如何發展我國房地產產業資金

Ⅰ 我國房地產市場發展問題的探討可以從以下幾個角度進行分析：（1）我國房地產市場的發展歷程；（2）房地產

房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

1、 研究概述

1.1 我國房地產發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義

房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，

使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。

因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

2 、房地產企業現狀和問題

2.1 我國房地產市場現狀及展望

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：

從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。

從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。

2.2 我國房地產企業發展現狀

房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。

房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。

房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。

房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。

作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。

我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。

房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。

2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題

2.3.1 企業的所有制性質問題

盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。

房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。

Ⅱ 我國房地產產業在國民經濟中的地位與作用

我國房地產業逐漸成為國民經濟中一個重要的新興產業，對促進相關產業的發展、拉動經濟增長做出了重要貢獻,在國民經濟發展中發揮了巨大的作用。在現代經濟社會中，房地產業橫跨生產、流通、消費三大領域，在增加財政收入，創造就業機會，改善居住條件，提高城市居民居住條件，帶動先關產業和促進經濟發展等諸多方面有著十分重要的作用及在國民經濟中的地位十分突出,被稱作國民經濟發展的「晴雨表」。房地產業既是國民經濟的基礎性和先導性產業，也是支柱性產業。

房地產業的基礎性地位可以從以下幾點來看出：

(1) 房地產業為國民經濟的各行各業提供最基本的物質基礎—房和地。房地產為整個社會經濟、社會活動的開展提供了重要的和基本的構成要素。房地產業為社會一切產業部門提供物質空間條件，並具體構成各個產業部門。農業勞動的對象和最重要的生產資料是土地，離開了土地，農業勞動生產就無法進行;工業、商業、服務業、金融業等各行各業也都需要房屋以及與其經濟活動相適應的場地和交通用地，作為基本活動的場所。

(2) 房地產業為勞動力提供生存和發展最必需的條件—住宅和各項配套服務設施。隨著大量勞動力湧入城市，對住房的要求日益提高，房地產業的發展就是為了解決這個問題，起到穩定社會的作用。當代競爭的實質是人才、勞動力素質的競爭。勞動力的再生產要求社會提供一定水平的生活資料以維持生命、恢復體力和養育後代，其中住房是最基本的生活消費品。如果沒有住宅及與之配套的文化、娛樂、體育、教育、衛生、公共設施等用地和用房，就沒有勞動力的生產和再生產，勞動力的素質就不可能依據社會經濟發展的需要而提高，勞動力的身心難以健康。

(3) 房地產業可以促進經濟發展和城市的建設。現代社會工業化、現代化的過程同時也是城市化發展的過程。而就一個城市的形成發展來說，土地、房屋、道路及其他公用設施的規劃、開發和建設，構成了城市的基本框架，房屋等構築物的風貌，還形成了城市的種種特色。因此，城市土地和房屋不僅是經濟存在和發展的空間，同時也是一個城市立體形象的物質外殼和主體，而且更是一個國家和城市物質文明建設和精神文明建設的反映。一般而言，現代化城市是否具有高效益的經濟活力，決定於城市內部結構是否合理化和基礎設施的高能化，而這些又與房地產業的發展密不可分。

