如何看待深圳房地產

㈠ 對房地產開發項目平面規劃圖可以做哪些方面的評價

給你個案例你參考一下，也許可以幫你

目錄（略）第一章、顛覆區域一、市場競爭激烈，硝煙四起，大盤時代、地產盛宴

超過近2000萬的供應儲備，諸多品牌發展商加入開發惠陽大亞灣的陣營，項目的營銷面對較激烈的區域市場競爭，大盤時代，惠陽大亞灣的市場由復甦時的零星之火，迅速跨進市場的快車道。

二、融合造就大勢，大勢成就地產

隨著深圳東部產業帶的東擴，龍崗東部工業區多個規劃中的產業帶與大亞灣石化產業帶形成緊密產業鏈，區域經濟日趨融合。大亞灣世界產業的支撐力造就的吸引，使做為大亞灣的大後方的惠陽地產步入發展快車道；而南坪快速打通東部干線，至龍崗大工業區僅為16公里，2010年深圳地鐵三號線、深惠沿海高速路、3號地鐵線、深汕高速、廈深鐵路、西二大道等完整城際快速路網的建設與規劃令跨城置業客戶比重增大，城界逐步消失，造就「深惠同城生活」；惠陽、大亞灣正式納入深圳版塊---「深圳的東岸」

東部工業組團與大亞灣形成產業融合，龍大工業區與大亞灣產業帶百萬產業人群的無限展望，龍崗地產的風生水起，爆漲的行情，日漸消失的城界，惠陽的地緣優勢有理由,乘勢而進！

三、深圳成為外購力的主要市場第二章、整合推廣策略梳理一、總體原則本項目做為區域大盤，定位為城郊型主流豪宅，決定了項目在市場的主導性。項目的市場主導性決定了項目採取的營銷策略---引領式營銷。以高端形象切入，奠定項目市場高度

蓄勢造勢，塑造項目品牌

通過點面結合的，立體推廣，重點突破

連續遞進，逐步提升

二、項目賣點挖掘

關鍵詞一：山水大盤•世界藉世界籍山水文化城

――異域風情社區

103萬平方的山水大盤，做為惠陽區域至大規模的項目，

項目特有自然的山水資源，一種原生態的生活，而以五大不同風格的異域主題園是世界籍的，更令它是屬於世界的山水文化城。

競爭背景：碧桂園、熊貓國際、半島1號、東方新城、棕櫚島、珠江東岸、東部集團、振業三和項目……眾多品牌大盤中僅有碧桂園、振業項目具備山水資源。而項目獨有的世界藉，以一種世界的高度，以一種世界的氣度，以一種世界的風度，展示其山水天成之美。

項目推廣將採取項目主題形象+各組團形象結合的形式。關鍵詞二：疆愈無界，墅愈非凡疆愈無界，墅愈非凡

1)演繹區域融合,版塊價值

大亞灣深圳東，視野決定了價值，融合帶來更大的發展潛力，更多的暇想。大器、視野之高度，體現了品牌的更高的追求。

2)深圳區域客戶投資需求

滿足目標客戶的投資需求，疆愈無界、前景無限，墅，稀缺滿足人更多的體驗。

3)更高品質的產品內涵

山水文化城、藝術的，自然的、奢享的，世界的，自然是非凡的內涵；千棟別墅類單位，造就墅愈非凡的居住高度。

首期產品奠定項目高端形象。關鍵詞三：360度的天地收藏

依山而立的高層空中別墅、空中廊院；超凡的視野，收藏360度無限風光，吸納360度的山水精華。贈送大面積、高配置，星河在產品上獨具的經驗與品牌吸引力，引領市場。三、引領營銷策略

唯有好的銷售策略配合好的推廣手法，能夠不斷創造市場熱點，將物業價值不斷提升，創造市場和經濟效益雙豐收。做為片區領導式大盤，將從如下五大措施造就一種引領式的銷售。

引領式營銷措施1—藉助大勢，引動項目

區域各方面的融合發展，勢必讓片區納入深圳版圖；因此與片區開發商集中發力，共同炒作「深圳東岸」概念，以期接力助推片區與東莞、惠城、深圳西部、珠海的房地產市場綜合競爭力。

本項目入市時，「深圳東岸」概念已具雛形，可進一步從產業、經濟、城市發展前景、規劃展望中的深惠兩城一體化、雙棲生活趨勢化等方面承接以往各大開發商的宣傳力度，繼續鼓吹，引導市場集中向東看，提升片區投資置業的吸引力，定格市場主流客戶投資置業方向，煸動市場向東看的急躁心態，為項目的順利入市作好鋪墊。

