居住房地產和商業房地產有什麼區別

A. 商業住房與普通住房的區別

商業住宅與普通住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年
2、產權性質不同
商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同後，是無法改變的。
但出於市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由於嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛後，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強後，開發商開始採用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的「商住房」（產權70年，但產品定位為辦公，建造標准介於住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標准）。

與原有土地性質不同用途房產的利弊
這里，將新興的在商業用地建住宅的利弊歸納如下：
弊端主要有以下幾點：
1、使用年限
商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。
產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
5、設計標准
設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

優點主要有以下幾點：
1、關於保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關於建造標准
非住宅的房屋建設標准不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標准都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

B. 住宅商鋪和商業商鋪什麼區別

1、政策不同：

住宅地產的屬性主要是用於居住，而十年前，房地產市場爆發，無數炒房者湧入，導致房價暴漲，國家近年來一直出具各種調控政策，十九大國家提出對住宅地產的最新政策「房住不炒、租購並舉」，可見從政策上來說，住宅地產已經不適合作為投資了。而商鋪本身就具有投資屬性，屬於商業性質的，因此國家在政策上更支持投資商鋪。

2、拆遷賠付不同

現在這些年來,城市正在加速發展,許多地區面臨著房屋拆遷的問題。而拆遷賠付款一直都是投資客的關心焦點，住宅的賠付比例是1:1，相對來說商業地產賠付比例高達1:3，若是購買到未來將做拆遷的地段，商業地產的投資回報率遠遠高於住宅地產。

3、實用性不同

實用性上來說，住宅顯然更有利，既可以居住，又可以用來投資，而商鋪僅僅只能用來投資，不可居住。因此若是無房者，在有居住剛需的條件下，可購買住宅地產，既滿足了居住需求，同時可用於穩定投資。商鋪在實用性上就相對缺乏了，只能用來經營或者出租用以賺錢，不能居住，但若是在本身有房居住的情況下，可選擇商鋪進行投資。

4、投資回報率

商業地產的投資回報率明顯高於住宅，商鋪租金一般每年以5-8%遞增。對於住宅來說，越老的房子越不值錢，而對商鋪來說，越老的商鋪價值卻越高，因為老商鋪周邊商業已經成熟，人流已聚集。

C. 商業房產證和居住房產證的區別

商業房產證和居住房產證沒有本質的區別和特別的限制，只是在規劃（土地）用途一欄有區別，別商業房寫的是商業，住宅房寫的是住宅。 但是商業房產證在辦理和轉讓過程中的稅費相對較高，具體高多少要看當地政策。 還有一個比較大的區別，就是商業房產的土地使用年限較普通住宅有較大的差距。原則上，普通住宅是70年，商用住宅使用年限是40年。

拓展資料：

1、房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

2、辦理流程（一般程序）：

（1）買賣雙方進行房產交易後一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅後就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契，原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委託書委託代理人代為辦理。

（3）辦理完買賣過戶手續後，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《牆界表》、《面積計算表》。

（4）經房地產管理部門審查驗證後，買方可領取房地產權證。

D. 商業地產與住宅地產的區別

我認為最終的指導思想存在根本性區別

住宅最終需要銷售，也就是賣

商業最終需要出租，也就是租

商業屬於長期性運作，而住宅相對較短，賣完則結束。

E. 房產證上寫的商辦房與商業有什麼區別

沒有區別，就是說房子是商品房。

商品房在中國興起於80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權後經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

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商品房使用年限

其實所謂的商品房產權年限70年並不是房屋所有權年限，而是房屋所在國有土地的使用年限。

1、房產證上會註明年限的(包括最後土地使用年限)。

2、到期了如果房子還在，只用補交地稅就可以了。因為土地年限到了。但房子還是屬於自己的。

3、如果房子要拆了。政府會重新給房子擁有者重新分配。使用年限也是重新計算的70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，並不是房屋所有權的年限。

國家規定，城鎮建設用地土地實行國有，個人和企業可以有償使用以及交易使用權。住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。而所購買的房產只要擁有合法的產權證，就是個人的私有產，只要房產還存在，個人就擁有該房產的所有權。

