❶ 房地產銷售如何培訓
改革開放使人民的生活條件得到日益改善，主要體現在住房條件上，因此，近幾年房地產市場逐漸升溫，尤其是加入WTO之後，中國房地產市場必將掀起新的一輪行情，如何在這輪行情中獲取贏利，發展壯大，是眾多房地產開發商們殫精竭慮的話題。 房地產銷售不同於一般商品，在目標顧客群、營銷策略、推銷技巧都有著特有的規律。而房地產銷售培訓的課程在譚小芳老師的整個銷售培訓的課程比例上也比較大，那麼，今天我們就圍繞房地產銷售與房地產銷售培訓的話題展開內容。 房地產市場快速膨脹，導致營銷人員嚴重缺乏，為了提高人力資源效率，每個房地產銷售部門，都想吸引人才、留住人才，然而「樹欲靜而風不止」，如今房地產銷售部門，人員流動之風非常強勁，主要原因就是少有公司能提供一套完善的學習體系，從而優秀人才很快會感到「口渴」，而不斷地需要尋找新的「水源」。為此，加強培訓、鼓勵溝通、激勵學習，將學習能力根植入公司的經營中，不僅是銷售部門的一種生存方式，更是搶占市場先機的最大「源泉」。 曾擔任過「可口可樂公司」副總裁兼學習總臨的JudyRosenblum指出：「只要你去看看顧客發生了怎樣的變化，看看競爭環境發生了怎樣的變化，就會明白學習對企業是何等重要」。譚老師認為，面對客戶與市場，是銷售部門最大的特點，客戶的感知能力、客戶的審美能力，客戶的維權意識等都在不斷地提高，市場的變化更是令人目不暇接，要想在變化中游刃有餘，就是要不斷地學習，而絕不能迷戀於「傻瓜機」式的舊有模式放不下。 為此，房地產企業不僅要建立一整套適應市場變化，有效且實用的培訓體系，同時還要讓每一位員工都要有危機意識，擔心自己的發展跟不上企業的發展步伐，這樣的學習才是有效的學習，也只有這樣，培訓才不會是領導積極，員工被動的「扔錢」。 現階段的商業社會競爭激烈節奏快捷，靠過去的單打獨斗已經很難適應現在的發展步伐，更多的是團隊的協作和配合才能在慘烈的商場中立於不敗之地。房地產項目的銷售也是在團隊的有效協作順暢配合的基礎上，才能實現項目的售罄，實現利潤的最大化，故打造建立房地產的銷售團隊是整個項目重中之重的環節。 提起房地產項目的銷售，很自然的聯想到售樓處大廳衣冠楚楚氣宇軒昂的俊男美女，奔走於模型和客戶之間，口若懸河的給客戶解說，從而實現一單又一單的簽約。誠然這確實是房地產銷售的主要形式，也是大部分人對房地產銷售的一貫性看法。 譚小芳老師表示，但為了實現項目的更快速良性銷售，只憑借現場的置業顧問畢竟有限，還應該擴展外場的銷售，發動建立起一整套的外場銷售機制，從而實現內外結合的立體銷售網路體系，這才是房地產銷售的完整終極形式。 內場銷售形式是每個項目的基本功，在此不做贅述，著重和大家分析交流外場銷售的主要形式。 外場銷售主要有幾種人員構成形式：老業主、代理公司、個人代理、專職外場銷售代表、兼職外場銷售代表。下面，譚老師與您分享一下「房地產銷售十一要素」： 1.樓盤 2.售樓人員 3.客戶 4.推銷自己5.推銷開發商 6.推銷樓盤 7.現場講解 8.帶給客戶高附加值 9.製造緊迫感 10.銷售建議 11.結單 在多年的培訓經歷中，譚老師了解到，很多售樓部人員的業績不好的主要原因還是心態。所以，在我的房地產銷售課堂上，一般會加大力度解決這一問題——日本推銷之神原一平說過：銷售是一項報酬很高的艱難工作，也是一項報酬很低的輕松工作。要知道，對於售樓部人員來說，這里的報酬不單單是指金錢方面的報酬，銷售所能帶給你的報酬是全方位的，譚小芳老師表示，大概有如下幾點： (一)自由 我們經常聽朋友們在發牢騷：這種工作太機械化了，太沒意思了，要不是為了生活，我早就辭職了。在這種時候，你應該感覺到很榮幸，因為你所從事的銷售工作是一一份獨立性極強的工作。你可以充分發揮能動性，憑著足智多謀的能力、堅忍不拔的精神，為自己贏得事業的成功。 我們熱愛銷售工作的一大原因就是它有表達的自由。在銷售工作中，你可以與客戶寒暄、談心，可以與客戶談論新聞、談論天氣、談論孩子、談論時尚、談論球賽……這種一邊工作一邊聊天的好事，還有從事什麼其他工作可以做到呢? 