如何規范農村房地產建設

① 如何規范建房

一、工作安排
（一）培訓宣傳階段。（月5日-11月12日）
一是要提高思想認識。規范農村村民建房管理，其目的是更好的服務農民建房，更好的建設新農村。鄉規劃建設管理站和村建房理事會的人員，要認真學習縣政府關於規范農村村民建房管理的相關文件，深刻領會文件精神。
二是要推行自主管理。組織農村幹部、群眾參與規范村民建房管理工作，村委會以公推選的方式建立村民建房理事會，確定本村專職農村建房協管員，理事長由村支部書記擔任或村主任擔任，成員由5—7人組成，各自然村至少有一名代表擔任理事會成員。村建房理事會要召開群眾會從《xxx新農村建設住宅設計方案圖集》中，採取民主投票方式選取2—5種同類風格戶型圖，並進行公示，每戶張貼戶型大圖不少於一張。
三是要加強幹部培訓。鄉分管村民建房管理工作的領導、鄉規劃管理員、農村建房協管員積極參加由縣各建設管理相關部門開展的業務培訓，認真學習農村村民建房的審批條件、審批程序、監管措施等業務內容，嚴格規范實踐操作，明確落實管理責任，著力加強審批監管力度，提高對農村村民建房管理的制度化、法制化和規范化水平。
四是要強化宣傳教育。要採取專欄、牆報、宣傳冊、橫幅、標語等多種形式，進行廣泛宣傳，使農村村民建房的審批條件、審批程序、監管措施等內容，做到家喻戶曉、人人皆知。鄉規劃站負責在轄區內主幹道路口固定宣傳牌，在各村村務公開欄粘帖《xxx關於規范農村村民建房的通告》，並安排宣傳車每天巡迴宣傳；駐村幹部負責發放建房宣傳畫冊，要求每戶一本（在11月15日前完成）；各村委要在村口顯眼處懸掛1條橫幅，書寫不少於2條固定宣傳標語。
（二）調查清理摸排階段。（11月13日-11月15日）
一是鄉規劃建設管理站要建立違法違規建築檔冊並上報到縣規范農村村民建房管理站。
二是鄉規劃建設管理站要做好違法違規建築入戶調查筆錄，並對違法違規建築所在地拍照取證。
三是各村委對本村內的違法違規建築開展全面深入摸底工作，並上報鄉規劃建設管理站。
（三）全面實施階段。（11月15日以後）
一是在我鄉11月30日以前暫停辦理所有房屋建設的審批，在11月30日之前完成各村委臨時村莊規劃平面圖，經村民會議或者村民代表大會討論同意後報縣城鄉規劃局審批、備案。
二是完成規劃村委臨時村莊規劃後，11月30日以後按照《臨武縣人民政府關於加強鄉（鎮）、村規劃建設管理工作的通知》、《臨武縣人民政府關於規范農村村民建房管理的實施辦法》文件精神，按新的流程開展村規劃建設管理工作。
四是逐步實施對農村違法建設行為的查處，依照《城鄉規劃法》的規定，進一步加大行政執法監督力度，依法查處個人的違法行為，提高行政效能和執行力。

二、工作要求
（一）統一思想，加強領導。全鄉黨員、鄉幹部、村組幹部及村建房理事會成員要從建設「生態雙溪，美麗雙溪」的高度，充分認識規范農村村民建房管理工作的重要意義。進一步增強責任感和緊迫感，各村要成立村民建房理事會，村委支部書記或主任擔任，切實加強對規范農村村民建房管理工作的組織領導。要做好群眾工作，在尊重村民意願的前提下，引導群眾移風易俗，動員群眾積極參與和配合規范農村村民建房管理工作。
（二）健全隊伍，加大投入。各村建房理事會要專人負責農村村民建房申請工作，落實專職村級建房協管員，原則上由村委主任為協管員，著力解決村規劃建設中「無人管事」的問題，按照《關於加強鄉村規劃建設管理工作的通知》，加強村莊規劃編制，在2016年前完成全部村莊規劃編制。
（三）建立機制，做好巡查。建立村民建房自治管理長效機制。組織農村幹部群眾參與規范農村村民建房管理工作，鼓勵村委會依據黨的方針政策和國家法律法規，結合本村實際，制訂本村村民建房村規民約，對本村村民建房行為進行約束。村委會要及時掌握村民建房動向，發現轄區內違法建設行為，應當立即予以勸阻，並及時報告鄉規劃建設管理站或城鄉規劃、國土資源主管部門和有關執法部門。鄉規劃建設管理站工作小組要加強巡查，並填寫好巡查記錄，及時發現違法建設行為，並堅決予以制止。
（四）強化監督，獎懲兌現。各村委規范建房管理工作納入年底鄉對村的績效考核指標當中，對農村村民建房負有監管職責的人員未認真履行職責、導致違法建設行為發生的，將嚴肅追究其責任；造成嚴重影響的，將依法依規給予黨紀政紀處分。對未按照規劃實施的村民，必須按要求進行整改，對不按要求進行整改的，由鄉規劃建設管理站和村建房理事會整改，整改費用從建房承諾保證金中列支，對於無法採取整改措施消除影響的，依據《xxx違法建設查處辦法》由鄉人民政府強制拆除，所需費用從建房承諾保證金中扣除。

② 農村的房子要如何報建要如何辦理手續謝謝

根據《土地管理法》的規定，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。那具體的審批程序是怎樣的呢？

2019年12月12日，農業農村部、自然資源部聯合印發的《關於規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）規定，宅基地申請審查程序如下：

（一）農戶申請。符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。

（二）村民小組討論並公示。村民小組收到申請後，應提交村民小組會議討論，並將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內公示。

