地產公司為什麼單獨聘請物業

① 房地產公司怎麼和物業公司談前期物業顧問問題

在物業管理前期介入這個過程中，應該從以下三個方面提問：

（一）參與物業規劃設計

從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成後的使用和管理問題。

規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件。一般情況，規劃設計時已考慮了房屋及配套設施兩個重要組成部分，但因種種原因，設計往往落後於科學技術的發展和人們生活水平提高而產生的要求。同時設計人員往往從設計角度考慮多，對物業管理方面考慮少。例如，每幢樓宇應預留空調、脫排油煙機等的位置。一般家庭擁有自行車或助動車、摩托車、小轎車等，則應考慮泊車位、車棚、車庫等。目前金華出現樓宇無車輛停放點或泊車位不夠等情況，給接管的物業管理公司帶來許多棘手問題。因此，在規劃設計階段，設計人員要充分聽取物業管理人員的意見，以提供良好的規劃設計方案。

物業管理公司從後期管理的角度，就物業的規劃設計以及建設中的工程選料和安裝方法等提出合理化意見，通過事前參與可避免一些後期工作中難以解決的問題，確保物業交付時沒有遺漏工程。

（1）從業主的角度:參與審查建築物設計圖紙，提出工程項目的改善及改良的建議。例如是否考慮了足夠的停車棚、車庫、泊位、是否考慮了商業配套用房和管理用房等。

（2）從管理的角度:分析物業建造的選料及安裝方法等，避免遺漏工程，改善設備使用效果，減輕後期管理的壓力。

（3）審查有關工程及設備的優劣，提供改良意見

例如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日後維修工作中的麻煩，或因增加設備而影響其他設施的運作，以至於損害整個物業的外觀和形象。

（4）分析設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改善建議

為了取得良好的規劃效果，物業管理人員應從以下幾方面著手提出合理化建議，以避免後期工作中難以解決的問題，確保物業交付時順利通過。

（5）優選方案。在規劃設計時應提出幾個可行性方案，從中挑選出一個最優方案。

（6）聽取意見。最優方案確定後，應聽取經驗豐富的物業管理人員的意見，對方案的不足部分修改、補充、完善。

參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/4404.htm
http://www.gywygl.com/6/12670.htm
http://www.gywygl.com/6/12336.htm
http://www.gywygl.com/6/11487.htm
http://www.gywygl.com/6/9479.htm

（二）施工中的質量監理

在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由於人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。往往造成物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，後天屋裡長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒於物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了「替罪羊」。基於長期性考慮的物業管理企業提前介入後，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成後給使用和管理維護服務帶來的缺憾。在前期介入之時，物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利於物業的工程質量，為以後的物業管理帶來極大的方便，也為降低後期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。

積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成後給使用和管理服務帶來的缺憾。為開發商大大節省了時間，提高了工質、工期及售後服務諸方面的信譽。以下是具體需要重視的方面：

（1）提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

（2）分析物業建造選料及安裝，要從降低隱患，改善設備使用效果，減輕後期管理的壓力；

（3）審查有關工程及設備的優劣，提供改善意見。對維修檢查通道的位置及供電量的設計要仔細審核，以避免日後維修工程開展不便；

（4）提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。比如，某些設備在安裝時就要考慮到將來檢查、維修時的方便，避免遺留隱患；

（5）提供功能布局或用料更改的有關專業管理意見。施工期內對樓宇布局或用料，從物業管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，最終可使日後管理期間的操作成本減少及物業經濟效益增長。比如，平頂房子的屋頂漏水問題、山牆的滲水問題和陽台的倒翻水問題，這些問題的徹底解決，就必須有賴於建築材料的過關和施工質量的過硬；

（6）幫助施工人員做好對樓宇材質方面的保護，不留下因施工對材質造成的損傷，比如，許多樓字的大堂、走道都是由大理石和花崗岩等高檔材料鋪就，而許多施工人員對它們的愛護很不到位，很多的油漆、膠水滴在上面也不及時清除，對以後的清潔、保養工作帶來了許多麻煩，甚至還會對材質帶來損傷；

（7）提前熟悉樓宇中的各種設備和線路。包括物業的內部結構、管線布置，甚至所用建材的性能等。物業管理公司選派相應專業的管理人員參與施工質量監理，提前熟悉該物業的各個部分，就能了如指掌，這樣以後的物業管理工作就有了扎實的基礎；

（8）檢查工程施工進度等。

①參與建造期有關工程聯席會議和建築師定期碰面會。討論工程進度及基本設計的改動和改善方法，以配合將來的管理；"提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。物業的價值及管理成效是與物業的機電設計、通訊設施及能源分配密切相關。當有關設備有更改時，物業管理人員應及時提供有關意見，這對物業設備的整體運作有很大的幫助；

②提供功能布局或用料更改的有關專業管理意見。物業管理人員從管理的角度對施工期內樓宇用料及布局，提出有關修改意見，以便日後管理期間的操作成本低。

（三）設備安裝及內裝修階段

（1）檢查前期工程的施工質量，並就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

（2）配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

（3）提出遺漏工程項目的建議。

（四）物業驗收、接管階段

（1）進行機電設備的測試檢驗，准備交接和驗收；

（2）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

此外，早期介入有利於安全防範和人才培訓。安全工作在物業管理中佔有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關繫到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供於相適應的優質服務。