《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。"

這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。

F. 商業住宅和普通商品住宅有什麼區別

商業住宅和普通商品住宅的區別：

1、使用性質和規劃目的不同

商業房和住宅建設規劃的目的和使用性質不同，二者的公共配套設施指標不同，產權證標的內容也不同。

2、土地出讓年限不同

商業房只有40年，住宅類土地出讓年限是70年。商業用房後期要面臨土地使用權需要續期的問題。

3、稅費不同

商業類稅費要比普通住宅的高，同時維修基金所佔成本價的比例也會比普通住宅的高。

4、落戶問題

商業類住宅較大的問題就是不能解決人們的落戶問題，如果你以為只要買一套商業房就能在市核心落戶那就大錯特錯了。

5、水電費不同

商業類項目的使用成本比住宅類高，商業類的水、電、氣是按商業標准收費，物業費也高於住宅類物業的收費標准。

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一、普通商品住宅

即商品房，普通住宅在商品房的定義基礎上加入一些限制條件：

普通住宅必須滿足以下條件：

1、住宅小區建築容積率在1.0以上；

2、單套建築面積在140平方米以下；

3、實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低於17500元/平方米，內環與外環之間的低於10000元/平方米，外環線以外的低於7000元/平方米。

二、商業住宅

是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅。

與商品住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異。

G. 房地產和商業地產有什麼區別

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。


商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

H. 房地產公司和商業地產公司有什麼區別

一個商業地產項目的全程操作，會受到三個環境的影響。第一個是大環境，也就是宏觀環境，指的是商業地產項目會受到國家與地方政策法規、經濟形勢、行業形勢等宏觀環境影響；第二個環境叫做"產業環境"，或者叫做"中觀環境"，指的是項目受到地理環境、競爭環境、產業結構、目標市場的左右；第三個環境是企業的"內部環境"，也稱為"微觀環境"，指的是項目受到企業自身諸多因素的制約，比如工程、資金、人才、信息、管理、品牌、信譽、計劃等方方面面。

一個大型商業地產項目最終能否取得成功，這三個環境都非常重要。而對於這三個環境的把控，最終會體現在操盤者對整個項目的思維和行動上，一個成功的商業地產項目，不僅需要好創意、好策劃，更要求開發商具有對該項目的超強理解力、執行力和管控能力。

商業地產的"二個屬性"

我們知道商業地產與住宅地產最大的區別就在於，商業地產具有兩種屬性，也就是它的房地產屬性和它的商業屬性。對於開發住宅房地產來說，當一個樓盤賣完一個項目就宣告結束了，而對於商業地產來說，當一個樓盤售完（或者租完），整個項目才算剛剛開始。它要考慮的怎麼規劃業態，以及後期如何經營管理，保持長盛不衰的問題，因此，如果一個開發商以住宅房地產的手法來做商業地產，必然要遭受挫折，甚至導致項目最後作爛作死。

事實上，商業地產項目最關鍵的還是他的第2屬性，也就是商業屬性，即一個商業項目開發、銷售、招商完了以後，如何面對經營、管理、服務的問題。由於商業地產在國內興起的時間尚短，商業目標、定位不明確，是存在的典型問題。多年來，有相當一部分開發商把兩個概念混淆了，他們往往把商業地產當作住宅地產來開發，目的就是為了把開發的商業樓盤最終賣出去，而至於後面的經營情況如何，卻沒有花太大的功夫精力去考慮，這樣做的結果，就是把目標市場的客戶當"韭菜"來割，很容易把自己的牌子搞砸了。

I. 商業地產和住宅地產有哪些不同

房地產因其不可移動性，不論住宅還是商業，對地段的要求都比較高，而商業更甚。相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區，抑或荒郊野嶺，均可開發。而商業則不同，商業一旦離開城區，來到郊外，就需要對商業的經營內容、業態進行檢討。如適應於城區的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業地產的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯了，那必定難以生存。商業對「易達性」的要求很高，項目最好處在道路十字路口或緊鄰幹道，客流、人流、車流穿行方便，以增加顧客的光顧可能。