（三）村級組織審查。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等。

（四）報送鄉鎮政府。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。鄉鎮政府聯動農業農村、自然資源等有關部門進行聯審。根據各部門聯審結果，由鄉鎮政府對農民宅基地申請進行審批，出具《農村宅基地批准書》。

沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過並在本集體經濟組織范圍內公示後，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。

③ 淺論如何做好農村宅基地管理工作

依法依規，嚴格執行政策
1、嚴格執行「一戶一宅」政策。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，凡原宅基地未利用或將原住房出賣、出租、贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理相關手續。
2、嚴格宅基地申請條件。凡屬集體經濟組織且在本集體經濟組織內承擔相應義務並從事生產經營活動的農村村民，符合下列情形之一的，方可申請住宅建設用地：
（1）因無住房或現有住房面積明顯低於規定標准，需要新建住房或擴大住房面積的;
（2）因國家、集體建設需要原宅基地被徵收或被佔用的;
（3）因發生或防禦自然災害以及實施村鎮規劃、土地整理需要遷建的;
（4）原房屋屬舊房、危房或被災毀需申請原地改建、重建的；
（5）多子女家庭，有子女已達婚齡，確需分居立戶的；
（6）經批准，戶口由外地遷入本集體經濟組織，經集體經濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，且在原籍沒有宅基地的。
3、嚴格宅基地面積標准。每戶的總用地面積標准為：使用耕地的，面積不超過130平方米；佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，面積不超過210平方米；佔用其他土地的，面積不超過180平方米。
4、嚴格耕地保護。宅基地選址應優先選擇原址重建，要充分利用荒地和空閑地，盡量不佔或少佔耕地，禁止佔用基本農田。村內有空閑地、原宅基地未利用的，不得佔用耕地。對違反土地利用總體規劃，非法佔用耕地建房的，依法予以拆除。
二、科學規劃，合理確定用地布局
1、強化規劃的管控和引導作用。宅基地選址必須符合鄉鎮土地利用總體規劃和鄉村建設規劃。各鄉鎮要劃定符合村民建房的區域，積極引導村民在符合規劃的區域內選擇宅基地建房。
2、注重防範地質災害。新選址宅基地，要認真做好地質災害危險性評估分析，指導村民在無地質災害區選址建房。對處於地質災害易發區的已有村民房屋，要動員其遷離易發區域，另行選址建房。
3、倡導彰顯特色建房。各鄉鎮、街道辦事處要結合當地歷史文化特點和村民生產生活實際需求，組織設計單位設計出村民樂於接受且展現當地人文特色的建築樣式供村民選擇，促進美麗鄉村建設。
三、切實規范，有序開展農村集中成片建房工作
1、實行計劃管理。各鄉鎮、街道辦事處每年只能申報1-2個集中成片建房點，每個建房點面積控制在5-10畝內，實施集中成片建房的村不再受理單獨佔用耕地建房審批。
2、科學合理選址。成片建房選址必須符合土地利用總體規劃及鄉村建設規劃，不佔或盡量少佔耕地，原則上不得佔用水田、選址於公路沿線。城區規劃范圍內的集中成片建房由市人民政府組織發改、規劃、國土資源、住建等相關部門共同選址，實行聯合會審確定，可以採取多層「6+1」模式組織實施。規劃區范圍外按照統一供地自建的方式組織實施。
3、嚴格入戶條件。農村集中成片建房的申請對象必須符合宅基地申請條件。入戶名單由村委會審查申報、國土資源所審核、鄉鎮人民政府、街道辦事處審定，報市國土資源局備案。嚴禁私自買賣集中成片建房點宅基地和房屋。
4、公開辦事程序。農村集中成片建房應充分尊重農民意願，保障農民權益。實施集中成片建房的村要召開村民代表大會，並將擬成片建房點位置、入戶條件、建（購）房戶名單、土地調配價格、供地（房）價格、工程招標、竣工驗收、資金使用等情況進行公示，自覺接受群眾監督。
5、明晰部門職責。農村集中成片建房工作由市人民政府統一組織管理。各鄉鎮人民政府、街道辦事處是農村集中成片建房工作的實施主體，負責本轄區集中成片建房的組織實施、監管和資金管理；村委會負責集中成片建房點申報、入戶名單初審、工程實施和供地（房）的認購等具體工作；規劃部門對規劃審批手續和違反規劃情況進行管理；國土資源部門對成片建房點的用地預審、報批、土地調配和違法佔地情況進行管理；發改部門對成片建房點的立項和工程招投標進行管理；物價部門根據建房實際造價確定成片建房宅基地或房屋的成本價格；財政部門負責工程預算的評審；住建部門負責工程項目的審批和質量安全的監管；審計部門負責對工程竣工進行基建審計。
四、優化服務，提高審批效能
1、明確審批許可權。對城市規劃區范圍以外符合用地條件的農村村民建房用地，佔用原宅基地、空坪隙地、裸地等非農用地的，由市人民政府委託鄉鎮人民政府審批，具體由鄉鎮國土資源所承辦，直接發放用地批准文書，按月報市國土資源局備案和資料歸檔，市國土資源局對各鄉鎮的用地審批情況進行監督管理，並按季抽查；對城市規劃區范圍以外佔用農用地建房的及城市規劃區范圍內和縣道以上公路沿線符合用地條件的農村村民申請建房的，均須報市人民政府批准。
2、優化審批服務。國土資源、住建、規劃、交通、林業、公路等部門要切實簡化審批資料和程序，整合審批環節和流程，提高村民建房用地審批效率，做到便民利民，方便快捷。各部門自受理之日起10個工作日內完成現場勘查，對符合宅基地審批條件，市人民政府負責審批的，20個工作日內辦結，委託鄉鎮人民政府審批的，10個工作日內辦結。
3、推進建設用地增減掛鉤。各鄉鎮要根據下達的年度計劃指標，按照建設用地增減掛鉤方式，組織各村進行「空心村」治理、原宅基地及其他廢棄建設用地復墾，周轉出的指標在本村范圍內統籌用於村民單宗建房和集中成片建房。不能利用原宅基地或其他廢棄建設用地落實復墾耕地的，不得佔用耕地建房。以建設用地增減掛鉤方式審批的宅基地，不辦理農用地轉用，由市人民政府審批。
各鄉鎮依據土地利用總體規劃和年度計劃，以鄉鎮為單位設置建設用地增減掛鉤實施方案，報市國土資源局審批後，由各鄉鎮組織各村按農村土地整治要求實施。拆舊區項目竣工後，由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。增減掛鉤項目所需工作經費從耕地開墾費中列支。
4、落實耕地佔補平衡。農民建房需佔用耕地的，必須做到先補後占，占補平衡。各鄉鎮可以通過建設用地增減掛鉤復墾耕地，也可農民自行復墾或開發零星分散耕地。補充的耕地由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。
5、嚴格規范收費行為。農村村民依法按程序申請建住宅，且符合建房條件的，佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，免費辦理用地手續。對佔用耕地建房按建設用地增減掛鉤方式補充耕地並驗收確認的，免費辦理用地手續。集中成片建房供地（房）價格按物價部門核定的實際成本確定，由村委會籌集，村帳鄉代理辦開具《湖南省村級集體經濟組織收款收據》。
五、落實責任，嚴格監管執法
1、落實執法監察責任。農村宅基地查違、控違工作由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責。村級負責對本村轄區內的違法用地動態巡查工作，應自違法用地行為發生之日起2日內上報鄉鎮、街道辦事處和國土資源所。國土資源所負責動態巡查，及時發現，調查取證、及時下達《停止國土資源違法行為通知書》等相關法律文書。各鄉鎮、街道辦事處對本轄區內發生的違法用地行為，應自違法用地行為發生之日起5日內組織國土資源所等有關部門進行有效制止，防止違法用地行為事態發展。
2、加強聯合執法力度。各鄉鎮、街道辦事處要及時對非法佔用耕地建房和影響較大的非法建設的行為，組織本級國土資源、公安、住建、規劃、林業等有關部門進行制止，要求當事人拆除違法建築，恢復土地原狀。對案情重大、執法難度大的土地違法案件，由鄉鎮人民政府、街道辦事處和市國土資源局會商後上報市人民政府，由市人民政府依法組織聯合執法行動。
3、嚴格實施違紀違法行為責任追究。切實落實農村宅基地管理和耕地保護制度，嚴格實施土地管理和耕地保護過錯責任追究。在耕地保護和土地管理、開發、利用及資金使用過程中的玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為，依照有關規定實施責任追究。對非本村村民以本村村民名義變相購買集中成片建房點宅基地或房屋的非法買賣行為，依法沒收其非法購買的土地及地上建築物，並對買賣雙方處以罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。對未經批准擅自調配集中成片建房點土地動工建設、變相進行房地產開發的，按違法佔地予以查處。國家工作人員參與、縱容、指使非法佔地、非法買賣集體土地和購買集中成片建房點房屋的，嚴格追究責任並進行紀律處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

