❶ 判斷3.對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，應當徵收土地增值稅（）
3,錯
❷ 轉讓房產需要分別交土地增值稅和增值稅嗎
個人轉讓房產，是否需要繳納土地增值稅的規定如下：
1、個人轉讓土地使用權、商業用房、工業用房應依法繳納土地增值稅。
2、能夠提供合法有效憑證准確計算扣除項目金額的按實計征土地增值稅，否則按購置年限和規定徵收率核定徵收土地增值稅；
3、土地使用權購置年限在三年（不含）以下的核定徵收率為1％，超過三年不超過五年（不含）的核定徵收率為2％，五年以上的核定徵收率為3%。
4、房屋購置或建造年限不超過五年（不含）的核定徵收率為1％，超過五年不超過十年（不含）的核定徵收率為2％，十年以上的核定徵收率3%。
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次徵收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
❸ 哪些行為徵收土地增值稅
《土地增值稅抄暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
❹ 下列房地產轉移或轉讓過程中，應徵收土地增值稅的是哪些
B,
因為根據來土地增值源稅的相關條例規定，以下三種情況徵收：
①只對轉讓國有土地使用權的行為課稅。
②既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建築物和其他附著物的產權征稅。
③只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
所以直系親屬繼承的房屋，無償贈與給直系親屬的房屋，兼並企業並入被兼並企業的房屋，均不繳納土地增值稅。有償轉讓的合作建房應繳納土地增值稅。
❺ 以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅怎麼操作
當前，通過股權轉讓的方式轉讓房地產成為常見的稅收籌劃方式。該方式被普遍認為可以暫免徵收土地增值稅，從而為企業節約稅收成本。但是通過對於土地增值稅自身特點以及相關稅收優惠的分析，股權轉讓方式並未達到實際的節稅效果。
引言
財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48 號）（以下簡稱「48 號文」）規定：「三、關於企業兼並轉讓房地產的征免稅問題：在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。」根據上述規定，企業為了規避轉讓房地產過程中發生的土地增值稅，常常會以股權轉讓的方式轉讓房地產。然而本文認為根據土地增值稅稅額隨流轉而生以及使用四級累進稅率的特點，前一環節暫免繳納的土地增值稅會在後續的交易環節中予以填補，股權轉讓房地產的方式並不能夠真正達到節約稅收成本的目的。
一、以股權轉讓方式轉讓房地產的土地增值稅相關規定梳理
中國自1994 年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138 號），開征土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
對於企業兼並過程中的房地產轉讓行為，根據48 號文的規定，可暫免徵收土地增值稅。當時恰逢20 世紀90 年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經營良好的民營企業兼並。國家對於企業兼並中的房地產轉讓暫免徵收土地增值稅的規定是對於企業兼並的鼓勵措施。①但是，48 號文在實施的過程中卻遇到了大量企業或個人以股權轉讓方式轉讓房地產的問題。2000 年，廣西壯族自治區地稅曾就此請示國家稅務總局。而國家稅務總局在其《國家稅務總局關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687 號）中回復稱：《關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒於深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
根據該批復，以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的行為是應當按照土地增值稅的規定進行征稅的。但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規范的行為界定問題。