此外，銷售的自由之處還在於：所有的決定都取決於你自己，一切操縱都在自己手裡。你可以成為一個高收入的辛勤工作者，也可以是一個低收入的輕松工作者。 (二)有趣 銷售工作是新鮮而有趣的。要知道，在這個世界上，有多少人為了生計而乏味地工作著。大家都說從事IT行業的人收入高，可是又有誰知道他們的痛楚呢?你是願意成天對著機器說話，還是願意跟不同的人打交道，隨時隨地都保持新鮮感呢? (三)成就感 銷售能賦予你極強的成就感。當你看到你的客戶帶著小孩在美麗的小區里怡然自得地盡享天倫之樂時，你會感到無比的榮耀：是我幫助他們找到了幸福的安居之地! (四)上不封頂的收入 譚小芳老師表示，在銷售這個行業里，你能達到你所期望達到的成功。除了你自己，沒有任何人能限制你的收入，收入是永無止境的。 (五)挑戰感 銷售，幾乎每天都有挑戰。這是其他工作所無法具備的。這些挑戰，無時無刻不在鼓舞著你奮勇向前，而不是退卻倒下。要知道，銷售是很不可預測的事情，在日落之前，你未必能肯定今天就沒有機會了;你也絕對不知道哪一天會有什麼機會，什麼時候會贏得新客戶。 對銷售人員來說，每一天都是新挑戰，每天都有新經驗。我們可能會在一天內，體驗從最高點的興奮滿足跌進最低點的失望氣餒，然後再蹣跚地在第二天又爬回原來的高峰。
❷ 怎麼做好一個房地產銷售經理
房地產銷售經理職責：
1、主持售樓中心的整體運作工作，組織實施公司有關銷售方面的決議，負責完成公司下達的銷售任務。
2、制定階段性銷售計劃，組織實施售樓部年度工作和銷售計劃，並完成銷售計劃。
3、協助和參與項目銷售策劃。
4、擬訂售樓部內部管理機構設置方案及各職位的職責范圍和標准。
5、與人事部門共同擬訂售樓部的基本管理制度。培訓銷售人員，指揮協調現場人員，營造銷售氣氛，輔助成交。
7、擬訂售樓中心傭金提成及獎勵方案
8、對銷售現場的整體監督、管理與控制。
9、制定售樓中心員工的具體管理規章。
10、提請聘任或者解聘本部門員工。
11、及時提交銷售報表，匯報所收集的信息、意見及出現的問題。
12、制定員工的招聘、教育與培訓計劃。
13、定期對本部員工進行考核、考查，對多次考核、考查不合格的員工進行處罰或解聘。
負責本部門各項業務（如銷售、合同、按揭、催款）的完成。
(及時協調和處理解決客戶與業主的各類投訴並反饋有關信息，認真做好售前和售後的各項服務工作。
16、負責售出單位認購書的簽收與審核。
17.參與項目策劃工作，負責售樓處、樣板房方案及裝修標准方案的制定工作和組織實施工作。
18、行使公司和上級授予的其他權利。
❸ 銷售型企業如何開展培訓工作
建議如下：一、參訓人員方面：領導帶頭，全員參與高層領導，應盡力參與更多的企業培訓。它的意義不僅在於增加個人知識、拓寬個人視野，更重要的在於這是一個了解下屬、增進交流、發現問題、融合氛圍的機會，也是貫徹企業文化、貫徹執行力度的體現，同時還可以起到鼓勵和榜樣的作用。除積極參與企業的各種培訓之外，高管人員的授課也是一種良好的方式。中層領導的核心價值應在於執行力。因此，可以從自身素質、績效管理、團隊管理等方面，有針對性地選擇一些課程，提高管理與領導力，並適當關注其行為的改變。同時，將中層領導對下屬員工培訓與能力開發的職責作為績效考核指標做以明確規定，原因在於中層領導應是平衡業務和員工個人發展需求的人，督促員工改變行為應是其一項重要職責，應將培訓下級作為其職責范圍內必需的項目。另外，公司還可有意識地培養一部分中層領導參與講課，並對其進行一些專業化的訓練，為企業提供豐富的適用課程。二、課程設計方面：走進核心業務，融入重點工作人力資源部在培訓工作中更多的是起管理與指導作用。對於專業技能的提高，以行業為主線，發揮各職能部門的指導和服務功能，來解決行業或崗位的共性問題，體現公司的發展戰略，並有助於員工的職業發展，要有目的有計劃地落實，來推動企業管理的進程。