A. 我國房地產市場存在的問題及對策
目前我國不是成熟的市場經濟國家，所以一切房地產市場存在的問題都由此造成。回銀行是國答有的，所以銀行工作人員為了私利可以盲目貸款自己幾乎不需要承擔責任，銀行即使破產他們也不會急。地方政府為了小集團利益也希望房地產一直漲，而大量期房可以買賣也是國家為了拉動經濟的措施。所以正真的房地產市場化難以起到作用，市場完全被一群可以主導市場的利益鏈集團控制，不是很成熟的市場還搞什麼房地產市場化。市場就是被某些利益集團套利的工具，一旦房地產市場泡沫破裂那麼受累的是全體國民和銀行，那些相關房地產利益鏈條幾乎不受影響。所有商品行業都講利潤率接受物價部門監管，唯獨房地產行業可以打著所謂市場化的旗號為所欲為。所以目前為了防止泡沫的破裂中央政府應當及時干預市場，收縮地方政府許可權及預防銀行和房地產部門勾結成利益鏈。對買了房子的百姓來講他們希望房價還會漲，而沒有買的希望下跌，所以要盡快穩定房價讓百姓知道具體走向，免得因房產價格而引起社會問題。
B. 我國房地產法律的立法體系
目前，中國房地產的法律法規體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術規范等構成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年頒布，1995年1月1日起實施。以下簡稱《城市房地產管理法》)、《中華人民共和國土地管理法》 (1998年修訂，1999年1月1日起實施。以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國城市規劃法》(1989年頒布，1990年4月1日起實施。以下簡稱城市規劃法)》。特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產業的發展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。
房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《(物業管理條例)等。
房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、(城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》。《城市異產毗連房屋管理規定》、《建築裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等
此外，還有《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關於加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關於房地產中介服務收費的通知》等多項規范性文件，以及國家標准《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術法規。
目前，房地產管理的主要環節均有法可依，房地產法律法規體系基本建立，為住宅建設和房地產業的健康發展創造丁良好的上層建築環境。
C. 我國《城市房地產管理法》對房地產轉讓作了哪些限制性規定
城市房地產管理法規定，下列房地產不得轉讓：(1)以出讓方式取得土地使用權的，不內符合法定條件的；(2)司法容機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(3)依法收回土地使用權的；(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；(5)權屬有爭議的；(6)未依法登記領取權屬證書的；(7)、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
D. 我國《城市房地產管理法》對房地產價格管理有那些規定
新城市房地產管理法(2007修訂)
2007-12-31
新城市房地產管理法（2007修訂）
【發布單位】全國人民代表大會常務委員會
【發布文號】中華人民共和國主席令第七十二號
【發布日期】2007-08-30
中華人民共和國城市房地產管理法（2007修訂）
中華人民共和國城市房地產管理法
（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）
目錄
第一章 總 則
第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓
第二節 土地使用權劃撥
第三章 房地產開發
第四章 房地產交易
第一節 一般規定
第二節 房地產轉讓
第三節 房地產抵押
第四節 房屋租賃
第五節 中介服務機構
第五章 房地產權屬登記管理
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條 國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條 為了公共利益的需要，國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
第七條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。
第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權，由直轄市人民政府規定。
第十三條 土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。
採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第十四條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十五條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條 土地使用權因土地滅失而終止。
第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節 土地使用權劃撥
第二十三條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地
E. 中華人民共和國城市房地產管理法實施條例
實施條例好像沒有出來，下面是城市房地產管理法供參考。
【法規標題】中華人民共和國城市房地產管理法
【頒布單位】全國人民代表大會常務委員會
【發文字型大小】主席令10屆第72號
【頒布時間】2007-8-30
【失效時間】
【法規來源】http://news.xinhuanet.com/newscenter/2007-08/31/content_6635176.htm
【全文】
中華人民共和國城市房地產管理法
全國人民代表大會常務委員會
中華人民共和國城市房地產管理法
（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）
