什麼是房地產動態成本

❶ 怎樣進行房地產成本管理

房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段 ；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計 ；
4、 項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理 ；
6、工程竣工結算 ；
7、項目總投資決算 。

❷ 房地產成本指什麼主要有哪些組成部分

您好，
房地復產因開發周期長制，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
望採納謝謝

❸ 什麼是動態成本如何做動態成本管理

動態成本定義：是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結果 在工程招標和簽訂合同時，與合約規劃對應；結合合同或預算造價對目標成本進行調整。

做動態成本管理：在一定期間內它們的發生總額隨著業務量的增減而成正比例變動，但單位產品的耗費則保持不變。 變動成本與固定成本一樣，變動成本與業務量之間的線性依存關系也是有條件的，即有一定的適用區間。也就是說，超出相關范圍時，變動成本發生額可能呈非線性變動。

(3)什麼是房地產動態成本擴展閱讀：

動態成本=已結算合同成本+未結算合同成本+非合同性成本+待發生成本

根據企業的競爭戰略和所處的經濟環境制定的，也是對成本管理做出的規劃，為具體的成本管理提供思路和總體要求。成本計算是成本管理系統的信息基礎。

利用成本計算提供的信息，採取經濟、技術和組織等手段實現降低成本或成本改善目的的一系列活動。業績評價是對成本控制效果的評估，目的在於改進原有的成本控制活動和激勵約束員工和團體的成本行為。

如果一個國家要改變比較成本的不利地位，可以通過政府政策干預、開發要素資源等方法來實現。但是改變比較成本的不利地位更主要的是必須與本國產業結構的調整相聯系。他強調靜態的比較成本原理不利於產業結構的合理化，它將使發達國家和發展中國家的經濟差跑擴大。

因此，改變比較成本的不利地位必須調整產業結構，謀求貿易結構的合理化。為此，國家應對扶植和促進重心產業發展進行行政干預，對幼雅產業實行適當的保護政策，刺激其比較優勢的形成。當這種產業的比較優勢形成後，也就是說當它具有了國際競爭以後，可以逐漸增大其自由貿易的程度。

可見，產業結構和貿易結構的相互適應及其動態的合理化是增強一國比較優勢的重要途徑。也正因為如此，筱原三代平的上述理論也被稱為產業—貿易結構論。

❹ 下列經濟評價指標中，屬於房地產投資項目動態盈利性指標的是（ ）。

【答案】D
【答案解析】本題考查房地產投資項目經濟評價指標體系專。投資項目分類盈屬利能力指標清償能力指標靜態指標動態指標出售型房地產開發項目成本利潤率銷售利潤率投資利潤率靜態投資回收期財務凈現值財務內部收益率動態投資回收期債款償還期利息備付率資產負債率經營型房地產開發項目，房地產置業投資項目投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態投資回收期財務凈現值財務內部收益率動態投資回收期借款償還期償債備付率資產負債率流動比率速動比率

❺ 請問房地產成本怎麼測算的呀！

房地產成本測算軟體即房地產成本管理軟體，是基於「目標成本+責任成本+作業過回程式控制制」的現代成本管理體系答而開發，根據項目開發各階段成本管理重點不同，分為項目發展階段的測算成本、設計階段形成的目標成本、項目執行過程中的動態成本、項目結算後形成的核算成本，沉澱成本資料庫，真正實現成本控制、成本核算與經驗復用的目標。

❻ 房地產成本管理包括哪些方面

房地產抄成本管理包括項目發展階段的測算成本、設計階段形成的目標成本、項目執行過程中的動態成本、項目結算後形成的核算成本，沉澱成本資料庫，真正實現成本控制、成本核算與經驗復用的目標。是基於「目標成本+責任成本+作業過程式控制制」的現代成本管理體系而開發的系統。

