房地產項目一般計稅如何核算

1. 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

2. 房地產項目估算時候的所有稅種及計算方法

可以根據行業利潤率進行測算。
你的數據不全，在這里無法幫你測算

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下：
一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
二、預計利潤率暫按以下規定的標准確定：
（一）非經濟適用房開發項目
1.位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20％。
2.位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%.
3.位於其他地區的，不得低於10％。
（二）經濟適用房開發項目
經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發<經濟適用房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號）等有關規定的，不得低於3％。
三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行「利潤總額」內。
四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批准經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。
五、本通知適用於從事房地產開發經營業務的居民納稅人。
六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。參考資料：http://wenku..com/view/045b2db565ce050876321321.html

3. 房地產企業一般納稅人新項目取得專用材料發票如何做賬

房地產企業一般納稅人新項目取得專用材料發票的做賬
借：開發成本（或原材料）
借：應交稅費---應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款（應付賬款等科目）

4. 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，不得抵扣的進項稅額，如何計算

一、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定版：「......自2016年5月1日起施行」權
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十三條規定：「一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免徵增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的「建設規模」為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）」

5. 房地產開發商需要交的稅以及計算方法

根據稅法規定，房產稅如何計算的方法有以下兩種：

1、按房產原值一次減除10%～30%後的余值計算。

其計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×(1－10%至30%)×1．2%

2、按租金收入計算。

其計算公式為： 年應納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)

以上房產稅如何計算方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2；按季繳納，則以年應納稅額除以4。按月繳納，則以年應納稅額除以12。

對於工業用的自用地下建築物，以房屋原價的50%作為應稅房產原值。對於與地上房屋相連的地下建築物，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

徵收范圍限於城鎮的經營性房屋。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入征稅。

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《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定

第四條除《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條免稅的規定外，下列房產亦不征房產稅：

1、企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產。

2、作為營業用的地下人防設施。

第五條房產稅的減免稅許可權為：

1、屬於地、州、市范圍內全面性的減稅和免稅，報省人民政府審批。

2、屬於縣（市）范圍內全面性的減稅或免稅，由州、市人民政府、地區行政公 署審批，報省稅務局備案。

3、個別納稅確有困難的單位和個人，需要給予減稅或免稅照顧的，由縣（市）稅務局審批。

6. 房地產一般納稅人老項目簡易計稅會計分錄 銷項稅額，借:預收賬款，貸：應交稅費-應交增值稅-銷項稅額;

難道不應該是：
借：預收賬款/銀行存款/應收賬款
貸：主營業務收入
應交稅費-應交增值稅-銷項稅額
沒看懂你做的分錄是什麼意思

7. 房地產開發企業各種稅金如何入賬

一取得土地環節
開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱
二建設開發環節
取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱+建築安裝工程承包合同金額×0.3‱+借款合同金額×0.05‱
三銷售環節
取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。
註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。
2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。
3、土地增值稅(預繳)
預繳稅額=(預收款—預繳增值稅稅款)×預征率
預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5‱
5、企業所得稅
銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。
四土地增值稅清算環節
項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數-預繳稅額
增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/(1+5%)
增值稅一般計稅：清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價款×11%)/(1+11%)
增值額=清算收入-(土地出讓金及契稅+房地產開發成本)×120%-房地產開發費用-印花稅-城建稅及教育費附加
備註：
①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

8. 在房地產開發中，什麼叫做計稅成本，與一般的成本有什麼區別

計稅成本是來指企業在開發自、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
一般的成本是按照會計准則規定的進行收集和計量，二者多數情況下是相等的，計算所得稅，二者存在差異的時候就要按照稅法的規定進行調整

9. 房地產開發企業的一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應預繳稅款如何計算

一、根抄據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。」

10. 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的第四章 計稅成本的核算

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第二十五條 計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然後再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區分原則。開發項目屬於受託代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工之前合理確定，並報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應徵得主管稅務機關同意。
第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。主要包括開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第二十八條 企業計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，並將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算。其中屬於開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。
第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）佔地面積法。指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
（二）建築面積法。指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建築面積法進行分配。
（三）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
第三十四條 企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條 開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。