第一，國稅函[2000]687 號是國家稅務總局答復廣西壯族自治區地方稅務局的文件，對廣西壯族自治區地方稅務局及抄送的機關有法律效力，但其他稅務機關遇到相同情形事項是否參照執行一直存在爭議。依據相關行政法規和國稅發[2004]132 號規定，國稅函屬部門規范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規、部門規章之後。批復是用於答復下級機關請示事項的公文。因此嚴格地來說687 號文只是對請示稅務機關所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關也有法律效力，但是其他稅務機關遇到性質相同的事項也是可以選擇參照執行的。現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未按照執行的。①執行與不執行的選擇權力在主管稅務機關。
第二，該批復僅是根據個案的批復，並未給出適用情形的界定標准。例如，在一定期間多次轉讓是否會認定為「一次性」？轉讓100%以下股權就可以不征？「以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物」的「主要」如何界定？在該文件效力不明且文件所規范的行為界定不清的情況下，財政部、國家稅務總局於2006 年出台了規范土地增值稅稅收優惠問題的規定。根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）規定，「五、關於以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048 號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。」然而，該文件只對財稅[1995]48 號文的第一條以房地產進行投資或聯營的征免稅問題進行了重新明確，但有關合作建房、企業兼並轉讓房地產的征免稅問題新文件並沒有包括其中。也就是說，48 號文中的關於企業兼並轉讓房地產的暫免徵收土地增值稅的規定依然有效。那麼在2000 年已經出現相關批復的情況下，為何財稅[2006]21 號文未將這種「以股權轉讓之名行轉讓房地產之實」的行為明確排除在48 號文「暫免徵收」的情形之外呢？下文通過對土地增值稅的性質以及中國稅法中關於股權轉讓中土地增值稅的規定分析，認為上述行為無法達到節約稅收成本的目的。
二、土地增值稅的特徵及股權轉讓中享受的稅收優惠分析
（一）土地增值稅隨「流轉」而生，適用四級超率累進稅率
土地增值稅是國家對房地產行業進行宏觀調控的重要手段。根據《土地增值稅暫行條例》第4 條、第6 條的規定，土地增值稅中的「增值」可以簡單地描述成轉讓房地產所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等項目金額後的余額。這里的「增值」發生在流轉環節，其承擔的稅負可以轉嫁，亦即在房地產交易中如果上個環節（因為符合「納稅必要資金的原則」等優惠條件）免徵，在下個環節必須補上或者有收益時再收。土地增值稅的計稅公式可以簡單地表示為：應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數，其中，土地增值額= 轉讓房地產取得的收入- 規定的扣除項目金額，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有取得土地使用權所應支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用以及所有與轉讓房地產有關的其他稅金，其中包括轉讓房地產時所上繳的營業稅、印花稅、城市建設稅等。在這些扣除項目中，取得土地使用權所應支付的金額占較大比重。在轉讓房地產取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權所應支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較高。同時，土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；超過200％部分，稅率為60％。因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產轉讓取得收入一定的情況下，如果取得土地使用權所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導致適用較高稅率而多納稅款。
（二）48 號文規定對於企業兼並中的土地增值稅「暫免徵收」