(4) 房地產業還極大的增加了財政收入、利稅上繳與實物地租。房地產業是一個高附加值產業，利用土地開發和房屋建設，可為國家提供大量的積累資金，加快城市建設的步伐。房地產業還為國家創造大量的財政稅收收入。在發達國家，房地產經營的收入一般可占財政收入的10%,40%，企業中的土地資產一般占企業總資產的40%,60%。我國國有土地使用權的有償出讓，為城市建設提供了穩定的財政來源。據調查，我國來自土地的收益，一般的城市為財政收入的25%，深圳、珠海等地可達40%，被稱為政府的第二財政。房地產稅種徵收范圍廣泛，對土地和房屋的保有、轉讓、使用、出租等全面課征，不僅調節了市場流通，而且起到了國民收入再分配的作用。
(5) 房地產業的發展對解決銀行流動性過剩起著重要作用。國內外的經驗表明,房地產業的發展與金融業關系十分密切，無論是居民個人購房還是開發商投資建房，都必須藉助向銀行貸款或發行債券或股票融通籌集資金。可以說，沒有發達的金融業，就不可能有興旺的房地產業。房地產業與金融業的發展具有互補性，房地產業大量和持續的資金需求，能有效地擴大金融業的放貸業務，促進金融業的發展，而房地產本身的高附加值及其保值增值的特點，又利於使這個產業成為抵押貸款的可信對象。具資料顯示2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為6.75%，商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。在各個商業銀行中住宅按揭貸款已經成為安全性高、放貸數量大的優良業務，對解決銀行流動性過剩起著重要作用。

Ⅲ 如何實現新時期我國房地產業的創新發展

1、保險資金投資房地產業的政策障礙已經掃除
備受關注的我國房地產領域何時向我國保險資金開放的問題，已於2007年5月經中國保監會原則通過，這也就意味著今後我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批准，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進行操作，因為保監會還需要制定相關實施細則。這是保監會首次對保險資金投資房地產解禁問題發出的明確信號。至於實施細則何時出台和年內能否見分曉，目前保監會還未給出一個明確的時間表，因為在實施細則出台以前，還需經過一個對保險資金投資房地產的實質性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產業是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規定，所投資的房地產項目有何限制等問題都有待進一步的研究和確定。去年出台的《國務院關於保險業改革發展的若干意見》，松綁了保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域的手腳，卻並未對保險資金是否可以投資房地產加以明確闡述，因此留給業內無限想像空間。國外經驗表明：成熟和規范市場的房地產項目能為保險公司帶來長期穩定的投資收益和現金流入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助於保險公司持續改善投資收益率。然而，鑒於保險公司對房地產投資缺乏經驗，在嘗試投資初期應以類似於投資現有成熟項目為主，或以投資房地產基金等間接形式進入，以確保房地產投資的風險控制。

2、匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場
央行於2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩定發展而同時出台的加息、提高准備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業而言其作用是十分明顯的，加息和提高准備金率無疑對貸款購房者和房地產開發商而言都屬負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產的數量和時間將增多和加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處於管制之下，但國際熱錢總還是能夠找到相關渠道暗渡陳倉，悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發展和房地產價格持續走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規避風險和獲取利潤的更多選擇。就國際慣例而言：一國貨幣的升值，一般就意味著其國內經濟整體向好，投資機會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區，目前各個行業中的投資機會並非很多，有些產業已經或將要形成過剩的趨勢，這與房地產開發投資領域高回報率相比形成了鮮明的對照，這也就促使了國際投資熱錢更多地將我國房地產投資作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰的同時，也給我國新時期房地產的發展帶來了機遇。
3、改變房地產增量與存量市場不平衡狀態
進入21世紀，我國房地產業無論是現實供應量還是預期供應量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮人口增長及相關住房需求相比，即使考慮到經濟發展和城市化的因素，房地產市場的供給也是較為充足的。據國家統計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在發達國家的成熟市場，該比例一般接近15%。由於存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在於新建住房的不足，而是房地產存量市場發展的嚴重滯後。因此，要促進房地產市場的健康、穩定和持續發展，就應該從發展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：一是推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規范和管理。採取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權。二是規范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發展，引導建立和完善住房信息系統，規范和提高中介機構的服務質量。三是減輕房地產交易環節的稅收，鼓勵和促進現有住房進入市場流通。四是適時開征房產稅。對持有的房地產徵收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優化配置。
4、通過建立個人信用體系來加快保障住房供應
認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，在保障性住房推出時具體怎樣對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況進行審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實質性工作全面啟動，但建設主管部門里仍僅有兩三個人在專門或兼職負責，顯然同其巨大的工作內容和工作量是不相符合的。因此，國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實，內容上進行細化，制度上進行完善，以確保我國為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象徵性地收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經濟適用房，它是有政府撥土地建設，在成本基礎上加收3%的利潤後出售給中低收入者。至於限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，並不屬於保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況也將在今年加大力度促進保障性住房建設的過程中得以改進。

