『壹』 房地產行業有哪些行業價值
土地是抄經濟發展的函數,經濟發展了,其成果必然體現在地產的價格上面。所以從一個很長的歷史時期來看,房地產的價格是一定會上漲的。如果是市區中心地段的價格,那就更加是物以稀為貴,具有更加強大的升值的潛力。所以美國房地產大亨特朗普的經營秘訣就是三條:「好地段,好地段,好地段」
『貳』 房地產項目8大價值點是什麼
自然景觀、建築風格、園林、區位、物業、產品、客群、附加值
『叄』 房地產資源價值體現在哪些方面
資源價值分為:自然資源價值和人文社會價值
1.自然資源價值主要從內項目的自然景觀和環境容分析,親水或是近山,這都是很好的自然資源,幫助項目的開發,帶來更多的升值價值。
2.人文社會價值就是指周圍的商圈,有利的社會環境,購買的人力資源,以及周圍的商圈吸引力等。
『肆』 什麼是房地產投資價值什麼是房地產市場價值二者有什麼不同
房地產市場價值是客觀的價值,也就是說這棟房子應該值多少錢回就該值多少錢,答不會因為個人的喜好而改變。
投資價值是對特定的投資者而言的,如果他對一個項目的預期收益是樂觀的,那麼就會賦予這個項目很高的價值,如果他對這個項目的預期收益是悲觀的,那麼就會認為這個項目的價值低。
投資價值取決於特定投資者對未來的預期,不同的投資者對於一個相同的房地產投資項目所賦予的投資價值可能是不同的。
『伍』 房地產價值怎麼計算的
通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值,例如:
1)樓層(樓層高低)
2)海景/江景/河景/湖景等水景
3)山景/園景等其他景觀
4)寧靜(所處位置的寧靜程度)
5)戶型(該房屋戶型的優劣,適應其目標客戶的程度)
6)朝向(該房屋方位朝向的優劣)
7)視野(視線是否受阻及視野開闊程度)
8)私密性
以上8項指標中,第1項指標「樓層」可看作是縱向指標,可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標,通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
計算步驟 :
一、 確定均價
均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時,常用以下幾種定價方法:
1. 成本加成法
即通過核算項目開發建設各項成本,加上目標利潤,反推銷售單價。
2. 市場比較法
以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對於競爭項目的競爭優勢(劣勢)和所處的競爭地位。
3. 消費者心理價格法
二、 確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法,一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市,高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2,頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2,頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2,3、4樓的價格通常最高(也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況)。
另一種方法是樓層分段價差,這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段,每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差,但樓段之間存在樓段價差。採用樓層分段價差方法時,樓段價差通常在50~100元/m2,每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、 確定橫向房屋價格系數
計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算,選擇某一普通樓層(本計算方法中選擇中間樓層)為基準樓層進行評分,並以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化,則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。
具體計算時分為以下四個步驟:建立評分標准——權重設置——分項評分——加權計算。
四、 搭建價格框架
1.通過Excel軟體可以實現價格框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎,根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格,然後代入樓層價差數據,計算出其他樓層各房屋的價格。其中,基準價格是計算的初始價格,其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最後得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。
