如何做好一份房地產競品調研

⑴ 怎樣做好一份房地產市場調研報告

關於房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

⑵ 簡述房地產市場競爭樓盤調研的主要內容

（1）人口結構（2）樓盤的基本情況（3）商圈內配套設施狀況（4）競爭對手分析

⑶ 我們要做一個關於房地產的調研，請問我們可以做些什麼(大學生課外調研)

(1)政治法律環境方面
① 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。
③ 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
(2)經濟環境方面
① 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
② 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
④ 國民經濟產業結構和主導產業。
⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。
⑥ 項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。
⑦ 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
⑧ 財政收支。對於不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。
(3) 社區環境方面
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。
(4) 房地產市場需求和消費行為方面
① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
② 房地產市場需求影響因素：如國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化;消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向。
③ 需求動機：如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。
④ 購買行為：如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
(5) 房地產產品方面
① 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。
② 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。
③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。
④ 本企業產品的銷售潛力及市場佔有率。
⑤ 建築設計及施工企業的有關情況。
(6) 房地產價格調查。
① 影響房地產價格變化的因素：特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。
② 房地產市場供求情況的變化趨勢。
③ 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
④ 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。
⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。
⑥ 價格變動後消費者和開發商的反應。
(7) 房地產營銷渠道
① 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。
② 房地產市場營銷方式的採用情況、發展趨勢及其原因。
③ 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。
④ 房地產租售客戶對租售代理商的評價。
(9) 房地產市場競爭情況。
市場競爭對於房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，並時刻注意競爭者的各種動向。
希望可以幫到你！

⑷ 房地產市場調研怎麼做

房地產市場調研是一個鬥智斗勇的過程，其中暗調是不可缺少的一部回分，這里分享一些小技巧答：
1、如果穿著襯衫，千萬別解到第二個
2、一個定點的電話
3、一個拍照沒有聲音的手機
4、學一門南方口音
5、帶一個老婆子或老頭子去市調
6、摸清楚周邊可以停車的地方

⑸ 如何做好競品分析

競品分析最早來源於經濟學領域。市場營銷和戰略管理方面的競品分析是指對現有的或潛在的競爭產品的優勢和劣勢進行評價。這個分析提供了制定產品戰略的依據，將競品分析獲得的相關競品特徵整合到有效的產品戰略制定、實施、監控和調整的框架當中來。

競品分析最早來源於經濟學領域。市場營銷和戰略管理方面的競品分析是指對現有的或潛在的競爭產品的優勢和劣勢進行評價。這個分析提供了制定產品戰略的依據，將競品分析獲得的相關競品特徵整合到有效的產品戰略制定、實施、監控和調整的框架當中來。

通過分析後再把和對方的差異點標出來，比如：產品有哪些地方沒有做好，哪些地方有什麼特點和創新等。之後再進行可行性建議給出解決方案。

⑹ 如何做好房地產市場的調查研究

1、二手資料，網路上查找該地區的房地產現狀（包含價格、銷售、開發區內域...等資料）、規劃容、城區開發、入駐企業等資料；2、當地的房地產管理中心拿各類年鑒、地產規劃，如果遇到熱心的人，甚至可以手抄他們的批地、最新的施工/開工/竣工項目面積等資料（這事我干過），還可以去政府單位，拿城市區域地塊用途、面積、紅線圖（困難較大，很多時候靠關系，但很有價值）3、實地城市樓盤調研，一個一個樓盤的跑，了解價格、已售/未售單位、銷售控制單位情況、營銷情況，還有普通資料，也就是樓書里基本都有的面積、戶型等4、走訪城市主要商業、地塊所在的周邊環境5、如有可能，做消費者問卷調查，目的一是城市消費水平，二是對購房意向、購房者需求做輔助判斷

地段 所在商圈 周圍的環境你的房子的定位 是針對那個人群的 對目標消費群做調查和分析以及對你的競爭對手的調研

⑺ 產品經理怎樣做好一份高價值的競品分析

競品分析報告結構（結構並不固定，供參考）：
體驗環境
市場狀況（市場容量、競爭格局、市場佔有率分布）
行業分析（歷史變化、發展趨勢）
需求分析（扮演用戶、選擇研究對象）
確定競品（產品咨詢收集、選擇服務/目標用戶相同或類似的產品）
競品對比（多種分析方法）
商業模式異同
業務/產品模式異同
運營及推廣策略
歸納和結論
三、常用分析方法：
1、用戶體驗五要素法