引領式營銷措施2—形象提升價值愛心捐助開幕式（結合星河品牌推廣活動）

開發商、廣東民政局以及中國愛心形象大使徐靜蕾，前往惠陽，在項目現象進行星河地產「愛心捐助」儀式，向外界承諾，項目每銷售一平米，將承諾捐助10元用於中國慈善事業。

「希望工程」認捐

建議可以通過讓意向客戶在認籌時，向希望工程認捐一定金額的款項；開發商向認捐客戶發放VIP證明；並於銷售時提供一定程度的優惠並頒發捐贈證書，客戶可憑證書在入伙後享受一定程度的物業贈送。

以愛心在市場上引起轟動，樹立項目品牌、公司品牌的雙重效果，造就市場觀注，提升品牌價值。

引領式營銷措施3—品牌激發價值

隨著惠陽、大亞灣市場發展的成熟，發展商品牌及項目品牌必將發揮出「市場第一競爭力」的作用：確定並擁有項目品牌優勢，將有效地阻止競爭對手的效仿，增強項目形象附加值。前期通過大型戶外星河東擴，建造22世紀居住版圖，實力宣告市場自身的品牌價值。

尤其對於肩負「升華星河品牌」使命的本項目，更應採取積極的品牌戰略，賦予項目獨特的品牌定位和內涵，並通過品牌的歸屬性、排它性提升產品價值。

品牌引領模式

引領式營銷措施4—終端制勝策略

終端圈層營銷已漸成為項目銷售的重要手段，在廣告推廣的配合下，其效果的時效性、延續性非常高，終端圈層營銷已成為客戶資源最大化重要傳播策略。

1、星河會員活動、升級營銷策略；

星河旗下已購、待購、已登記的會員，是強大的客戶網，客戶轉介尤其有成效，可通過活動、優惠政策加以二次或多次銷售。

2、中原二三級聯動營銷策略；

中原深圳二、三級市場，中原惠州分公司二級市場，有著驚人的客戶資源，直視終端，歷來該營銷通路都取得著任何代理公司無可比擬的重要銷售業績。

定向1:

透過中原網路，將項目直接定向推介給客戶，將本項目的宣傳物通過直郵投放至各三級市場、各分行，滲透至終端。

二級市場：近100個在售樓盤、800名銷售精英；

三級市場：150多個地鋪，數千名Sales,數萬名投資客戶資源……低成本，高效的快速積累客戶，增大市場期望值。

定向2:

利用春秋房交會和重要的營銷節點，設立深圳外展場，做兩個主場；中原將透過網路資源，將目標客戶直接與展場定向對接，做到低成本，高成功率。並建議項目在深圳開盤，擴大影響，加強與深圳客戶資源對接。

3、星河集團內部、外部關系戶優惠吸引策略；

從市場操作經驗可以確定，該部分客戶群誠意度高，成交率高，是項目口碑傳播重要的一手客源，應重點維護。

4、星河廣、深、惠三地政、企名流讓利吸引策略；

開發商非會員的合作單位、友好單位、新關系戶均是項目潛在的客戶群。

5、深、惠兩地知名酒店等分場展吸納珠三角上流客戶；

針對高端客戶群經常出入的場所，多處設分展場，推廣宣傳網點多處吸納客戶，直接捕捉目標客戶群。

終端策略將形成低推廣費用，高效的效果。四、廣告媒介策略

市場推廣的主要內容由廣告宣傳、活動促進、現場烘托三大部分組成。推廣宜在項目規劃方案確定時就開展品牌行銷,採用

「集中優勢•有的放矢」的總體原則

廣告傳播：

廣告宣傳：軟硬結合

軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。

硬廣告：媒體發布廣告

活動促進：文武雙作

文作：公關活動、事件活動

武鬥：促銷活動

現場烘托：促進購買

1.產品形象識別系統，包括logo、名片等設計；

2.工地及戶外包裝，包括工地美化，路徑引導戶外廣告發布等

3.售樓處布置

媒體組合策略

成功的推廣策略必然蘊含著成功的媒體策略。不同媒體組合有助於擴大廣告的受眾量、有助於廣告信息的互相補充、有助於反復提示客戶使其產生購買行為。總之，媒體組合優勢最終將形成效益最大化。堅持「優勢互補、低成本、高效能」的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，並進行有效利用和組合。

