房地產評估中應用市場法需要調整哪些因素

1. 運用市場法評估房地產時，一般要經過哪些差異調整

價值范圍、交易情況、市場狀況、區域狀況、實物狀況、權益狀況

2. 房地產評估中市場法的一些調整系數如何求取

一般來抄說交易日期調整中系數都是大於100%的，因為做比較的例子都是過去發生的，總體房價有升漲的趨勢。如果比較案例的交易日期與現在評估對象的估價時點日期相近，該時間段內房價基本無變化，則交易日期調整系數為100/100;如該時段內房價有所增長但變化不大,則可調整為101/100。即交易日期調整就是根據估價對象與比較案例之間相隔多久，該時間段內房價變化如何確定的。

3. 資產評估中市場法的含義及應用前提條件

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似內房地產進行容比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以採用市場法估價。

4. 資產評估市場法

1、市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發育活躍的資產市場；二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。

2、一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調整。參照物差異調整因素主要包括3個方面：一是時間因素，即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異；二是地域因素，即資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異；三是功能因素，即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。

3、運用市場法評估資產價值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料並驗證其准確性，判斷選擇參照物；把被評估資產與參照物比較；分析調整差異，做出結論。

4、市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，評估結果易於被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據而難以應用。這種方法不適用於專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。

5. 運用市場法對房地產進行評估應具備哪些條件

以福建省為例，房地產價格評估機構資質應當符合《福建省房地產價格評估管理辦法》(省政府48號令)、《福建省房地產價格評估機構資質等級管理若干暫行辦法》(閩房價估[1998]3號)、《福建省房地產價格評估管理委員會關於進一步規范房地產價格評估管理的通知》(閩房價估[2002]6號)和國家及我省有關經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制等文件規定的條件：
(一)由具有專業執業資格的人員投資發起設立，合夥制由2名以上具有專業執業資格的人員合夥發起設立;有限責任公司由5名以上具有專業執業資格的人員共同出資發起設立。
(二)房地產價格評估機構資質分為甲級、乙級、丙級，實行資質等級管理。
1、丙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)有符合法律規定的章程或合夥協議;
(2)有自己的名稱和組織機構;
(3)有固定的服務場所和從事服務的必要條件;
(4)具有3名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於2名，注冊土地估價師不少於2名);
(5)具有經濟、會計及建築工程的專業人員;
(6)注冊資金不少於10萬元人民幣;
(7)法律、法規規定的其他條件。
2、乙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件;
(2)具有5名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於2名，注冊土地估價師不少於2名);
(3)具有經濟、會計及建築工程專業的初、中級職稱的技術人員;
(4)注冊資金符合工商行政管理部門的有關規定;
(5)以房地產價格評估為主營業務;
(6)從事房地產價格評估業務連續2年以上;
(7)法律、法規規定的其他條件。
3、甲級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件;
(2)具有7名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於3名，注冊土地估價師不少於2名);
(3)具有經濟、會計及建築工程專業的中、高級職稱的技術人員;
(4)注冊資金符合工商行政管理部門的有關規定;
(5)以房地產價格評估為主營業務;
(6)取得乙級房地產價格評估機構資質連續2年以上;
(7)法律、法規規定的其他條件。
(三)設立房地產價格評估分支機構應當具備的條件
1、房地產價格評估分支機構是評估有限公司或事務所的派出機構，評估有限公司或事務所在本省范圍內設立房地產價格評估分支機構(如分公司、分所或辦事處等)應當具備下列條件：
(1)總公司或事務所應對其分支機構的人事、財務、執業標准、質量控制、人員培訓等實行統一管理;
(2)具有乙級(含乙級)以上房地產價格評估資質的評估機構;
(3)評估機構依法設立並執業3年以上，具有規范和完善的評估業務質量控制制度、風險控制制度和健全的內部機構管理制度;
(4)有限責任評估公司或事務所注冊資本在人民幣50萬元以上，合夥制評估機構凈資產在人民幣30萬元以上;
(5)從業人員12名以上，其中包括8名以上注冊評估師;
(6)近三年年平均評估業務收入在人民幣50萬元以上;
(7)按照有關規定提取風險儲備金;
(8)按照有關規定提取事業發展基金;
(9)在以往兩年經營活動中沒有因違反評估執業准則、規則及其他法律、法規受到行政處罰;
(10)省評估委規定的其它條件。
2、分支機構必須具備下列條件：
(1)分支機構名稱統一採用「有限公司或事務所名稱+分支機構所在地地名+分支機構」的稱謂，一個分支機構只能使用一個名稱;
(2)8名以上的專業職齡人員，其中包括3名以上注冊評估師(其中注冊房地產估價師和注冊土地估價師分別不少於1名)，且注冊評估師、從業人員不得在總公司(事務所)和其他分支機構從業;
(3)一定數額的營運資金(由申請設立分支機構的有限責任公司或事務所提供，有限責任公司或事務所應提供人民幣20萬元以上，合夥制評估機構應提供人民幣10萬元以上);
(4)固定的辦公場所和必要的經營條件;
(5)省評估委規定的其它條件。

