為什麼房地產會有周期

① 看歷史，知得失，為什麼中國的房產周期特別長

所有東西都要追本溯源，主要有以下幾個方面:定位，買家，賣家。

首先說定位，房地產是什麼時候提出來的。
中國現代史就是一部養活公僕的歷史，從最早的打土豪分田地，到後來的公私合營，最後全面國有化。不過這個時候中央政府和地方政府關於財稅出現了分歧。就是大家都要吃，沒這么多肉，怎麼辦？

隨後住房，教育，醫療的市場化就來了，後面的事情大家就知道了，住不起房，上不起學，看不起病。當初設計這些的時候，這些的定位就是為了養活地方政府。

說完定位，下面再說買家。
和股票一樣，任何商品周期都有一個量價齊升的拉升期。傻子都可以掙錢，莊家靠什麼掙錢呢？
最早，在小縣城，普通人月薪大約一千左右。當地的新房很少，二手房的價格大約為2萬一套（注意是一套，不是一平米）。也就是大約不吃不喝兩年就可以買一套二手房，而且綽綽有餘。這個時候房子是拿來住的，毫無投資需求。大家存款也不多。

這個是沒出去打工的。對於出去打工的，以崑山為例，崑山當時的房價是兩千多，本地的辦公室文員大約是兩千多到三千一個月，產業工人看加班辛苦程度，技術工多的可以有五千。碩士大約是五千一個月。大概，普通人月薪=一平米房價，碩士=2平米房價，做生意的，年收入=首付。這個時候買房的投資需求也不旺盛，買房都是自己住的。