④ 政府應如何規范房地產市場行為

為保證房地產市場宏觀調控的有效實施，一般採用經濟手段、行政手段、法律手段和政策方法四種。

1、經濟手段

即通過運用價格、稅收、利率等經濟杠桿，來充分調控房地產市場的運行和發展，以經濟刺激來引導人們的經濟活動。

2、行政手段

即通過國家和政府部門的行政權，通過行政管理的手段對房地產市場進行宏觀調控。例如，制定房地產市場發展規劃，以控制房地產市場的發展方向;通過規定房地產市場主體的資格、活動原則、經營范圍、權力和義務來控制房地產管理企業的經營活動。

3、法律手段

即通過房地產立法和房地產執法對房地產市場進行宏觀調控。通過制定各種房地產法律法規來規范我們的經營，保護合法經營，打擊非法經營，維護房地產市場的正常運行。

4、政策的方法

房地產市場宏觀調控的政策方法，是指國家通過制定和組織實施促進房地產市場發展的若干政策，對房地產市場進行宏觀調控。該方法具有適應性強、針對性強、易於取得較好的效果等特點。

(4)如何規范農村房地產建設擴展閱讀：

黨的十六大以來，按照黨中央、國務院的決策部署，保障性安居工程建設取得重大進展，困難群眾基本安居問題得到解決。不斷完善房地產市場，滿足人民多層次住房需求；同時，繼續統籌城鄉發展，加大農村危房改造試點力度，改善農村困難群眾住房條件。

經過不斷探索和努力，城鄉住房建設和發展取得了顯著成效。堅持政府調控和市場調節的結合，加快改善住房系統、機制和政策適合中國國情，促進房地產市場的穩定健康發展，加快保障性住房的建設項目，進一步加強農村危舊房改造房屋，並努力確保城鄉居民獲得住房。

⑤ 對於農村建房國家有什麼標准和規定

《中華人民共和國土地管理法》中規定：

第三十七條 鄉（鎮）村建設應當按照合理布局、節約用地的原則制定規劃，經縣級人民政府批准執行。城市規劃區內的鄉（鎮）村建設規劃，經市人民政府批准執行。

農村居民住宅建設，鄉（鎮）村企業建設，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設等鄉（鎮）村建設，應當按照鄉（鎮）村建設規劃進行。

第三十八條 農村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的，經鄉級人民政府審核後，報縣級人民政府批准；使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批准。

農村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。

出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批准。

第四十五條 農村居民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，責令退還非法佔用的土地，限期拆除或者沒收在非法佔用的土地上新建的房屋。

(5)如何規范農村房地產建設擴展閱讀

農村宅基地確權登記發證流程：

1、申報：

凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。

2、權屬調查：

國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權屬性質、用途等情況進行實地調查、記錄並經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準備。