目錄
第一章 總則
第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓
第二節 土地使用權劃撥
第三章 房地產開發
第四章 房地產交易
第一節 一般規定
第二節 房地產轉讓
第三節 房地產抵押
第四節 房屋租賃
第五節 中介服務機構
第五章 房地產權屬登記管理
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條 國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條 為了公共利益的需要，國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
第七條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。
第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權，由直轄市人民政府規定。
第十三條 土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。
採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第十四條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十五條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條 土地使用權因土地滅失而終止。
第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節 土地使用權劃撥
第二十三條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章 房地產開發
第二十五條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
第二十八條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十九條 國家採取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第三十條 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十一條 房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用於項目建設。
第四章 房地產交易
第一節 一般規定
第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。
第三十四條 國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條 國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節 房地產轉讓
第三十七條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條 下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十二條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節 房地產抵押
第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十二條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節 房屋租賃
第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。
第五十五條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節 中介服務機構
第五十七條 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十八條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。
第五十九條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章 房地產權屬登記管理
第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十三條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章 法律責任
第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條 違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十七條 違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十九條 違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第七十條 沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附則
第七十二條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。
第七十三條 本法自1995年1月1日起施行。
F. 如何實現新時期我國房地產業的創新發展
1、保險資金投資房地產業的政策障礙已經掃除
備受關注的我國房地產領域何時向我國保險資金開放的問題，已於2007年5月經中國保監會原則通過，這也就意味著今後我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批准，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進行操作，因為保監會還需要制定相關實施細則。這是保監會首次對保險資金投資房地產解禁問題發出的明確信號。至於實施細則何時出台和年內能否見分曉，目前保監會還未給出一個明確的時間表，因為在實施細則出台以前，還需經過一個對保險資金投資房地產的實質性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產業是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規定，所投資的房地產項目有何限制等問題都有待進一步的研究和確定。去年出台的《國務院關於保險業改革發展的若干意見》，松綁了保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域的手腳，卻並未對保險資金是否可以投資房地產加以明確闡述，因此留給業內無限想像空間。國外經驗表明：成熟和規范市場的房地產項目能為保險公司帶來長期穩定的投資收益和現金流入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助於保險公司持續改善投資收益率。然而，鑒於保險公司對房地產投資缺乏經驗，在嘗試投資初期應以類似於投資現有成熟項目為主，或以投資房地產基金等間接形式進入，以確保房地產投資的風險控制。
