房地產拿地要看哪些指標

㈠ 房地產項目的用地指標和規劃指標

用地指標：主要看可建設用地面積、用地類型（住宅、商業、綜合、工業等）、使用年限。
規劃指標：主要看容積率、退紅線距離、日照間距標准、建築密度、綠地率、高度限制、車位配比。

㈡ 房地產 政策（比如土地政策等） 用哪些指標

房地產制度與房地產市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；產業政策（含稅收政策等）；

㈢ 前期拿地階段判斷一個房地產項目能否成功的關鍵指標是什麼

我認為，一個簡單的說法是，土地的早期判斷是否主要取決於IRR計算是否合算。

事實上，因為IRR的結論是通過綜合設計、成本和銷售分析得到的綜合數據，也是檢驗公司組織能力的一個指標。

當然，也可以通過違背良心來調整對未來市場價格的期望得到拉升，但這等於是為了拿地而拿地，在激烈的競爭中無疑是今天的自殺。

㈣ 如果你是房地產開發商,想拿土地,簡單闡述如何取得土地的開發權開發強度是怎麼確定的

土地開發強度，是指建設用地總量占行政區域面積的比例。包括容積率、建築密度、建築高度、綠地率等幾項主要指標。在一般情況下，土地開發強度越高，土地利用經濟效益就越高，地價也相應提高；反之，如果土地開發強度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途確定不當而導致開發強度不足，都會減弱土地的使用價值，降低地價水平。容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。容積率：項目用地范圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。建築密度（building density；building coverage ratio），指在一定范圍內，建築物的基底面積總和與總用地面積的比例(%)。是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建築密集程度 。建築高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建築高度。城市的總綠地率是指城市建成區內各綠化用地總面積占城市建成區總面積的比例。也可計算建成區內一定地區的綠地率。

㈤ 房地產交易指標有哪些

房地產市場指標
反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。
(一)供給指標
1．存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已佔用和空置的物業空間總量，單位為建築面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量一報告期滅失量(St＝St-1+NCt-δt)；可按物業類型分別統計。
2．新竣工量(New Completions，NCt)，指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建築面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標准)，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。
3．滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內由於各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
4．空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被佔用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指「報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積」。
5．空置率(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt／St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特徵和空置特徵分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建築面積或套數。可供租售量＝上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量(HSRt＝HSRt-1-AVt-1+NCt)；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為並非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大於該時點可供租售數量。
7．房屋施工面積(Houses Under Construction，BUCt,)，是指報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工後又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建築應填各層建築面積之和。
8．房屋新開工面積(Construction Starts，CSt)，是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為准。
9．平均建設周期(Construction Period，CPt)，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所佔用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積(CPt＝BUCt／NCt)。
10．竣工房屋價值(Value of Buildings Completed，VBCt)，指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。
(二)需求指標
1．國內生產總值(GDP)：是按市場價格計算的一個國家(或地區)所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。
三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。
2．人口數，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現有人口。
3．城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
4．就業人員數量，指從事一定社會勞動並取得勞動報酬或經營收入的人員數量.
5．就業分布。指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。
6．城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員(扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳台及外方人員)、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。
7．城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用於最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼後的收入。
8．城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。
9．房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
10．商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。
11．城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。
(三)市場交易指標
1．銷售量(Houses Sold，HSt)，指報告期內銷售房屋的數量，單位為建築面積或套數。在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中採用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
2．出租量(Houses Rented，HRt)，指報告期內出租房屋的數量，單位為建築面積或套數。
3．吸納量(Absorption Volume，AVt)，指報告期內銷售和出租房屋的數量之和(AVt＝HSt+HRt)，單位為建築面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。
4．吸納率(Absorption Rate，ARt)，指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例(ARt＝AVt／HSRt)，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。
5．吸納周期(Absorption Period，APt)，指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(APt＝HSRt／AVt)，單位為年、季度或月，在數值上等於吸納率的倒數。
6．預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。
7．房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。理想的價格指數，應該是基於同質物業的價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通常基於平均價格。
8．房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基於各類物業平均價格的統計。
9．房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金錶示。中國現有房地產租金統計，是基於各類物業平均租金的統計。