3、審核與公告：

經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，公告內容主要包括土地使用者的名稱、地址、准予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至范圍等。

4、審批：

公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，在農村宅基地使用權登記審批表上簽署同意登記發證的意見，由市（縣）人民政府領導簽章，並加蓋市（縣）人民政府土地登記專用章。

5、登記注冊：

根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地（宅基地）為單位逐項填寫土地（宅基地）登記卡、土地（宅基地）歸戶卡及土地證書，並由登記人員和土地行政主管部門主管領導分別在兩卡上簽字。

6、頒發土地證。

⑥ 淺析如何做好農村宅基地管理工作

一、依法依規，嚴格執行政策
1、嚴格執行「一戶一宅」政策。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，凡原宅基地未利用或將原住房出賣、出租、贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理相關手續。
2、嚴格宅基地申請條件。凡屬集體經濟組織且在本集體經濟組織內承擔相應義務並從事生產經營活動的農村村民，符合下列情形之一的，方可申請住宅建設用地：
（1）因無住房或現有住房面積明顯低於規定標准，需要新建住房或擴大住房面積的;
（2）因國家、集體建設需要原宅基地被徵收或被佔用的;
（3）因發生或防禦自然災害以及實施村鎮規劃、土地整理需要遷建的;
（4）原房屋屬舊房、危房或被災毀需申請原地改建、重建的；
（5）多子女家庭，有子女已達婚齡，確需分居立戶的；
（6）經批准，戶口由外地遷入本集體經濟組織，經集體經濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，且在原籍沒有宅基地的。
3、嚴格宅基地面積標准。每戶的總用地面積標准為：使用耕地的，面積不超過130平方米；佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，面積不超過210平方米；佔用其他土地的，面積不超過180平方米。
4、嚴格耕地保護。宅基地選址應優先選擇原址重建，要充分利用荒地和空閑地，盡量不佔或少佔耕地，禁止佔用基本農田。村內有空閑地、原宅基地未利用的，不得佔用耕地。對違反土地利用總體規劃，非法佔用耕地建房的，依法予以拆除。
二、科學規劃，合理確定用地布局
1、強化規劃的管控和引導作用。宅基地選址必須符合鄉鎮土地利用總體規劃和鄉村建設規劃。各鄉鎮要劃定符合村民建房的區域，積極引導村民在符合規劃的區域內選擇宅基地建房。
2、注重防範地質災害。新選址宅基地，要認真做好地質災害危險性評估分析，指導村民在無地質災害區選址建房。對處於地質災害易發區的已有村民房屋，要動員其遷離易發區域，另行選址建房。
3、倡導彰顯特色建房。各鄉鎮、街道辦事處要結合當地歷史文化特點和村民生產生活實際需求，組織設計單位設計出村民樂於接受且展現當地人文特色的建築樣式供村民選擇，促進美麗鄉村建設。
三、切實規范，有序開展農村集中成片建房工作
1、實行計劃管理。各鄉鎮、街道辦事處每年只能申報1-2個集中成片建房點，每個建房點面積控制在5-10畝內，實施集中成片建房的村不再受理單獨佔用耕地建房審批。
2、科學合理選址。成片建房選址必須符合土地利用總體規劃及鄉村建設規劃，不佔或盡量少佔耕地，原則上不得佔用水田、選址於公路沿線。城區規劃范圍內的集中成片建房由市人民政府組織發改、規劃、國土資源、住建等相關部門共同選址，實行聯合會審確定，可以採取多層「6+1」模式組織實施。規劃區范圍外按照統一供地自建的方式組織實施。
3、嚴格入戶條件。農村集中成片建房的申請對象必須符合宅基地申請條件。入戶名單由村委會審查申報、國土資源所審核、鄉鎮人民政府、街道辦事處審定，報市國土資源局備案。嚴禁私自買賣集中成片建房點宅基地和房屋。
4、公開辦事程序。農村集中成片建房應充分尊重農民意願，保障農民權益。實施集中成片建房的村要召開村民代表大會，並將擬成片建房點位置、入戶條件、建（購）房戶名單、土地調配價格、供地（房）價格、工程招標、竣工驗收、資金使用等情況進行公示，自覺接受群眾監督。
5、明晰部門職責。農村集中成片建房工作由市人民政府統一組織管理。各鄉鎮人民政府、街道辦事處是農村集中成片建房工作的實施主體，負責本轄區集中成片建房的組織實施、監管和資金管理；村委會負責集中成片建房點申報、入戶名單初審、工程實施和供地（房）的認購等具體工作；規劃部門對規劃審批手續和違反規劃情況進行管理；國土資源部門對成片建房點的用地預審、報批、土地調配和違法佔地情況進行管理；發改部門對成片建房點的立項和工程招投標進行管理；物價部門根據建房實際造價確定成片建房宅基地或房屋的成本價格；財政部門負責工程預算的評審；住建部門負責工程項目的審批和質量安全的監管；審計部門負責對工程竣工進行基建審計。