2、匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場
央行於2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩定發展而同時出台的加息、提高准備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業而言其作用是十分明顯的，加息和提高准備金率無疑對貸款購房者和房地產開發商而言都屬負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產的數量和時間將增多和加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處於管制之下，但國際熱錢總還是能夠找到相關渠道暗渡陳倉，悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發展和房地產價格持續走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規避風險和獲取利潤的更多選擇。就國際慣例而言：一國貨幣的升值，一般就意味著其國內經濟整體向好，投資機會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區，目前各個行業中的投資機會並非很多，有些產業已經或將要形成過剩的趨勢，這與房地產開發投資領域高回報率相比形成了鮮明的對照，這也就促使了國際投資熱錢更多地將我國房地產投資作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰的同時，也給我國新時期房地產的發展帶來了機遇。
3、改變房地產增量與存量市場不平衡狀態
進入21世紀，我國房地產業無論是現實供應量還是預期供應量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮人口增長及相關住房需求相比，即使考慮到經濟發展和城市化的因素，房地產市場的供給也是較為充足的。據國家統計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在發達國家的成熟市場，該比例一般接近15%。由於存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在於新建住房的不足，而是房地產存量市場發展的嚴重滯後。因此，要促進房地產市場的健康、穩定和持續發展，就應該從發展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：一是推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規范和管理。採取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權。二是規范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發展，引導建立和完善住房信息系統，規范和提高中介機構的服務質量。三是減輕房地產交易環節的稅收，鼓勵和促進現有住房進入市場流通。四是適時開征房產稅。對持有的房地產徵收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優化配置。
4、通過建立個人信用體系來加快保障住房供應
認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，在保障性住房推出時具體怎樣對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況進行審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實質性工作全面啟動，但建設主管部門里仍僅有兩三個人在專門或兼職負責，顯然同其巨大的工作內容和工作量是不相符合的。因此，國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實，內容上進行細化，制度上進行完善，以確保我國為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象徵性地收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經濟適用房，它是有政府撥土地建設，在成本基礎上加收3%的利潤後出售給中低收入者。至於限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，並不屬於保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況也將在今年加大力度促進保障性住房建設的過程中得以改進。
G. 簡答我國房地產法律體系
目前，中國房地產的法律法規體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術規范等構成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年頒布，1995年1月1日起實施。以下簡稱《城市房地產管理法》)、《中華人民共和國土地管理法》 (1998年修訂，1999年1月1日起實施。以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國城市規劃法》(1989年頒布，1990年4月1日起實施。以下簡稱城市規劃法)》。特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產業的發展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《(物業管理條例)等。 房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、(城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》。《城市異產毗連房屋管理規定》、《建築裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等. 此外，還有《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關於加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關於房地產中介服務收費的通知》等多項規范性文件，以及國家標准《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術法規。