例如，在企業「全面提升經營質量，推進專業化建設」過程中，針對工程、房地產行業，一方面利用「招投標管理、項目管理、采購管理、現場管理、物流管理」等課程進行理論與操作指導；另一方面組織經營者到同行業中參觀學習，進行對比分析。同時，還可以利用公司內部的資源，在重點工程或某一工作階段結束時，組織召開總結會，進行公司內部的經驗交流。建議職能部門選擇一些相關的行業動向、管理方法、技術應用等題目，組織集中學習，促進行業整體管理水平的提高。三、方式方法上：不拘形式，靈活適用 企業的培訓，除了有告知的功能外，還能夠傳授知識、激勵受眾、改變行為。建議各基層單位採用形式多樣的手段，鼓勵員工參與，以推動培訓工作的有效開展。例如，可以考慮選擇一二個與年度重點工作相關的課題，召開部門業務研討會，請大家講一講體會、感想、方法、建議或問題等；或定期擬訂一定的業務課題集思廣益義，組織大家探討交流；可以多開展部門內的經驗分享、項目總結、技能推廣等內部會議等，形式靈活、內容適用、時間長短不限；也可以利用公司內聯網，開辟業務知識研討論壇，讓員工勇於表達自己的意見和看法，使他們精於鑽研，慣於討論；要鼓勵參加外出培訓學習的員工，將學習的心得、收獲、信息，或由此引發的聯想建議等，進行歸納整理，面向特定的受眾，以小型報告會的形式，或藉助於內聯網、雜志等媒體進行傳播，達到信息共享，共同提高的目的。四、結果應用上：注重激勵，建立制度培訓就是要創造生產力，啟發員工的內在學習動力。建議更多發揮培訓的激勵作用，與公司的考評制度、激勵制度和福利制度結合起來，用以維護培訓通道的健康發展，促進培訓工作的開展、促進學習氛圍的形成。可以考慮將員工參加培訓的情況作為績效考評、晉升輪崗的一項考核指標，同時也可以將培訓作為獎勵制度中的一種方式。如，對業績突出的員工獎勵一次與其職業生涯相關的培訓，或與休假相結合，利用培訓的機會，相對延長幾天假期，以供旅遊度假。對於表現突出的經理人或做出突出貢獻的員工，選送到著名的學府或培訓機構，進行短期培訓。另外，在實現企業經營目標的前提下，依據員工個人職業發展規劃以及參加培訓的情況，適當安排在相關崗位上進行輪崗鍛煉。這些方法不僅要使培訓成為一種學習知識技能的方式，更要使其體現為一種激勵和榮譽。
❹ 如何成為一名房地產銷售經理
房地產基礎知識，銷售人員的禮儀和形象，房地產銷售技巧，個人素質和能力，銷售能力：1、創造能力；2、判斷及察言觀色能力；3、自我驅動能力；4、人際溝通的能力；5、從業技術能力；6、說服顧客的能力。隨著中國經濟發展，買方市場的形成，銷售人員越來越占據了企業重要的地位。優秀的銷售人員有著廣闊的晉升空間和在企業中的話語權，但是在幾千萬營銷大軍中想成為一名優秀的銷售人員談何容易，因此對於當前的銷售人員，首先應審視自己是否具備勝任銷售工作的七項核心能力，並不斷加以完善、提升。
一、忍耐力
忍耐最不容易做到的，做過銷售的人都知道，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業的人半途而廢都是不能堅持的結果，可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業績和收入才能相應的提高，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。
在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間，你准時到達，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何？忍耐，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售，一棟二十九層的樓，每層八戶人家，從下「掃」上去，見門就敲，結果是20%的人對你的敲門極端反感，門沒開就要你「滾」；40%的人不是很耐煩，開門告訴你「快走」；30%的人反應平淡，說「我不需要」，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎？