2. 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高(或降低),出現視野豁然開闊(或突然受阻)、景觀資源陡然豐富(或急劇減少)等情況。這時,應該相應提高(或降低)該房屋的銷售單價。提高(或降低)的幅度根據實際情況而定,通常在20~100元/m2
之間。
景觀階躍的情況還包括:低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露台、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差,提高(或降低)銷售單價。
3. 特殊樓層
在高層住宅中,有時候頂層會給消費者以身份的象徵,其價格可以適當提高。
此外,某些城市對樓層編號的數字比較在意,消費者會更願意買帶「8」的樓層,而不願意買帶「4」的樓層和第13層。這種情況下,可以給相應的樓層適當提高(或降低)銷售價格。
五、 價格試算與調整
對初步價格框架進行了局部調整後,就可以進行價格試算了。對試算出的價格,需要從以下方面,結合經驗判斷進行校驗:
1. 最低價和最高價(包括單價和總價)
2. 同樓層各房屋之間的價格差距(單價和總價)
3. 整個樓棟各房屋之間的價格差距(單價和總價)
若以上結果不甚滿足要求,則可以從以下方面進行調整(在調整時,需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致)
『陸』 什麼是房地產投資價值 具體點
忍受忙碌
『柒』 如何挖掘房地產樓盤的核心價值
如何挖掘房地產樓盤的核心價值一個樓盤的賣點可以多種多樣,關鍵在於如何去延展與發揮,從一個項目的可行性研究到交樓入住,核心價值的挖掘都是貫穿
其中的,當客戶與項目通過這一紐帶引起共鳴,樓盤的熱銷便是理所當然的事情。在每個項目的營銷策劃過程中,我們都要對項目的核心價值進行挖掘和提煉,這些核心價值點既是項目運作過程中的把控重點,也是後期項目銷售中打動
客戶的重要賣點。因此找准項目的核心賣點,引發運營者以及消費者的共鳴,成為操盤過程中的關鍵一環!加入收藏一、挖掘自身先天價值,提升後天賦予的附加賣點一個項目在立項之初,就應該充分認識到它所具備的先天優勢,如優越的地段、完善的配套
、優美的自然環境等,這些往往都是超越其他對手的核心所在,
是競爭對手無法效仿的。我們在操作鄭州曼哈頓廣場這個項目時,極具遠見的認識到項目所在的金水路、未來路交匯處必定會成為連接新老城區的黃金門戶,
而這一點也必定是客戶認同項目的最大價值點。
因此在整個項目的策劃和運作過程中,
我們始終緊緊圍繞
「
金東門戶,
繁華中心
」
這一主題,
將這一主題植入人心。可能有時候項目的先天優勢並不明顯,地段、配套、環境、人文等等都不理想,這就需要深度挖掘。唯物辯證法認為,任何事物都是兩面的,沒有絕對的
優勢,也沒有絕對的劣勢。確實如此,比如地塊位置偏遠,地段差,但這對於厭倦都市喧囂
、嚮往鄉村寧謐的人士而言,可能是一塊樂土;可能地塊環境嘈雜,
周邊居住人群參差不起,但卻孕育著繁華商業中心的契機。僅靠項目的先天優勢有時候是遠遠不夠的,需要人為賦予後天的附加賣點。從項目的規劃理念、產品創新、園林景觀、超前配置以及文化內涵、營銷手段
等都可以有所突破,成為打動消費者的核心概念。二、把握最主要的,放大最核心的經過不斷的挖掘與提煉,一個項目可能會出現很多個賣點,比如地段挺不錯,交通便捷,配套也比較完善,還有很濃厚的文化淵源,以及弧形陽台、落地
飄窗的設計在當地市場是稀缺產品等等。在策劃和推廣過程中,要分清主次,把握最主要的賣點,放大最核心的價值,而對附屬的、相對較為平常或是對市場
吸引力不強的賣點,則只作為輔助的、次要的。三、將賣點提煉為鮮活的概念確定項目的核心賣點後,應將這一賣點予以最大程度的提煉和包裝,使之成為項目與眾不同的鮮明特徵,成為吸引客戶眼球的鮮活亮點。如鄭州國貿中心
的寫字樓,外立面採用雙層玻璃幕牆,設獨有的進出風口,利於室內外對流通風,因此提煉出
「
會呼吸的甲級寫字樓
」
概念,在鄭州市獨樹一幟。那麼,一個項目究竟可以從哪些方面去挖掘價值點呢?可以從以下幾點來考慮:首先思考由地塊位置所決定的先天優勢1
、區位價值區位對不同定位的居所來說,影響各有不同,但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現於區位之上的,盡管顯而易見,卻需要更具創造性的發揮。
賣點構成:繁華路段、
CBD
概念、
CLD
概念、中心區概念、奧運村概念、地鐵概念、商圈概念、文化概念、教育概念等,以及由地段帶來的交通賣點。2
、周邊的自然景觀擁有自然景觀資源的房子,本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中,我們渴望發現一種源自夢想的最大價值
。風景與房子,將構成一幅完美圖景。
