房地產經濟是一種市場化的什麼服務

Ⅰ 什麼是市場化手段包括哪些

調控手段分為行政手段和市場手段，市場手段主要是運用杠桿調控，如擴大專新基金審批屬、ipo審批以及發行的數量和速度等；行政手段主要有政策調控和行政干預。

微調貨幣政策是指把握好適度寬松貨幣政策的重點、力度和節奏，注重貨幣信貸增長對實體經濟增長的支持，在央行貨幣政策執行報告中首次出現。處理好支持經濟發展與防範化解金融風險的關系，保持貨幣信貸適度增長。

Ⅱ 中國房地產剛剛市場化，中國還有什麼行業沒有市場化呢下一個要市場化的是那個行業呢

銀行、保險、金融業，國家將逐步讓其走向市場，而不是靠過去穩定的利率差內價創收。目前中國的銀行沒有賠容錢的，這還不說明問題嗎？
軍工行業也會走向市場化，但能做的人絕對寥寥無幾。因為門檻太高，不是你想做就能做的。我哥哥是搞雷達的，技術、關系、資金、軍方背景，缺了哪個也不行！！

Ⅲ 房地產是一個什麼樣的行業

家近期接連出台政策，對房地產進行調控。在多重政策之下，房地產板塊整體處於一種弱勢盤整之中。國家之所以調控房地產市場，關鍵是房地產價格近年上漲過快。這引起高層的高度警惕，房地產價格之所以上漲過快，並非是由於市場需求引起的，更多的是由於投資房地產引起的，投機炒作的成份過於濃厚，這當然會引起高層的重視了。

房地產價格過高已成為一個很大的民生問題。所謂安居樂業，沒有房子居住當然難以樂業了。中國之所以出現春運等問題，是由於很多外出打工的人都買不起房子，所以每年春節都趕回家去過年吧。這從經濟的角度看來是一種很大的浪費，房地產市場是否過高，在國際上是有一個普遍的尺度去度量的。一個是房價與收入比，再一個就是房價與房租比，考察這兩個指標，中國的主要城市的房價都是過高的。更何況一般的農民工的工資是比較低的，要想在打工的地方買個房子更是難了。房價問題成為民生問題就必然會引起高層的重視了，調控房地產市場也就顯得很迫切了。

正因為房地產關繫到民生，中央出台政策調控房價升幅太快也就成為必然了。對於房價的調控，主要政策就是一推經濟適用房和廉租房，二是提高二套房的首付（四成以上）。對於經濟適用房，有人有不同的看法。其中典型的有等同美國的次級債的房貸，並可能會造成銀行的壞帳。本人對此不敢苟同，因為經適房的群體與美國的次貸的群體是有所不同的，況且，造成這次全球性的金融危機並非是由於次貸，而是美國將次貸打包賣給全球金融機構，將次貸的風險轉嫁而已。所以從這個角度看，經濟適用房是一個關繫到民生的工程，不是太多，而是太少了。

高房價不是中國經濟發展的動力。很多人以香港作為比較，前些年香港政府實行低房價政策導致香港經濟增長過慢，以此作為證據以為中國也要實行高房價的政策才能保證經濟的快速增長。其實這是片面的，香港作為一個自由港的小經濟體，而中國作為一個大的經濟實體兩者是完全不同的。高房價的危害大家可以從日本的經濟發展歷史得到見證的，中國不能重復走日本的路了。以中國的廣闊腹地來說，也不能實行高房價的政策，也沒有這個必要。

到現在還有很多人對高房價持樂觀的態度，這是低估了決策層的意志了。現在中央的政策已很明顯，千萬別把政策當兒戲。房價關乎民生，只有改變那種高房價的認識，中國的經濟才能更好更快的發展。住房的第一功能就是為了居住，離開這一基本常識去判斷分析就難免會有差錯。經濟要紮根於民生才能有持久的發展動力，房地產只有走大眾化的路才能更有發展前途，所以房地產企業要想獲得更大的發展空間，應該將目光轉向平民化的住宅項目。

那麼如何解讀現在中央的房地產政策。不同的人會有不同的看法，甚至有些人以為此舉將重創中國的經濟，這種想法未免小看中國領導人的智慧了。作為決策層，在出台每一項政策時都要從各方面考慮的，平衡利弊得失。房地產作為一個國家的經濟支柱，其推動經濟發展的作用是不可忽視的。現時中央出台的房地產政策並非為了打擊房地產，而是為了房地產業更加健康的發展。中國的房地產市場是巨大的，如果房地產企業能夠提供更多的質優價廉的住房，這樣就能推動更多的有效需求了，那就更能促進經濟的快速發展了。現時中央出台政策推出更多的經濟適用房，其用意就是引導房地產企業去建設更多的普通住房。所以從這一點來看，中央出台這些政策後，中國的房地產不但不會受到打擊，並將會有一個快速的發展。