二、自控力
很多時候銷售人員是單兵作戰的，銷售人員每天要去開發客戶，維護客情等，這些都不可能完全在領導的監督下進行，企業唯一的控制方式就是工作日報表，以及每天開會匯報個人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那裡，路上可以休息；本來半小時談完，結果謊稱談了三小時等等，這種方式除了損害企業的利益，更重要的也是阻礙自身的發展。我的一個朋友張先生時任某國際傳媒公司中國區客戶總監，他曾說當年剛投身銷售工作時無論刮風下雨每天早8點出門到晚上10點回家，中午餓了就吃麵包和礦泉水，三個月時間沒有休息，才簽下第一個客戶。正是有了這種自我發展的要求和良好自控能力，我那位朋友才能取得今天的成就。這種成就不是靠「每日拜訪表」「每天的情況匯報」逼出來的，完全靠自控。
三、溝通力
溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是准確的採集對方信息，了解對方真正意圖，同時將自身信息也准確傳達給對方，二是通過恰當的交流方式（例如語氣、語調、表情、神態、說話方式等）使得談話雙方容易達成共識。
良好的溝通是成功銷售的關鍵，一次有個銷售主管與某超市老闆談了多次，可對方執意拒絕我們的產品進場，完不成任務這名銷售主管感覺到非常大壓力，看此情形我決定同他一同前往拜會這個「不通情理」的老闆。但是去之前鑒於該主管一向「主動出擊」的作風，我再三叮囑「今天你只當陪客，不要說話，讓我掌握對方情況再講」。見到該超市老闆時，發現對方三十不到，已在該市開設3家中型超市，一臉的春風得意自是可以想像得到。在銷售主管簡短的介紹後，我用比較恭謙的態度表明今天只是來和他「聊聊」，「交個朋友」，「向他學習和了解一下當地的市場情況」，而後長達3小時的談話中，我基本只是在說「對」，「嗯」「了不起」，這位老闆將他的創業發家史統統倒了出來，到最後他說「和你聊的還真不錯」。最後5分鍾我提到關於產品進入他賣場的事情，他滿口應承。回過頭再來看銷售主管用的溝通方法，見到對方只奔主題，「我們是知名廠家，知名品牌，你進我們的貨完全可以放心。」這套說白對一般店鋪或許有用，但是對於這個「年輕有為」的老闆來說，他可不認為這些名企、名牌有什麼了不得。由此可以看出溝通能力在銷售過程中舉足輕重。
四、觀察力
觀察不是簡單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學會「看」市場，這個看不是隨意的瀏覽，而是用專業的眼光和知識去細心的觀察，通過觀察發現重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什麼產品在促銷，什麼產品多少錢，而專業的銷售人員可以觀察出更多信息：
你有沒注意到別人的賣的好的產品是因為什麼？價格、贈品、包裝……用的什麼贈品？什麼材料？怎麼製作的？包裝做得很好，好在哪？顏色、造型、材質、可以有別的用途（比如食品的包裝，用完了可以當罐子）。競爭品牌又有哪些促銷活動？具體的時間段？活動的具體形式，有哪些參與方式？賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅？它的主要產品和價格定位如何？……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以後，要他去「看」市場，仍然不能得到有用的信息，那我只能說，你不適合銷售這個工作。
銷售人員也是每個企業的信息反饋員，通過觀察獲取大量准確的信息反饋是銷售人員的一大職責。
五、分析力