「暫免徵稅」屬於一種稅收優惠措施。稅收優惠，是指國家在稅收方面給予納稅人和征稅對象的各種優待的總稱，是政府通過稅收制度，按照預定目的，減除或減輕納稅義務人稅收負擔的一種形式。稅收優惠政策通常是為了實現一定的經濟調控目標而實施的，根據納稅人的納稅能力依法進行稅收減免，以體現量能課稅原則，並起到對特定產業或行業的鼓勵、扶持作用。中國在稅收法律制度中建立了大量詳細的關於享受稅收優惠的對象、范圍、條件和申報審批程序的規定，但是並未建立系統的稅收優惠制度。通常而言，稅收優惠包括減稅、免稅、優惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的「暫免徵收」即為「延遲納稅」的稅收優惠，在台灣的稅捐制度中又被稱之為「緩課」。48 號文第3 條關於企業兼並轉讓房地產的征免稅問題規定：「在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。」首先，這種暫免徵收不等於免稅，即對於該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48 號文中的第5 條關於個人互換住房的征免稅問題規定「對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。」其次，這種暫免徵收的具有期限性、臨時性。48 號文第3 條僅規定暫免徵收而未規定後續徵收的時間，根據前面分析的土地增值稅因其流轉而征稅的性質，我們認為後續徵收應發生在下一次土地流轉的環節，由於下一次的土地流轉環節發生時間不確定，因此法律不就暫免徵收作出固定的時限規定具有合理性。當然，也有對於暫免徵收的期限規定明確的稅收優惠制度，如台灣《促進產業升級條例》第十九條之二第一項規定：「個人或營利事業以其所有之專利權或專門技術作價認股者，其所得稅得選擇緩課五年。」
通過上述分析可知48 號文第3 條僅是規定土地增值稅的暫免徵收，不等於該部分稅收被直接免除。同時，暫免徵收的稅收優惠期限持續到土地的下一次流轉環節為止。
三、常見的以股權轉讓房地產案例分析
A 公司是房地產開發公司，實收資本5 000 萬元。2012年A 公司通過拍賣取得一宗土地使用權，支付土地出讓金3 000萬元。該宗地擬投資6 000 萬元開發非普通住宅項目。2013年A 公司投入該項目開發成本1 500 萬元，發生期間費用200萬元。後因資金原因無力開發，欲將該在建項目以8 500 萬元轉讓給B 公司。公司無其他經營業務。A 公司為減少稅費，要求以股權轉讓方式轉讓該項目。交易前兩家公司對兩種交易方式進行了測算（兩家企業所得稅稅率均為25%，單位：萬元）。
（一）交易環節稅賦測算
1.以股權轉讓方式應納稅金額
2.以房地產直接轉讓方式應納稅金額
從兩張計算表可看出，以股權轉讓方式轉讓房地產較直接以房地產轉讓交易方式少納稅金。
（二）後續開發銷售應納稅額
房地產在企業後續經營過程中必然會進行流轉。設定B 公司受讓後投入7 500 萬元繼續修建，發生期間費用800 萬元。銷售收入26 000 萬元，均為非普通住宅項目收入。
1.當上個環節以股權轉讓方式進行時
本環節主要應納稅額以股權轉讓方式轉讓房地產中的土地增值稅問題
以股權轉讓方式轉讓房地產中的土地增值稅問題
2.當上個環節以轉讓房地產方式轉讓時
本環節主要應納稅額以直接轉讓房地產時的土地增值稅問題
以股權轉讓方式轉讓房地產中的土地增值稅問題
（三）兩開發環節稅賦分析
結合受讓後繼續開發銷售環節來看，以股權轉讓方式進行交易前後兩環節納稅額共計7 196 萬元，而以房地產直接轉讓的方式納稅額共計5 817 萬元。其中納稅的差額主要產生於土地增值稅環節，采股權轉讓方式比房地產直接轉讓方式多納929 萬元稅額。由此可以看出，以股權轉讓方式轉讓房地產實際上並不能節省稅費。房地產交易環節采股權轉讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結果是整個的實力能夠為財務處理流程再造提供必要的物質基礎。其次，企業的財務處理流程要重視「以人為本」。財務處理流程的優化會改變既定的制度和程序，改善過去內部控制管理全部依靠人為來控制的現狀。但是從中國企業的傳統經營理念來看，企業需要將法治和人治進行有機結合，靈活應變，因為財務處理流程的優化只是一種管理手段，檢驗這種手段是否有效，主要是看這種管理手段能否切實提高工作效率，而不是死板地按照程序進行。
（三）重視對財務風險的有效防範
隨著中國社會主義市場經濟建設的不斷深化，尤其是在加入WTO 之後，經濟環境的變化將具有更大的不確定性。在這樣的環境下，風險便存在於企業進行生產經營活動過程中的各個環節。在企業的財務管理工作中，首要面臨的就是財務風險的應對。財務風險主要包括交易風險、行業風險、市場風險等等。優化後的財務處理流程必須要加入對財務風險的評估機制，重視對企業財務風險的識別和應對。企業應該建立起完善的風險防範機制，改變過去進行事後應對的傳統管理模式，通過對風險的識別、評估、報告、應對環節，從事前、事中、事後進行不同階段的風險考核，切實將事後管理改變為動態管理，促進企業早日實現財務信息的實時化管理。除此之外，企業還可以通過實施供應鏈管理、全面預算管理、搭建信息管理平台、風險控制體系等方式來構建一個動態的財務風險管理流程，降低風險的發生概率，提高企業的風險管理水平。
三、結語