目前，房地產管理的主要環節均有法可依，房地產法律法規體系基本建立，為住宅建設和房地產業的健康發展創造丁良好的上層建築環境。
我國的房地產法律的體系按其內容分布劃分應由三步份立法組成：1、綜合的法；如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定；2、專門的法；如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建築法》、《住宅法》及他們的實施條例、細則、辦法之類。3、相關的法。如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產管理法》。
H. 我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向
我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向
房地產登記制度是不動產法律制度的重要組成部分，指對土地和地上建築物的所有權以及設定房地產他項
權利按照法定程序在專門簿冊上進行記載確認的一種制度。房地產登記制度是房地產行政管理的基礎與核心，
也是建立房地產市場的必要保障條件。本文擬借鑒國外有關立法，在概括我國房地產登記法律制度的沿革和現
狀的基礎上，就如何健全和完善該制度略陳管見。
一
當今世界各國的土地登記（或房地產登記）制度主要有三種立法例：（一）契據登記制度。又稱登記公示
主義或法國法模式，為法國、義大利、比利時、西班牙、美國多數州及南美一些國家所採用，我國香港地區也
採用這種制度。該制度的特點在於登記機關對於其所應登記的房地產物權變動沒有實質的審查許可權，即進行形
式審查主義；登記沒有公信力，當登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意的第三人；登記簿的編
例是以地產權利人為標准按登記先後順序編簿，而不以不動產為標准。（二）權利登記制度。又稱登記要件主
義或德國法模式，為德國、瑞士、荷蘭、奧地利、埃及等國所採用。這種模式與前者相反，在這種被稱為真正
的地權注冊制度下，登記是房地產物權變動的生效條件，登記機關對地權變動有實質審查的許可權，登記具有公
信力，登記簿的編成採用物的編成主義，即以房地產為標准按順序排列。（三）登記發證制度。又稱地券交付
主義或托侖斯（Robert·Torrens）模式，該模式是由澳大利亞的托侖斯爵士設計提出的，於1858年1月27 日經
南澳州議會通過並於7月施行。採用這一制度的國家主要有澳大利亞、 紐西蘭、英格蘭、愛爾蘭、加拿大、菲
律賓、馬來西亞以及美國的若干州，我國台灣地區也採用這種制度。該項制度在德國法模式的基礎上增加了記
載權利狀態的地券和證書並交與權利人的規定。〔1 〕上述三種登記制度中，與我國現行的登記制度最為接近
的是托侖斯登記制。
我國的不動產制度，在1949年10月之前實行的基本上是稅收地籍制度。在這種制度下，地產的權利證書（
地契）是土地產權（包括房產）的全權證書，土地產權可隨證書的轉讓而轉移，土地權證的丟失（不論任何原
因）都意味著產權的喪失。所以在解放前，不管業主是地主還是農民，都把地契作為珍貴的財產保管，這是我
國各界人士（包括海外華人）心理上安全感的需求形成的特殊現象。稅收地籍制很適合於土地私有制度和以農
業經濟為主的國家，政府只管征稅而不必更多地負責任。新中國成立後，即頒布了《土地改革法》等法律法規
，為土地所有制和土地使用制度提供了法律依據。在50年代初，只有少數大中城市進行房地產全面換證登記，
大多數城鎮則僅在原地政資料上進行產權轉移、變更登記。在隨後相當長的時期，土地房產登記制度廢弛，權
利的變更往往以契代證。
1978年以後我國房地產登記法律制度得到恢復和發展。在房產登記制度方面，當完成第一次全國城鎮房屋
普查（1985年）之後，原城鄉建設環境保護部於1986年2月5日發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權證
工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格
式的房屋所有權證。隨後頒布了相關的規章和政策，如《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》（1987年4月21日），
《關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》（1988年2月12日），《關於城鎮駐軍營房產權登
記、 發證工作的通知》（1988年6月24日）， 《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》
（1989年11月1日）。應當指出，1990年12月31日建設部發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，是目前我
國城市房地產產權管理較為系統的行政規章。該辦法除了重申產權登記制度外，還明確了「城市房屋的產權與
該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則」。經過幾年來的貫徹實施，到1993年底，已登記房產占實有
房屋建築面積的90％，已發證房產佔80％。1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第五章「房地產權屬登
記管理」，以法律的形式首次確立了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，並對其主要運作程序作
了規定。
在土地登記制度方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》， 標志著我國土地管理事業真正進入了有法
可依的歷史階段。為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，1989年7月5日國家土地管理局印發了《
關於確定土地權屬問題的若干意見》（1995年3月11 日修改為《確定土地所有權和使用權的若干規定》）。為
建立土地登記制度，以維護土地的社會主義公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法權益。1989年11月18
日國家土地管理局發布了《土地登記規則》。該規則指出土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權
、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記，土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。1994年7月5日國