分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結論。看貨架的產品分布你能分析出什麼？放在最好的陳列位置上的要麼就是銷售最好的品種，要麼就是該廠家此時的主推產品；通過生產日期進行分析，生產日期越近說明該產品的銷售與流轉越正常，生產日期過久說明該產品屬於滯銷狀態；通過價格進行分析，價格較以前下調幅度較大說明該產品受到競爭產品的壓力過大，銷售狀況不理想，價格上浮較大，該產品的原材料市場整體價格上揚，導致產品成本驟增，或者該產品市場屬於供不應求的狀態。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到。
同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的「底牌」和心態，例如進場談判，買手給你報了個價，作為銷售人員肯定不是一口答應，分析對方說話的神情語調，用話語刺探，然後分析出是否有壓低價格的可能，空間幅度多大等。
六、執行力
執行能力體現的是銷售人員的綜合素質，更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執行計劃時常常會遇到困難，這時你如果只會說「經理這個事太難了，做不了。」那麼你的領導也只能說「好，那我找能夠完成的人來做」。沒有困難事情稱不上任務，人人都可以完成的事也體現不出你的價值。
某市有家大型連鎖A賣場，A賣場在全市有十幾個賣場，對於佔領該市的終端市場極為重要，B公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手先已經幾個優秀的銷售人員敗下陣來，原因是該賣場在當地是零售業老大，所以一向霸道，沒有熟人關系進場費用開價很高，而且不給還價的機會。但公司要求在「合理」的費用下進場，如何把這個命令執行下去？張某接到任務寢食難安，如果該任務完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務公司同樣會覺得他「能力不夠，無法執行公司的計劃」。接下來，張某去拜訪A賣場的采購經理黃某幾次，等了很長時間連面都沒見到，他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時轉而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認識，然後通過給小孩子買禮物等手段拉近距離，時機成熟後才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最後張某順利完成任務。
這種例子在銷售工作中並不鮮見。因此執行不是要銷售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達到結果。結果才是你的領導們最關心的，也是你能力的體現。
七、學習力
作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛，從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等，可以說銷售絕對是「綜合素質」的競爭，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售只至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優秀的銷售人員只有要掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，並且還必須具有舉一反三的能力，因此沒有良好的學習能力，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰
❺ 銷售經理如何開展工作