四、優化服務，提高審批效能
1、明確審批許可權。對城市規劃區范圍以外符合用地條件的農村村民建房用地，佔用原宅基地、空坪隙地、裸地等非農用地的，由市人民政府委託鄉鎮人民政府審批，具體由鄉鎮國土資源所承辦，直接發放用地批准文書，按月報市國土資源局備案和資料歸檔，市國土資源局對各鄉鎮的用地審批情況進行監督管理，並按季抽查；對城市規劃區范圍以外佔用農用地建房的及城市規劃區范圍內和縣道以上公路沿線符合用地條件的農村村民申請建房的，均須報市人民政府批准。
2、優化審批服務。國土資源、住建、規劃、交通、林業、公路等部門要切實簡化審批資料和程序，整合審批環節和流程，提高村民建房用地審批效率，做到便民利民，方便快捷。各部門自受理之日起10個工作日內完成現場勘查，對符合宅基地審批條件，市人民政府負責審批的，20個工作日內辦結，委託鄉鎮人民政府審批的，10個工作日內辦結。
3、推進建設用地增減掛鉤。各鄉鎮要根據下達的年度計劃指標，按照建設用地增減掛鉤方式，組織各村進行「空心村」治理、原宅基地及其他廢棄建設用地復墾，周轉出的指標在本村范圍內統籌用於村民單宗建房和集中成片建房。不能利用原宅基地或其他廢棄建設用地落實復墾耕地的，不得佔用耕地建房。以建設用地增減掛鉤方式審批的宅基地，不辦理農用地轉用，由市人民政府審批。
各鄉鎮依據土地利用總體規劃和年度計劃，以鄉鎮為單位設置建設用地增減掛鉤實施方案，報市國土資源局審批後，由各鄉鎮組織各村按農村土地整治要求實施。拆舊區項目竣工後，由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。增減掛鉤項目所需工作經費從耕地開墾費中列支。
4、落實耕地佔補平衡。農民建房需佔用耕地的，必須做到先補後占，占補平衡。各鄉鎮可以通過建設用地增減掛鉤復墾耕地，也可農民自行復墾或開發零星分散耕地。補充的耕地由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。
5、嚴格規范收費行為。農村村民依法按程序申請建住宅，且符合建房條件的，佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，免費辦理用地手續。對佔用耕地建房按建設用地增減掛鉤方式補充耕地並驗收確認的，免費辦理用地手續。集中成片建房供地（房）價格按物價部門核定的實際成本確定，由村委會籌集，村帳鄉代理辦開具《湖南省村級集體經濟組織收款收據》。
五、落實責任，嚴格監管執法
1、落實執法監察責任。農村宅基地查違、控違工作由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責。村級負責對本村轄區內的違法用地動態巡查工作，應自違法用地行為發生之日起2日內上報鄉鎮、街道辦事處和國土資源所。國土資源所負責動態巡查，及時發現，調查取證、及時下達《停止國土資源違法行為通知書》等相關法律文書。各鄉鎮、街道辦事處對本轄區內發生的違法用地行為，應自違法用地行為發生之日起5日內組織國土資源所等有關部門進行有效制止，防止違法用地行為事態發展。
2、加強聯合執法力度。各鄉鎮、街道辦事處要及時對非法佔用耕地建房和影響較大的非法建設的行為，組織本級國土資源、公安、住建、規劃、林業等有關部門進行制止，要求當事人拆除違法建築，恢復土地原狀。對案情重大、執法難度大的土地違法案件，由鄉鎮人民政府、街道辦事處和市國土資源局會商後上報市人民政府，由市人民政府依法組織聯合執法行動。
3、嚴格實施違紀違法行為責任追究。切實落實農村宅基地管理和耕地保護制度，嚴格實施土地管理和耕地保護過錯責任追究。在耕地保護和土地管理、開發、利用及資金使用過程中的玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為，依照有關規定實施責任追究。對非本村村民以本村村民名義變相購買集中成片建房點宅基地或房屋的非法買賣行為，依法沒收其非法購買的土地及地上建築物，並對買賣雙方處以罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。對未經批准擅自調配集中成片建房點土地動工建設、變相進行房地產開發的，按違法佔地予以查處。國家工作人員參與、縱容、指使非法佔地、非法買賣集體土地和購買集中成片建房點房屋的，嚴格追究責任並進行紀律處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑦ 如何加強農村宅基地管理