另外，中央的政策意圖還在於控制金融風險，這可以從當年日本的高房價結果看到的教訓。以中國眾多的人口來說，房地產的發展空間是巨大的，但這並不意味著中國會走高房價的發展道路。還房產以居住的原本功能，大力發展大眾化的住房，這樣產業的空間就可以大拓展了。如果不能順應這一市場需求，高房價總有泡沫破滅的那天，金融危機就會遲早都會發生。美國的次債危機並非是由於房地產發展過度，而最根本的原因就是金融創新過度。所以不能以美國的次債危機作為中國要發展高房價的佐證。

所以從這一點說來，現在的房地產板塊的調整是不可避免了，至於什麼時候才能走出低谷，那要看上市公司經營模式轉變的速度。只有順應上層的政策才能獲得更大的發展空間，這是一種國家意志的體現。在事關大局的情況下，也只有從大局出發才能獲得發展。

中國的房地產市場是畸形的，可以形容為千軍萬馬也不為奇。房地產的價格也是畸形的，房地產的利潤是暴利的，並且毫無風險。在市場發展到現在階段，房地產是個獨特的行業，那就是市場化並不充分。而最根本的原因是房地產是一種特殊的產品，它不是工業產品，所以市場化就不夠。地方政府、房產商占據市場主導地位，購房者毫無講價的餘地。只有改變這種狀況，中國的房地產市場才能健康發展，中國的經濟才能更好更快發展！