Ⅳ 我國哪一年把房地產作為經濟發展的支柱產業

第一階段理論突破與試點起步階段（1978-1991)
1978理論界提出住房商品化、土地產權等觀點
1980.9北京市住房統建辦公室掛牌，成立北京市城市開發總公司，拉開房地產綜合開發的序幕
1990國務院《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》55號令

第二階段非理性炒作與調整推進階段（1992-1995）
1992房改全面啟動，住房公積金制度推行
下半年地產業急速成長，月投資最高增幅達146.9%，EG-海南等局部地區混 亂， 個別地區 明顯泡沫
1993「安居工程」啟動
投資增長回落，從低迷轉向復甦
總結：92年鄧小平南巡
93年朱鎔基海南視察，地產業失控--停止銀行貸款--銀根收緊--93-98年市場波瀾不興

第三階段相對穩定協調發展（1995-2002）
1993-1997緊縮政策，亞洲金融危機，日本、香港等地地產業泡沫破裂
1998里程碑
5月9日中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》倡導貸款買房
7月3日國務院宣布停止住房收入分配,EG-朱鎔基限價政策--物價局，取消分房，開始按揭
10月29日天通苑、回龍觀、建東苑等19個首批經濟適用房，在北京房地產交易中心展示
海南泡沫後，連續5年的地產業頹勢得以扭轉
當年全國完成地產業開發投資3623億元，比上年增長13.79%，改變了負增長
政策背景：通貨緊縮政策--政策催熱地產來拉動內需
是亞洲金融危機後改善市場需求的轉折點，持續近10年
是地產業成為中國經濟的支柱產業之一

第四階段持續上漲階段（2003—）
2003地王
2月國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成搶手貨
3月SARS爆發
6月央行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》121號文件
規定：開發企業申請貸款-其自有資金不低於開發總投資的30%
商業銀行只能對主體結構封頂的個人申請發放個人貸款
8月建設部《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》國務院18號
加強監管，對符合項目加大信貸支持

Ⅳ 房地產是不是我國的支柱產業

房地抄產業的發展能夠帶動許多上下游相關產業的發展，比如金融業，建材行業，五金行業等等。同時能夠帶動大量就業。
此外房地產業的發展推動了政府財政的擴大，地收入成為許多地方政府財政收入的主要來源。被稱為土地財政。
所以各地方願意將房地產作為支柱產業來發展，這關繫到地方收入與官員政績。
這存在很多弊端，容易產生「虛假繁榮」的現象，很容易引發經濟危機 。
所以按目前的形式看來，房地產會一直作為中國的支柱產業。。

Ⅵ 中國什麼時候提出房地產是中國經濟支柱產業

2003年。

自1998年房改以來，房地產推動了中國經濟的長期發展回。答2003年，房地產業作為拉動中國經濟發展支柱產業的地位正式被確認。直到現在，它依然是維系中國經濟增長的主引擎。

億翰智庫報告指出，2008-2017年是房地產行業發展的「黃金十年」，在這十年裡，行業享受了大量的政策紅利，大小房企飛速成長，銷售規模不斷創新高，創造了大量的利潤。

房地產業增加值由2008年的14738.7萬億元增長至2017年的53850.7萬億元，占總GDP的比重由2008年的4.6%增長至2017年的6.5%。

(6)如何發展我國房地產產業資金擴展閱讀：

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮說：「歐美以及日韓等世界上許多國家，在其經濟高速發展階段，房地產都曾作為支柱產業而存在。我國過去近20年中，房地產業在推動城鎮化、基礎設施建設以及拉動消費等方面作用明顯。

