Ⅰ 房地產項目的投資分析
下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標准整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎麼做，下面我就簡單介紹一下。
一、 房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。
比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出台的物業管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。
這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得這個地區整體上可持續發展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。
現在我們再來看這個現狀，等於說是40年來它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的這個造型。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。
宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。
我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚。
還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。
環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。
經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。
風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對小的一般項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關心的。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
三、 對經濟評價怎麼進行分析
首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚，目標和目的放在一起好象有一點沒有什麼區別，實際上是有比較大的區別，目標是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這裡面有一個很嚴重的問題，就是目標市場的有效需求，什麼叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經營的問題和誰買單的問題，關鍵是誰買單的問題，誰經營也是很關鍵的問題，這些都是我們進行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產開發項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。
另外要分析需要什麼形式與規模的房地產，由於你們細分市場，房地產市場行話叫做細分市場。什麼樣的產出結果，就是說什麼樣的建築是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什麼樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設的條件，就是說我想搞這個房地產項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設，假設我們房地產市場是健康、平穩發展的，這是一個假設。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環境要做一個基本的假設，你是在這些假設條件進行分析，如果這些假設條件不行，那麼怎麼辦？還有一些什麼補救辦法。
房地產產品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產品生產的長期性；房地產開發項目它本身是開發過程的生產與投資雙重，就是開發的時候和投資兩個同時在進行。
還有一條就是投入和產出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產出，什麼叫做有產出？就是我們可以賣，這是任何一種產品沒有的優惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在製造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產有這個特點，這是我們非常重要的特點。
還有第三個特點就是開發企業資產的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產開發企業可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬於流動資產，它不是固定資產的范圍。當然它還有一些無形的資產這都是有可能的。
所以我們開發產品的投資有三個方面組成，一個是開發產品的成本，這是出租出售的資產；第二部分就是固定資產投資，就是開發企業自己用的這一部分資產；還有無形資產和其他資產。
這是我要非常強調的一個概念，就是說我們擴大企業的東西資產是流動性，因為有一些大學寫的房地產的教科書裡面還在不停地申述房地產產業的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產才有，開發產品沒有，這是分界線評價的方法裡面規定的，這也是房地產會計制度規定的。
我們房地產開發產品另外一些特點就是投資和生產，這同時又形成了固定資產和開發成本。在開發成本中有關的稅費也是我們開發成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法裡面都說清楚的。房地產裡面有一個開發產品的經營成本，這個經營成本和開發成本是有區別的，開發成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發的經營成本不一樣，它是房地產產品銷售出租的時候，將開發的成本按照國家和有關會計制度要求結轉的成本。
開發成本就是花多少錢就是多少，但是經營成本不是這樣，經營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區別。具體的做法是按照當期銷售收入和租金收入佔全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應結轉的開發產品。
我們房地產開發項目評價的類型現在基本上按經營型類型區分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業、辦公等若干；評價有兩類評價，一類是財務評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當於一般項目投資項目，大家可能熟知國民經濟評價，我們稱為經濟分析，但是它主要是為一些開發區設立的，就是為國家開發區設立的。
四、 房地產開發項目經濟評價要解決一些什麼問題
首先要解決它的經濟合理性，就是這個項目合不合理開發，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務生存能力，財務生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續生存下去，這是一個最基本的生存能力，應該看看我們需要有多少營業收入才能彌補我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最後才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發商做項目都是銀行還款還上多少，然後借款還付本息之上，經營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。