Ⅳ 房地產究竟對經濟發展起了什麼作用

在人類的經濟生活發展史上，究竟是經濟的發展誘發決定著房地產業的出現和發展呢，還是房地產業的發展推動了經濟的發展？如果說是後者，這顯然與唯物史觀中的經濟決定論相悖；如果說是前者，是否意味著人類來到世間一開始便無處藏身？人類文明史向人們顯示，這兩者的發展似乎是相符相成的。人在從猿向人的轉變過程中，其棲身之地也在發生變化。這其間，「勞動」在「人」之上升成其為人的演化中，是一個關鍵因素。勞動在本質上來說，是經濟活動，或者說勞動的起因就在於人類的謀生要求。這種要求大體可以概括為人的「衣、食、住、行」。從現代人的角度看，遠古時代人的這些需求也許很原始，甚至很難說能成其為衣食住行。但是，世間任何事物都不是突然成熟，一出現就表現為完整形態的；它有一個發生、發展的過程。任何事物的成熟形態，都必然能追溯到它的原始、萌芽形態；而任何一個剛剛產生的事物，都必然有其發展、成熟形態。在我看來，伴隨著人類社會經濟的發展，人類自身的居住條件也相應地在提高。究竟是經濟發展在先還是居住環境從而房地產發展在先，實質上是生產與消費關系的表現。要在這兩者之間尋找一種決定因素，必然陷入循環論證的旋窩。經濟發展中人類居住環境的改善人類的祖先結束了自己的攀援生活之後，首先把自然洞穴作為自己的棲身所。1921年在中國北京周口店發現的猿人化石，就是在當地的龍骨山洞穴發掘出的；著名的「阿爾塔米拉洞穴壁畫」和「拉斯科洞穴壁畫」也證明人類在其幼年時代的居住處。由於當時生產力的低下，在漫長的歷史中，人類的住處幾乎沒有什麼變化。英國人雅可布•布洛夫斯基依據史實寫到：「當3萬年前古人類從此在地球上留下他們的蹤跡時，他們就是以岩穴為其居住的。可以肯定，人類象一個覓食者或獵人那樣生活了100萬年。」（雅可布•布洛夫斯基《人之上升》，四川人民出版社1988年版第22頁）經濟發展產生了經濟剩餘，這為人類改善住所造成了可能性。先是自然洞穴逐步得到改造，再是出現人類能動地營造住所。似乎可以說，窯洞是現今保留人類原始居住所「活化石」。生存問題一旦得到緩解，發展問題便提到日程上來。一部社會經濟發展史，同時就是一部人類居住條件改善的歷史。這一過程向人們展示出，人類從地下上升到地上（從自然洞穴到人工洞穴從全地穴到半地穴、），從茅屋上升到磚房，從平房再上升到高樓大廈。如果說原始洞穴與之相適應的是經濟社會的原始形態，那麼茅草屋與之相適應的是經濟社會的自然經濟狀態，而水泥樓閣與之相適應的則是近現代的商品市場經濟。市場經濟中人類住房最終取得商品形式進入商品市場經濟以來，在人類的經濟生活中發生以一系列質的變化。其中最令人難以忘懷的是，原來本不屬於商品的東西，後來必須待價而估。這使我們想起一個經濟學中的掌故。大約在十八世紀初葉，當人類社會的一門叫政治經濟學的學科嶄圳露頭角的時候，曾有一種十分流行的認識：凡一切可以壟斷的、並且具有稀缺性的資源都有價值，都可以成為商品進入市場買賣；那時，學者們通常用的例子是，陽光、空氣和水是不稀缺的，而且也是不可能壟斷的，因而是不具有價值的。這是經濟學說史上的經典例舉，後人毫無警惕地不斷引用。正當經濟學家們重復這一例子的時候，它的經典性受到了挑戰，中東地區的猶太人正在悄悄地變著法地將陽光轉化為鮮花，在西歐市場傾銷。現今時代，水資源的商品化勢頭，恐怕是人人都感受到了的。下一步利益的競技場，會不會是眼下人們尚能自由呼吸的空氣呢？其實，洞穴最早也並不稀缺，人類的迅速繁衍使得其變得愈來愈不容易找到。地上房屋的出現，一開始還並未被捲入商品潮流。由於自然經濟的局限性，使得人類住房的商品化步伐邁得並不快。在西方，漫長的中世紀中，住房的交易也多屬物物交換；在中國，幾千年的歷史封建社會中，人類的住房極少有作為商品買賣的。即令是在商品生產方式取得了統治地位的近代，住房著上商品的盛裝也是「千呼萬喚始出來」的事。第一個質變點：房屋的商品化商品市場經濟將愈來愈多產品捲入其中，人類住房最終也未能倖免。不僅如此，房屋的市場取向必然取得房屋商品化的現代形式。這是人類住房史上的一個重大嬗變。房屋商品化，改變並豐富了人類經濟生活。首先，在人的經濟活動中，房屋問題被作為一個獨立的問題提出，成為經濟活動的一個重要目標。其次，它為人的自由全面發展提供了豐富多採的選擇性，為經濟生活中人的個性化發展提供了可能性。再次，它為人的遷徙提供了機會，為人的經濟活動提供了更大的空間。不僅如此，它改變著人們的觀念，人的生活態度，人的生活戰略；同時也改變著人本身與自然住房相聯系的一切本性。從另一個角度看，房屋商品化在產業群體中形成一個新的產業：房地產業。房地產業的出現，對於人類的經濟發展產生著新的影響。這不僅表現在對於自然資源的分配上，而且表現在對於社會財富的創造上。新的產業吸收著新的就業人員，新的產業也創造著新的社會財富。人類社會的經濟產業從來也不是一成不變的，三次產業的分化與發展就是一個明證。人類最早只是從事農業勞動（廣義的），即從大地上剝離原始財富；加工業的出現，是由於對原始財富的再創造而形成的；第三次產業是在前兩次產業發展到一定程度，經濟發展達到一定水平，人類的智力、精神生產勞動發展到相當高度而出現的。大的產業分化是這樣，一個具體的產業的產生與分化也是這樣。房地產業現今作為一個獨立而又新興的產業，在我國方興未艾。另一個質變點：房屋的職能分化——家庭住宅與社會用房經濟現代化與市場化的發展，給人類用房帶來的另一個變化是，房屋發生職能分化。在這一分化的過程中，家庭住宅的獨立首當其沖。在自然經濟條件下，人類的住宅常常兼有生產作坊的職能。在農村，人畜同居，住宅中兼作某些副業生產，兼備庫房等，這樣的事幾乎是家家如此。在城鎮，居民住宅中的多職能、多功能性幾乎也是比比皆是。首先是生產的社會化和服務社會化，使得居民住宅的職能趨向單一化；由於就業的廣泛性，使得居民收入增加，家族單位變小。加之社會文化方面的因素，推動著房屋職能的分化進程。這一大約持續了將近半個多世紀人類住房的功能性變革，現今確已明朗化。人類房屋的分化之因在於房屋職能、功能的固定化。這種分化，與產分化，社會分工的發展是相輔相成的。以科學技術為基礎的社會分工的發展，是這一進程的內在技術基礎，而以產品的商品化、經濟發展的市場化趨向，則是這一進程的經濟基礎。但是，從社會經濟學的觀點來看，要使這一變化趨勢真正得以實現，沒有經濟制度方面的基礎，則是不可靠的。房屋職能的分化，對於產業產生的影響在於：房地產業的興起。換句話說，房地產業的出現，應該歸功於房屋職能的分化。在商品市場經濟中，圍繞房屋的職能分化，又產生了房地產業的各個分支。市場經濟中崛起的中國房地產業作為一種規范的房地產業出現在中國，恐怕只是改革以來事。從建國初期到70年代未的大約20多年的年代中，由於實行土地國有化和城市住宅非商品化，房地產業在中國幾乎還是空白。伴隨著改革而的來的住房投資體制、建設體制和分配體制的改革，我國房地產業的發展扶搖直上。據1992年的統計資料表明，92年我國城鎮房地產開發公司已由80年代初期的10家發展到3700家，經營性公司約4700家，房地產交易所、交易市場和其它中介機構達1600家左右。「七五」期間，全國房地產公司完成開發工作量1027億元，平均年增長39.3％，年銷售商品住宅面積1.32億平方米，年銷售收入686.5億元。盡管如此，我國房地產業的發展仍然十分艱難。眾所周知，從經濟政策上看，房地產業的市場化取向在我國至今還有保留。從產權角度看，土地的使用既有「不足」的一面，又有「過猶」的一面；住房改革吶喊了七八年，也是只聽轟天雷，不見雨點下。即令在放開的領域，房地產業作為規范的市場化發展仍有諸多的「瓶頸」。——房地產業其中包括兩大項：一是地產業，二是房產業。房產業的發展有賴於地產業的開拓與發展。然而，在中國，地產業能否能其為一個產業，至今仍沒有一個前後一貫的政策規定。土地的所有權與使用權的關系如何處，這種許可權如何劃，「權柄」由誰來握等等，都成其為問題。土地能否商品化，哪些土地、又在多在程度上可以商品化，更是遠為涉及事。沒有土地的獨立所有權，沒有土地經營單位的自主經濟實體，房產業只能是一句空話。誰都知道，不可能蓋空中樓閣，沒有土地就沒有房屋。這恐怕是房產業的第一大憂慮。——房地產業發展中另一個令人頭痛的是房產業的產權問題。盡管產權問題遠不限於房地產業，但是它在這里表現得十分突出。產權問題的存在是多側面、多方面的。首先是產權不自主。作為公有制的房地產業，各個企業的自主所有權沒有得到實現，因而企業不僅活力不足，而且由此造成公有資產嚴重流失。由於產權不自主因而其次造成企業產權不明晰。「大公」與「小公」之間不明晰，企業與政府之間不明晰，企業與企業之間也不明晰，更令人觸目驚心的是公與私之間的不明晰。——此外，還有土地市場混亂，房地產價格扭曲，中介服務機構發展滯後，不正當競爭與投機行為嚴重等等。盡管存在上述種種問題，一個基本事實是，我國的房地產業還是在改革開放的大潮中，在市場經濟的在大潮中崛起了、發展了，而問題畢是前進中的問題。對此，既不能掉以輕心，也不必杞人憂天。我們相信這些問題會隨著改革的深化而逐步得到解決，我國的房地產業會在磨礪中逐步崛起、發展、成熟。