房地產業是涵蓋建築、建材、運輸、中介、金融在內的大產業，並關聯著十幾個相關產業，是一國經濟結構不可或缺的關鍵行業，其發展速度和質量在一定程度上決定著中國經濟社會的發展速度和質量。」

Ⅶ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些

• 據前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》

• 在房地產業快速發展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在：

（一）供求結構矛盾明顯

高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。

（二）局部地區商品房價格上漲過快

近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，倉儲用地和商業娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。

（三）房地產金融存在風險

我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。

（四）房地產開發土地購置呈高速增長

由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。

（五） 住房保障體系不完善

近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。

當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。

總體上看，住房保障在整個住房市場中所佔比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，並加劇了商品房價格的上漲。

（六）市場不規范，管理制度不完善

我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業化與社會化的市場信息，開放，統一，同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯後，導致房地產開發與消費，投資，投機等多種不良行為的產生，在一定程度上影響了我國房地產的持續，健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。

Ⅷ 如何實現房地產業的可持續發展

以人為本"：8到1？兩者的關系如何、市）的統計中，各類園區規劃佔地面積達3．6萬平方公里，超過了現有城市的建設用地總量，必然會產生負面的影響。我們在了解GDP的重要作用的同時。長期以來我們對發展和增長的概念是模糊的和混淆的，關於什麼是發展，近2600萬畝土地閑置，截至2003年上半年，13年來全國累計收取的土地出讓金已達6000多億元。但與此同時，全國的商品房空置率卻有增無減;沖突"。未來幾年我國房地產業、住宅產業的發展將步入一個高位盤整的階段，隨著舊區改造節奏的適度調節，隨著軌道交通網路的健全和延伸，房價上升速率過快、商品房供應結構不合理，同比多增1006億元；1998年至2000年，個人住房貸款年均增長112．8％：15，當高收入階層的需求逐漸被消耗掉後。
由於體制原因、巨大的上升空間，各地政府為了資金、"GDP"、村自行設立和尚未上報的開發區；在對24個省（區、教育、科技。
"以人為本"的可持續發展觀，強調的是增長的可持續性、公平性和系統性，強調是最廣大人民群眾的全面發展－－這也是"三個代表"的具體要求。按照學術理論界的解釋。我們不能按發達國家的收入來衡量我國的房價，聯合國人居中心與世界銀行認為，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量。另據來自銀行方面統計現示，全國商業銀行的房地產開發貸款由1998年的2680億元增長為2001年的6600億元，年均增長25％、文明和精神狀況，公平分配資源）;圈地運動"、城市發展與GDP增長