我們還要解決一個問題就是財務的不確定性及風險，一般房地產項目，就是所謂的經濟分析或者是國民經濟評價風險我們一般不去做，一般只做財務的不確定性及風險。我們要分析的對象是什麼？是現金流量，我們分析的對象是現金流量；解決問題的理論方法是什麼？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現的現金流量分析，我們的方法裡面都有規定。
如何解決問題？首先要解決發生了什麼費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什麼問題，現在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什麼收入，就是收入多少，交納了什麼稅金，這些稅金又支出了多少；建設資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風險因素。以上所有的現金流入和流出都有發生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發生在什麼時間，是需要解決這些問題。
現在我們就要解決現金流出。都有哪些現金流出？就是有土地成本，土地改進成本，土地改進成本是什麼東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那裡買來的，還有就是投標的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進的成本就是幾通一平等等土地改進的成本。還有土地上的改進成本，還有市場開發成本，開發資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業稅。就是說我們的現金流出大概是這些東西。
開發建設投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，開發間接費用，財務費用，管理費用，銷售費用，開發期間稅費以及不可預見費等等，這些費用文件裡面都有規定。
還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結構的問題。首先就是資本金，國家規定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發商、有關批准單位說清楚的事情，當然資本金現在沒有辦法規定，弄清楚你的資本金真正從你自己家裡的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然後再到另外一個乙地方去進行投資，但是資本金是必須有的。
另外預售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業的貸款，就是施工企業墊資，但是從我們國家的規定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。
開發項目收入有售房款，租金、熟地出讓價款、配套設施出售收入這么四項，自營收入就是你自己經營的部分，比如說蓋個商場自己經營這是自營收入，這裡面也要列清楚租售計劃，售房類型、時間、價格、數量等等，售樓的經營方式等等。
Ⅱ 房產投資主要考慮哪些方面呢
買房投資主要考慮復的方面制有如下幾點：
(1)社會經濟因素
投資房產，即使通貨膨脹，房價也水漲船高，肯定不會讓財富貶值，相反還可能有較高的利潤空間。現代人已經不像過去那樣一大家子住在一起，而是追求夫妻的二人世界，尤其是現今處於適婚年齡的90後，對房子的需求更多，要求也更高。從這個角度看，投資房產是個不錯的選擇。
(2)行政因素
現在關於土地的相關法規法律很多，政府部門基於這些法規對土地進行的規劃和管制，對房子的價格有很大影響。如果政府對房價採取抑制的措施或者有什麼限制規定，那你投資房產就有風險了。所以在投資之前，應多看看政府的相關規定，多思考一下行政因素。
(3)個人因素
投資房產，生活會受到怎樣的影響?你能承受嗎?別把自己想要拿來致富的「金雞蛋」變成了負擔。如果資金准備還不是很充分，經濟情況並不那麼樂觀，奉勸你還是不要輕舉妄動——房產牽扯的可不是個小數目。
由此可見，是否適合投資房地產，也要根據各地各人情況來決定。
Ⅲ 房地產項目投資需掌握哪些技巧
【摘要】近年來，房地產項目投資十分火熱，投資者較多。但是根據調查發現，很多投資者在進行房地產項目投資時，由於沒有掌握正確的投資技巧，損失慘重。為幫助投資者更好的進行房地產項目投資，下面就為您介紹房地產項目投資的方法。
投資分紅保險劃算么？重疾分紅險，投資保障兩不誤！ 房地產項目投資：量力而行
為了穩定房價，國家政府可謂煞費苦心。去年頒布「新國八條」以來，國內房地產市場一直處於昏昏沉沉的狀態，然而國家政策仍在發酵過程中，龍年伊始，國內70個大中城市房價全線停漲。這更給國內房地產市場蒙上了已成面紗，讓人難識清它的「廬山真面目」。
不確定性增大意味著風險的增加。因此，對於家庭收入並不富裕或者處於年輕創業階段的投資者應該謹慎進行房地產項目投資。據有關統計數據顯示，投資房地產的人大多處於35歲至64歲之間。因為他們此時不僅人生大事完成近半，而且收入也比較穩定。
此外，進行房地產項目投資的家庭，夫妻雙方的收入水平一般都比較高。雖然房地產在中國屬於一個高利潤行業，但是也並非是誰都能吃的一塊「肥肉」。高門檻、高風險讓許多人只敢「遠觀」，而不敢「褻玩」。不過，若夫妻收入水平較高，並一起投資，則壓力要小得多。
房地產項目投資：放眼長遠
與結婚生子等事件相似，房地產項目投資是也人一生當中少有的幾件大事之一。但是，投資者應該清醒認識自己此刻的角色，不要出現角色混亂的現象。投資者購買房產是出於商業的目的，即利潤最大化。而如果是單純的消費者那則是出於生活的便捷性等等目的。
然而，現實生活中很多人難以成功實現角色轉變，在進行房地產項目投資時往往是根據自己的喜好來買，而不是根據投資前景來買。一般而言，投資者在投資居住型房產時，應該注意街道外觀、距離購物中心、公共交通便利性，以及發展前途等等。
慧擇提示：在進行房地產項目投資時，掌握上述兩點技巧可以讓您的投資之路更長久。專家指出，在進行房地產投資時，除了需要了解上述兩點，還要對房地產市場做一次細致的調查，從而制定出適合的房地產項目投資方案。
Ⅳ 房產投資要考慮哪些因素
1號一般因素：人文環境
近幾年出現了幾個中國傳統文化主題的產品，北京有觀唐，廣州有清華舫，成都有芙蓉古城，長沙有個汀湘十里。
西方的現代居住環境比東方更科學，但是東方住宅形態中卻有一種西方住宅所沒有的人文因素，它可能不是物理性的，但絕對是心理性的，能夠打動業主的內心。人文環境既與建造者有關，也與居住者有關。這種氛圍是一種共同的人文表現，能直接反映一個社區的底蘊。相對而言，人文環境更多影響居住著的心情。
3號因素：安靜
安靜的居住環境盡管非常重要，但那是對於住宅投資而言，商業地產卻意味著越熱鬧越好。
所以安靜這個指數可以從兩個方面來權衡：要想投資商業地產，最好選擇車水馬龍的鬧市，人多車多生意多;而要想投資住宅，則盡可能地需要個安靜的居住環境，休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進行投資，都不妨選擇一個噪音污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。
4號因素：安全
安全才安心。然而對於一個小區而言，安防系統做到什麼程度和這個區域的治安有很大關系，一個到處以鐵柵封閉門窗的城市環境的潛台詞就是這個區域沒有安全感。好在重慶如今各大小區先進的門禁系統，良好的物管保安培訓讓投資者人身和財產安全得到前所未有的加強。
在很多區域的房產投資，不安全的影響開始來自於一些目前不可預期的因素。比如，投資的這個小區開發商實力是不是夠強，能不能保障小區配套完善形成成熟社區;小區所在的規劃是否合理，是否存在市政建設同小區建築沖突等問題?