Ⅳ 房地產行業的特點是什麼

房地產行業的四個特徵如下：

1、經營對象的不可移動性

經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。

2、業務形態的服務性

在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。

3、經營活動的資金和人才密集性

房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。

4、經營活動過程的行業限制性

在房地產企業經營管理活動過程中，行業特徵對其的影響明顯，表現在，是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。

(5)房地產經濟是一種市場化的什麼服務擴展閱讀：

房地產行業的前景如下：

1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡。

2、人口流動增加形成對住宅的需求。

3、居民消費水平的提高。

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求。

5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。房地產業兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系

參考資料來源：

網路-房地產

網路-房地產企業

Ⅵ 請問：房地產市場化 與 住房市場化 ，有什麼區別和聯系呢

大概念與小概念的關系。「住房」只是房產的其中之一。房產還包括商鋪、辦公樓、公共建築物、廠房、倉儲倉庫等等。

Ⅶ （房地產）市場供求及價格形成理論是什麼謝謝！

時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴裡出來的是不同的概念。中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標准問題。平頭老百姓不懂什麼是「地產泡沫」；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高於國際標准，還有空置率的國際比較；政府部門更懂得「泡沫」意味著什麼，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處於快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。
本人：其實現在買房總比以後買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那麼商品房會隨之漲價。