6. 資產評估方法應考慮哪些因素

一、固定資產的評估

企業的固定資產主要有機器設備、建築物、在建工程和土地使用權等。

1．機器設備可以單獨評估，也可以與企業其它資產一並評估。在清查核實企業資產時，應當注意未進價設備、已經攤銷完的設備、租入租出設備、建築附屬設備以及資產發生使用情況。對於設備的評估一般採取重置成本法；如果存在著相關機器設備的二手交易市場或較多交易實例時，也可以採取即現行市價法進行評估；而對於能用於獨立經營並獲利的機器設備，則可以採用收益現值法加以評估。外購的機器設備進行評估時，需要考慮以下重置價格構成項目：設備自身購置價格、運輸費用、安裝調試費用、進口設備關稅、大型機器設備一定期限內的資金成本以及其他合理費用，如手續費、牌照費、驗車費等。自製機器設備的評估，需要考慮以下重置價格項目：製造費用、安裝調試費用、大型自製機器設備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費用等。進口機器設備如果在國內能夠找到替代品，應當參考該替代品在評估基準日的市場價格。由於功能性或實體性原因，固定資產報廢的，資產評估價值為零。

2．建築物與在建項目的評估。企業所有的建築物與在建項目的評估，一般採取重置價值法，即在正常情況下，按照評估基準日重新購置該建築物或在建項目所需要的全部費用。全部費用包括直接費用、需計算的間接費用、其他費用、資金成本等。建設過程中必然發生的設備、物資、資金等消耗，納入評估范圍。這里詳細解釋一下在建工程的評估。在建工程主要是指固定資產建設改良工程，包括成套或單獨建設的生產性和非生產性的固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。對於施工建設可能發揮其預定功效的建設中的固定資產，一般應劃入在建工程評估范圍。如果企業沒有將該工程作為在建工程加以管理，則可以按照實際需要，依照在建工程的評估方法確定其價值，在匯入其它資產中，並在資產評估報告書中予以說明。已經列入「在建工程」會計項目的資產，經審核無誤後區別情況列入在建工程評估范圍，或者匯入固定資產或其他資產。已完工的在建工程一般應視其具體歸入建築物、機器設備等資產中，並加以說明。在評估過程中，應當注意了解在建工程的具體內容、開工日期、結算方式、實際完工程度和工程量以及實際支付款項，還應了解評估基準日後所發生的款項支付人等。確定評估基準日應當易於劃分完工程度、准確計算工程款項、盡量接近評估現場工作時間。對於明顯存在的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經濟性陳舊貶值，應在評估時予以扣除。在正常施工建設、正常支付工程款項，開工時間距離評估基準日不超過一年的情況下，可將實際支付工程款項中的不合理費用扣除，再按照各項費用的價值變動情況進行調整，得出評估價值。建成即可盈利的在建項目，可以採取收益價值法進行評估。即通過估計預期收益，並折算成現值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。