、依法依規，嚴格執行政策
1、嚴格執行「一戶一宅」政策。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，凡原宅基地未利用或將原住房出賣、出租、贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理相關手續。
2、嚴格宅基地申請條件。凡屬集體經濟組織且在本集體經濟組織內承擔相應義務並從事生產經營活動的農村村民，符合下列情形之一的，方可申請住宅建設用地：
（1）因無住房或現有住房面積明顯低於規定標准，需要新建住房或擴大住房面積的;
（2）因國家、集體建設需要原宅基地被徵收或被佔用的;
（3）因發生或防禦自然災害以及實施村鎮規劃、土地整理需要遷建的;
（4）原房屋屬舊房、危房或被災毀需申請原地改建、重建的；
（5）多子女家庭，有子女已達婚齡，確需分居立戶的；
（6）經批准，戶口由外地遷入本集體經濟組織，經集體經濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，且在原籍沒有宅基地的。
3、嚴格宅基地面積標准。每戶的總用地面積標准為：使用耕地的，面積不超過130平方米；佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，面積不超過210平方米；佔用其他土地的，面積不超過180平方米。
4、嚴格耕地保護。宅基地選址應優先選擇原址重建，要充分利用荒地和空閑地，盡量不佔或少佔耕地，禁止佔用基本農田。村內有空閑地、原宅基地未利用的，不得佔用耕地。對違反土地利用總體規劃，非法佔用耕地建房的，依法予以拆除。
二、科學規劃，合理確定用地布局
1、強化規劃的管控和引導作用。宅基地選址必須符合鄉鎮土地利用總體規劃和鄉村建設規劃。各鄉鎮要劃定符合村民建房的區域，積極引導村民在符合規劃的區域內選擇宅基地建房。
2、注重防範地質災害。新選址宅基地，要認真做好地質災害危險性評估分析，指導村民在無地質災害區選址建房。對處於地質災害易發區的已有村民房屋，要動員其遷離易發區域，另行選址建房。
3、倡導彰顯特色建房。各鄉鎮、街道辦事處要結合當地歷史文化特點和村民生產生活實際需求，組織設計單位設計出村民樂於接受且展現當地人文特色的建築樣式供村民選擇，促進美麗鄉村建設。
三、切實規范，有序開展農村集中成片建房工作
1、實行計劃管理。各鄉鎮、街道辦事處每年只能申報1-2個集中成片建房點，每個建房點面積控制在5-10畝內，實施集中成片建房的村不再受理單獨佔用耕地建房審批。
2、科學合理選址。成片建房選址必須符合土地利用總體規劃及鄉村建設規劃，不佔或盡量少佔耕地，原則上不得佔用水田、選址於公路沿線。城區規劃范圍內的集中成片建房由市人民政府組織發改、規劃、國土資源、住建等相關部門共同選址，實行聯合會審確定，可以採取多層「6+1」模式組織實施。規劃區范圍外按照統一供地自建的方式組織實施。
3、嚴格入戶條件。農村集中成片建房的申請對象必須符合宅基地申請條件。入戶名單由村委會審查申報、國土資源所審核、鄉鎮人民政府、街道辦事處審定，報市國土資源局備案。嚴禁私自買賣集中成片建房點宅基地和房屋。
4、公開辦事程序。農村集中成片建房應充分尊重農民意願，保障農民權益。實施集中成片建房的村要召開村民代表大會，並將擬成片建房點位置、入戶條件、建（購）房戶名單、土地調配價格、供地（房）價格、工程招標、竣工驗收、資金使用等情況進行公示，自覺接受群眾監督。
5、明晰部門職責。農村集中成片建房工作由市人民政府統一組織管理。各鄉鎮人民政府、街道辦事處是農村集中成片建房工作的實施主體，負責本轄區集中成片建房的組織實施、監管和資金管理；村委會負責集中成片建房點申報、入戶名單初審、工程實施和供地（房）的認購等具體工作；規劃部門對規劃審批手續和違反規劃情況進行管理；國土資源部門對成片建房點的用地預審、報批、土地調配和違法佔地情況進行管理；發改部門對成片建房點的立項和工程招投標進行管理；物價部門根據建房實際造價確定成片建房宅基地或房屋的成本價格；財政部門負責工程預算的評審；住建部門負責工程項目的審批和質量安全的監管；審計部門負責對工程竣工進行基建審計。
四、優化服務，提高審批效能
1、明確審批許可權。對城市規劃區范圍以外符合用地條件的農村村民建房用地，佔用原宅基地、空坪隙地、裸地等非農用地的，由市人民政府委託鄉鎮人民政府審批，具體由鄉鎮國土資源所承辦，直接發放用地批准文書，按月報市國土資源局備案和資料歸檔，市國土資源局對各鄉鎮的用地審批情況進行監督管理，並按季抽查；對城市規劃區范圍以外佔用農用地建房的及城市規劃區范圍內和縣道以上公路沿線符合用地條件的農村村民申請建房的，均須報市人民政府批准。
2、優化審批服務。國土資源、住建、規劃、交通、林業、公路等部門要切實簡化審批資料和程序，整合審批環節和流程，提高村民建房用地審批效率，做到便民利民，方便快捷。各部門自受理之日起10個工作日內完成現場勘查，對符合宅基地審批條件，市人民政府負責審批的，20個工作日內辦結，委託鄉鎮人民政府審批的，10個工作日內辦結。
3、推進建設用地增減掛鉤。各鄉鎮要根據下達的年度計劃指標，按照建設用地增減掛鉤方式，組織各村進行「空心村」治理、原宅基地及其他廢棄建設用地復墾，周轉出的指標在本村范圍內統籌用於村民單宗建房和集中成片建房。不能利用原宅基地或其他廢棄建設用地落實復墾耕地的，不得佔用耕地建房。以建設用地增減掛鉤方式審批的宅基地，不辦理農用地轉用，由市人民政府審批。
各鄉鎮依據土地利用總體規劃和年度計劃，以鄉鎮為單位設置建設用地增減掛鉤實施方案，報市國土資源局審批後，由各鄉鎮組織各村按農村土地整治要求實施。拆舊區項目竣工後，由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。增減掛鉤項目所需工作經費從耕地開墾費中列支。
4、落實耕地佔補平衡。農民建房需佔用耕地的，必須做到先補後占，占補平衡。各鄉鎮可以通過建設用地增減掛鉤復墾耕地，也可農民自行復墾或開發零星分散耕地。補充的耕地由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。
5、嚴格規范收費行為。農村村民依法按程序申請建住宅，且符合建房條件的，佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，免費辦理用地手續。對佔用耕地建房按建設用地增減掛鉤方式補充耕地並驗收確認的，免費辦理用地手續。集中成片建房供地（房）價格按物價部門核定的實際成本確定，由村委會籌集，村帳鄉代理辦開具《湖南省村級集體經濟組織收款收據》。
五、落實責任，嚴格監管執法
1、落實執法監察責任。農村宅基地查違、控違工作由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責。村級負責對本村轄區內的違法用地動態巡查工作，應自違法用地行為發生之日起2日內上報鄉鎮、街道辦事處和國土資源所。國土資源所負責動態巡查，及時發現，調查取證、及時下達《停止國土資源違法行為通知書》等相關法律文書。各鄉鎮、街道辦事處對本轄區內發生的違法用地行為，應自違法用地行為發生之日起5日內組織國土資源所等有關部門進行有效制止，防止違法用地行為事態發展。
2、加強聯合執法力度。各鄉鎮、街道辦事處要及時對非法佔用耕地建房和影響較大的非法建設的行為，組織本級國土資源、公安、住建、規劃、林業等有關部門進行制止，要求當事人拆除違法建築，恢復土地原狀。對案情重大、執法難度大的土地違法案件，由鄉鎮人民政府、街道辦事處和市國土資源局會商後上報市人民政府，由市人民政府依法組織聯合執法行動。
3、嚴格實施違紀違法行為責任追究。切實落實農村宅基地管理和耕地保護制度，嚴格實施土地管理和耕地保護過錯責任追究。在耕地保護和土地管理、開發、利用及資金使用過程中的玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為，依照有關規定實施責任追究。對非本村村民以本村村民名義變相購買集中成片建房點宅基地或房屋的非法買賣行為，依法沒收其非法購買的土地及地上建築物，並對買賣雙方處以罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。對未經批准擅自調配集中成片建房點土地動工建設、變相進行房地產開發的，按違法佔地予以查處。國家工作人員參與、縱容、指使非法佔地、非法買賣集體土地和購買集中成片建房點房屋的，嚴格追究責任並進行紀律處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑧ 農村房屋建設規范基本尺寸 不用擔心後期修改!