關於房地產市場，並沒有出現泡沫破裂的現象。盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經濟學家，謝國忠先生被任命為亞太區首席經濟學家，取得這樣「高大」的頭銜，也可能做出錯誤的預測，但是樓市出現泡沫危險信號和局部泡沫現象是不爭的事實。 針對越來越蔓延的房產「泡沫論」、「崩潰論」，建設部出台課題報告予以反擊，甚至預言「未來10年，中國房價還將平穩上漲。」 經濟學界，也有一部分經濟學家，說出了和主流意見截然相反的話。像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。

為什麼吳敬璉對股市的預言正確而羅奇和謝國忠會出錯？關鍵在於股市是虛擬的，而樓市是具體的。但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上導致了樓市、股市的價格泡沫。

其實，任何專家都可能出現判斷失誤，只有市場是最徹底、最真實的，市場供求規律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場結構現狀，揭示供求規律發生作用的條件、過程和結果。

一、市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎
（一）市場供求規律作用機制：
無論在房地產市場、股票市場中，還是在其他產品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。正常市場（產品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競爭，如果市場上只有幾個供應者，將出現不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現只有一個供應者即壟斷情形。在完全競爭的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場范圍越大需求彈性越小，市場范圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。

（二）房地產市場的供求分析：
房地產（土地）的需求彈性和供給彈性分析。一個區域的居住和商業辦公對房地產的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由於房地產（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。

（三）股票市場供求關系及其特殊性
對比各類市場，有的市場屬於快速市場，有的市場屬於粘性市場。股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果政府幹預後現行價格低於均衡價格則價格趨於向上，價格上升的速度取決於現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由於股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決於市場信心和市場趨勢，信心主要來自製度和市場，比如市場機制是否健全、政府信用是否堅挺、信息披露是否規范真實、投資是否具有財富效應等。

（四）政府與市場的關系如何
政府調控政策的利弊分析：國家和地方出台了不少控制房地產投資過熱的政策，而且產生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。這里藉助房地產領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。

首先說農業科技問題，由於農業科技導致農產品產量大大增加，導致價格下降，同時，社會對農產品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味著最終導致農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導致的在不同社會群體之間的利益矛盾。再說歐佩克油價問題，油價變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價格彈性，因為短期內儲藏、產能一定，供給缺乏彈性；因為消費習慣（把石油作為必需品消費）不能馬上應變導致需求缺乏彈性。但是長期內，產能逐漸增加，替代產品出現，必然導致價格下降；同時人們逐漸清醒地認識到自己的消費習慣不妥，於是工業需求、公共需求、日常需求紛紛減少，也必然導致油價下降。總之，類似房地產的石油在短期缺乏供給、需求價格彈性，而在長期具有明顯的供給、需求價格彈性。

可見，政策可能導致社會矛盾（比如農業科技問題），政策尺度必須尊重市場規律，出台政策的時機必須恰當，否則效果不一定最佳（比如油價問題）。

在市場經濟中，供求規律很好地發揮作用，但是在現行價格下供不應求時出現短缺，而供過於求時出現過剩，原因在於所謂「現行價格」並非市場均衡價格。這種供求失衡導致的短缺或過剩經常會出現在政府對經濟的干預中，比如制定農產品最低價格高於均衡價格，將導致農產品過剩；租金控制時最高租金限制低於均衡租金，將導致公寓短缺；汽油供應限價低於均衡價格，導致排隊購油現象；失業也是勞動力資源過剩的表現，因為最低工資高於市場均衡工資。政府也知道會出現短缺和過剩，但是為什麼政府的調節往往失敗呢？原因在於政府很難確定干預市場的時機和合適的力度，結果往往引起市場的過激反應。

所謂政府失靈是指不完全信息、效率低下、資源浪費、決策失誤導致政府失去產生調節市場的應有功能；所謂市場失靈是指經濟異常波動、市場缺乏競爭、社會成本高、公共物品供應不足、市場欠缺、信息失真導致市場失去產生應有經濟效率的應有功能。因此，政府與市場的相互關系是，市場第一、政府第二，只有在市場失靈時政府才發揮作用糾正市場失靈，當然政府糾正市場失靈需要考慮調節的時機和力度，因為政府對經濟的干預是一把雙刃劍。比如，市區住宅改造計劃原本是為了窮人提供更好的居住環境，結果低收入住房毀壞的多、建的少；租金控制導致住房質量差、困難人群居住更加困難；最低工資雖然幫助部分工人卻導致其他人失業；我國長期的實踐證明，政府對經濟一放就亂、一管就死。

