房地產分銷如何做賬

A. 房地產代理銷售公司的賬務處理

會涉及到所有的會計科目分錄方法：
將與收入有關的支出都計入主營業務成本；
服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊（網路）費、物業費等近似成本的內容放在成本中；
辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用；
將與收入有關的支出都計入主營業務成本；
服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊（網路）費、物業費等近似成本的內容放在成本中；
辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用。
新建單位和原有單位在年度開始時，會計人員均應根據核算工作的需要設置應用賬簿，即平常所說的"建賬"。建賬基準日應以公司成立日即營業執照簽發日或營業執照變更日為准，由於會計核算以年度、季度、月進行分期核算，實際工作中，一般以公司成立當月月末或下月初為基準日。如果公司設立之日是在月度中的某一天，一般以下一個月份的月初作為建賬基準日。

B. 房地產企業按揭銷售房屋如何賬務處理

1、涉及的會計科目：其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以後就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以後就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在「開發成本」下核算。
開發成本下一般設置以下明細科目：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
還有開發費用取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。
一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一並結轉到銷售稅金及附加。
房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以後，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的
大體流程就這樣了。

C. 房地產企業銷售賬務處理

借：應收賬款
貸：主營業務收入
：

D. 房地產的賬務處理

房地產企業房屋開發成本的核算
一、 開發房屋的種類及其核算對象和成本項目
房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委託，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可採用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，並便於計算開發成本，在會計上除設置「開發成本——房屋開發成本」賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，並按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。
企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：
1．一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合並為一個成本核算對象，於開發完成算得實際開發成本後，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。
3.對於個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。
開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：
（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。
其中土地徵用及拆遷補償費是指房屋開發中徵用土地所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建築安裝工程費是指列入房屋開發項目建築安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。
二、房屋開發成本的核算
（一）土地徵用及拆遷補償費或批租地價
房屋開發過程中發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的「土地徵用及拆遷補償費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「銀行存款』等賬戶的貸方。
房屋開發過程中發生的自用土地徵用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過「開發成本——自用土地開發成本」賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標准將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的貸方。
房屋開發佔用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地徵用及拆遷補償費，先在「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標准將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入「開發產品」賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地徵用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「開發產品」賬戶的貸方。
（二）前期工程費
房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的「前期工程費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標准將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的「前期工程費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」等賬戶的貸方。
（三）基礎設施費
房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的「基礎設施費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入「開發產品」賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「開發產品」賬戶的貸方。
（四）建築安裝工程費
房屋開發過程中發生的建築安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，採用不同的核算方法。採用發包方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其建築安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的「建築安裝工程費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。如果開發企業對建築安裝工程採用招標方式發包，並將幾個工程一並招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建築安裝工程費。
如某開發企業將兩幢商品房建築安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為；
101商品房 630 000元
102商品房 504 000元
合計 1134 000元
則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建築安裝工程費：
某項工程實際建築安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計
設例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
採用自營方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的「建築安裝工程費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「庫存材料」、「應付工資」、「銀行存款」等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建築安裝工程，可以按照本章第二節所述設置「工程施工」、「施工間接費用」等賬戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末將其實際成本轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶，並記入有關房屋開發成本核算對象的「建築安裝工程費」成本項目。
企業用於房屋開發的各項設備，即附屬於房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的「建築安裝工程費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「庫存設備」賬戶的貸方。
（五）配套設施費
房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，採用不同的費用歸集和核算方法。
1．配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清並可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在「開發成本——配套設施開發成本「賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標准（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的「配套設施費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的貸方。
2．配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，後建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可採取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和採用的分配標准，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的「配套設施費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「預提費用」賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。
（六）開發間接費
企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過「開發間接費用」賬戶進行核算，每月終了，按一定標准分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自「開發間接費用」賬戶的貸方轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方，並記入有關房屋開發成本核算對象的「開發間接費」成本項目。
三、房屋開發成本核算舉例
如某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：
101102 152 182
商品房商品房出租房周轉房
支付征地拆遷費 100 000 80 000
結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000
應付承包設計單位前期
工程費 30 000 30 000 30 000 30000
應付承包施工企業基礎
設施工程款 90 000 75 000 7000070000
應付承包施工企業建築
安裝工程款600 000480000450000450000
分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000
預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000
分配開發間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000
則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 180 000
貸：銀行存款 180 000
結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 150 000
貸：開發成本——自用土地開發成本 150 000
將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 120 000
貸：應付賬款——應付工程款 120 000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 305 000
貸：應付賬款——應付工程款 305 000
將應付施工企業建築安裝工程款入賬時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 1980 000
貸：應付賬款——應付工程款 1980 000
分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 265 000
貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 265 000
預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 280 000
貸：預提費用——預提配套設施費 280 000
分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——房屋開發成本 272 000
貸：開發間接費用 272 000
同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。
四、已完房屋開發成本的結轉
房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以後將其開發成本結轉「開發產品」賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入「開發產品」賬戶的借方和「開發成本——房屋開發成本」賬戶的貸方。「開發產品」賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，並按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發成本結轉「開發產品」賬戶的情方，作如下分錄入賬：
借：開發產品 3 562 000
貸；開發成本——房屋開發成本 3 562 000