總的來說，財務處理流程的優化是一項系統性工作，涉及面廣，工程浩大，難以做到一蹴而就。一些企業財務管理工作者希望通過某一方面的舉措來徹底優化單位財務處理流程的思路是不現實的，也是對財務處理流程優化的嚴重誤解。客觀來看，由於中國財務處理流程的再造優化發展時間較短，因此與國外相比具有較大差距。因此，中國企業更應該理論結合實際，切實掌握到財務處理流程優化的關鍵，才能夠幫助企業提高市場應變能力，從而增強市場競爭力。
參考文獻：[1] 何瑛。企業財務流程再造新趨勢：財務共享服務[J].財會通訊，2010，（6）。
[2] 譚智俐。仿生性財務流程再造機理探索[J].會計師，2010，（7）。（作者：宋薈伊）
❻ 哪些行為不需要繳納土地增值稅
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物，並取得增值性收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅以轉讓房地產取得增值額為征稅對象，征稅面廣，採用扣除法和評估法計算增值額，實行超額累進稅率，按次徵收。 對土地增值稅的籌劃，可以結合「營業稅的稅收籌劃」中有關「銷售不動產」和「轉讓無形資產」兩個項目的籌劃。這里主要讓大家明白兩點內容：一是正確掌握哪些經濟行為不屬於土地增值稅的征稅范圍；二是如何用足用活土地增值稅政策。 一、 稅法對土地增值稅的征稅范圍作了明確規定，下列經濟行為不屬於土地增值稅的徵收范圍，不征土地增值稅。納稅人應當正確判定。 1.以繼承、贈與方式轉讓房地產的，屬於無償轉讓房地產的行為，不屬徵收土地增值稅的范圍。 2.房地產出租。出租人取得了收入，但沒有發生房地產產權的轉讓，不屬徵收土地增值稅的范圍。 3.房地產抵押。在抵押期間不徵收土地增值稅。待抵押期滿後，視該房地產是否轉移產權來確定是否徵收土地增值稅。對於以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的，屬於徵收土地增值稅的范圍。 4.房地產交換。交換房地產行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態的收入，按照規定屬於徵收土地增值稅的范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。 5.以房地產進行投資、聯營。對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產——作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。 6.合作建房。對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。 7.企業兼並轉讓房地產。在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。 8.房地產的代建房行為。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的征稅范圍。 9.房地產的評估增值。房地產的評估增值，沒有發生房地權屬的轉讓，不屬於徵收土地增值稅的范圍。 10.國家收回國有土地使用權、徵用地上建築物及附著物。國家收回或徵用，雖然發生了權屬的變更，原房地產所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規定，可以免徵土地增值稅。 此外，對於因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，《實施細則》規定免徵土地增值稅。 掌握上述規定對於土地增值稅進行籌劃十分關鍵。比如，兩個關聯企業之間交換房地產，按規定雙方都應繳納土地增值稅，但如果採取股權投資的方式，則雙方都無需繳納土地增值稅。即雙方均以不動產向對方投資，按照不動產的評估價計算持有對方的股權比例。從整個集團利益來看，根本沒有任何損失。
❼ 存量房地產買賣應徵收土地增值稅的嗎
你好，為促進我市房地產市場健康發展，規范存量房交易稅收征管工作，市局決定對存量回房交易土地答增值稅徵收政策作相應調整。納稅人在辦理權證過戶手續時，按以下標准徵收土地增值稅：
一、個人銷售住房暫免徵收土地增值稅；
二、個人轉讓非住宅房按照轉讓收入的1.5%預征土地增值稅；
三、單位轉讓存量房按照轉讓收入的1.5%預征土地增值稅。
個人轉讓非住宅房及單位轉讓存量房，納稅人按規定預征土地增值稅後，由蕪湖市房地產稅收「一體化」管理辦公室出具《土地增值稅結算傳遞單》，通知主管地稅機關在15個工作日內進行土地增值稅結算，填寫《蕪湖市地稅局土地增值稅結算表（二）》，簽署結算檢查意見，並加蓋主管地稅機關公章，納稅人據此辦理補繳或退還土地增值稅手續。
望採納
❽ 房地產轉讓行為應徵收土地增值稅的是
土地增值稅
是指對
轉讓國有土地使用權
、地上建築物及其附作物，並取得收入的單位和個人，就其
增值額
增收的一種稅。