總之，政府與市場供求規律的關系非常微妙，政府必須尊重市場供求規律，考慮市場供求規律的政府政策比無視供求規律的政策更為安全有效，不利的副作用更少。

二、樓市與股市泡沫亂象形成過程

（一）市場化供地模式扭曲供求關系、放大泡沫效應
地價上漲導致房價上漲，還是房價上漲導致地價上漲？一般而言，房價的主要決定因素有市場因素和成本因素。市場因素主要是供需導致價格變化，如果供不應求導致市場均衡被打破，房價必然上漲，從而導致地價上漲，因此從市場因素而言，房價帶動地價上漲，是一種引致效應。房屋成本主要是地價、建築成本和相關稅費，在建造成本、利稅一定的情況下，地價成為房價高低的主要變數，按經驗統計其比例一般大約是40%—50%，因此從成本角度而言，地價影響房價，高地價可能導致高房價。
市場化土地出讓引發不少問題？經營性土地出讓的市場化模式（招標、拍賣、掛牌），其主要宗旨是為了通過市場化方式選擇開發商，確定科學客觀的出讓土地定價模式，建立市場化的地價形成機制，避免土地出讓過程中可能出現的腐敗。可是，這種市場化模式可能導致矛盾發生轉化，即市場化的代價就是地價可能被人為抬高。

市場化供地後，城市土地價值顯現，地價明顯上浮，這種壟斷地價模式對經濟發展的雙重影響，其正面效應是，土地一級市場壟斷後，城市土地資源價格上升，促進了區域經濟發展，吸引資本流入，投資增長，使商業機會增加，整個地區呈現繁榮景象，真正實現了 「土地是財富之母」；負面效應是，過高的地價，形成過高的房價水平，無疑會加大商業成本和辦公成本，使得經濟和商業活動的邊際收益遞減，最終減弱城市的市場競爭力。

實際上，目前的我國供地模式實際上是政府壟斷。一方面，農村集體土地國有化即征地的過程不按市場價定價，大量土地同時符合供給條件，而政府是唯一的土地獲得者，短期內需求十分有限，因此農用地國有化是供過於求的（需求曲線嚴重扭曲地左移，必然導致供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地降低）。一方面，政府在土地市場上形成了單一的政府壟斷供給。市場化供地模式導致的短期限量出售土地造成了人為的供不應求，以至於招標拍賣土地價格不斷攀升（供給曲線嚴重扭曲地左移，必然導致供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地升高）。由於征地與供地均被政府壟斷，二者之間存在巨大價差，政府「壟斷經營」土地的結果必然是，一方面導致農民、政府、用地者間的利益矛盾的巨大沖突，一方面通過短期限量供地導致土地價格上漲，嚴重扭曲了市場供求關系，扭曲了市場價格形成機制，使房地產市場價格信息失真。在地方政府壟斷土地一級市場供給的條件下，土地價格的變動主要受政府供給土地量多少的影響，這樣價格不會是真正的市場價格。政府對土地壟斷的程度越高，對房價的影響也就越大，從而對房地產的市場價格形成機制的影響也就越強烈。
獲取農用地和國有土地供應的寡頭壟斷模式是鑽了市場供求規律的空子，假若取消農用地國有化時的供過於求的管道、賣地時的供不應求的管道，而是直接由農民直接與市場需求者進行交易，那麼農用地的交易價格絕對不會如此之低，而市場買地的價格也絕對不會如此之高，這中間的差價也就會自然轉化為對農民的補償、對開發商的補償、以及對消費者的補償，當然政府也可以收取各類稅費，只是壟斷利潤不會如此之高。即便是退而求其次，如果政府賣地時將近期內計劃出讓的土地同時推向市場，交易價格肯定下降（其供給量增加，導致供求曲線的交點右移，交易價格必然下降），何必要實行全國上下的針對房地產的全面聲討？其實，發展商並不想房價高企，以免引起政府、消費者的不滿。房價高企的原罪一方面在於市場投機猖獗，一方面在於政府的土地寡頭壟斷模式，政府必須承認這個體制缺陷並承擔這個責任，這才是真正的尊重民意、尊重市場、尊重真理。