E. 房地產會計應該怎麼建賬和如何做賬

一、成本、費用主要會計科目核算

（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：

土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付工資

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工後結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委託單位後，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

二、收入、利潤的主要會計科目核算

（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。

由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算

①在實現營業收入同時收到價款時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

②營業收入實現前，價款收取後的。

借：應收賬款

貸：主營業務收入

③預收價款時，待開發完工後再移交使用的

借：銀行存款

貸：預收賬款

移交使用時

借：應收賬款

貸：主營業務收入

借：預收賬款

銀行存款

貸：應收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入

借：銀行存款

或應收賬款

貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額

轉讓或是銷售開發產品成本的結轉

借：主營業務成本

貸：開發產品

如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本

借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

(5)房地產分銷如何做賬擴展閱讀

房地產涉及的稅種：

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。

2、城市維護建設稅

計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。

計算公式:

應納稅額=營業稅×稅率。

3、教育費附加

計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

計算公式:

應交教育費附加額=營業稅×3%。

4、印花稅：

（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五；

（3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；

（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；

（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花；

（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

級數 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元)

1 不超過500元的部分 5 0

2 超過500元至2000元的部分 10 25

3 超過2000元至5000元的部分 15 125

4 超過5000元至20000元的部分 20 375

5 超過20000元至40000元的部分 25 1375

6 超過40000元至60000元的部分 30 3375

7 超過60000元至80000元的部分 35 6375

8 超過80000元至100000元的部分 40 10375

9 超過100000元的部分 45 15375

計算公式：

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數

應納稅額=工資薪金收入-2000-「三險一金」

6、所得稅

（1）所得稅的徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。

（2）如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率

（3）如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率

（4）所得稅稅率：

一般企業所得稅的稅率為25%,

符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。

國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率徵收企業所得稅。

7、房產稅

依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

F. 房地產的會計怎樣做帳

一、成本、費用主要會計科目核算
（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
二、收入、利潤的主要會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入
借：銀行存款
貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品

G. 請問 代銷如何做賬

代銷商品是銷售商品的一種方式，牽涉到委託方和受託方兩個方面，處在委託方立場上的商品稱為委託代銷商品，處在受託方立場上的商品稱為受託代銷商品。

代銷商品銷售後有兩種不同的處理方法。一種是受託方和委託方分別作商品購銷處理；另一種是受託方根據銷售額向委託方結算代銷手續費，委託方作商品銷售處理。

（一）作商品購銷業務的核算

1．委託方的核算批發企業對於新產試銷商品、季節性商品、呆滯積壓商品等，為了加速商品流轉、推銷新產品和呆滯積壓商品、合理地使用倉位和節約倉儲費用，可以將商品先發往購貨單位，委託其代銷，等商品銷售後，再定期結算貨款。

採取委託代銷方式銷售商品，一般先由業務部門確定委託代銷商品的品種、規格、數量和金額，經領導批准後，由業務部門與各購貨單位訂立「商品委託代銷購銷合同」。合同上註明結算方式、貨款清償時間、商品保管的要求及雙方承擔的責任等。

委託代銷商品的業務程序一般是：由業務部門根據「商品委託代銷購銷合同」，填制「委託代銷商品發貨單」；然後由儲運部門將商品發運給受託單位，不轉移商品所有權，根據合同規定，定期進行結算；到結算屆期時，由受託單位將已售代銷商品的清單交付委託方，委託方據以填制專用發票，向受託單位收取貨款；委託單位收到貨款時，將收到貨款部分的委託代銷商品作為商品銷售處理。

