房地產企業增值稅一般計稅方法包括哪些

㈠ 房地產增值稅稅率一般是多少

房地產業一般納稅人適用稅率11%，選擇簡易徵收方法的一般納稅人以及小規模納稅人適用內5%徵收率。

拓展資料：

房地產增值稅，2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，執行了20多年的營業稅將正式退出歷史舞台。

按照新的增值稅稅率，容建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。有關營改增的實施細則並未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。從目前全國樓市「去庫存」的前提下，營改增的實施在絕大多數城市是利好消息，有助於減輕稅費從而清理庫存。

預計政策將向自住及長期住房傾斜。現行營業稅免徵房屋，若徵收增值稅後，將面臨交易成本增加的風險。現行全額徵收營業稅的房屋，若購買原值大於現有售價49%，增值稅小於營業稅，反之則增值稅將大於營業稅。

對於差額徵收營業稅的房屋，由於稅率由營業稅的5.6%提高到增值稅的11%，整體稅負亦將有所增加。根據總體稅負只減不增的大方針，我們認為在執行細則上會考慮與現行營業稅的稅負比例，不排除對現在免徵營業稅的房屋也實行增值稅免徵。

㈡ 增值稅計算公式 具體有哪幾個數得出來的 （房地產行業）

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。 （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%； （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%； （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%； （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 舉例： ]某房地產開發企業1998年1月將其開發的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發本為1400萬元，專門為開發該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5％計算扣除其他房地產開發費用。另外，稅法規定，從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為： 扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元 增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元 增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％ 應納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元 確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現在也不是太難找。關於找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網，可能不如這里的土地增值稅稅率全面，確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現在也不是太難找。關於找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網，可能不如這里的土地增值稅稅率全面。

㈢ 營改增後房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

徵收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計准則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施「營改增」制度具有一定的必要性。

(3)房地產企業增值稅一般計稅方法包括哪些擴展閱讀：

2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》。

經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。

建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

㈣ 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

㈤ 房產增值稅規定具體包括哪些內容

納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法

第一條 根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。

第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第四條小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：

（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%

第七條 其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納稅額並向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

第八條 納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（一）稅務部門監制的發票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

第九條 納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第十條 小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。

第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

第十二條 納稅人轉讓不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

通過上面一篇管理辦法，分析了有關房產增值稅規定的一些內容。其中最主要的就是房屋買賣中的增值稅按照成交價的5%徵收，個人將購買時間超過2年的房屋出售，免徵增值稅。出租房屋的，要以租金收入扣除增值稅。在繳納契稅的同時，增值稅也一並扣除。

㈥ 營改增後房地產企業要繳納的稅有哪些

[摘要]房地產開發和其他行業不同，是涉及稅種最多的一個行業，因此如何管理和控制企業的稅收成本成為財務人員工作中的重要任務。隨著營改增全面推開，房地產企業開始繳納增值稅，鑒於目前房地產價格的大幅上漲，土地增值稅以及銷售開發房產的增值稅數額都比較大。因此營改增之後房地產開發企業的稅收籌劃就成了迫在眉睫的財務管理問題。根據銷售不動產增值稅的納稅原理，房地產開發企業可以在稅基、抵扣金額、適應稅率等角度展開納稅籌劃，最關鍵的是計算不同情況下的臨界點。
[關鍵詞]稅收籌劃 增值稅 土地增值稅
1、房地產開發企業納稅籌劃的必要性
我國自1998年實現住房市場貨幣化後，房地產業迎來了良好的發展契機。據調查在1998年之後房地產業每年對GDP增長所做的貢獻都在一個百分點以上，由其帶動上下游產業的發展更是不可估量。近年來，在全國政府財政收入中，房地產相關的各種稅收（房地產營業稅、企業所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅等）加上土地出讓金收入佔比高達45%，2016年仍在30%以上（由於營改增的影響，該比例存在低估），可見房地產對政府財政收入構成了重要支撐。
房地產企業同生產型和流通型企業不同，其財稅管理的核心在項目管理上，從收入確認、成本歸集、項目劃分均離不開項目開發。項目開發一般分為項目前期

㈦ 房地產開發企業銷售其自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額如何確認

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第三款：「10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條規定：「房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)」
四、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定：「......自2016年5月1日起施行」
五、根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定：「七、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中「向政府部門支付的土地價款」，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
......
十八、本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免徵或不征的增值稅，可抵減納稅人以後月份應繳納的增值稅。」
六、根據《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)規定：「一、房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。」