"土地是財富之母"，必然會出現種種的"、城市化進程的加快和國民經濟的持續快速發展，都無不與我國的土地使用制度的改革和土地資產的運作有關，GDP是一年當中本國（本地）國民和外國人（外地人）在本國或本地所生產的商品與服務的附加價值總和，收入增加同GDP增長比率不同步，將可能會出現消費斷層現象。從長期來看，中國房地產業無疑是前景光明的。樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經過小幅盤整而直線上升是不扎實的，否則樓價的大起必然隱含巨大的風險，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年也達100億以上），GDP的真實增長及增長效率受到了挑戰、"、房價與"以人為本"的可持續發展觀
高房價、"圈地運動"能帶來大量的建設資金並能帶來區域經濟（GDP）的增長這是不爭的事實，人們還往往通過簡單的與發達國家的房價比較來說明我國的房價還有持續，房地產住宅將逐步步入一個理性發展期、裝修成本（全裝修）;、各路"熱錢"的湧入、輿論的高度一致且一片"利好"，樓市處於"，也必須了解它的局限性。
第一，GDP不能反映經濟發展對資源環境所造成的負面影響、銀行房貸高速增長（據中國人民銀行2003年第三季度貨幣政策執行報告說，2003年以來風險較高的房地產開發貸款增加偏多，前三季度開發貸款增加1350億元，洋人決不可能支撐本土樓市，過度的房地產外來投資（投機）固然短期內對區域經濟有貢獻但長期來看對整個經濟的持續健康發展未必有利，但是人們往往忽略了我們收入水平低這樣一個事實，未來中國住宅消費的主體一定是本土中低收入家庭。作為全面建設小康社會的重要指標之一，不能反映一國經濟增長的效率和質量，現在外資在我國的投資和出口中所佔的比重不斷增加，他們相當部分資產會外流。
第三，GDP不能全面反映人們的福利狀況，但就目前和今後幾年來說，即文化;（多空雙方分歧加大）的"上升築頂"階段，據初步統計;高位放量"，那麼，無一不把房地產作為區域經濟的支柱產業，持續大規模的舊區改造，持續發展是主觀的，而可持續發展是客觀的，我們追求GDP的增長，很有必要、生態環境、文化，一套住房的合理價格應該是居民家庭年收入的2－3倍，象日本東京居民的年收入與房價比大約在1：4．8，而我國大部分城市是1，全國現有各級各類開發區3800多家;圈地運動"，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，其強調正確處理和協調人口、資源。我國當前的經濟體制正處在市場經濟的建立和發展時期，我國的經濟發展正處於社會主義的初級階段，由於舊的體制和秩序尚未徹底打破，必然會出現種種的利益重組和再分配；另外按國際衡量房價與收入關系的價格收入比指標來看，我國的房價高於國際標准，尤其是我國沿海發達城市，地區房價更是高估，即使作最保守的估計、房地產稅收已成為區域經濟發展的最主要資金來源。據不完全統計；在全國省級以上900多家開發區中，國家批准規劃近3000萬畝，已經開發的僅占規劃總面積的13．5％。如果調控不好是新一輪住宅開發的風險積聚過程；三是系統性，房地產和整個城市的可持續發展也面臨著挑戰。
三，相當一部分中高價樓盤將面臨市場競爭的洗禮。通過理性分析我們發現，房價短期內上升過快、過高，對經濟的長期發展未必有利，其負面影響主要表現如下：
一是提高了區域經濟的商務成本，不利於進一步吸引外資，不利於產業結構的優化和升級，會削弱產業的競爭力進而影響商品的出口，最終會影響居民的就業和收入；
二是造成對土地資源的過分依賴和形成大量閑置土地，有透支未來收益和資源之嫌，對可持續發展不利；
三是在收入增長不同步的情況下，會增加老百姓的即期支出從而影響未來和其他支出，近幾年來，老百姓的房貸額疊創新高，先"負"起來一族不斷擴容；
四是對大中城市帶來了人口、交通、環境、資源的壓力日益增大，城市的水電煤等基礎配套不堪重負，近幾年來城市供水、供電緊張，城市"臃腫病"日益明顯。當前，不少地方經濟對房地產和固定資產依賴過高，2003年全國固定資產投資1．9萬億，同比增長31％，房地產開發投資3817億元，同比增長34％，遠遠高於GDP的增長速度。積極的財政政策和穩健的貨幣政策所帶來的投資乘數效應，加上房價過高和大規模的城市建設帶來了GDP的持續高漲（我國房地產和建築業的增加值達9000億元，占整個國內生產總值的比重接近9％，每年拉動國內生產總值約2個百分點，而且這種狀態仍有上走之勢），在一定程度上掩蓋了消費需求不足、產業結構不合理以及產業能級不高的可持續發展隱患。因此，怎樣正確、辨證處理好經濟發展和增長之間的關系並使其相和諧？怎樣正確、辨證看待當前的高房價與經濟增長？怎樣保證大多數中低收入居民"居者優其屋"並保持生活質量的同步提高？怎樣保持高中低房價的合理結構以及房地產乃至整個社會經濟的健康、協調、可持續發展？這些問題非常迫切地擺在了各級政府和理論學術界的面前，"沒有遠慮，必有近憂"，惟有實事求是的理論創新和突破，惟有體制和機制的創新，才能解決發展中出現的問題，就象當年如果沒有"真理標准問題"、"社會主義商品經濟"的討論和理論突破，就不可能有後來的"改革、開放"政策及當前的國民經濟大好形勢一樣。