戰略層
（企業願景、產品定位、需求把控、用戶習慣、商業模式）
范圍層
（主要功能、核心功能、次級功能、功能架構、業務流程設計）
結構層
（信息架構、常規功能、特色功能、實現情況、用戶流程分析）
框架層
（操作情況、刷新、頁面跳轉、查詢、交互框架、界面設計、導航設計、標簽設計、細節點）
表現層
（視覺表現、布局、配色、排版）
2、Yes/No法：
主要適用於功能層面，簡單來說就是將功能點全盤羅列出，具有該功能點的產品A便標記為「Yes」，沒有該功能點的B產品標記為「No」，通過比對可以清晰地了解功能點上產品間的異同。
3、評分法：
這個方法在用戶研究工作中常會用到，通常適用於定量研究的問卷調研中，即給出1-5分的區間，根據產品中的某一方面或某點進行打分。
4、分析描述法：
指將不同產品特性以比較的形式描述出來。
5、SWOT分析法：
針對所要分析的競品，從「優勢、劣勢、機會、威脅」四個維度進行比較和梳理。
6、Base+Solution分析法：
Base:目標用戶是什麼？目標用戶的核心需求是什麼？通過什麼解決方案能夠滿足？同其他產品相比，解決方案有什麼差異化和賣點？如何推廣營銷？市場效果如何？
Solution:解決方案如何實現？還有多少空間？陌生用戶進來如何使用？信息組織、交互如何？為什麼要這么做？是否符合用戶預期？配色、UI是否符合用戶審美？用戶會在哪裡困惑？用戶打開產品的頻率如何？用戶是否會向他人推薦產品？
7、Kano模型（卡諾模型）：

Kano模型
8、四象限分析法：
多在問題點羅列或安排下步計劃時使用，可將自身產品的要素、特點、功能點、問題點根據實際情況和對比分析劃歸為四個象限區域，如急需改進區、競爭優勢區、次要改進區、繼續保持區。
9、比較研究法：
設定分析目標，將同類功能模塊或外觀細節編組作表，根據比較結果作進一步分析。
10、不同維度下的比較方法：
根據具體需求可選擇就某一問題點來比較、某一功能點來比較、某一核心點（焦點）來比較等。
四、報告輔助方面：
1．數據的引用
報告中針對用戶體驗方面的要素很容易夾雜過多的主觀因素，譬如我們容易下這種結論「這種設計我不喜歡，所以它是不好的！」這類主觀的評斷。在一份競聘報告中，如果為了說明某一條，那量化的數據必然是重要參考依據之一。所以，數據變得比較富有說服力。
數據從何而來？月活排名可以來自Appannie、Usage Intelligence，網站排名來自Alexa。其他數據包括網路指數、淘寶指數、易觀智庫、CNNIC、艾瑞咨詢、新浪微博、微信、上市公司財報等都是比較主流的平台和渠道可以作為數據來源。
2．對比時有截圖作參照
這方便讀者了解，也在一定程度上有利於保證整份報告保證清晰可讀、重點凸顯、結論突出。
3．必要時可加任務或案例
任務和案例起到的作用一是佐證，二是便於讀者清晰地能夠在相應的場景下理解。比如當比較A產品的某項功能或業務邏輯上的問題時，如果引入一個貼切的典型案例或一個模擬的任務會讓讀者更加有代入感，更便於說明。
另外，在這里也可以適當的引入真實的用戶評論。