〔例〕上海交電公司根據商品委託代銷合同，將紅星牌收錄機100 只委託人民商廈代銷，其購進單價為500元，銷售平價為540元，增值稅率為17％，合同規定每個月未結算一次貨款。

（1）7月5日，發運商品時，作分錄如下：

借：庫存商品——委託代銷商品 50 000

貸：庫存商品——收錄機類 50 000

（2）7月31日，收到人民商廈轉賬支票一張，金額31590元，系付已售代銷的 50隻紅星牌收錄機貨款 27 000元、增值稅額4 590元，支票已存入銀行，作分錄如下：

借：銀行存款 31 590

貸：商品銷售收入——收錄機類 27 000

應交稅金——應交增值稅——銷項稅額 4 590

同時結轉已售委託代銷商品的銷售成本 25 000元，作分錄如下：

借：商品銷售成本 25 000

貸：庫存商品——委託代銷商品 25 000

2．受託方的核算接受代銷商品的批發企業在收到代銷商品並已驗收入庫時，雖然企業尚未取得商品的所有權，但是企業對代銷商品有支配權，可以開展商品銷售業務，以有效地利用供貨單位的資金開展經營業務。受託單位為了加強對代銷商品的管理和核算，在收到商品時，應借記「受託代銷商品」賬戶，貸記「代銷商品款」賬戶。

代銷商品在銷售後，應填制專用發票，據以借記「銀行存款」或「應收賬款」賬戶；貸記「商品銷售收入」賬戶和「應交稅金」賬戶。並按進價貨款借記「商品銷售成本」賬戶；貸記「受託代銷商品」賬戶。同時借記「代銷商品款」賬戶；貸記「應付賬款」賬戶。俟結算屆期時，將代銷商品清單交付委託方，當收到其開來的專用發票時，據以支付貨款和增值稅額。屆時借記「應付賬款」賬戶和「應交稅金」賬戶；貸記「銀行存款」賬戶。

〔例〕上海交電公司根據受託代銷合同，接受凱樂無線電廠200隻星浪牌收錄機的代銷業務，該機購進單價為550元，銷售單價為600元，增值稅率為17％，合同規定每個月未結算貨款。

（1）3月1日，收到200隻星浪牌收錄機，作分錄如下：

借：受託代銷商品——凱樂無線電廠 110 000

貸：代銷商品款——凱樂無線電廠 110 000

（2） 3月 15日，銷售星浪牌收錄機 50隻，計貨款30 000元，增值稅額5 100元，收到轉賬支票存入銀行。

①反映商品銷售收入和銷項稅額，作分錄如下：

借：銀行存款 35 100

貸：商品銷售收入——收錄機類 30 000

應交稅金——應交增值稅——銷項稅額 5 100

②結轉商品銷售成本，作分錄如下：

借：商品銷售成本——收錄機類 27 500

貸：受託代銷商品——凱樂無線電廠 27 500

③結轉代銷商品款，作分錄如下：

借：代銷商品款——凱樂無線電廠 27 500

貸：應付賬款——凱樂無線電廠 27 500

（3）3月31日，收到廠方開來的專用發票，計收錄機貨款27 500元、增值稅額4 675元，當即簽發轉賬支票 32 175元付訖。

①反映商品購進，作分錄如下：

借：商品采購——凱樂無線電廠 27 500

應交稅金——應交增值稅——進項稅額 4 675

貸：銀行存款 32 175

②結轉應付賬款，作分錄如下：

借：應付賬款——凱樂無線電廠 27 500

貸：商品采購——凱樂無線電廠 27 500

「受託代銷商品」是資產類賬戶，用以核算企業接受其他單位委託代銷或寄銷的商品。企業收到代銷或寄銷商品時，記入借方接受代銷商品銷售後，結轉其銷售成本時，記入貸方；余額在借方表示企業尚未銷售的代銷商品數額。該賬戶應按委託單位進行明細分類核算。

「代銷商品款」是負債類賬戶，用以核算企業接受代銷、寄銷商品的貨款。企業在收到代銷、寄銷的商品時，記入貸方；在銷售代銷、寄售商品時，記入借方；余額在貸方，表示尚未銷售的代銷、寄銷商品的貨款。該賬戶應按委託單位進行明細分類核算。