❼ 營改增後房地產如何對制訂資金計劃,動態成本分析

你是財務嗎？

❽ 房地產的成本核算問題

房地產企業全面預算管理
房地產開發是資金密集型的行業，資金是否能合理的安排、使用這關繫到地產企業生死存亡的問題，對於預算的要求將更高。「怎樣才能進行有效的預算管理？」這是大部分地產企業所困惑的。地產企業財務部門每年都會做預算，但只流於形式，預算、執行兩張皮。「關鍵問題是什麼？」一是編制預算的財務人員不懂地產業務，或者財務編制的預算沒有與業務緊密結合；二是預算管理是建立在進度與成本管理之上的，如果企業沒有能對進度、成本進行有效的管理，預算管理形同虛設。形象的比喻預算應該是「一張網」，在這張網內進度管理是「橫軸」，代表各時間節點達成的目標；成本管理是「縱軸」，代表各時間節點達成目標所付合同的費用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網中找到所對應的位置。
介於對這兩個觀點的認同，本文將從「什麼是地產公司的全面預算管理」，「為什麼要進行全面預算管理」，以及「如何進行全面預算管理」三個方面來對預算管理進行全面闡述。
什麼是地產公司的全面預算管理？
有這樣幾種理解，一、全面預算就是成本控制；二、全面預算是銷售預算、成本預算以及費用預算等的預算綜合；三、全面預算是工作計劃的數字化反應。這幾種理解都對，但是都不全面。全面預算管理是預算編制、執行、考核過程中的所有管理環節的集成。既體現出成本控制的思路，又是各項預算表格的綜合，更是計劃的數字化反應。
從表現形式上來說，全面預算是各種預算表格的集成。按時間維度劃分：可以分為靜態項（目標利潤預算）、動態（年度資金預算、月度資金預算)；按控制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務費用預算、稅金預算、資本性支出預算等。從管理環節上來說，全面預算是計劃、預算、考評的循環。一、計劃：可以分為一級計劃（集團關鍵節點計劃）、二級計劃（項目主項計劃）、三級計劃（各專項計劃及輔助計劃，包含設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃、營銷與客服計劃）等；二、預算：預算編制、預算調整、預算分析；三、考評：目標設定（計劃目標與預算目標）、結果衡量（時間、質量、成本）、績效體現（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等。
為什麼要進行全面預算管理？
全面預算管理的功能之一：規劃。就是迫使管理者思想超前，即對市場的可能變化情況做出預測和准備，認真考慮完成目標的方法，使企業目標、企業資源、國家政策有效對接，保證企業戰略目標按既定軌道得以如期實現。
全面預算管理功能之二：控制。全面預算明確的目標，從而為控制提供了明確的依據；通過預算執行過程的反饋，可以了解執行過程中存在的問題及原因，進行過程式控制制。房地產的預算管理以項目成本控制為基礎，現金流量控制為核心，且信息共享，保證了財務部門與業務部門的統一，真實反映企業營運狀況，為決策提供支撐。
全面預算管理功能之三：溝通和協調。預算編制，是上下左右溝通、協調的過程和結果，並且把戰略直接分解到員工的桌面，使戰略真正落地，實現戰略到執行的一體化。全面預算打通企業橫向協同，需要公司各部門充分配合，及時刷新業務部門及財務部門的最新數據，真正實現房地產企業動態現金流管理。
全面預算管理功能之四：激勵與約束。預算與薪酬制度的對接可以體現獎罰分明的原則，強化企業業績管理。以上四點是進行全面預算管理的主要功效。
如何進行全面預算管理？
一、實行全面預算管理的保障條件分為兩類
1、資源保證。他包含人、財、物、時四部分內容。人：人力資源配置，專業人員各司其職，各部門或各種職能均要參與到預算編制與管理中來；財：預算資金預留；物：信息系統建設，ERP系統在經營計劃、工程成本、銷售客服、財務等各領域的集成；時：工作時間保證，留下充足的時間做好事前「預則立」的工作，並在預算運行事中做好將實際數與預算數比較、糾偏、調整的工作，在期末做好決算事後考評工作。
2、管理保證。他包含組織保證、流程保證、制度保證以及科目保證四部分內容。組織保證：設置合適的組織架構，保證預算的上傳下達、橫向溝通、修改調整、考核評價；流程保證：先梳理基於信息系統且匹配組織架構的全面預算管理流程，這是全面預算管理成功的關鍵；制度保證：將梳理後的流程以及各崗位在全面預算管理中的職責描述和未完成預算指標的工資薪金考評方案全部以制度形式列明；科目保證：公司的各種科目統一，財務部、工程部、合約部用同一種語言行事。
二、全面預算的編制流程

