在，不是決定性因素，但也是一個價值點所在
小區體量：大體量社區的小區環境會更好，一般情況下大體量社區的物業保障更好，小區內配套會更加齊全（大社區會有自己的幼兒園等），大體量社區相對同位置的小體量社區會更加保直同時再二次出售時也會更加容易。
活動設施配套：可以理解為小區附近或者小區自有的公園等，休閑是現在人及其看重的一點擁有齊全的活動配套可以極大地提高小區的居住體驗（例如我們熟悉的豪宅、別墅都會擁有自己的休閑配套或者建立在公園、景區附近）
未來發展規劃：一個地方未來增長空間的大小極大程度與該地區未來的發展息息相關，所以樓盤所處位置有好的發展規劃是樓盤價值的關鍵所在。
總結
宏觀角度總結:未來的人口流量決定未來的購房需求，供求關系決定未來房價走向。
微觀角度總結：未來規劃、教育、交通、商業、醫療、小區體量會在不同程度上影響房屋價值，其中未來規劃和教育配套影響大。
住宅與資源配套綁定是目前的中國的房市行情。
『拾』 影響中國房地產市場的因素主要有哪些
1、土地:就目前來說，土地供不應求，特別是地段良好的地塊，總能引起市場熱度，也專帶動屬著其他樓盤的發展。
2、政策:也就所謂的宏觀調控，這無疑是最大的影響因素，國家政策為主，地方政策為輔，金融、信貸等;
3、行政方面:(這個方面暫不言論)，透明化是一個影響因素吧
4、區域規劃、經濟:各個城市及周邊經濟發展水平不一，這也影響消費能力;
5、投資關系:近年，房地產投資回報率可觀，國內外投資者無疑也是一個很大的推動、影響因素。
6、其他:如前兩年的證券、股票市場的火爆，也會影響到房地產。等等