② 房地產周期的影響因素…

供求狀況 房地產商品由於生產周期長、資金規模大，往往會在短時期和特定區域形成相對性過量或短缺，這就同時形成房地產行業極具產業特色的價格波動。
房地產是一種特殊商品。首先是其不動產特性。這一特徵不僅決定了房地產商品的弱流動性表現，還使得每件房地產商品都具有其唯一性和特殊性，而對這種唯一性和特殊性的追求往往可能放大價格的供求波動。其次是房地產的資產屬性。房地產不僅是一種生產和生活的消費商品，而且具有投資品的特徵，這種雙重屬性往往加劇對房地產商品的目標投向和對它的保值增值預期。還有就是房地產商品的資本附加性很強，它不像普通消費品隨著使用價值的損耗和消失而完成價值的消減和轉移，它有更長的使用價值年限，並且在追加投入的狀況下能夠極大地實現價值的增加。這三種特殊屬性往往加強了房地產商品的供求——價格關系表現，甚至使之發生扭曲，從而造成比較明顯和劇烈的價格波動。經濟基本面 房地產價格波動與經濟基本面基本形成正相關關系，即基本面狀況良好，價格就容易出現上行波動，基本面惡化，價格就極有可能出現下滑，因此房地產價格也成為除股票價格之外的另一個經濟基本面的敏感指標。目前經濟基本面較好，高增長、低通脹的狀況顯示出中國宏觀經濟的「黃金時代」特徵，因此很自然地出現房地產價格的上行波動，但反過來看，在當前狀況下，增長減緩、通脹加劇的趨勢和可能性也越來越大，必要的經濟調整已經開始。目前總體物價存在上漲壓力，中央政府承受著巨大的壓力以抵禦人民幣增值，在當前的通脹狀況中，至少還要新增加兩個因素：一是勞動力成本上升，二是房地產價格上漲。在這樣的狀況下，房地產價格的上行波動不大可能持續太久，而且如果控制不力極有可能出現急速下行和劇烈波動。
值得注意的是，房地產價格和經濟基本面之間的正相關，形成的是動態均衡的關系，就是說不僅經濟基本面會影響房地產價格波動，反過來後者也將影響到前者。如果房地產價格波動打破了原先的均衡關系，經濟基本面勢必發生與之相適應的變化，這樣才能逐步建立兩者之間新的均衡關系。但是如果這種均衡關系缺乏真實基礎，就是說假如房地產價格的上行波動只是過度預期和投機造成的，那麼這時房地產價格作為投資和經濟發展的重要先行指標，給出的是錯誤的市場信號，虛假繁榮的經濟基本面很快將由於失去支撐而回歸真實，而且極有可能是破壞原有真實經濟基本面的回歸。城市化進程 城市化進程被視為是房地產持續繁榮增長的基本動力，也成為目前房地產價格上漲的貌似合理的借口。從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到2020年基本實現「全面小康」，我國城市化水平將達到55-60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。此間約有3-3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣也存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米,而初步預測，到2020年我國城鎮居民的人均住房面積將達到35平方米。但潛在需求不是現實需求，這種需求如何轉化和以何種形式轉化將影響到廣至宏觀經濟整體小至房地產價格波動的一些重要經濟現象。城市化進程的快速推進，將極大推動房地產價格的上行波動，其主要原因是城市土地價值由於連續投入開發的不斷升值和城市積聚效應帶來的房產價值的不斷增加。但城市化進程是一種綜合性過程，它因時因地因人而發生變化，經濟發展程度和國家政策及管理都會極大地影響其結果，就是說城市化並非總是持續上升的過程，在連續過程中很可能會因為經濟、政治的原因發生中斷或停滯。另外一種情況就是城市化本身孕含著與之相反的趨勢，即在形成積聚的同時也不斷地形成分散，從經濟學的角度看，城市化進程也有它的邊際成本，一旦超大城市的積聚所帶來的成本超過其效益，城市化進程自然就會停止。從歐洲和新加坡的發展歷史看，城市擴張的最後必然向衛星式的市鎮分散，房地產價格也必然發生變化。所以說當城市化快速推進或者發生停滯時，房地產價格必然發生波動。經濟周期 自20世紀20年代德國伊弗研究所和法國經濟研究所開始推廣和使用景氣調查方法，經濟周期理論被證明是最好的解釋經濟運行的理論模式。事實上無論是微觀經濟活動還是宏觀經濟活動都具有一定的周期。微觀而言，經濟活動單位從其生產、銷售、資金使用、利潤分配、技術更新等方方面面，無不帶有周期性特點；同時，作為各種微觀經濟活動綜合體的宏觀經濟，也同樣表現出一定的周期性，其各種經濟指標和增長速度經常呈現起伏波動狀態。經濟周期是客觀存在的，無論微觀宏觀，增長、繁榮、衰退、蕭條直至再重復的鏈式循環模型自始至終不斷運行。房地產作為國民經濟的重要組成部分，是無法脫離經濟周期的影響的，而且排除時滯效應和連帶效應，它的波動規律是與經濟周期相一致的。
如何正確識別各種宏觀經濟現象周期波動的幅度和頻率，並採取適時和適度的調控措施和經濟政策，使經濟波動的頻率降低、幅度減弱，以取得目標產業的長期穩定協調健康的增長，是宏觀經濟調控的一項重要任務,也成為當前房地產價格波動控制的主要目的。中國經濟正從計劃經濟向市場經濟轉軌，經濟周期性還不那麼穩定，其表現也不甚明顯，因而周期研究極其困難。而我國房地產業正處於成長階段，房地產業規模不斷擴大，如果以絕對量來考察房地產業的周期波動，那麼整個房地產業到目前為止一直處於上升區間，無法體現出實際應有的波動狀況。不過目前新編制使用的「國房景氣指數」體系，採用增長率循環法和一致合成指數法來表達即期景氣水平，排除了房地產業規模的影響，經過一段時期以來的實踐，證明了中國房地產價格波動與經濟周期的相關性。經濟全球化 經濟全球化自20世紀80年代以來成為經濟活動的重要影響因素。隨著全球化的加速發展，國際金融市場規模不斷擴大，跨國資本在全球快速流動，時常引發各國資產價格的劇烈波動。事實上不少國家和地區都發生過嚴重沖擊經濟總體的系統性金融危機，而受害最直接和最深的也往往是房地產業，其相繼引發的房地產價格波動的規模與幅度也令人吃驚，比如日本主要城市平均地價指數，由1986年的38.4飈升到1991年的103.0再下跌至2002年30.4，漲跌幅均超過50%，而至今仍未走出房地產經濟的低迷狀態。這種房地產價格大幅波動的過程，不僅在亞洲和拉美等發展中國家和地區，也同樣在歐美發達國家發生過。
經濟全球化使得全球房地產市場逐步形成，而其價格波動影響也更加廣泛。根據英國《經濟學家》雜志年初發布的統計，過去5年發達國家的樓市總值由30萬億升至70萬億（美元），增值超過各國國內生產總值的100%。而這次主要由房地產引起的經濟泡沫比上世紀20年代後期的美國股市泡沫（約合當時美國國內生產總值的55%）和90年代後期全球股市泡沫（歷時5年、升幅約80%）更加令人擔憂。中國作為全球最具增長潛力的地區之一，已經不可避免地被裹挾進這次房地產泡沫，而一旦泡沫破裂，其後果也將通過全球性經濟聯系傳遞到中國。
此外世界宏觀經濟已經進入短周期低速增長階段，過度增長的後果已經逐漸顯露。各國的經濟發展政策的調整將是顯而易見的。這種調整極有可能引起房地產價格波動，而處理不當將出現不能承受的後果，通常隨之而來的也將是反復出現的持續性的經濟疲軟，而這將使房地產價格波動進一步走向惡性循環。政策變動 政策變動是一個宏大議題，事實上上述幾點均涉及到政策因素，特別是城市化進程、經濟基本面，但提到房地產價格波動問題，政策變動是不得不單列強調的重要因素。實際上房地產經濟本身就是一種政治經濟和政策經濟，特別是在我國現階段現有體制之下，國家政策往往左右了房地產發展的方向、規模、速度和程度。