1、巡店(本品牌)，讓經銷商把問題用書面羅列出來。統一整理，尋找共的的優缺點，分類後排序2、巡店(外品牌)，感受其他品牌經銷商的優缺點，找他其他品牌現在正在做的活動，分析好與不足的地方，這樣，有人在前面滾雷，好壞你都有收獲。3、尋找本品牌車型的銷售熱點、焦點，制定統一的銷售口徑，揚長避短。4、訂立銷售任務，尋找好的銷售活動，去高檔小區，高經商業區、經濟區展銷，增加知名度5、尋找競爭車型的缺點(盡量利用公布公眾的報紙，網頁，論壇里的文章，用彩印機打出來，讓客戶進行比較)6、要求銷售店每日下班後上傳戰績與戰敗分析，綜合處理問題7、市場部是銷售對外窗口重中之重的部門，巡店時，一定要親自考核其部門負責人是否勝任本職工作，不合格者堅決清理。培訓銷售人員是銷售經理的重要工作之一，要建設一支素質全面、戰無不勝的高效銷售團隊，銷售經理必須高度重視銷售培訓工作。銷售培訓有兩大作用：一是教銷售人員如何去做，二是讓銷售人員做得更好。銷售訓練是銷售經理應該長期關注的一項工作，無疑，銷售培訓可以讓銷售人員做得更好，同樣，對銷售經理來說，您也應努力來把銷售培訓工作開展得更好。1.銷售培訓的意義 銷售是龍頭，沒有銷售可能就沒有一切，銷售業績決定著企業的生存和發展。可以說，沒有銷售就沒有企業，而要提高銷量，就必須持續對銷售人員進行培訓，以持續提升銷售人員的銷售能力，從而使其業績穩步提升。 推銷產品也是在推銷自己，要成功推銷產品，首先得使銷售人員學會推銷自己，對銷售人員的培訓是企業推銷工作的一個重要組成部份。可以磨練銷售人員應付市場變化及突發事件的能力，增強其銷售競爭力。企業要在競爭激烈的市場上獲得生存和發展，就必須培養銷售人員的隨機應變能力。可以克服銷售人員的孤獨感。很多情況下，銷售人員需要獨立思考、獨立作戰，因而很容易產生孤獨感，而適時的銷售訓練則有助於保持其沖勁和鬥志。 擺脫恐怖感和自卑感。銷售人員經常會遭到客戶的拒絕，因而容易產生挫折感、自卑感，銷售訓練可以不斷地強化銷售人員的使命感，使其保持積極向上的精神風貌。 可以培養銷售人員的營銷能力，銷售人員不應該僅僅是銷售人員，他還應該是營銷人員，需要掌握一些基本的營銷技能，這這種能力將越來越重要。 2.銷售培訓的時機 通常，在下列情況下，有必要對銷售人員進行培訓。 新人剛剛走上銷售工作崗位;新產品剛剛推出;需要開發新市場;需要採用新方法、新技術來銷售;銷售業績難以突破;制定年度目標並分配定額;需要展開促銷或銷售競賽;年度總結或經銷商大會期間;其他如參加展覽會、培養銷售管理儲備幹部等。 3.銷售培訓的內容 人格的培養。誠實、熱情與爽直是現代銷售人員所必須具備的人格特質，否則就沒有生存的空間。 知識的學習。主要包括產品知識、業界知識、客戶服務知識及相關知識。 銷售技巧。最終評判銷售人員的能力高低主要是銷售業績如何，所以必須提高銷售人員完成交易的手段，有可能的話，還可進行營銷企劃方面的訓練。 心態。指心理態度與身體狀況，是否有工作動力，沒有工作動力、工作懶散的銷售人員在競爭激烈的商業社會中是無法生存的。 4.銷售培訓的流程與方法 對銷售人員的訓練，可以在公司由各級主管定期或隨時組織實施，也可以讓他們參加社會性及大專院校的培訓學習，資金允許的話，最好委託專業培訓機構去做。 但很多時候，我們實施培訓的效果往往不好，主要原因可能是領導沒有真正重視，或者是培訓流於空泛化，或者是培訓內容不符合銷售人員的需求與水平(脫離實際)。由於銷售經理負有提升銷售人員素質的直接責任，所以，他應該了解並掌握正確的培訓流程及方法，正確的銷售培訓基本流程是：分析培訓需求→制定培訓計劃→實施培訓→評估培訓效果。 分析培訓需求。很多銷售經理對培訓非常重視，他們發現客戶不滿、內部混亂、員工士氣低落或工作效率低下時，便會想到通過培訓加以解決，但卻經常忽略培訓需求分析工作。很多銷售經理在沒有對培訓需求做清楚界定的情況下便確定了具體培訓內容(如課程、時間等)，並以自己的經驗和理解作為取捨的主要標准，這很可能會導致培訓效果不理想。所以，培訓需求分析工作必不可少。在做培訓需求分析時，可以通過觀察、面談、問卷調查、自我診斷、客戶調查等多種方式進行，以全面了解銷售人員在哪些方面需要通過培訓加以提高。 制定培訓計劃。