家土地管理局等部門聯合發出《關於印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》，明確清產核資中進
行土地清查估價，不但是加快土地登記、估價進度的重要途徑，也是土地管理部門服務於建立社會主義市場經
濟體制的直接措施，是加強土地登記、估價，管理市場、強化土地資產管理的重要手段。為了方便對外服務，
規范土地登記、估價程序，提高辦事效率，地籍管理機構對外可掛土地登記處（站）牌子，辦理土地登記、估
價事宜。為深化企業改革，優化配置土地資源，規范股份有限公司設立中的土地使用權管理，國土局、國家體
改委1995年1 月制定下發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》，其中對土地使用權登記作了相應的規定
，要求在設立股份有限公司之前必須辦理土地登記，然後才能進行土地資產評估及資產處理，根據處置結果再
辦理土地使用權變更登記。1995年10月1 日起施行的《擔保法》對不動產抵押及其登記作了具體規定。為加強
農村集體土地管理，貫徹實施《擔保法》，國土局頒布了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，就依
法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，以及抵押鄉（鎮）村企
業廠房等建築涉及所使用范圍內的集體土地使用權的抵押登記作出詳細的規定。
關於房地產登記法律制度，除了全國性的規范外，有些地方性法規還作出專項規定，使我國的房地產登記
制度更趨完善。如《深圳經濟特區房地產登記條例》（1992年12月26日通過，1993年7月1日施行），該登記條
例創立了以土地為權利登記之基礎的房產、地產合一制度以及優先權、代理及確認無主財產、賠償、公開查冊
、撤銷核准等一系列新的法律制度，反映了社會主義市場經濟的客觀需要，並為政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，進一步完善了特區房地產投資的法律環境。1995年上海市頒布了《上海市房地產登記條例》，規
定房地產權利的確認在法律上是以登記為表現形式的，並避免了原來土地使用權證和房屋所有權證分離可能造
成的兩者不一致的矛盾。1996年8月9日頒布的《廈門市城鎮房屋管理條例》，明確房地產權證書是房地產權利
人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證，實行兩證合一。
二
一種較為完善的房地產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。
從以上我國房地產登記制度的歷史變遷、現行法律規范及其實踐來看，我國房地產登記制度在登記的機關、登
記的類型、登記的公信力和現代化管理手段等方面還存在一些問題，亟待進一步解決和完善。
（一）關於房地產權屬登記機關
房地產權屬登記機關在不同的國家不盡一致，主要有三種類型：一類是設立專職的登記機關，如澳大利亞
的地權登記局，又如日本的登記所，具體由法務局（全國有8個）擔任，下設地方法務局、 分局和辦事處辦理
登記事務；〔2〕一類是由司法機關充任，如美國的地方法院，我國解放前地方法院一度也承辦不動產登記（後
由地政局接收）； 〔3〕一類是由房地產行政管理部門充任。我國在《城市房地產管理法》頒布以前，房地產
權屬登記採取分屬兩個機關管理的體制（深圳市除外）。房地分屬兩個部門管理的弊端是很明顯的，這也是完
善我國房地產登記制度所必須解決的一個問題。深圳經濟特區從1987年開始實行土地使用制度改革以來，借鑒
香港的經驗，採取了房地合一的管理體制，明確規定深圳市人民政府房地產主管部門是特區房地產登記機關，
房地產登記以一宗土地為單位進行登記，土地上已有建築物、附著物的，土地及建築物、附著物應同時登記。
〔4 〕這種有別於其他地區將土地和房屋分別登記的規定，是房地產市場化的客觀要求，無論是經濟管理體制
上，還是在我國房地產立法上都是一個突破。實踐證明，自1986年起在我國實行的房地產分別登記制，兩個部
門各自發證，統計口徑不一，重復收費，房地產權人叫苦不迭。兩個主管部門機構重疊，職能交叉，不僅浪費
人力物力，還形成政出多門、政令不暢，其結果是影響了節約土地的基本國策的落實，影響了房地產業的發展
，影響了政府的形象和威信。基於目前我國房地產管理體制現狀的考慮，《城市房地產管理法》按照「兩證分
發」的模式，規定了登記發證基本運作程序，這是在房地產分管體制下不得不採取的權宜作法。所幸的是，《
城市房地產管理法》在規定「兩證分發」基本運作程序的同時，也肯定了「兩證合一」的經驗，以法律的形式
肯定了這一改革成果，為理順房地產管理體制指明了方向，為解決房地產統一登記制提供了法律依據。新法頒
布後，許多地區依據該法第六條第二款的規定，明確了「房地合一，兩證合一」的管理體制。有些地方機構雖
未合一，但對登記作了簡化手續的規定，如廣東省雖然仍由省建委和省土地管理局兩家分別負責房地產和土地
方面的工作，但頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》，明確規定由房地產管理部門負責城鎮房地產登記工
作。近年來實行房地合一的城市越來越多，如廣州、上海、汕頭、開封、北京、廈門等地，可以說房地合一是
大勢所趨。然而，由於我國地權可以分，房權不可分，房地融一體的錯綜復雜關系，也產生了相關的一系列問
題。例如，我國目前尚未對多層、高層〔5〕建築物區分所有權登記問題作出專門規定。 在這方面澳大利亞托
侖斯登記制值得借鑒，托侖斯登記制是以土地權利為登記標的，對於分屬數人的多層房屋，則採用土地的空間
概念為其所有范圍，實際上是以其佔有的房屋范圍來確定。日本現行《有關建築物區分所有等之法律》明確規
定，區分所有建築物的專有部分、共用部分與基地利用權的登記應為一體性。我國台灣地區基本上是仿效日本
不動產登記法，現行《土地登記規則》設有關於建築物區分所有權第一次登記規定，並分為專有部分、共用部
門、地下層及屋頂突出物的登記。當然，由於我國與上述國家和地區的情況不完全相同，主要是土地和建物（
指建築物及建築改良物）的所有制與管理體制不同。因此，它們的登記辦法，僅可供借鑒或參考。
（二）關於房地產權屬登記的類型
一個完整的房地產權屬登記類型應包括總登記、初始登記、經常登記、他項權利登記、設定登記、變更登
記、注銷登記、更名登記、塗銷登記、更正登記、囑托登記、預告登記、補給登記、異議登記和暫時登記等等
。權屬登記的類型是由登記的目的所決定的，各種登記類型之間在功能上應互相補充，相互依託，各種具體形
式有一定的內在邏輯性，其設置應有規律性可循，從而構成房地產權屬登記制度的整體。從這一目的和實踐需
要來看，目前的房地產登記規則已遠不能適應市場條件下的需要，亟待修訂。我國《城鎮房屋所有權登記暫行
辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定的房屋產權登記類型，包括初始登記（又稱靜態登記）和房