（二）股票市場的泡沫扭曲過程：股權分置的制度設計原罪
股票市場長期以來最大的問題之一就是股權分置。所謂股權分置，是指由於早期的制度設計，只有占股票市場總量三分之一的社會公眾股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的國有股和法人股則暫不上市交易(非流通股)。股權分置問題作為我國資本市場上特有的股權結構問題，長期以來困擾著我國資本市場的發展。股權分置問題的產生，主要根源於早期對股份制的認識不統一，對證券市場的功能和定位的認識不統一，以及國有資產管理體制的改革還處在早期階段，國有資本運營的觀念還沒有完全建立。截至2004年底，我國上市公司總股本7149億股，其中非流通股份4543億股，占上市公司總股本的64%，國有股份在非流通股份中佔74%。

股權分置問題的存在，不利於形成合理的股票定價機制；影響證券市場預期的穩定；大股東不關心上市公司的股價變動，流通股股東「用腳投票」形不成對上市公司的有效約束，使公司治理缺乏共同的利益基礎；不利於國有資產的順暢流轉、保值增值以及國有資產管理體制改革的深化；制約資本市場國際化進程和產品創新等。可以說，股權分置問題已經成為完善資本市場基礎制度的一個重大障礙，需要積極穩妥地加以解決。

一方面由於長期以來實行發行審批制，市場需求沒有彈性，在短期內股票是分開發行、上市的，顯然是供不應求的，必然導致價格高企；一方面由於股權分置，大部分股份不流通，導致供不應求的情形加劇，再次導致股價上升。所以，股市長期以來被扭曲，少量的流通股在市場供求規律的作用下，發行價、交易價高高在上，以至於首日的交易價就大大偏離其正常的投資價值，投資者大多數被這種制度性風險包圍，幾乎95%以上的投資者是虧損的。正是這種審批、發行制度和股權分置制度缺陷，導致了投資者承擔巨大的市場風險。

三、政府利益與政府邊界
政府必須正確處理自身利益與其邊界的關系。政府不從土地市場交易主體的地位退出、變政府直接參與土地市場變為間接干預，實際上是利益沖動使然。在市場經濟中，政府職能應定位於提供公共服務、維護公平的市場環境。政府只為公共利益征地是國際通行做法。政府退出土地市場主體後，應主要通過規劃管制和對房地產征稅的方式間接調控市場。只有這樣，才能保證政府是權利有限的政府，政府的邊界才可能清晰。

首先，政府必須遏制自身參與某種資產市場的初始沖動。從所謂「鼓勵上市發行股票」到所謂「經營城市」，乃至以房地產繁榮拉動經濟發展，都是政府介入不同形式資產市場的表現。一旦政府直接或間接參與市場，則必然扭曲市場。股市投資者長期以來始終依賴政府的政策救市，這顯然不是一個成熟的市場。而房地產市場在當前的政府操作下，很容易形成同樣的結局。因此，明智的政府與市場保持距離，是高於市場的調控者，是不偏不倚維持市場秩序的裁判者。當前某些地方政府聲嘶力竭強調房地產運行的健康性，本身就違背了政府職能的基本原則。第二，政府必須遏制自身維護某種資產價格的持續沖動。即使行政力量在資產市場發展中並未發揮直接或間接參與的作用，但是市場總有波動，在不成熟的市場經濟體中，投資主體往往會要求政府給予扶持。而不成熟的政府往往會基於諸如維持市場穩定、避免投資者受損等諸多理由平準市場。當然，面對某種資產的過度異常投機，政府出於維護公眾利益而托市另當別論。第三，政府必須遏制自身限制某種資產價格的善良沖動。目前社會各界對房地產泡沫的憂慮，於是形成了在具體操作層面由政府直接平抑房價的動議。同樣，在直觀意義上，這一考慮是正確的，但是在政治經濟學意義上，這將是極其危險的政策設計。一方面，市場漲跌自有其規律，當前的狂漲並不意味著今後不會走跌，而政府介入干預房價本身又意味著對原先投資者的不負責任，只有讓其自然波動，投資者願賭服輸的市場心理才能健全。因此，壓低房價和之前的托市在本質上不存在區別。另一方面，面對當前過高房價導致的低收入居民無處棲身的問題，行政當局只有兩種手段可供選擇。一是增加供應量，抵消市場過度的需求。二是財政、貨幣政策，調節貸款利率或者貨幣補貼從而調節整個市場需求。