5號因素：容積率
其實容積率對於任何一個項目而言都是最重要的參數之一，然而對於投資物業來說，容積率的高低對於投資物業的潛力並沒有直接影響。
打個比方，都市中心的物業(如寫字樓、高層住宅)往往容積率就高，有的甚至高達5以上，但是這個容積率並不影響這些物業價值攀升;而對於相對郊區的物業(如花園洋房、別墅)往往容積率低，有的甚至低於0.5，但是在歷年來房價上漲的過程中，往往就是這些低容積率物業價格上升最快。
因此，容積率盡管重要，但是只要一個項目的地段合理，其容積率高低不過於離譜，對投資性物業影響不大。
6號因素：自然環境
美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環境，一直是都市人的居住理想。因此花園洋房是很多人的最愛之一(別墅也喜歡，但是投資門檻有點高)，而在花園洋房裡，帶花園的1樓或者帶屋頂花園的頂樓往往最先被賣完，同樣也是價格最昂貴的。
住宅很講究圈層概念，而商業地產投資同樣要注重圈層，說得直白一點，就是你要投資的商鋪周圍聚集了一些什麼樣的人，聚集了一些什麼樣的生意，這些環境對投資將產生何種影響。畢竟，做生意最重要的就是和氣生財，對自己的客戶如此，對周圍的商傢夥伴也是如此。
7號因素：時尚活力
一個有時尚感的社區環境首先來自建築本身提供的時尚外觀，在目前大部分情況下，通常是現代風格、簡潔的材料、透明的空間和體型，也許有明快的色彩穿插其中。在如今的房地產市場上，這樣的小區很多，快節奏的生活讓越來越喜歡簡單同時有特色的建築小區，獨特的建築風格、大膽明亮的色調都會讓人過目不忘。
其實，從長遠來看，傳統風格、同樣有特色的建築盡管不容易讓人心潮澎湃，但是其流行的時間也許更為持久。市場上熱銷的很多小區證明了這一點，盡管這些小區外立面是傳統的風格，但是其流行的持久程度卻可能更加久遠。
8號因素指數方便生活
無論是投資商業還是住宅，擁有方便的生活環境是投資能否穩當的一個基本要素。
尤其是商業地產，方便生活意味著人氣旺盛，人氣旺盛自然價值就越大。如今，很多商圈附近的生活已經非常成熟，如果在這些成熟區域合理投資，將擁有良好的投資回報。
當然，這些成熟區域的問題在於：投入資金的門檻不低，轉手的門面或者住宅數量不多，同時購房者的競爭大。因此，投資者也可以到一些新區域尋找更多的投資機會。不過，投資者在投資前，應盡可能地了解新區域未來的發展前景和投資潛力。如果未來發展是值得肯定的，那即使這個區域現在生活不方便，但如著眼長遠，卻意味著將有更高的收益回報，投資者一定要有前瞻性的投資眼光。
Ⅳ 做房地產項目投資需要注意哪些
你好~~最近國家打擊調控的這么厲害，還是建議不要投資房地產~~~~
如果你還有不清楚的地方可以加下我的QQ號（網路賬號既是），我整理出了一些投資實務方面的資料，可以共享下。O(∩_∩)O~
Ⅵ 房地產項目投資如何分析
房地產項目可行性研究的步驟和內容
可行性研究的步驟。
（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。
（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
Ⅶ 房產投資應該考慮的幾個方面有哪些
綜合北京的房產市場，升值和保值最好的樓盤一般都會具有以下幾個方面的一點或回幾點優勢。
1、區域答政策，房子所處的區域有什麼政策性的傾向。
2、地鐵房，北京交通最靠譜的目前只有地鐵，臨鐵房一直也是升值保值最好的房子。
3、公園地產，在居住品質日益被看重的今天，樓盤的居住環境對房子的價值會有很大的提升。
4、開發商和物業，好的開發商標志著房子的品質，好的物業保證著房子後續的品質。
5、學校醫院，作為房子最重要的配套，這是加分項。
但是幾乎所有的房子都不是五點全有的，所以需要多方面對比。
Ⅷ 做房地產投資必須了解哪些知識
如果說你想要做房地產投資的話，那麼你必須要了解現在這個行業當中的一些成本和價值，當你了解成本的時候，你才能夠知道你投資出去的東西能不能夠給你帶來一種很好的回報，所以說這些事你必須要了解清楚的。