A、報紙媒體：

《深圳特區報》、《深圳晚報》、《晶報》、《南都》，四選二，配合《惠州日報》主流報紙媒體。具體依據「深圳東岸」概念推廣中，各大開發商的傾向及與各家媒體合作的優勢而定。

B、電視媒體：

深圳電視《家園》。深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強的表現力和真實感，引導性強。

惠陽電視《新聞》頻道。本地政府高層及私營業主收視率較高。

深惠陽光巴士電視廣告。區域性強，增強項目口碑力度。

C、戶外媒體：

大型戶外招牌（深汕高速、星河深圳長駐廣告牌、人民路、石化大道）。千人成本低，版面巨大適合形象展示。後期加設龍崗中心區、坑梓鎮、惠南大道戶外廣告牌。

深惠陽光巴士電視廣告。區域性強，主要針對上班族客戶。

奢侈品雜志。有效信息傳達到目標客戶群。

D、其他：

網路營銷：szhomesoufun網（矩形廣告）。客戶特徵集中、目的性強，廣告有效性高；廣告可圖、文、聲、像並茂。項目網站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態、炒作項目熱點事件、發布即時性的優惠信息等等。（由於該媒體操作的靈活性和包容性，在後面的媒體行程中將不詳細做在計劃之內）

本地分展場（目標客戶集中）。客戶針對性強，廣告更具有時效性，易樹形象及傳播知名度。推廣構成五、提升營銷力---現場體驗樹品質策略

本項目山、湖、谷、林、島自然景觀資源罕稀，在項目高端形象釋放市場後，隨即以「星河居住神話」的體驗營銷激發每位客戶的居住情結。通過售樓處、樣板房、看樓通道、內外部園林、外部看樓路線導示與包裝等展示，重要的是現場軟、硬體雙重具備，重點製作豐富的人文生活氣息，打動客戶身心感覺。第三章、入市策略建議一、入市時機

08年5月春交會為契機，大量媒體炒作、活動穿插，市場氛圍好，客戶密集擁向片區看樓，項目強勢出擊引起市場關注度高，且後續占據奧運會、秋交會二大銷售節點，時間就是機遇，所以，盡早上市利於後批物業的連續引爆。二、高姿態入市形象策略

主題形象：高品牌+高形象+高視角+稀缺形象

作為103萬平米的高端別墅大社區，項目必須以疆愈無界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場，喚醒了人們內心對純別墅大社區尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。

配合通過品牌導入的敲山震虎，直接確立大盤新主地位（相對半島1號，珠江東岸、熊貓國際物業的質素具備更高格局）。

三、兩地拱合，同時入市

深圳、惠陽兩地同時入市，針對不同客戶群、不同活動瞬間擴大社會效應。第五章、項目推售策略建議一、推盤總體原則

高調造勢，領跑市場；高端產品首發，推勢奠定高度

層次推進，分批推高

亮點組合，客戶累進

二、首期推貨策略

高端先行，領袖市場

一期沿湖類別墅首發上市，純別墅發售拔高項目整體形象，有力沖擊深惠兩地市場，高端形象與品質得到市場認可。

三、銷售控制製造開盤高價速售的良好口碑

採用蓄水開閘，厚積薄發的控制原則，首批單位量控制在100套左右。造勢、蓄勢在前，給市場以神秘感、渴求感、沖動感，放盤即形成搶購浪潮，一蹴而就，避免銷售期過長，成本增加的弊端，同時通過價格、秩序控制使各期產品能同步推售，做到無滯銷、零庫存。

四、分批快速推售，連續引爆市場

首批單位開盤後，工程條件許可情況下，以1—1.5月為周期實施連續間歇性發售，持續的活動強化項目在市場的推廣效應與提升知名度。五、高低組合，多方位贏得市場

首批別墅成功發售，項目達到市場聚焦效果後，市場認同感已建立，後批單位在充分分析市場競爭的情況下，不同物業類型（別墅與洋房）、不同資源佔位、不同單價總價的物業搭配銷售，適當拉長產品線，吸收不同層次客戶群，全方位攻擊並贏得市場。第六章、營銷鋪排建議一、一期營銷排期

項目一期銷售面積約14萬平方米，以春交會為入市節點，充分考慮奧運會開幕及秋交會銷售節點，首批推售單位約100套別墅，銷售壓力相對較小，後兩批單位推售的壓力較大，故首批單位盡量安排在7月初。