㈥ 開發商拿地如何知道這塊地的規劃呢

樓主，應該不是開發商吧。
現在拿土地都是通過招投標來的，招標文件里必專然註明土地用途屬和指標。 這個信息得到的早和遲並沒有太多先機。

規劃部門肯定是知道土地的用途和屬性，不過他不可能隨便告訴外人。

至於碰上國家或市府重大工程動遷，那地也就不要拿了。

㈦ 房地產企業拿到地時主要影響因素是什麼

通常在拿地前，會做抄一個市場調查報告和一個可行性分析研究報告 。
市調報告是從市場的角度判斷這個項目做什麼產品合適，能不能賣，賣給誰，賣什麼價格，預計什麼時間賣完等。
可研報告要比市調報告更深入一些，有的公司只做到市調報告階段。可研主要依據數據，判斷投資收益情況，結合公司自身的發展規劃和資金情況，進行是否可以拿地，在什麼價位上拿地的判斷。
您問的問題，不是拿到地時，應該是拿地時。
影響或需要重點關注的主要因素包括：
當地樓市情況。在建量、存量、去化情況、價格、產品情況
當地區域的政治、經濟、人口情況。有沒有涉及項目的相關特殊政策，經濟處於什麼發展階段，支柱產業是什麼，人口基數，人口是否是正增長等
地塊的規劃指標。這個很重要，決定了將來做什麼產品，容積率、限高、綠化率、商業佔比等等
地塊現狀。一級開發是否完成，是否有遺留問題，市政配套情況，地塊具體情況，地塊四至特點等等。

開發商的資金情況。這個也是需要考慮的，合理設置競拍上限。
其它還有很多需要關注的，不一一列舉，希望對您有所幫助。

㈧ 房地產開發商要買土地（使用權）要了解土地的哪些方面的問題

房地產開發商要購買土地進行房地產開發，主要是在國有土地儲備中心通過招投標內的形式拍容得土地，那怕開發商看中的地塊是農民的承包地，也要通過徵用的形式將土地進入儲備中心，然後進行招拍掛，房地產開發使用的與國家建設項目和招商引資辦企業使用土地還是有區別的，國家建設項目和辦企業便不需要進行招拍掛了。
所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。總用地面積10000平米，總建築面積18000平米，則建築容積率就是1.8 。一般來說，高層住宅容積率一概不超過5，多層住宅不應該超過3，但是有些項目因為成本原因做不到。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

㈨ 房地產市場土地供應分析的目的是什麼分析的指標有哪些

（1）分析目的。通抄過對不同類型經營性用地（主要指商服和商品住宅等）的供地量及結構、同類經營性用地的價格走勢、面積比例、供求狀況等進行比較，分析房地產市場和土地市場的現狀和存在的問題，為國家調控房地產市場提供政策指導，同時理性預測房地產市場和土地市場的未來發展趨勢。
（2）分析指標項：
①房地產市場相關指標：
a．房地產一級市場供應量：開工、竣工、銷售、空置面積。
b．一級市場價格水平：平均成交價格及不同用途房地產的平均價格水平。
c．房地產二級市場供應量和平均成交價格（租金）以及不同用途房地產平均價格。
d．以上指標按照季度或年度總量和價格的變動情況。
②房地產開發土地供應指標：
a．供地量。
b．供地結構，包括土地來源結構、土地用途結構（重點是住宅用地）、供地方式結構。
c．總量及三種結構的變動情況（按照季度或年度，參照土地供應情況）。
③協調關系分析。重點分析房地產開發土地供應量與土地供應總量的變動情況協調性、房地產價格及供求關系之間的協調性以及不同用途房地產價格的變動情況與土地供應的關系等。

㈩ 開發商拿地之前 工程部門前期看地 主要看什麼

如果是一個建面10萬平米的項目，從拿地到開盤不涉及拆遷的話要1年左右。如果還要拆遷的話那就講不清楚了。