隨著社會經濟的不斷發展，人們對住宅類建築的要求也越來越高，對建築設計的需求也是不斷增大，創業的設計師也越來越多。但是，這樣也出現了很多的問題：設計師為了追求設計單量，一味地惟客戶是從，客戶說怎麼改就怎麼改，明明知道有的尺寸或者布局修改後是違反建築相關規范的，也不在乎。為此小編整理了一些建築規劃的基本尺寸數據常識，供廣大的設計師和建房者參考!

一、空間尺度建築所形成的空間為人所用，建築內的器物為人所用，因而人體各部的尺寸及其各類行為活動所需的空間尺寸，是決定建築開間、進深、層高、器物大小的最基本的尺度。

各類圖書、手冊均有詳細的描繪，作為一名建築師，可以參閱這類資料，但有些是必須牢記的，時刻需要提調出來使用的。

諸如：人體的平均高度、寬度、蹲高、坐高、彎腰、舉手、攜帶行李、牽帶小孩以至於殘疾人拄手拐、坐輪椅所需的活動空間尺寸等等。這些重要的。基本的尺寸數據，一般應熟記，因為由此導致了傢具、器物以及各種通道、房間的大小尺寸的確定。在建築設計時，除了那些因為宗教、政治以及藝術原因需要誇張、誇大的尺度外，都不會離開以人體尺度為本源來決定建築尺寸的原則。

傢具的尺度也是決定建築空間的重要因素，例如床鋪、書桌、餐桌、凳、椅、沙發櫃櫥這些基本傢具的尺寸，都是必須熟記的。

重要的是傢具要與人的活動配合起來，留出人使用傢具和搬運傢具所需空間。

近年行為科學興盛，大家要研究人與人、人與物之間的"感覺空間"把"場"的理論運用到建築設計中來，這是十分有意義的。由上可知，人體、傢具、活動空間構成了建築設計尺度的基礎，換句話說，也就是構成了建築的基本空間，道理雖不深奧，但對建築師來說，卻十分重要，萬變不離其宗。

二、門的尺寸1.門高：供人通行的門，高度一般不低於2m，再高也以不宜超過2.4m，否則有空洞感，門扇製作也需特別加強。如造型、通風、採光需要時，可在門上加腰窗，其高度從0.4m起，但也不宜過高。

供車輛或設備通過的門，要根據具體情況決定，其高度宜較車輛或設備高出0.3～0.5m,以免車輛因顛簸或設備需要墊滾筒搬運時碰撞門框。至於各類車輛通行的凈空要求，要查閱相應的規范。

如果是體育場館、展覽廳堂之類大體量、大空間的建築物，需要設置超尺度的門時，可在大門扇上加設常規尺寸的附門，供大門勿需開啟時，人們可以通行。現今建築內各種設備管井的檢查門頗多，它不是經常通過的地方，所以一般上框高與普通門齊或還低一些，下邊還留有與踢腳線同高的門檻，其凈高就不必拘泥於2m，1.5m左右即可。2.門寬：一般住宅分戶門0.9～1m，分室門0.8～0.9m，廚房門0.8m左右，衛生間門0.7～0.8m，由於考慮現代傢具的搬入，現今多取上限尺寸。

公共建築的門寬一般單扇門1m，雙扇門1.2～1.8m，再寬就要考慮門扇的製作，雙扇門或多扇門的門扇寬以0.6～1.0m為宜。

供安全疏散的太平門的寬度，要根據計算和規范(有關防火規范)規定設置。管道並供檢修的門，寬度一般為0.6m。

供機動車或設備通過的門，除其自身寬度外，每邊應留出0.3～0.5m的空隙。附帶說一下，供檢修的"人孔"其尺寸也不宜小於0.6m×0.6m。

窗的尺寸

1.窗高：一般農村小別墅效果圖中，窗的高度為1.5m，加上窗檯高0.9m，則窗頂距樓面2.4m，還留有0.4m的結構高度。在公共建築中，窗檯高度由1.0～1.8m不等，開向公共走道的窗扇，其底面高度不應低於2.0m。至於窗的高度則根據採光、通風、空間形象等要求來決定，但要注意過高窗戶的剛度問題，必要時要加設橫梁或"拼樘"。此外，窗檯高低於0.8m時，應採取防護措施。現代玻璃幕牆中，整塊玻璃的高度有的已超過7.2m，那已不屬於一般窗戶的范圍了。

2.窗寬：窗寬一般由0.6m開始，寬到構成"帶窗"，但要注意採用通寬的帶窗時，左右隔壁房間的隔聲問題以及推拉窗扇的滑動范圍問題，也要注意全開間的窗寬會造成橫牆面上的炫光，對教室、展覽室都是不合適的。

三、過道1.過道寬：最窄的走道應該是住宅中通往輔助房間的過道，按《住宅建築設計規范》(GBJ96-86)規定，其凈寬不應小於0.8m，這是"單行線"，一般只允許一個人通過。規范規定住宅中通往卧室、起居室的過道凈寬不宜小於1.0m的寬度，也只是一人正行，另一人側身相讓的尺寸。