屋產權變更過程的登記（又稱動態登記）兩大類型，具體形式有新建登記、移轉登記、變更登記、消滅登記、
他項權利登記以及特殊情況下的延期登記（延期登記的期限不得超過一年）。關於土地登記的類型，《土地登
記規則》分初始登記和變更土地登記兩大類型，後者還包括他項權利移轉登記、土地抵押權登記、注銷土地登
記和更正登記。應當指出，《土地登記規則》以初始登記來代替土地總登記，就難以獲得特定區域土地權屬的
全貌。總登記又稱靜態標示登記或換證登記，是指登證機關在一定期間內對其行政管轄區域內的全部土地的權
屬狀態在審查公告後所進行的登記。總登記一般為土地權屬的第一次登記，在這種情況下，總登記與初始登記
重合，但是，兩者概念的內涵和外延畢竟不同。總登記雖不是經常性的行為，但卻可以是階段性的行為，即不
是一次性的工作。在這種情形下，總登記即非初始登記，因此，登記法規應設置土地總登記形式。土地總登記
和房屋所有權的初始登記，共同構成房地產權屬總登記。
應當承認，我國現行法規中關於房地產登記類型的規定還很不健全，有些國家或地區的不動產登記法以及
我國的某些地方性法規值得借鑒和肯定。（1）房地產預告登記。 此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅
的請求權，或房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權，房地產登記機關基於債權人或
受益人的申請，經登記名義人的同意所為的登記。例如，A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同
新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。房地產
預告登記是限制登記的一種，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時
，應通知申請人和登記名義人。〔6 〕欠缺預告登記，將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債
權人的目的落空。（2）更名登記。《深圳經濟特區房地產登記條例》第45 條規定， 權利人姓名或名稱發生變
化的， 權利人應自變更事實發生之日起30日內申請變更登記，此即更名登記。更名登記還包括房地產坐落名稱
變更登記和房地產名稱變更登記。我國台灣地區還規定有「籌備人更名法人登記」，主要指法人於其籌備期間
取得的土地所有權，已經以籌備人之代表人的名義登記的，在取得法人資格時，應申請更名登記。 〔7〕（3）
逕為登記。 這是指在一定情形下不需要當事人申請而由登記機關直接登記。如《深圳經濟特區房地產登記條例
》第14條規定，土地使用期滿、抵押期屆滿、代管或被人民法院裁定為無主財產、人民法院或有關行政機關作
出查封決定、裁定的以及法律、法規規定的其他情形，均應由登記機關進行逕為登記，並公告登記結果。（4
）房地產租賃登記。澳大利亞登記制度不以物權或債權來區分應否登記，而堅持以動產或不動產來區分登記的
原則，雖然房地產租賃權是一種債權，但仍將其列入登記的范圍。日本不動產登記法第一章第一條也將租賃權
列入登記之列。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》已明確房屋租賃實行登記備案制，因
此，將來制定登記法時應把租賃權列為應登記的權利。
由於我國目前法律尚未承認地役權等物權，房地產他項權利登記的種類較少。但可以預見，隨著《物權法
》的制訂和出台，房地產他項權利登記的適用范圍會越來越廣泛，在房地產權屬總登記以後，房地產上還可設
定土地使用權、地役權、抵押權以及典權等物上權利登記。
（三）關於房地產登記的公信力
在三種房地產登記制立法例中，德國法模式與托侖斯模式均承認登記的公信力。所謂公信力，是指在登記
為房地產權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質的不動產權屬不符，但對信賴該記載表徵的
善意第三人也予以保護。按照托侖斯登記制，權利一經登記即具有不可推翻之效力，因欺詐或劃界之錯誤而受
害之人，可對當事人及惡意第三者有恢復其權利的請求權，但對於有償取得的善意第三人則不能請求恢復其權
利，而只能對有過失或錯誤的人請求損害賠償，如應賠償人死亡、不在或破產時，得向登記機關請求賠償。〔
8 〕房地產登記到底是權屬變動的對抗要件還是成立要件，學者之間仍有分歧。從側重於保護交易安全的角度
考慮，應採納後者的觀點。從我國現行的房地產法規及其他相關的法律來看，也表明立法上肯定登記為不動產
物權變動的成立要件。〔9〕這就意味著承認登記的公信力， 只是規定得不夠明確、不具體，有待於進一步完
善。在這方面，《深圳經濟特區房地產登記條例》已經注意到並作出相關的規定，該條例第5 條規定下列三種
情形可撤銷全部或部分已核登記的事項：「（1 ）當事人對房地產擁有合法權利的；（2）當事人在申請登記時
隱瞞真實情況或偽造有關證件、 文件，採取欺騙手段獲准登記的；（3）登記機關審查有疏忽， 核准登記不當
的。」此即所謂撤銷核准登記。同時規定，登記費的收入列作登記機關的業務經費和賠償基金（第54條），如
登記機關及其工作人員因不當核准登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列
支（第59條）。這項制度對維護登記的公正與合法，糾正不當行為，強化登記機關的責任，保護社會公眾的合
法權益具有重要的意義。為強化登記公示制度，我國應借鑒《日本不動產登記法》，制定一部統一的不動產登
記法，對所有不動產權利的變動進行統一規定，以保護權利人及第三人的合法權益，維護正常的市場經濟秩序
。
與登記公示制度密切相關的是公開查冊制度，即所有房地產登記的事項應對社會公眾公開。然而我國《城
鎮房屋所有權登記暫行辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》均未明確規定，《土地登記規則》則規定
：土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門規定辦理。不經允許不得向第三者提供或者公布（第39條）。在
這方面，美國全國房地產協會前執行副總裁、房地產專家威廉·諾思教授曾介紹，在美國地籍登記是一種公開
文件，只要付手續費，任何人均可查詢翻閱。其公開的目的是要使地產在轉讓、出租或買賣中，受讓者或買方
能夠知道關於這塊土地的一切。地籍登記若不公開，就很難保證房地產市場的健康運轉。〔10〕我國深圳市對
此率先作出創新的規定，登記機關應設置房地產登記冊，按宗地編號對房地產登記事項全面、真實、准確地記
載。房地產登記冊記載的內容可供查詢、復印。應當公告的事項，由登記機關在《深圳特區報》或《深圳商報
》或深圳《中外房地產導報》公告（見該條例第9、61條）。應該認為，房地產登記公開查冊制度， 實際上為
房地產市場打開資源之門，此種做法應予以推介。
I. 我國房地產立法體系