3．土地使用權的評估。土地使用權可以和地上建築物一起作為房地產進行評估，還可以隨整體企業一並評估。現行市價法、收益現值法以及重置成本法都可以用於土地使用權的評估。如果存在著比較發達的土地使用權交易市場，可以首先採用現行市價法，根據市場交易慣例進行調整，得出評估值；否則可以採用收益現值法，根據土地使用權的預期收益的折現值確定評估值；兩種方法都不宜採用時，可以採用重置成本法，即根據取得現有土地使用權所需發生的全部費用。由於經濟發展水平的不同，我國各城市頒布的基準地價不盡相同。對土地使用權進行評估時，不能簡單依據各個城市的基準地價作為現行公允地價，算為評估值。如果已經頒布的基準地價對當地的地價產生決定性影響時，才能以基準地價為基礎，並結合被評估土地的基本情況以及土地出讓金的實際徵收水平，對土地使用權加以評估。同時還應當了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規定；注意與建築物評估相銜接，土地的徵用、開發和配套等費用不應重復計算或遺漏計算。土地使用權出租評估時，應按照出租期限計算出土地使用權價格，再折算出年租金標准價，並在資產評估報告書中說明評估所設定的租金支付方式。當一方不以土地使用費出資，但是由設立的公司繳納土地使用費時，評估人必須計算各種開發、配套等費用，作為土地開發費。

二、流動資產的評估

流動總資產是指企業在生產經營活動中，在一年或一個經營周期內變現或耗用的資產。流動資產可以分為價值形態的流動資產與實物形態的流動資產，分別使用不同的評估方法。

對於價值形態的流動資產，如果是貨幣資金的，按照核對無誤後的賬面價值作為評估價值。外匯的價值，按照評估基準日國家外匯管理局發布的外匯比價折算成人民幣；如果是應收款項的，在核實無誤的基礎上，根據每筆價款可能收回的數額確定評估價值。有充分理由可以收回的款項，即以賬面價值作為評估價值；很可能收不回的價款，在難以確定收不回賬款的數額時，按照財會上

7. 3.運用市場法評估房地產,差異修正的方法有哪些

運用市場法評估房地產差異修正的方法有哪些？這個評估房地產有？評估公司具體的來操作，具體。差異修正的方法，看看評估公司怎麼說。

8. 評估房地產時，要考慮的區域因素和個別因素分別有哪些

區域因素 ：

社會因素
交通條件
基礎設施狀況
公用設施狀況
環境因素
其它區域因素狀況

個別因素：

宗地地形狀況
宗地地基條件
宗地形狀
宗地面積
宗地臨接道路等級與通達性
距商服中心距離
接近交通設施程度
相鄰土地利用狀況
容積率
規劃限制
規劃用途
土地使用年限

9. 房地產評估中市場比較法中的比較因素

商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。

選用比較法，必須的前提條件是：

1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；

2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。

與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和准確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

(9)房地產評估中應用市場法需要調整哪些因素擴展閱讀

資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等。

1、確定比較實例

要求選取三個以上的比較實例。比較實例應選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常交易實例。

2、 建立價格可比基礎

各比較實例應在以下方面統一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。

3、交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

10. 資產評估中市場法應該計算哪些內容···

市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

市場法是根據替代原則，採用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所願意支付的價格不會高於市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，並以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象，顯然是容易被資產業務各當事人接受的。因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。

市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發育活躍的資產市場；二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調整。參照物差異調整因素主要包括3個方面：一是時間因素，即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異；二是地域因素，即資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異；三是功能因素，即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。

運用市場法評估資產價值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料並驗證其准確性，判斷選擇參照物；把被評估資產與參照物比較；分析調整差異，做出結論。

市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，評估結果易於被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據而難以應用。這種方法不適用於專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。