勿容置疑，政府肯定難免利益考慮。其實，政府的最大利益出發點在於全體國民，在於國家經濟，而在房地產市場中具體集中的利益就是土地價值。目前的土地供應機制並不能保證長期穩定、科學合理的土地收益，它更有可能助長政府官員的短期政績沖動，甚至產生腐敗，而土地的有限性可能導致未來政府土地收益越來越少，因此科學的做法是，土地收益應如同稅收一樣穩定、均勻、制度化地回收，才可能保證政府未來的各期收益，也可以減輕市場的沉重負擔，也減少了政府官員的短期政績沖動。所以，以年地租的方式實現政府對國有土地所有者的權益，實行年租制，就需要在法律上明確。這樣既可使政府土地收益長期化，避免政府在土地收益上的短期行為，也可促進城鎮存量用地的流動，推動城鎮土地資源的合理配置。

其實台灣省土地改革模式值得借鑒。當年國民政府遷台，政府推行土地改革方案，採用不流血的政策使台灣農民耕者有其田。並制定了相應的政策來穩定土地政策和農民，以避免大量的農業失業人口沖擊脆弱的城市。到了上世紀70代，面臨巨大的社會壓力和財團壓力，國民黨政府最終反對開放土地買賣，而是將資本引入農村，過渡到台灣工業化後期，全社會進行社會資產再分配，解決社會貧富分化問題和工農業分化問題。過了十多年，台灣完成工業化，經濟發展到了較高的水準後，台灣放寬了土地政策。這時候的土地價格已經從每甲四萬新台幣上升到了三千萬到四千萬不等。大量的農民因為出賣土地而得到了多年的補償，享受到了國家工業化的經濟成果。社會財富再次通過土地買賣得到了再分配，避免了大量農民的破產。工農業發展平衡，同時造就了大量的中產階級，使台灣社會更趨向穩定。另一方面，在經濟上，出讓土地造成了部分人群的資本富裕，社會消費和投資都帶動了起來。重要的是這些「暴富」的農民拿到出賣土地的財富之後，將資本轉向高風險的高技術行業，正是這些知識含量不高的「暴富」農民，成為台灣產業提升和轉型的資本輸入者，而此點則可以算是台灣土地政策的意外收獲。

四、制度缺陷與市場缺陷共振：股市與樓市價格泡沫類似
人們越來越清楚，中國的樓市和股市一樣，存在重大制度缺陷。其表現有三：其一，房地產市場和股市一樣，是一個權力介入型市場，權力資本的作用超過了其他資本，產品市場化而要素非市場化不對稱，導致了住房市場畸形以及價格居高不下。其二，地方政府發展房地產業更多是迫於財政支出的壓力，出於追求發展政績的沖動，這一點與當年發展股市只是迫於企業融資壓力、迫於為國有企業脫困圈錢非常相似。其三，房地產商推高資產價格的市場操作手法與股市黑庄頗為類似。在股市中，如果有人控制了一隻股票足夠籌碼，就完全可以操縱股價。而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在首先推高高價股票的價格，誘使其他中低價股票的價格自然會被帶上來，這一手法在房地產市場中也已經被使用；2005年房地產投資商提出轉戰二、三線城市。從技術上看，這一做法十分類似於股市中莊家炒作某個板塊或概念的股票時使勁拉升龍頭股票的手法，龍頭股票的賺錢效應引誘散戶拚命殺入同板塊或概念的垃圾股，只要龍頭不倒，其他股票就跟著上漲，一旦莊家達到目的，散戶的末日就來臨。許多城市的價格已經翻番，少數項目價格甚至上漲數倍。這與股市庄托的做市效應是一樣的；為了推高價格，房地產商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產價格「無量空漲」。這一做法類似於股市莊家自我對敲拉抬價格。

然而，一個不規范的市場是不可能實現持續快速的成長的，股市如此，房地產市場亦如此。可見，股市、樓市的制度規范和市場規范是缺一不可的。

Ⅷ 「市場化」究竟是什麼意思

市場化是用市場作為解決社會、政治和經濟問題等基礎手段的一種狀內態，意味著政府對經濟的放容松管制。
通俗的講就是利用價格機能達到供需平衡的一種市場狀態叫市場化。其實就是市場擴大，內容開放。
概念：
市場化含義有兩種，一是指建立國家調節的市場經濟體制，並由此形成統一的市場運行機制和市場體系。二是指在短期內實現用市場經濟體製取代雙軌過渡體制的改革過程。是一項在開放的市場中，以市場需求為導向，競爭的優勝劣汰為手段，實現資源充分合理配製，效率最大化目標的機制。

Ⅸ 房地產的概念是什麼

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態:即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物。房地產可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。人們從已經出台的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。