目前，中國房地產的法律法規體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術規范等構成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年頒布，1995年1月1日起實施。以下簡稱《城市房地產管理法》)、《中華人民共和國土地管理法》 (1998年修訂，1999年1月1日起實施。以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國城市規劃法》(1989年頒布，1990年4月1日起實施。以下簡稱城市規劃法)》。特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產業的發展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。
房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《(物業管理條例)等。
房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、(城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》。《城市異產毗連房屋管理規定》、《建築裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等
此外，還有《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關於加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關於房地產中介服務收費的通知》等多項規范性文件，以及國家標准《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術法規。
目前，房地產管理的主要環節均有法可依，房地產法律法規體系基本建立，為住宅建設和房地產業的健康發展創造丁良好的上層建築環境。
J. 我國目前關於房地產產權產籍管理的法律法規有哪些
中國房地產主要法律法規政策
一、綜合
中華人民共和國城市房地產管理法（19940705）
國務院關於發展房地產業若干問題的通知（19921104）
建設部關於貫徹《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》有關問題的通知（19930416）
二、房地產開發用地
中華人民共和國土地管理法（19980829）
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990）
國家土地管理局關於認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見（1997）
國家土地管理局關於土地使用權抵押登記有關問題的通知（1997）
土地權屬爭議處理暫地辦法（1995）
協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法（1995）
城市國有土地使用權價格管理暫行辦法（1995）
關於解決在房地產交易中國有土地收益流失問題的通知(1992)
關於出讓國有土地使用權審批管理暫行規定(1990)
國務院關於出讓國有土地使用權批准許可權的通知(1989)
北京市房屋土地管理局關於對利用劃撥國有土地開發建設的經營性項目土地使用權處理的意見(1997)
北京市人民政府批轉市房地局等部門關於處理違法用地問題意見的通知(1997)
北京市國有土地有償使用收入徵收管理辦法(1994)
北京市計劃委員會、北京市財政局、北京市土地局、北京市房地產管理局關於加強國有土地使用權有償出讓轉讓地價款徵收工作的通知（1994）
北京市出讓國有土地使用 權基準地價的通知（1993）
北京市實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》辦法（1992）
北京市實施 <中華人民共和國土地管理法>辦法罰款處罰規定(1991)
三、開發
城市房地產開發經營管理條例（1998）
城市房地產開發管理暫行辦法(1995)
房地產開發企業資質管理規定(1993)
建築施工企業項目經理資質管理辦法(1995)
國務院辦公廳轉發建設部關於進一步清理整頓房地產開發公司意見的通知(1990)
建設部、國家工商行政管理局關於房地產開發企業管理的通知（1992）
關於設立外商投資建築業企業的若干規定實施意見(1996)
在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法(1994)
北京市人民政府關於外商投資開發經營房地產的若干規定（19921118）
北京市房地產開發行業管理規定
外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法（1990）
北京市人民政府關於外國建築企業在本市承包建設工程管理的暫行規定（1987）
建設工程質量管理辦法（1993）
北京建築工程質量保修實施辦法（1997）
北京市徵收市政公用設施建設費暫行辦法（1997）
關於維護施工秩序減少施工雜訊擾民的通知（1996）
北京市建設工程質量條例行政處罰若干規定（1995）
北京市建設工程質量條例（1995）
城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法（1993）
北京市住宅配套商業服務用房管理辦法（1996）
關於本市新建改建居住區公共服務設施配套建設實行指標管理的通知(1994)
北京市城鄉建設委員會關於住宅小區配套建設項目苦幹規定的通知(1993)
北京市計劃委員會、北京市城鄉建設委員會關於新建居住區配套郵電局、所分攤建設投資的批復（1988）
北京市居住小區接管綜合驗收辦法（1995）
北京市住宅小區工程施工及驗收管理規定（1994）
四、拆遷
城市房屋拆遷管理條例（1991）
北京市城市房屋拆遷管理辦法（19981030）
建設部城市房屋拆遷單位管理規定（1991）
北京市城市房屋拆遷單位管理暫行辦法（1995）
北京市房屋拆遷單位資質等級標准（1995）
五、銷售
建設部關於加強商品房銷售管理的通知（1998）
北京市房地產交易中心交易試行辦法(1997)
北京市房屋交易工作程序（試行）
北京市計算住宅使用面積的規定（1997）
城市商品房預售管理辦法(1995)
城市房地產轉讓管理規定(1995)
北京市內銷商品房管理暫行規定（19950418）
北京市房屋買賣管理暫行規定（1988）
房地產廣告發布暫行規定(1997)
建設部關於印發《商品房銷售面積計算及公用建築分攤規則》(試行)的通知(19950908)
城市房產交易價格管理暫行辦法(1994)
北京市商品房銷售價格管理暫行辦法(1997)
北京市地方稅務局關於使用《房地產開發企業專用發票》的通知（1994）