③ 深度分析，論房地產大周期規律，為什麼房價還會漲

不必用這么復雜的經濟學理論，單靠常識即能理解房價的上漲。
房價上漲這個說法不準確，嚴格說是中國的某些地區的房價還會上漲，尤其一線城市。不要考慮什麼租售比、房價收入比這些經濟術語，因為房子一旦成了投資品，上漲或下跌就不是理智來決定的了，而是人類的動物性本能到底有多強，以及社會上極限情況下到底最大有多少資金可以動員進房市。
想理解房價上漲的原因，您查詢下每年春節後，火車、飛機這些交通工具里的客流方向即能理解。中國目前人口表現為明確的從三四線城市向一二線城市流動的大趨勢，中國將來會出現象日本、韓國那種極為龐大的都市圈。目前看，這種趨勢遠沒結束。再加上，一個年輕人來到大都市，其父母往往晚年隨孩子同時遷移，為一二線城市的房子帶來源源不斷的需求。這點，您有空到三四線城市看看就明白，這些地方幾乎滿街都是中老年人，不象大城市，到處是年輕人，充滿活力。我統計的數據是，三四線城市的勞動適齡人口46%以上的都遷移出去了（其中包含了很多優質的人才，是當地巨大的損失）。幸虧這些地區還有政府和傳統的國企吸納了一部分年輕人，否則，人口外流更加嚴重。東北就是最好的例子。中國的房價會出現分化，有的繼續上漲，有的長期低糜。至於如何判斷房價停止上漲的時間，那就關注一二線城市的流入人口數量是否開始停滯即可。
單靠常識，在可見的10年內，我不認為房價會下跌。個人觀點，僅供參考。

④ 什麼是房地產周期

房地產周期是房地產的增值與調整時間，就像每次的金融危機，這也是機遇、和發財機會

⑤ 房地產的去化周期是什麼意思

房地產的去化周期指的是在房地產領域中，在某一設定的時期內銷售出去的樓盤數占總樓盤數的百分比，也就是銷售率。

去化率計算公式：去化率＝銷售套數／總套數。

目前的售樓銷售的地方，評價一個樓盤地產的銷售業績，就是需要一個衡量的指標來作參考，這個參考指標就是去化率。

如在2018年第二季度，某商品樓 120平米的戶型的銷售率=（該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數）×100%。

(5)為什麼房地產會有周期擴展閱讀：

想要達到較高的去化率，可以考慮以下幾種房地產銷售模式：

1、被動式＂坐銷＂：這種房地產銷售形式是房地產賣方市場時期的主要銷售形式，銷售人員根據自身的樓盤產品單向與置業者溝通，置業者口頭說需要什麼樣的房屋，就尋找與之相似的產品，當置業者說不買時，就認為置業者不可能買，他們從不了解置業者的購買動機，從不主動應對置業者的拒絕。

2、通過產品＂功能＂提高銷售：通過挖掘房地產的各項＂功能＂來提高銷售業績，＂房地產不等於鋼筋加水泥＂就是這一代房地產銷售形式的思想。

3、銷售過程以顧客為，發展顧客需要，並服務顧客。第三代房地產銷售形式也正是這樣，當房地產進入買方市場時，房地產的銷售開始轉向以置業者為導向，銷售過程開始加強買賣雙方的溝通，充分挖掘客戶需求，產品設計越來越人性化，市場細分不斷升級。

4、通過＂雙贏＂思維提高銷售：幫助客戶解決問題的同時銷售了自己的房子，這種銷售形式集中表現在生活方式、概念地產、文化地產等概念銷售的盛行，房地產銷售技術更注重與客戶的雙向溝通，需求的充分挖掘等方面。＂發現需求，滿足它；發現問題，解決它＂則是這種房地產銷售形式的高度概括，靈活運用它則可以產生戲劇性的功效。

⑥ 什麼叫房地產周期理論以及周期內每個階段的客戶情況

1、簡單說，房地產以五年為一周期，即興衰周期。五年一循環。
2、這個周期即反應的是市場的銷售量及房地產項目數量的變化。
3、客戶的購買意願也是大體跟隨周期再變化的。
4、總體講，就是，興轉衰再轉興。

⑦ 為什麼房地產是周期性行業

我國房地產行業之所以是一個高風險行業，是因為它的投資和收益周期長。專
我國房地產業也存在周期性波動，屬有三個指標可分析出房地產周期性波動的規律：第一是房地產銷售額增長；第二是銷售面積增長，市場賣了多少房；第三是投資額增長，就是由於市場拉動，產業投資增長是高還是低。

⑧ 為什麼存在房地產市場周期循環現象

當新組合出現時，老的生產要素組合仍然在市場上存在。新老組合的共存必然給在每個中周期中還有小創新所引起的波動，形成若干個短周期。 關於深圳房地產