1、確定目標。確定某項目是否進行，且該項目要求的最低利潤率是多少，前期可提供的資金是多少。以這些標准來最終確定某項目總收入不低於多少，總成本不高於多少，以保證項目利潤。以行業標桿成本為前提在公司自身現金流狀況的制約下，綜合考慮公司所需利潤率，進行成本上限控制，同時編制項目利潤預算。
2、制定計劃。根據公司管理的不同層級制定集團關鍵節點計劃以及項目主項計劃。項目主項計劃是指某項目從拿地到物業銷售及物業交付各階段所進行的所有項事宜的時間節點，是所有計劃的總綱。將項目主項計劃按照各職能分解項目專項計劃，專項計劃包括設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃和營銷與客服計劃。專項計劃是各職能部門工作計劃的總綱。為了便於工程管理，抓工程質量與進度，將編制樓棟施工計劃，這是現場施工人員的工作計劃。
3、組織實施。在各項計劃編制完成後，按照計劃事項及時間節點來編制年度資金預算以及月度資金預算。根據項目利潤預算將該項目在某年度內的計劃事項所對應的銷售回款額、付款金額在年度內做切片，再根據資金缺口安排融資計劃，最終形成年度資金預算。在年度資金計劃的范圍內，根據月度銷售計劃以及工程進度計劃再配比月度行政費用等，編制月度資金計劃。這些計劃在公司層面做若干個項目的橫向匯總，從而得出公司整體年度資金計劃以及月度資金計劃。從以上三點我們可以看出項目的利潤預算是用來做某個項目的成本控制的，年度資金計劃是用資金餘缺來安排年度投融資的，月度資金計劃是用開控制付款的。
4、績效管控。將預算的執行情況納入考核體系，從而與每個人的最終收益掛鉤，評價前一段的工作成果以及指導下一步的工作。
三、項目利潤預算控制方式
項目利潤預算是靜態的預算，它由收入減去成本、費用以及稅金最終形成企業的利潤。具體每一項預算控制方法：
1、銷售收入，此預算由市場部人員根據項目定位、市場前景預判、公司資金松緊度、公司品牌等因素綜合考慮確定；
2、土地成本，此部分費用相對固定，主要是政府定價，由投資部門在確定產品立項時確定土地的購買方向，從而確定土地成本；
3、前期費用，由前期報建部門通過各種公關手段來降低各項報建報批費用，在本文中不作細的表述；
4、工程成本，工程成本主要分為設計階段的成本控制和施工階段的成本控制。設計階段的成本控制主要是一個摳的過程即：摳結構、摳材料、摳設計、摳標准，從而達到設計階段的全面優化。這需要一個專業水平極高的設計部門來完成。具體設計階段的精細化成本控制過程由設計部門來完成。而施工階段的成本控制，分為目標成本的確定、招投標流程管理、合約規劃與管理及現場動態成本管理這幾個部分，將分別建立相應的管理制度來完善，並由子公司的成本部負責管理；
5、營銷費用，主要由市場部門負責控制。在確定項目各種物業類型的銷售均價後，再根據各物業類型的可銷售面積算出整個項目的總體銷售收入。並由項目決策委員會確定該項目的銷售費用率。項目總體銷售收入與銷售費用率的乘積就是營銷費用的總額。其包含了市場調研費、策劃宣傳費、售樓處（中心）的設計建設費用、樣板房的設計建設費用、廣告宣傳費、展覽費、客戶活動費、銷售人員傭金提成以及簽約後到交付前發生的物業管理費、售後服務費（客戶回訪、活動費以及賠款費用）等內容。在該項目的銷售期間，營銷費用不能突破該費用上限。同時，該費用的使用要配比項目的銷售回籠資金；
6、管理費用，由公司行政部門控制。其主要控制思路為以行業標准為依據,(一般為總投資額的2%)按照人員編制及費用項目定額控制。除人員成本是按照工資標准來核定以外，其餘各項都依據明細科目，定額控制；
7、財務費用，由財務部門負責控制。財務費用主要是依據項目總的資金缺口,按照市場貸款利率再加上其他融資費用綜合設定一個比率來確定，並且以此作為對子公司財務費用考核的目標；
8、稅金，主要是通過對稅務的事前、事中、事後進行籌劃而達到合理避稅來控製成本。具體的稅務籌劃方案需要做專題討論才能制定出一個實際可行的方案來，再此不做表述。