建設部城市房屋租賃管理辦法(19950509)
北京市物價局、北京市商業委員會、北京市房屋土地管理局關於租賃住宅配套糧油、副食、便民商店房屋租金（使用費）有關問題的通知（1996）
城市房屋權屬登記管理辦法19971027
城市房屋產權產籍管理暫行辦法(19901231)
建設部關於加強商品房屋產權產籍登記管理的通知19920421
建設部關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知（1997）
北京市商業委員會、北京市房屋土地管理局關於住宅配套商店產權轉讓等有關問題的通知（1996）
19870421 城鄉建設環境保護部關於印發《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》的通知
房改售房權屬登記民證若干規定的通知（1995）
城市房地產抵押管理辦法（19970509）
北京市房地產抵押管理辦法（19940420）
六、物業管理
關於全國物業管理從業人員崗位培訓工作的通知(1998)
物業管理企業財務管理規定(1998)
城市燃氣管理辦法(1998)
建設部、國家工商行政管理局關於印發推行《物業管理委託合同示範文本》的通知（1997）
家庭居室裝飾裝修管理試行辦法（1997）
國家計委、建設部關於印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知（1996）
關於印發《全國優秀管理住宅小區標准》及有關考評驗收工作的通知（1995）
城市新建住宅小區管理辦法（1993）
危險房屋鑒定標准（1986）
房屋完損等級評定標准（1984）
北京市房屋土地管理局關於全面開展組建物業管理委員會工作的通知（1998）
北京市房屋土地管理局關於開展組建居住小區物業管理委員會試點工作的通知（1997）
北京市物價局、北京市房屋土地管理局關於印發《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知（19970625）
北京市居住小區物業管理辦法（修正）
北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法
北京市物業管理單位經營資質審批規定（1995）
住宅公用部位共用設施設備維修基金管理辦法
北京市房屋土地管理局關於開展內銷商品房房屋使用、管理、維修公約核准工作的通知（1998）
北京市房屋土地管理局關於開展外銷高檔住宅房屋使用、管理、維修公約核准工作的通知（1997）
北京市電梯安全使用管理規定（1996）
北京市物價局、北京市房屋土地管理局關於居住小區物業管理收費標准有關問題的補充通知（1996）
北京市物價局、北京市房屋土地管理局關於印發《北京市居住小區（普通）委託管理收費標准（試行）》的通知（1996）157號
關於制定北京市住宅小區委託管理收費標准（試行）的通知（1994）
北京市物價局關於調整委託管理住宅電梯高壓水泵收費標準的通知（1996）
北京市市政管理委員會、北京市居住小區物業管理企業與各專業管理部門職責分工的規定（1995）
北京市居住小區物業管理辦法（1995）
關於加強公有住房售後維修養護管理工作的通知(1997)
北京市房地產管理局城市公有房屋裝飾管理暫行規定（1994）
關於委託管理住宅電梯、高壓水泵、共用電視天線收費標准（試行）的通知（1993）
北京市社區服務設施管理苦幹規定（1991）
城市異產毗連房屋管理規定（1989）
七、稅費
中華人民共和國契稅暫行條例（1997）
中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993）實施細則（1994）
國家稅務總局、國家土地管理局關於土地增值稅若干征管問題的通知（1996）
北京市財政局、北京市地方稅務局關於對舊城改造成片開發轉讓房地產征免土地增值稅政策和征管問題的通知（1997）
中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例實施細則（1991）
財政部關於營業稅增設」土地使用權轉讓及出售建築物」和」經濟權益轉讓」稅目的通知（1990）
中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例（1988）
北京市實施《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》辦法（1988）
中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例（1987）
中華人民共和國房產稅暫行條例（1986）
城市房地產稅暫行條例
財政部、稅務總局關於對經營商品房收入免徵營業稅問題的通知（1987）
財政部、稅務總局關於城市綜合開發公司徵收國營企業所得稅問題的規定（1985）
關於外國企業出租中國境內房屋、建築物取得租金收入稅務處理問題的通知（1996）
關於城鎮職工購買公有住房契稅問題的通知（1988）
關於住房制度改革中有關稅收政策問題的補充通知(1992)
北京市物價局、北京市財政局關於降低房屋買賣手續費標準的通知（19970819）
國務院關於外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例有關問題的通知（1994）
國家稅務局關於對外商投資企業從事土地開發和使用權有償轉讓徵收工商統一稅 和企業所得稅問題的通知
財政部關於對外商投資企業和外國企業在華機構的用地不徵收土地使用稅的通知（1988）
北京市外國建築企業承包建設工程稅收管理暫行辦法（1988）
八、中介
城市房地產中介服務管理規定
城市房地產市場評估管理暫行辦法
建設部關於印發《城市房地產市場估價管理暫行辦法》的通知
北京市房屋土地管理局關於房地產中介服務收費的通知（19961105）
北京市房地產價格評估機構管理暫行規定（19961204）
北京市房地產經紀機構管理規定（19961001）
北京市物價局、北京市國有資產管理局關於國有資產評估中房地產價格評估收費問題的通知（19961024）
北京市物價局、北京市房屋土地管理局關於房地產中介服務收費的通知（19961105）
北京市城市房地產拍賣辦法（19941128）
辦理華僑、港澳同胞、台灣同胞以及外國人房屋產權事宜中如何確認公證文書效力的通知（1989）
九、爭議解決
最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知
最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答（1996）
北京市高級人民法院關於印發《北京市高級人民法院關於房地產案件受理問題的意見（試行）》的通知（1994）
北京市房地產管理局關於行政執法若干問題的通知 北京市房地產管理局城市房屋拆遷糾紛裁決程序的規定（試行）1991
北京市執行城鎮房地產法規行政處罰程序若干規定（1990）
北京市房地產管理局關於房管部門調處房屋糾紛實行行政決定的工作程序（1987）