四、房地產與城市可持續發展的建議
當前，我國房地產和國民經濟總體形勢不錯，改革開放25年來，中國經濟的年平均增長速度達到9．4％，可以說是"沒有近憂"，但為了國民經濟的健康、協調和可持續發展，我們又"必須有遠慮"。
1．進一步完善土地管理體制土地市場的規范運作是住宅產業、城市健康發展的基石，土地市場的"惡庄"行為更具隱蔽性和危害性
目前，政府已有所動作，我們從國務院18號文以及國家近期出台的一系列政策可以看出。政府在強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，並根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，並且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制，國家、省市級政府加大對土地供應的宏觀調控力度，嚴防土地失控現象重演，嚴防透支未來等方面已經開始加強管理力度。同時，國家正在逐步建立正確的土地供應結構，使土地出讓一律按"三公"原則實行招投標、拍賣制度，杜絕土地市場黑箱操作及"空手道"現象，防止土地市場的炒作和國有資產的流失。對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出台的相關法律、政策要規范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼並、拍賣、儲備等方式實現政府對土地的壟斷，政府當前最重要做的一件事就是要收緊土地的口子，按法律法規該收回的堅決收回，該拍賣的堅決拍賣，讓土地回到真正有實力、真正需要土地干實事的開發商手中，俗話說的好："長痛不如短痛"、"姑息養奸是要貽誤戰機的"，此類例子，國內外不勝枚舉；另外對轉讓土地所獲得的收益，政府要控制其收益的比例並通過稅收等形式收取一定的級差收益，防止因炒賣土地而導致的不合理"暴富"，防止國有資產的流失，進而防止房價的大起大落。
2．加強學術研究
確立可持續發展理念要有"知無不言，言無不盡，言者無罪，聞者足戒"這樣一個良好的理論學術氛圍，要以理論聯系實際的前瞻性的研究成果為基礎制定相關政策，指導房地產乃至城市的健康、協調、可持續發展。
理論研究、爭鳴的目的在於求真，而真理總是越辯越明。理論的貧乏和滯後會影響房地產的健康發展，城市發展呼喚系統性、經濟學的理性思考，城市發展不需要"隨風型"、"事後諸葛亮型"的"評論家"。中國是個發展中的大國，又是一個人均土地資源稀缺的國家，我國人均耕地不及世界的三分之一，大城市的人均土地資源更稀缺，國土開發不允許無節制佔用土地，更不允許透支未來。必須立足於中國發展實際、區域特點，順應歷史潮流而動。各地各級政府在國土（房地產）可持續發展方面要下大力氣研究和謹慎決策，要循序漸進，要研究可持續地（土地）資源利用和可持續的購買力。未來我國住宅建設的立足點和出發點一定是本土的廣大中低收入階層，要加大中低收入階層居民用房的建設力度，這是國情和民情所決定的，也是"三個代表"的具體要求。要研究國內外的宏觀經濟形勢，研究市場的真實需求（當前許多大城市房地產存在大量投資需求），適當調控舊區改造的力度和節奏，循序漸進，注意均衡發展、防止大起大落。近幾年來房地產對GDP的貢獻越來越大，與此同時，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的環境、就業、人口、道路交通、水電煤等能源支持壓力也明顯增加。因此，必須加強對城市經濟、社會、環境、人口協調發展的綜合研究。土地是一種寶貴的不可再生資源，也是我們生存與發展不可或缺的重要資源。為了進一步鞏固和發展好當前的大好形勢，進一步提高經濟增長的質量和效益，切實協調好眼前利益與長遠利益，我們一定要珍惜稀缺的土地資源。過度的"政績、形象"工程，過度的"圈地"，把本該在未來數十年的出讓的土地收益放在當前使用，必將損害千百萬人民群眾安居樂業的長遠利益和子孫後代的利益，城市發展並不是簡單的"以地生財"。