物業服務企業項目工程部應收集的重點設備資料包括：
電梯,壓力容器,鍋爐,衛星機房設備,冷水機組
http://www.gywygl.com/6/12774.htm
http://www.gywygl.com/6/10667.htm
http://www.gywygl.com/6/10600.htm

② 為什麼小區一定規定要有物業公司 有法律支持嗎

1、因為必須要有人對小區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治，不是一定規定要有物業公司，小區業主也可以成立小區管理委員會管理小區事務。
2、依據《城市新建住宅小區管理辦法》具體如下規定，小區應當要有物業管理公司：
（1）第四條住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。
（2）第五條房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。
3、依據《城市新建住宅小區管理辦法》具體如下規定，小區可以成立管理委員會：
（1）第六條住宅小區應當成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。
（2）第七條管委會的權利：
（一）制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；
（二）決定選聘或續聘物業管理公司；
（三）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；
（四）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
管委會的義務：
（一）根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理公司落實各項管理工作；
（三）接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督；
（四）接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

(2)地產公司為什麼單獨聘請物業擴展閱讀
1、物業管理公司的權利：
（一）物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；
（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；
（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；
（四）有權制止違反規章制度的行為；
（五）有權要求管委會協助管理；
（六）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務；
（七）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。
2、物業管理公司的義務：
（一）履行物業管理合同，依法經營；
（二）接受管委會和住宅小區內居民的監督；
（三）重大的管理措施應當提交管委會審議，並經管委會認可；
（四）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
參考資料來源：搜狗網路—《城市新建住宅小區管理辦法》

③ 建設單位在什麼情況下可以自行聘請物業服務公司

在特定的情況下復。根制據《物業管理條例》第２１ 條、２４ 條規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位可以選聘物業管理企業並簽訂書面的前期物業服務合同。同時，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於３ 個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

④ 企業為什麼要對物業進行外包

你是說的是開發商企業把物業服務外包么？
因為1.交房後的物業管理是一個既專業又內繁瑣的事情，開發商容一般都會通過招標有一定實力的物業公司來進行管理，既保證物業後期的服務質量，也省掉了開發商的許多麻煩，所以要外包。
2.如果開發商的集團公司下面有物業的分公司，那麼開發商可能出於一些考慮會讓自己的物業公司去做。
3.根據《物業管理條例》第三條：國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
4.根據《物業管理條例》第二十四條：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

⑤ 房地產開發商在新建小區時何時聘請物業公司進駐

真正的應該是在整個樓盤交房後就會進入,一般有2年或者3年的過渡期是由開發商委託的物管,在這個時間段後,成立了業主委員會,你們就有權自己聘請選擇物管公司了.

⑥ 房地產的物業部門跟獨立的物業公司有什麼差別，哪個更值得去呢

房地產公司的物業部門，是房地產的人員，由房地產計發工資
物業公司是獨立法人，自收自支
背靠大樹有陰涼，還是房地產物業部門相對有保障

⑦ 物業管理公司和房地產商的關系

新小區在業主委員會成立之前,對小區提供物業管理服務的物業公司,是由開發商聘請的,或者是由開發商組織招標,以投標後中標的而進駐的物業公司.這段時期,物業公司與開發商之間是合同關系,或者說是聘請的關系。

也有的是由開發商自己成立一個物業公司,來管理自己開發的小區,這種就屬於我們通常所講的,父子關系,雖然他們之間在形式上也簽定合同,看似合同關系.但是實際不是。

(7)地產公司為什麼單獨聘請物業擴展閱讀：

基本原則：

（一）權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。

物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

（二）業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置於首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

（四）統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

（五）專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，並不等於所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。

⑧ 請問房地產公司物業管理部與獨立的物業公司的職責范圍有什麼不同

物業管理部是甲方，物業公司是乙方，能實施物業管理活動的是物業管理公司，物業管理部從法律上來講，是不允許從事物業管理活動的！

⑨ 房地產公司和其物業公司的關系

現在市場上的物業公司可以分兩種：
一種是成名了，規范了的物業公司，通常已經有很多管理經驗，比較大的名氣，依靠正式招標或其他合法途徑管理小區物業。這種物業公司和開發商是利益合作關系，在物業公司進駐項目過程中，物業公司需要開發商給予支持，允許他們管理項目，所以他們在接項目的時候對項目的一些小毛病也就採取默認的態度，不會對開發商太較真。如果是嚴重問題，物業還是不會接受的。
這種公司管的項目，相對還算規范，雖然可能存在一些小毛病，但不會出大問題。
第二種是開發商自己的物業公司。
很多開發商做的項目因為存在很多問題，無法移交正式的物業，所以乾脆自己成立個物業公司，自己管理。這種公司和開發商就是下屬關系了。基本上你說什麼問題，他們都會反映到開發商，解決不解決，他們說了也不算。

物業管理和房地產開發是不同的行業，開發商正常是不會做物業管理的，一則物業管理牽涉的細節太多，麻煩，二則收益太少，不合算。市場上都是正規的大型物業公司做管理，他們通過管理眾多小區，形成規模效應，可以獲得一定的利潤。
如果開發商自己的房子蓋的有問題，或者項目自身有些不好說的問題，就自己成立物業公司，自己的項目交給自己的公司管，不就省了交接房屋時的麻煩了么，至於業主的感受，看開發商以後的良心了。

⑩ 為什麼房地產公司多使用自己的物業公司

利益驅使，肥水不流外人田。
物業是現在很火的行業，賺錢多。很多開發商原本只做開發，後期發現物業是個賺錢的買賣又增加了物業公司。