（二）結算代銷手續費方式的核算

1．委託方的核算在委託其他企業代銷商品時，採取支付代銷手續費方式，其業務程序與代銷商品銷售的核算方法，與作商品購銷業務處理的方式基本相同。所不同的是由於受託方是商品購銷雙方的中介人，委託方要根據合同的規定，按銷售額的一定比例，支付受託方代銷手續費，屆時借記「經營費用」賬戶。

〔例〕上海百貨公司將電化高鍋1000隻委託江浦商廈代銷，該電化高鍋購進單價為17．40元（不含稅），銷售單價為20元，增值稅率為17％，合同規定每月末結算一次，代銷手續費為7％。

（1）4月1日，將電化高鍋交付江浦商廈時，作分錄如下：

借：庫存商品——一委託代銷商品 17 400

貸：庫存商品——鋁鍋類 17 400

（2）4月30日，對方送來代銷商品清單，代售了電化高鍋600隻，計貨款 12 000元、增值稅額2 040元。

①填制專用發票，據以按銷售處理，作分錄如下：

借：應收賬款——江浦商廈 14 040

貸：商品銷售收入——鋁鍋類 12 000

應交稅金——應交增值稅——銷項稅額 2 040

②同時結轉已售委託代銷商品成本，作分錄如下：

借：商品銷售成本——鋁鍋類 10 440

貸：庫存商品——委託代銷商品 10 440

（3） 4月 30日，江浦商廈扣除了代銷手續費840元後，付來了已售代銷的600隻電化高鍋的貨款及增值稅額 13 200元，存入銀行，作分錄如下：

借：銀行存款 13 200

經營費用——勞務手續費840

貸：應收賬款一江浦商廈 14 040

2．受託方的核算接受代銷商品的企業，採用收取代銷手續費方式，在收到代銷商品時的核算方法與作商品購銷業務處理的方法，完全相同，在此不再重述。

代銷商品在銷售後，應根據規定向購貨方填制專用發票，按價稅合計收取的款項借記「銀行存款」賬戶；按實現的銷售收入，貸記「應付賬款」賬戶；接收取的增值稅額，貸記「應交稅金」賬戶。同時注銷代銷商品，借記「代銷商品款」賬戶，貸記「受託代銷商品」賬戶。

企業根據合同規定在向委託方結算代銷手續費時，作為代購代銷收入處理。

〔例〕上海文具公司根據受託代銷合同接受上海包袋廠代銷2 000打牛仔書包，每打進價 166元（不含稅），售價 180元，增值稅率17％，合同規定每月末結算一次。

（l）l月15日，銷售牛仔書包1000打，計貸款 18 000元，增值稅額3 060元，收到支票存入銀行，作分錄如下：

借：銀行存款 21 060

貸：應付賬款——上海包袋廠 18 000

應交稅金——應交增值稅——銷項稅額 3 060

（2）同時注銷代銷商品，作分錄如下：

借：代銷商品款——上海包袋廠 16 600

貸：受託代銷商品——上海包袋廠 16 600

（3） 1月30日，收到委託方開來專用發票，計1000打牛仔書包的貨款 18 000元、增值稅額3 060元。

①根據代銷收入的5％應向委託方收取代銷手續費900元，今扣除代銷手續費後簽發轉賬支票 20 160元，支付上海包袋廠已售代銷商品貨款及增值稅額，作分錄如下：

借：應付賬款——上海包袋廠 21 060

貸：代購代銷收入 900

銀行存款 20 160

②根據專用發票中的增值稅額，作為進項稅額入賬，作分錄如下：

借：應交稅金——應交增值稅——進項稅額 3 060

貸：應付賬款——上海包袋廠 3 060

H. 房地產會計賬務處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開發，一年賣房子。

開發時：

土地成本啊（包括土地出讓金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工資啊（一般都不是自己的工程隊做，估計沒這個工資，一般應該是工程外包，跟施工單位簽合同，最後工程送審，以審定價結算）都計入開發成本