㈡ 如何看待深圳現在的房地產行業

盡管一季度大部分房企業績持續飄紅，但伴隨著一二線熱點城市相繼出台調控政策，對回於房企來說，如何答尋找突圍之路才是當前的重點。
參考《中國房地產行業市場需求預測與投資分析報告》顯示，在一季度多個城市密集出台調控新政環境下，房企規模門檻和行業集中度進一步提升，規模房企優勢越加凸顯，萬科、碧桂園、恆大三家龍頭房企的銷售規模均已超過千億。

㈢ 新華社痛批後，深圳官方回應「代持炒房」，你如何看待此事

代持房子肯定與現行的房地產政策相違背，政府未來應該會嚴厲打擊該事件。這次深圳一網紅樓盤的萬人搶房事件，引發了輿論的關注，而更重要的是，新華社也對此事件表達了批評的態度，並且重申了房住不炒的政策，甚至一度媒體傳言，深圳即將開始徵收房地產稅了，不過該消息還是很快就被否認了。深圳住建局局長也接受了媒體訪問，他回應道，對於媒體反映的代持炒房事件，該部分也是高度重視，一旦在實際過程中發現類似的操作，一定會依法嚴肅處理。

中央政府也表示各地方政府要嚴格遵守一城一策，穩定房價，穩定預期的策略，將房價穩穩的壓下來，避免短期內出現過多的波動，讓房地產行業回歸理性，同時在保障房建設上，將下更大的功夫，讓低收入群體可以住的起房。

㈣ 請專業人士評價一下大亞灣房地產未來的前景怎麼樣

是不是惠州大亞灣？那地方我去過N次，附近有石化工業、大亞灣港口，距離深圳的車程大約50分鍾。我06年去的時候，那裡非常蕭條吧，里大亞灣不遠的惠陽遍地爛尾樓。08年情況就稍微發生變化了，因為房地產高潮，惠陽的爛尾樓開始被收購，惠陽至大亞灣的路邊開始大量建房，房間開始攀升，尤其是惠陽靠進深汕高速邊上。
大亞灣就偏僻了，因為他和深圳隔海，而不是像惠陽那樣直達。現在深圳大街上滿都是大亞灣的廣告，就憑這一點，你也該知道，那房地產肯定不行，要是好的話早搶完了。
理性分析，大亞灣主要是靠深圳的投資客，現在深圳都快完蛋了，大量中小企業經營困難。我在深圳搞行業分析，除了文體、物流、公用之外，各行業普遍行情不好。深圳的房子都在降價，你說說大亞灣還會漲嗎？大亞灣和惠陽前兩年炒作的概念就是城軌，現在國家高鐵都沒錢修了，那城軌就在紙上吧，最近五年絕對不可能修好了，還有深圳到大亞灣的沿海高速、跨海大橋，也是概念而已。
按照國家規劃，深圳的人口應該是在2015年達到高峰後開始下降，其實深圳現在已經開始衰落了，深圳的主產業房地產、電子，都處於下降期。金融證券，你看看美國華爾街就知道了。深圳實體經濟空心化，虛擬經濟我覺得靠不住，大家看法不同。
從近的來說，全國房地產都在降，這次不是假的，是真的。國家提出在2020年基本實現「住有所居」，是有一定根據的，因為建設了大量保障房，還有大量存量房銷售不出去。中國的人口也差不多到峰值了。
總結一句，那地方的房地產不看好。未來也夠嗆了。這和房地產總體形勢、國家經濟總體形勢、國家發展形勢都有關系。就說這么多了，提醒你慎重。不過你要在那裡買個別墅住，還是不錯的，因為那裡地廣人稀啊

㈤ 入深圳集體戶與農村優劣勢是怎樣的集體戶和個人有房產的深戶小孩入學積分會不同看待

可以入戶，目前深圳是全國唯一一個集體戶上可以上小孩戶口的。內 入戶須知： （一容）須符合下列條件： 1、未成年子女； 2、父母雙方或一方已是本市戶口居民； 3、該戶內未發生過超生事實。 （二）須如實填寫《入戶申請審批表》，提供下列材料： 1、子女出生醫學證明； 2、父母結婚證、身份證、戶口簿； 3、擬遷入地街道辦事處計劃生育部門出具的計劃生育證明； 4、父或母遷入深圳時的批准證明材料； 5、超過18周歲但未滿20周歲的成年子女，須提交仍在普通中學階段就讀的在校證明。 （三）申請程序 由申請人向擬入戶地公安派出所提出申請。市公安局人口管理處根據市政府下達的當年入戶指標數統一排隊審批。