房地產銷售公司如何收取房地產開發公司費用

Ⅰ 房地產開發企業代收的費用如何納稅

由於開發經營的需要，很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，如水、電、氣的初裝費和各項基金等。這些費用一般先由房地產企業收
取，後由房地產企業按規定轉交給委託單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對這些價外費用是否征稅，以及如何征稅，各稅種的規定有所不同。

需要繳納營業稅

按照營業稅相關法規規定，房地產開發企業代收的價外費用需要納稅。《營業稅暫行條例》第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。
《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠金代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
1.由國務院或者財政部批准設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批准設立的行政事業性收費；
2.收取時開具省級以上財政部門印製的財政票據；
3.所收款項全額上繳財政。按照政策規定，即使房地產開發企業代收的費用沒有利差，也要繳納營業稅。為了避免全額納稅，開發企業可以設立或委託代理機構收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務總局《關於營業稅若干問題的通知》（國稅發〔1995〕076號）第四條關於代理業營業額規定，代理業的營業額為納稅人從事代理業務向委託方實際收取的報酬。

需要繳納企業所得稅

價外費用是否需要繳納企業所得稅，主要取決於代收費用是以誰的名義收取。如果不是由房地產開發企業開票收取的，則不納稅。國家稅務總局《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第五條規定，開發產品銷售收的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。未納入開發產品價內並由企業之外的其他部門、單收取並開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規定，企業將已計入銷售收的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。企業對納入開發產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委託單位時，也可以從收入中扣除。

不需繳納土地增值稅

財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第六條規定，對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各
項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一並收取的，則可作為轉讓房地產所取得收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。國家稅務總局《關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》（國稅發〔2007〕132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：
1.代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數；
2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據此分析，假如房地產開發企業不是按照縣級以上人民政府的規定要求代收的費用，則也要作為開發產品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規定轉付給委託單位，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除。

Ⅱ 房地產公司開發項目的銷售收入怎麼算

房地產公司開發項目的銷售收入怎麼算?房地產企業未開發完工期間預售收入不確認銷售收入和銷售成本。
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第九條 ：
企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。

Ⅲ 房地產開發企業結轉收入時，如何計算成本

房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出：

借：開發成本（按明細核算）

貸：銀行存款等

2、商品房開發完工後

借：開發產品--XXX商品房

貸：開發成本

3、計算商品房每平米單位成本。

即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積

4、結轉銷售商品房成本：

銷售總面積* 元/平方米

借：主營業務成本

貸：開發產品

峻工決算完了之後，把成本歸集在一張表內，然後根據你們的物業類型，佔地面積，建築面積那些成本指標數據分配到各物業類型里，然後轉到開發產品或者其他科目，銷售的時候就按單位面積成本乘面積結轉就可以。

(3)房地產銷售公司如何收取房地產開發公司費用擴展閱讀：

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

Ⅳ 房地產開發企業代收費用如何進行稅務處理

房地產開發企業銷售商品房時，通常要代有關部門向購房者收取一些價外費用。所謂價外費用是指納稅人銷售貨物或提供應稅勞務時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產權證費用（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費用通常由房地產公司先代收，然後再轉交給委託單位。
對於代收費用的稅務處理主要體現在企業所得稅及土地增值稅的相關稅法規定中。
1、企業所得稅
根據國家稅務總局《關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。
可見，在企業所得稅上代收費用是否需要繳稅，關鍵看開發企業是否將代收費用納入房價內以及是否將代收費用開具了發票。如果開發企業將代收費用開具了發票或納入了房價內，那麼就需要計收入，當向有關部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業所得稅上即使計入收入，也僅相當於「平進平出」「全收全付」，不會影響所得稅款本身，最多隻是影響以收入為基數的業務招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。
2、土地增值稅
根根財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規定，對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局《關於印發土地增值稅清算鑒證業務准則的通知》（國稅發[2007]132號）第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：
（一）代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局《關於印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）第二十八條規定，代收費用的審核，對於縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價並向購買方一並收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
綜上，代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規定起，到國稅發[2007]132號文件，再到國稅發[2009]91號文件，政策並沒有什麼新變化，只是又一次強調了代收費用的處理規定而已。至於計征與否就是看代收費用是否計入房價內，並且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產開發企業代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規定是確定且明確的。

Ⅳ 房地產企業應如何扣除開發費用

咨詢熱線ZI XUN RE XIAN

您好，我公司常年從事房地產開發銷售，資金力量雄厚。在開發一項樓盤過程中，內全部容使用的自有資金，沒有其他利息支出。請問公司在該項房地產開發費用上應如何扣除？

專業解答

根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。(三)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

Ⅵ 房地產銷售代理公司取費標准

這個各地收復方標准不制同的
而且還要看銷售方式，是否包銷，是否溢價
還有服務內容包含，是否包含推廣渠道等等這一塊
一般如果是裸銷，就是總盤價的1%
如果在加入其他內容，廣告推廣，營銷服務等等，2-4%之間
如果是溢價銷售，一般就是1-2%之間
然後，還要看乙方公司名氣，如果是易居，世聯，並承諾且保證完銷周期，那價格還能往上漲一漲
包銷只定底價，甲方不在給予費用
前三種，代理公司入場前，可以向甲方申請開辦費

Ⅶ 房地產企業，一般的，開發成本、管理費用、銷售費用各占收入的比例是多少

各公司水平不一，通常成本占收入比為50-60%，管理、銷售費用分別為收入約為3%-5%，這樣房地產利潤約有15%-20%

Ⅷ 房地產開發公司開發間接費用都包括哪些

房地產開發公司開發間接費用一般有以下幾種。

（一）行政管理費

該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。

（二）工程管理費

該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。

（三）周轉房攤銷

周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。

（四）項目營銷設施建造費

該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。

（五）資本化借款費用

資本化借款費用包括：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中，因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。

（六）物業管理完善費

未出售的房子產權歸開發商所有，物業公司進駐後，需要產權人繳納物業管理費，開發商作為未售房屋的產權人，就該部分承擔的物業管理費，以及針對配套設施不完善，需要給物業公司支付的一部分補貼費用。

(8)房地產銷售公司如何收取房地產開發公司費用擴展閱讀:

開發間接費是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（國稅發[2009]31號）

Ⅸ 房地產開發商委託房產銷售公司做房產銷售所需支付的費用一般怎麼計算

房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。

銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢後要拆除的那種建築所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。

銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告製作費、展位費及展台搭建費、戶外發布費、圍牆彩繪費、宣傳費、燈箱製作費、展板製作費和樓書印刷費等。

合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。

銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委託代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。