賣點構成:全海景、山景、河景、江景、自然湖景、人工湖景、公園、風景區等。其次是後期賦予的獨特賣點3
、建築和園林的賣點產品規劃設計、樓盤硬體、配套設施、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點
、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、
戶口賣點、大型超市進駐、規劃賣點、專業組合、大規模賣點、創新技術、綠化率賣點等。建築風格、建築藝術上也往往成為與眾不同的賣點:德國風格、歐陸風格、法國風格、義大利風格、海派建築風格
、和式築居、新加坡風格、中式建築等。
如在歐陸風盛行的深圳樓市,萬科推出第五園,
「
骨子裡的中國情結
」
帶給樓市一股清新典雅的
「
中國風
」
;戶型的空間價值和細節創新:錯層賣點、躍式賣點、復
式賣點、
空中花園、
大露台賣點、
外飄窗、
轉角窗、
廚房生活陽台、
子母房等;
園林主題,
環境作為居住空間的重要組成
,
與住宅一起肩負了
「
天人合一
」
的使命。
中心花園、主題園林、藝術園林、加拿大風情園林、亞熱帶園林、歐陸園林、江南園林、新加坡式園林、嶺南園林、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林、自然園
林、珍貴樹木賣點等,這些獨具特色的風情園林,往往成為客戶的關注焦點。4
、概念的賣點原創概念,白紙上可以有許多發揮。地產商們為房子創造了許多概念,有些牽強附會,有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代,我們總是需要一些簡潔而強大的詞彙:生活模式、新都市主義、宣言賣點、度假式概念
藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點
、戶口賣點、大型超市進駐、規劃賣
點、專業組合、大規模賣點、創新技術、綠化率賣點等。建築風格、建築藝術上也往往成為與眾不同的賣點:德國風格、歐陸風格、法國風格、義大利風格、海派建築風格
、和式築居、新加坡風格、中式建築等。
如在歐陸風盛行的深圳樓市,萬科推出第五園,
「
骨子裡的中國情結
」
帶給樓市一股清新典雅的
「
中國風
」
;戶型的空間價值和細節創新:錯層賣點、躍式賣點、復
式賣點、
空中花園、
大露台賣點、
外飄窗、
轉角窗、
廚房生活陽台、
子母房等;
園林主題,
環境作為居住空間的重要組成
,
與住宅一起肩負了
「
天人合一
」
的使命。
中心花園、主題園林、藝術園林、加拿大風情園林、亞熱帶園林、歐陸園林、江南園林、新加坡式園林、嶺南園林、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林、自然園
林、珍貴樹木賣點等,這些獨具特色的風情園林,往往成為客戶的關注焦點。4
、概念的賣點原創概念,白紙上可以有許多發揮。地產商們為房子創造了許多概念,有些牽強附會,有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代,我們總是需要一些簡潔而
強大的詞彙:生活模式、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、游戲規則、
Loft
概念、
Soho
概念等;為購房者創造剩餘價值,往往要通過功能提升來實現,這
些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源,但是同時也對開發商的操作提出了更高的要求。健康概念、投資概念、綠色概念、
e
概念、環保概念、生態概念
等;產品嫁接,在另外一個領域找尋靈感,不管是叫產品嫁接,還是叫復合地產,這種創造都將更好地激發人們對美好生活的嚮往。然而,找到成功的嫁接點
絕非拍腦即可:教育概念、音樂概念、藝術概念、運動概念、旅遊概念、詩詞概念等;5
、樓盤軟性賣點附加值生活是無形的,發展商在為人們提供有形居住空間的同時,還應該為住戶們構築一個無形空間。看不見的東西更難做到,這是區別一個傑出地產商
與平庸地產商的關鍵所在。賣點構成:服務賣點、文化賣點、物業管理、口碑賣點、榮譽賣點、發展商品牌、知情權賣點、自我標榜、張揚個性;居住文化與
生活方式,在幾十年的時間里,中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續幾乎遺忘了的傳統居住文化,一方面又充滿渴望地期待著來自異域
的生活方式:生活方式賣點、品味賣點、文脈賣點;情感賣點,人類是脆弱的,情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感。可以說情感是我們這個社
會最與眾不同的魔桿之一,我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。比如說孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點等
該文章轉載自無憂考網:
http://www.51test.net
如何整理樓盤的銷售優點和賣點
?