住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。而商業所要承載的功能就較為復雜，商業地產最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業地產還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，就因為商業地產的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對復雜 。

從開發商的地產開發角度來講，商業操作的復雜性甚之於住宅。對於住宅而言，開發商將住宅賣出後基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。而商業地產在銷售過後，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商才能運營使用。而招商運營乃是商業地產的生死環節，稍有不甚，便會將商業帶入萬劫不覆的深淵。例如國內的很多商業就是沒有處理好招商與銷售之間的關系而導致項目夭折的。

住宅地產涉及客戶層面較窄，而商業地產涉及客戶層面較寬。住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買後出租及房產升值獲利。而自用型客戶乃是買後自用（不論過渡型居住還是永久性居住）。
但商業地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。經營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業的要求都不盡一致。

住宅對物業要求相對簡單，能滿足居住功能即可，對層高、荷載等的要求也不高。但商業地產對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通超市和書店1000公斤，倉儲店荷載就要達到1500公斤。不同的業態對高度要求亦不同，生活超市，5米層高就可；建材超市，至少要8米；而做倉儲，要9米。如建電影院，至少要9米，因為將來會使用大銀幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的物業要求要相對簡單的多。

住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。而商業的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。每種銷售模式還可以繼續細分，如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或二者的結合。亦可分為短期返（五年及以內）和長期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等。不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應對象。

最後商業地產還涉及到未來的消費者定位問題，也就是商業運營後，吸引什麼樣的人群前來商場消費的問題。總而言之，商業地產的客戶群復雜性要甚之於住宅的。

對於開發商而言，商業地產的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是後期經營收益，三是物業升值；而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商後續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。例如北京的世紀金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設的時候投資不到5個億，後有機構出50億收購，卻被婉拒，因為這個物業每年都在升值，而且經營收益很高。所以，商業地產真正的價值並非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。 商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建築規范和消防規范外，還要遵循第三種規范即商業規范。商業地產的運作對於商業專業性的要求極高，是多個商業微觀問題綜合解決的結果，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。從過程上看，住宅地產銷售後就進入了終端，而商業地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業和經營管理。所以，商業地產運作與住宅地產的運作對專業程度的要求是不一樣的。

J. 簡述房地產的10種類型.說明其中住宅房地產和商業房地產的不同類型及特點

房地產類型：
1.居住用房地產；
2.生產用房地產（工廠等）；
3.經營用房地產（商場、游樂園等）；
4.行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）；
5.其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）；
區別：1、產品性質不同 雖然有相當一部分投資購買住宅的客戶，但他們在所有住宅購買者中所佔的比重都只能是少數。絕大多數消費者購買住宅的目的都是為了改善居住環境，提高生活品質，也就是說，住宅產品的本質是功能性產品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現。 而商業項目則大為不同。商鋪的主力購買者都是並不直接開店經營的投資型客戶。他們購買的首要目的是出租獲利以及隨著商業和城市發展所帶來的商鋪升值。也就是說，他們購買的根本目的是讓手中現有資金通過商鋪這一「媒介」實現保值增值，因此，商鋪的本質是一種金融產品，其使用功能當然也很重要，但我們也經常看到幾乎沒有單獨使用價值的商鋪也「全城熱賣」、「排隊搶購」。
2、價值鏈不同 住宅項目的利益主體只有三個——開發商、業主、物業管理公司（現實證明，物業管理水平的高低對一個住宅小區的保值增值影響極大），開發商將房子交給業主後其價值就已基本實現；而在一個綜合型商業項目中，需要開發商、業主、經營商戶、經營管理公司、物業管理公司、消費者6種角色，並且不但需要招商開業、而且只有開業後能持續良好的經營，商鋪的價值才算真正得以實現。
3、客戶構成不同 在購買住宅的客戶群中，自用者與投資者之比通常都會在10:18：2甚至更高，而購買商鋪的客戶尤其是綜合性商業項目的客戶中，自用者與投資者比例通常是 3：7、2：8，近年更是出現了大量產權與經營權完全分離的商業項目，購買者100%為不直接從事、參與經營活動的投資者。