⑻ 如何做一份有價值的房地產市場研究市場報告

我個人覺得有以下幾點需要注意首先,
你要確定這塊地的用地性質及開發商本人的大致開發意圖後,
對項目進行有針對性的調研.
通常你的調研報告是用來論證開發商的開發意圖正確性(目前國內的確如此).
市場調研報告的確就像八股文一樣,
有其固定的格式
,絕大多數都是千篇一律地
從宏觀開始一直到項目定位.
但是好的市場報告和爛的報告之間的區別就在於其對於甄選資料的態度上.
爛報告是不管三七二十一，就是一個字——堆，為的是湊頁數；好的報告卻能夠選擇對其結論有幫助的內容。
宏觀經濟這塊需要嗎？很需要，房地產是國民經濟的重要組成部分，亦或說是同生死共患難，但是你不是只往上堆那些統計局的數據的，你需要在那堆數據中得出你的結論，現在的開發形式究竟往哪兒走！比如說有一個商業地產的報告，在第一部分「某市經濟概況及未來發展潛力」這塊就羅列了這些資料：國內生產總值、零售總額、物價指數、消費者信心指數、可支配收入、住房福利及前國營單位員工退休福利、政府部門/本地公司的其他津貼、住宅市場、汽車市場、跨國性公司在本地的發展情況、富裕家庭在城市中占據的比例。它在這些資料之後有一個重點總結得出當地開發大型商業是非常有前景的。正因為在做報告前了解了這塊地是做商業的，開發商是想做大型商業，所以在宏觀這塊尋找的資料都是針對這兩點來進行的，是有目的的羅列。
，在這些項目的特點上尋找本項目開發的差異優勢。因此樣本的選擇非常重要，調研的內容選擇也很重要，這就針對不同類型項目有不同情況了。
。調研這些項目的客戶范圍類型、產品形態、營銷手段等。通過對這些項目的分析，得出你要做的低密度產品的形態，針對客群，推廣方式等。有時侯甚至要詳細到對方項目車庫是怎麼做的、供暖方式如何、電梯牌子是什麼。因為開發商需要了解的就是這個，他可以借鑒對方目前的產品來開發自己的產品，這里值得注意的是我們所提供的觀點一定要有前瞻性，市場上採集來的資料是告訴我們市場是什麼樣子的，我們再做的產品是要超越他們的而不是跟隨。
開發商最想看得就是最後一部分，就是關於產品定位的那塊。但是你不能沒有前面那麼多內容就直接給他看最後定位，你必須告訴他為什麼我會得出這個結論來，記住一點，你任何提出的建議和看法必須用詳實的數據來支持，不是你認為事情怎麼樣就是怎麼樣，而是根據宏觀經濟、市場研究、競品項目一步步得出來的，行文必須嚴謹，不能給開發商質問的機會。尤其是你要得出和他一開始的想法比較背道而馳的時候，你就必須以很專業的角度指出你得出該結論的原因。但通常，你不能提出和開發商想法差太遠的看法，因為他在拿地的時候根據其拿地的成本基本上已經決定了該項目的檔次，你只能在同等檔次做出不同形態產品類型的定位而已。
一般市場報告的確都有百來頁，沒有一個開發商會有那麼多閑功夫看完它，他只需要看每一個部分的結論，你可以把那些內容用黑體表示出來（這一點我自信長春中原做的就比較好，目前已經形成自己獨有的格式，一部分給有耐心的人研讀用，一部分是給開發商看

⑼ 如何做好一份有價值的市場調查報告

一份合格的報告，該項目的消費群體中收集數據、綜合意見分析出清晰的數據和版結果，一份合格的報表權不應該在紙上談兵，要走進消費群體調查該產品和項目真實消費結果，調查地區和路段縣城及市區，鄉鎮，總的來說要把握好產品，針對什麼消費群體就應該到那一類消費者當中去調查，結合地區路段縣城及市區鄉鎮綜合出來的正確數據就是一份有權威性的報告。

⑽ 做房地產競品分析有哪些模型，方法和

給你一套競品分析的模板
1、市場趨勢、業界現狀；
2、競爭對手的企業願內景、產品定位及容發展策略；
3、目標用戶；
4、市場數據；
5、核心功能；
6、交互設計；
7、產品優缺點；
8、運營及推廣策略；
9、總結&行動點。
除了定期輸出競品分析報告外，我建議情報收集&競品分析工作要持續地搞下去。堅持每天收集行業情報，每月定時輸出一份競品分析&行業情報報告，然後再與團隊成員溝通，一起頭腦風暴。堅持搞個半年一年，不僅可以讓你對行業動態了如指掌，而且也能提高自己的市場敏感性。