整理樓盤的銷售優點和賣點可以從以下幾個方面入手
:
一、地理位置:離市區的距離、附近居民的層次定位、附近市政重要設施、政府對所在地的行政定位(包括規劃)、所在地未來發展趨勢等。
二、環境:區域環境(大環境)、小區環境(小環境)、樓盤周圍的知名建築、附近的景區、小區內的人工景觀等
三、規劃:附近行政規劃、小區內規劃、未來發展規劃。
四、交通:附近公交線路、小區內開通的巴士等
五、文化:小區文化的定位、周邊文化設施(公共文化、教育、體育場所,如文化館、體育館、學校、音樂廳、電影院、書城等)、小區內文化設施
六、配套:與樓盤相關的配套設施,如飲食、文化、體育、娛樂、休閑、教育、銀行、商場、消防、智能系統等
找房地產第一大類型賣點
樓盤硬體
產品時代與營銷時代似乎是一個循環,
然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。
樓盤的硬體價值體現於每個細節當中,
我們要從中發現最有打動力的一個。
賣點構成:
戶型賣點、配套設施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、戶口賣
點、大型超市進駐、規劃賣點、專業組合、大規模賣點、創新技術、綠化率賣點
第二大類型賣點
建築風格
如果說兩年前大家還在討論建築風格是否可以當作產品的核心要素,那麼今天建築風格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風格有很多種,哪些適合於我們的項
目?哪些具有更強的殺傷力?
賣點構成:
建築藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、義大利風格、海派建築風格、和式築居、新加坡風格
第三大類型賣點
空間價值
空間與時間,構成了我們的生命。年華似水,不可扭轉。好在人類對空間還有發言權,於是我們的時間里存放過去的記憶,在空間里自由打造未來的設想。
賣點構成:
錯層賣點、躍式賣點、復式賣點、空中花園、大露台賣點
第四大類型賣點
園林主題
環境作為居住空間的重要組成,
與住宅一起肩負了
"
天人合一
"
的使命。
也許沒有賣點的環境是最好的,
可是為了讓房子賣得更好,
我們非得要很多說法,
但願買
房子的人民多年以後可以繼續感覺那麼好。
賣點構成:
中心花園、加拿大風情園林、主題園林、藝術園林、亞熱帶園、園林規模、歐陸園林、江南園林、自然園林
、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區、
澳洲風情、海濱風情、熱帶園林
第五大類型賣點
自然景觀
擁有自然景觀資源的房子,本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中,我們渴望發現一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人,將構
成一幅完美圖景。
賣點構成:
全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、一線江景、二線江景、自然湖景
第六大類型賣點
區位價值
對於區位價值的爭論其實沒有意義,區位對不同定位的居所來說,影響各有不同,但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現於區位之上的,盡管顯而易
見,卻需要更具創造性的發揮。
賣點構成:
繁華路段、
CBD
概念、中心區概念、奧運村概念、地鐵概念、商業地段
第七大類型賣點
產品類別
人以群分,房以類聚。某些特殊類型產品定位,往往可以更加精確的捕捉特定的目標客戶群。這是一次對產品定位與賣點宣傳的雙重考驗。
賣點構成:
小戶型物業、
Townhouse
、產權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業、
商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經濟適用房
第八大類型賣點
人以群分
不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產品,就是最適合某種類型的人的樓盤,社會是有階層的,樓盤也是有階層的。
賣點構成:豪宅賣點、白領賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區
第九大類型賣點
原創概念
白紙上可以有許多發揮。地產商們為購房創造了許多概念,有些牽強附會,有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代,我們總是需要一些簡潔而強大的詞彙。
賣點構成:
居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現代主義、游戲規則
第十大類型賣點
功能提升
為購房者創造剩餘價值,往往要通過功能提升來實現,這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源,但是同時也對開發商的操作提出了更高的要求。
賣點構成:
健康概念、投資概念、綠色概念、
e
概念賣點、環保概念、生態概念
『捌』 投資房地產有哪些價值
1.投資自住抄房地產,是襲為了滿足人們自身居住的需要。
2.投資房地產的重要價值之一,就是有很好的抵禦通貨膨脹的功能。
3.投資房地產,有較好的增值功能。
4.投資房地產,還可以用於出租,取得租金收入,有資本增值的功能。
5.投資房地產,人們通常會採取房貸的形式進行,所以也具有相對安全的杠桿投資功能。