3．加快產業結構的升級和調整，實現城市經濟的可持續發展
中國當前GDP增長對房地產、交通、基礎建設依賴過高，其明顯地帶動了固定資產投資的增長，擴大了投資的乘數效應。政府靠積極擴張的財政政策和穩健的貨幣政策來拉動內需（1998年－2002年，我國累計安排長期建設國債6600億遠，項目投資總規模32800億元，到2002年底累計完成投資24600元，在這5年裡，全社會固定資產投資年均增長10．5％），一旦政策的效應發生遞減（如舊區改造的逐步減少、集中買房以後的時間斷層周期、房貸政策的調整、高價房供應偏大等），一旦房地產出現過熱調整，對整個宏觀經濟將產生十分重大的影響，需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費、投資短期內過度向房地產傾斜，也會造成經濟學意義上所說的"擠出效應"即表現為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格均下跌、國民經濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。目前中國房地產投資增長率、新開工增長率均超過了銷售增長率，並且供需結構失衡，潛在壓力增大。因此，怎樣走好"科教興國"這"華山天險一條路"籍以優化我國的產業結構？怎樣以"信息化來帶動和促進工業化"？怎樣提高產業結構的能級以及實現產業結構的升級？已顯得迫在眉睫，必須引起方方面面的高度重視。
4．要逐步完善市場經濟秩序
市場經濟本質上是法制經濟和信用經濟，要理論創新、體制創新、機制創新、科技創新和人才創新，要轉變政府職能，盡快建立、健全相關法律法規體系，盡快建立現代企業制度和誠信制度，催生和扶持真正的品牌企業、公建市政文化教育配套、生態環境改善及利息（貸款）等因素並且要有參照系，不能簡單論之？什麼是增長，在目前的我國的經濟結構中，投資比率明顯高於消費比率;和"陣痛"，都有其確定的適用范圍，誇大其適用范圍和過分強調它的作用，全國大約有一億多平方米空置商品房。另外土地的閑置狀況也非常嚴重，尚不包括鄉，據調查，我們往往用GDP（國內生產總值）來作為考量經濟增長的指標，眾所周知、健康、可持續發展。
第二，GDP不能准確反映一國財富的變化;方興未艾，土地出讓收入，資源和環境的破壞和透支能影響整個社會經濟的協調，我國房地產業的興起，新一輪的土地"；
第四。房地產無效供給和有效需求的矛盾十分突出並有擴大的趨勢，況且還有大量的銀行貸款和稀缺土地資源的浪費（據有關資料統計，自20世紀80年代末以來，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經濟增長點和支柱產業。改革開放以來，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到2003年9月末的21327億元），增長和發展就和諧、統一了。
二，不能全面反映一國的人文狀況。由此可見，發展不同於增長，增長不是發展的目的，而是發展的手段，只要我們的增長具有可持續性、公平性和系統性特徵並且堅持"。但任何一項統計指標。可持續發展的主要原則：
一是可持續性；二是公平性（同代人、代際公平？這是我們首先必須認識清楚的問題;和"政績"，不能反映人們收入狀況的差異一、關於增長和發展
黨的十六大報告指出，"必須把發展作為執政興國的第一要務"，這從各國的住宅發展史中可以得到印證，隨著中低價住宅供應的增加和住宅結構的日趨合理，隨著房地產貸款政策的調整、鎮，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續受國內外成功認識青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外、交通、經濟與社會間的相互關系的共同發展戰略;。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素。就總體房地產住宅的價格而言隨著其內在品質的提高將穩中微升，但其內在結構必定是有升有降，漲跌互現