這個尺寸用"不宜小於"是考慮到磚混建築中，0.24m牆，1.2m中距的過道，凈空只有0.96m，不足1.0m考慮的。高層住宅的外走道和公共建築的過道的凈寬，一般都大於1.2m，以滿足兩人並行的寬度。

通常其兩側牆中距由1.5～2.4m，再寬則是兼有其他功能的過道，如課間活動、候診等等。

至於大型公共建築人流如潮的過道，那就要根據使用性質和疏散要求來決定它的寬度了。

還需要補充說明的是，過道的長短，是否採光等因素都對過道的寬度起到相當的影響作用，一般長的、暗的、雙側有房間或牆壁的過道，都要適當寬一點或採取變換寬窄的手法加以處理，避免又長、又黑、又悶、又窄的過道，但也不能無原則加寬，白白浪費建築面積。

2.過道高：過道的凈高原本隨建築層高而定，設計中通常未予專門的考慮。當今建築設備的要求較前普遍了，風管、水管、電氣、消防各種管線利用走道上部空間作為"通廊"，過道除了供通行之外、往往成為管線的載體，於是過道凈高的問題經常出現在設計者面前。

我們把過道的總高分成下面四個部分：

①結構高度;

②設備管線高度，一般在0.6m左右，視風管的截面、布置方式以及冷凝水管、自動噴淋水管的安排而定;

③平頂的構造高度，一般0.05m即可;

④凈高，這是設計者要認真把握的尺寸，它是決定層高的重要因素之一。

按常規，這個凈高度應在2.2m以上為妥，特別是平頂上還有下垂的煙感探頭、噴淋水喉時，為避免人手觸摸，這個高度要高於普通人摸高2.15m。現今有時會遇到為了盡量減小層高，將走道凈高壓縮到2.10m，這恐怕是最小的高度了。順便提一句，這么低的吊頂，其質地必需十分精細、否則會有壓抑感，過長走道遇此情況，還要從平面上加以寬窄相間的變化處理，以免既壓頭又單調。

四、陽台陽台大家都熟悉，但它的欄桿高度在別墅設計大全中不應低於1.0m，在高層建築中，則不應低於1.10。一般高層建築盡量不設陽台或將陽台封閉，這涉及到大風、大雨以及墜物傷人諸多問題。

五、女兒牆一般多層建築的女兒牆高1.0～1.20m，但高層建築則至少1.20m，通常高過胸肩甚至高過頭部，達1.50～1.80m。這是避免俯瞰時心悸目眩，發生危險而採取的措施。如果要使平頂上視野開闊，可在1.0m實牆以上加作金屬網欄，以策安全。應該注意的是在標定女兒牆高度時，要扣除隔熱保溫層及泄水坡升高的構造高度，在高層建築中，這個厚度往往達0.3m以上。一些高層建築，由於設有裙房，將冷卻塔設在屋頂上，或者有屋頂網球場之類的設施，把女兒牆做得高過3.0m，也是一種辦法。

六、樓梯樓梯涉及的尺寸數據很多，除大家熟知的踏步的踏面、踢面尺寸之外，梯段的寬度，歇台的寬度，平台下線的凈高等也都在規范上有明確規定。容易被忽視的是：1.樓梯扶手的高度(自踏步前緣線量起)不宜小於0.90m;室外樓梯扶手高不應小於1.05m。2.樓梯井寬度大於0.20m時，扶手欄桿的垂直桿件凈空不應大於0.11m，以防兒童墜落。3.樓梯平台凈寬除不應小於梯段寬度外，同時不得小於1.10m。4.梯段寬度在住宅設計中規范有明確規定，在其他建築中，必須滿足消防疏散的要求。公共建築中表現性樓梯所取寬度尺寸通常都偏大的，但要注意扶手的設置與梯段寬度的關系。即：樓梯應至少一側設扶手，梯段凈寬達三股人流時，應兩側設扶手，達四股人流時，應加設中間扶手。這里順便提兩個經常要處理的問題：一是室內外台階踏步寬度不宜小於0.30m，踏步高度不宜大於0.15m，通常採用0.35m和0.125m這兩個參數。特別要注意的是不允許只設一級踏步，至少要兩級，這是因為踏步上下地面的高度相差過小時，行人不易辨別該處有高差，缺乏精神准備，跨出虛步而傷及腳腿。另一個問題是當利用旋轉樓梯作疏散梯時，必須滿足踏步在距內圈扶手或簡壁0.25m處，其踏面寬不應小於0.22m的要求，這點在防火規范上有明確規定。

七、浴廁有關浴廁的數據很多，主要的有：

1.廁所蹲位隔板的最小寬(m)×深(m)分別為外開門時0.9×1.2;內開門時為0.9×1.4。

2.廁所間隔高度應為1.50～1.80m。

3.淋浴間隔高度應為1.80m。

4.並列洗臉盆中心距不應少於0.70m。

5.單側洗臉盆外沿至對面牆的凈距不應小於1.25m。

6.雙側洗臉盆外治之間的凈距不應小於1.80m。

7.浴盆長邊至對面牆面的凈距不應小於0.65m。

8.並列小便的中心距不應小於0.65m。

9.單側隔間至對面牆面的凈距，當採用內開門時不應小於1.10m，當採用外開門時，不應小於1.30m。

10.單側廁所隔間至對面小便器外治之凈距，當採用內開門時，不應小於1.10m，當採用外開門時，不應小於1.30m。

以上就是關於農村房屋建設規范基本尺寸的全部介紹，希望能給您帶來幫助，房屋建設各結構戶型的此處信心規范，才能避免後期的修改，也能在尺寸規劃上摸索自己對房屋的需求，打造最適合自己的房子!

⑨ 農村土地如何搞房地產開發

以前，在農村土地搞房地產開發，開發出來的房屋叫小產權房，2009年9月1日，國土部下發專《關於嚴格建屬設用地管理促進批而未用土地 利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。