借 開發成本（如果是土地成本，就設置個2個科目，土地成本）

貸銀行存款（或者其他）

弄清爽點，到清算的時候，自己方便很多。

以為開發而產生的人員工資會務費啊，辦公費啊，差旅費啊，還有借款利息什麼的，都放開發間接費用。

會計分錄類似開發成本

預售時：

借 銀行存款

貸 預收賬款-(某某某）

交付時：

確認收入

借 預收賬款

貸主營業務收入

結轉成本：

在銷售差不多的時候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什麼文件要百分之幾規定我印象中沒有）

將開發成本和開發間接費轉入成本

其他的，該清算就清算了吧。

附件一條，因為現在可能會存在個人借款給房地產公司：

借 銀行存款

貸 其他應付款

(8)房地產分銷如何做賬擴展閱讀：

會計分錄分為簡單分錄和復合分錄兩種。簡單分錄也稱「單項分錄」。是指以一個帳戶的借方和另一個帳戶的貸方相對應的會計分錄。復合分錄亦稱「多項分錄」。是指以一個帳戶的借方與幾個帳戶的貸方，或者以一個帳戶的貸方與幾個帳戶的借方相對應的會計分錄。

為了保證帳戶對應關系的正確、清晰、便於了解經濟業務的內容，會計分錄必須嚴格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則，不允許多借多貸。

層析法

層析法是指將事物的發展過程劃分為若干個階段和層次，逐層遞進分析，從而最終得出結果的一種解決問題的方法。利用層析法進行編制會計分錄教學直觀、清晰，能夠取得理想的教學效果，其步驟如下：

1、分析列出經濟業務中所涉及的會計科目。

2、分析會計科目的性質，如資產類科目、負債類科目等。

3、分析各會計科目的金額增減變動情況。

4、根據步驟2、3結合各類賬戶的借貸方所反映的經濟內容（增加或減少），來判斷會計科目的方向。

5、根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會計分錄。

此種方法對於學生能夠准確知道會計業務所涉及的會計科目非常有效，並且較適用於單個會計分錄的編制。

業務鏈法

所謂業務鏈法就是指根據會計業務發生的先後順序，組成一條連續的業務鏈，前後業務之間會計分錄之間存在的一種相連的關系進行會計分錄的編制。

此種方法對於連續性的經濟業務比較有效，特別是針對於容易搞錯記賬方向效果更加明顯。

記賬規則法

所謂記賬規則法就是指利用記賬規則「有借必有貸，借貸必相等」進行編制會計分錄。

I. 房地產會計要怎麼做帳

一.房地產會計賬務處理流程
先談談會計流程吧。房地產行業的會計流程與其他行業的會計流程大同小異。
1、關於費用的報銷。有關的業務人員簽字，部門負責人簽字，然後由會計部門的有關人員審核，最後由簽批權的負責人簽字後，由出納支付。出納做記賬憑證。
2、房地產行業一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度並以此支付工程款，有的企業只由工程部測算工程進度，有關人員簽字後支付工程款。實際上就是會計的《建築會同》採用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，並據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。
4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。
5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
6、由會計部有關人員製作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。
7、填制會計報表、稅表。
再談談房地產行業會計科目的設置。房地產行業的會計科目與一般的製造業的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：
工業企業一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產行業使用這兩個科目。工業的「生產成本」，房地產行業改為：「開發成本」，它下面設6個二級科目，分別是：
1.土地出讓及拆遷安置補償費
2.前期工程費、
3.基礎設施工程費、
4.建築安裝工程費、
5配套設施工程費、
6.開發間接費。
一般房地產行業按項目、開發期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建築面積做為分配混合費用的依據。但是，由於實際工作中，由於有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發的樓盤基本相同，可以採用按項目、開發期核算成本）。工業企業的「庫存商品」改為「開發產品」；「製造費用」改為「開發間接費用」。
二.再談談有關稅費情況。由於房地產開發的產品周期較長，一般的按會計准則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規定，按企業收取的預收款為稅基計算繳納營業稅及附加稅。也就是說，當房地產行業銷售期房的時候，就開始交稅。並且按一定的比例預交企業所得稅、土地增值稅，房地產行業還應該繳納土地使用稅。當工程開發完畢後，要匯算清繳土地增值稅。

J. 房地產分銷怎麼做

現在做分銷的一般都是威海、海南等地的旅遊地產。這些房產大部分都是外地人買的，需要代理公司和分銷商，您可以和當地的開發商去簽訂分銷協議，一般分銷的會有幾個點的收入，但是也需要投入一部分的看房費用。