Ⅸ 教你如何投資房地產
房地產的投資價值，往往看的是物業的租賃產出效率如何。不同的時間、不同的地段、不同的供求環境、不同的房地產項目以及不同的投資理念，各種房地產將體現不同的投資力與價值。 一位投資者這樣形容房地產投資：住宅實現租賃的周期一般是「年」，寫字樓實現租賃的周期往往是「月」，而酒店則是「天」，簡單講，如果把三者比喻成商品的話，住宅租賃是大批發，寫字樓租賃是小批發，酒店租賃則是零售。 住宅投資 選擇長線為佳 從投資角度看，一個大城市的近郊，隨著城市化進程的推進，近郊的住宅由於基礎價格比較低，升值空間相對大一些，更具投資價值。而隨著後期人們不斷入住，周邊配套逐漸增多，商業投資機會和價值就會慢慢體現出來。 沈陽千緣房地產開發有限公司副總經理鄭偉認為：「近期政府所推出的宏觀調控政策都是針對短期的投資行為，比如提高首付比例和利率、徵收房地產稅等等，這對於正常行為的長期投資影響不大。但這意味著投資者在投資住宅前需要考慮到更多的因素。」 在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的速度會減慢。住宅投資前景可以選擇長線為佳。 據了解，目前沈陽房地產住宅市場還是以自住為主，投資行為占的比例不到20％。 寫字樓投資 選擇區域最重要 寫字樓的增值主要是市中心區及商貿區繁榮的商務氣氛以及稀缺性。寫字樓投資應該從區域的環境政策、人才、技術、商貿等方面的綜合因素去考慮，同時還應該關注區域基礎設施配套以及周圍現有的行業業態。 寫字樓租金價格呈現出兩極分化的特點，即越破舊、地段不好的租金越低，反之，越高檔的、地理位置越好的寫字樓租金比較高。 沈陽財富中心李志強經理認為：「寫字樓的使用上大部分是自用，開發公司也很少對外出售。如果租用寫字樓六七年，其租金足以買一個寫字樓了，所以大多比較高檔的，租金高的寫字樓是不對外賣的，開發商不會放棄這部分利潤。」 目前，沈陽寫字樓比較集中的地區在沈陽CBD、五里河、三好街及和平大街。這些區域的人流、物流、信息流、資金流都很豐富，資源優越。是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 酒店式公寓投資 關鍵看配套 酒店式公寓作為市場新寵，進入沈陽市場已有幾年時間。作為近年來一種新興的房地產投資品種，投資者把它作為新興物業，開發商把它作為新的利潤增長點。 酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位於成熟商務中心，客商和公司人員流動地帶，周圍的服務配套設施完善。其服務也更家庭化，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入駐管理，提供普通公寓所沒有的有償商務服務。 由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，並且月租和各種服務費加一起比傳統酒店少得多。因此，備受商務人士青睞。 據德郡7號總經理何行知介紹：「酒店式的公寓相對於住宅和寫字樓產出率最高，回報也是比較高的。沈陽CBD地區，臨近沈陽北站、汽車站及未來地鐵站，是沈陽中高端商務客流最集中的區域，客源充沛。在此的酒店，自然無論從客源的保障性、房價的保障性方面來說，都是具有相當優勢的。沈陽人的房產投資范圍剛剛開始形成，老百姓會偏重更為理性與穩定的投資。」 酒店式公寓是打著「商務」牌出現的，深切體現出為商務人員服務的特徵。 簡單來說，酒店式公寓就是為那些在商務區內的商務人員提供休息、休閑和小型辦公的場所。 投資者在選擇項目時，一定要注意項目自身和周邊的配套是否會給商務人士帶來方便。這些配套包括交通、醫療、教育、購物、休閑等等。 酒店式公寓的流行，也導致了上市量過大以及同質化嚴重而出現的空置率高的現象。因此對投資者而言，一定要三思而後行。