在對銷售需求做分析後，銷售經理應制訂一份培訓計劃，該計劃的內容應該包括：1)培訓目標。目標不能太籠統，應當針對具體任務，並告訴員工培訓後會達到什麼樣的結果。2)培訓對象。如果是參加外部培訓，應選擇那些有培養前途、合適的銷售人員;如果是在內部培訓，最好是水平相當的或面臨同樣問題的人員，這樣，針對性和學員的參與熱情會更高。3)培訓內容。需要選擇適合銷售人員的培訓課程：產品知識、專業銷售技巧、大客戶銷售技巧、談判技巧、展示技巧、溝通技巧、項目管理技巧、營銷基儲團隊合作等。4)選擇培訓師。有些培訓可以由銷售經理或公司其他人員(如營銷經理、產品經理等)來完成，但更多的培訓則應聘請專業培訓機構的培訓師來進行。企業應該對培訓機構和培訓師做審核和評估，通常，培訓師應具備以下特徵：豐富的營銷及銷售經驗;高昂的教學熱情(學員容易受到影響和感染);深入了解企業的培訓需求;具備嫻熟的教學方法和技巧;具有適當的人格特質、溝通能力和靈活性;等等。 缺乏經驗的銷售新手固然需要銷售培訓，已有一定經驗的銷售老手也需要持續接受銷售培訓。通過銷售訓練，銷售人員可以在很短的時間內掌握各種必備技能，始終保持良好的心態和高昂的鬥志。此外，訓練有素的銷售人員還能有效地向顧客傳遞企業的經營理念並贏得顧客的信任和尊重，從而能在顧客心目中塑造良好的個人形象和企業形象。 編輯提醒:請注意查看「」一文是否有分頁內容。
❻ 房地產銷售經理培訓課程一般都有哪些
銷售經理都是從基層干起來的。沒有說你一個不懂這行的一培訓就當專經理的。 你不懂銷售屬怎麼管銷售。 如果你是項目總監這一級別的 給銷售經理培訓就是很有針對性的了，都是銷售做起來的，所以不會培訓銷售技能，反而會以你的高度，來看待市場，看待政策，看待項目未來的發展做分析，然後就是激勵，然後就是鞭策。 就看你的高度了？
❼ 我是銷售經理，我怎麼培訓我的下屬
://www.ccmsky.com/Html/article/sellmanagerarticle/20060320195922466_2.htm
銷售隊伍築建實務
作者：董謙 日期：2006-3-20 19:57:44 瀏覽：11
來源：《銷售與市場》
市場競爭歸根到底是人才的競爭，這句話對許多企業家耳熟能詳。但是，目前國內優秀的銷售團隊卻並不多，哪個老總要是擁有一支精悍的銷售隊伍，比多幾個緊銷產品，更讓業界的其他老闆們眼紅。
談論起自己的銷售隊伍時，多數老闆的感覺是「讓我歡喜讓我憂」。眾所周知，當前有兩大客觀因素，困擾著中國企業銷售隊伍的發展。
一、人員進出頻繁，隊伍不穩定，很多公司銷售部是「鐵打的營盤，流水的兵」。北京保險業頗有名氣的某公司老總曾為此感嘆：「我現在懷疑，在西方行之有效的保險銷售方式，是否適用於我國。如果某一天，有人說中國的保險事業葬送在打一槍換一個地方的跑街小姐、跑街先生手中，我並不感到驚訝。」
二、人才匱乏，優秀的推銷員和理想的銷售經理都緊缺。內蒙古一位做保健品生意的民營企業家對筆者說：「4c公司上了規模後，我整天琢磨怎麼才能把銷售工作搞得正規些、穩定些。為請高人，什麼辦接都想了，公開招聘不到，就去沿海城市的大公司里挖；給包賓館、配手機、配汽車，就差配保鏢了，沒成想只是個書記員，天天坐在辦公室里就會發文件，銷售部倒是正規了，滿眼都是這崗位條例、那職責手冊，這表格、那制度；結果呢，開發難度大的市場還是打不開，好的業務員還是留不住。」
客觀因素確實存在，但是若銷售經理一談論工作，就離不開資金缺乏、市場不景氣、找不到理想業務員等令人垂頭喪氣的話題，那麼，優秀的銷售隊伍肯定永遠不會誕生。一名合格的銷售經理每天開始工作時，應該只考慮兩個方面的事情，一是「今天我要為客戶做些什麼?」二是「今天我要為銷售隊伍的建設做些什麼?」
和很多老闆與銷售經理們討論過「如何管理銷售隊伍」的話題，其間筆者受益頗多，現以筆記的形式羅列下面，相信會對銷售經理們有所幫助。
1．聘請銷售經理時，有實力的候選人往往關心企業文化、公司內部運作環境、公司老總的個人經歷、銷售部曾發生的重大事件、薪酬待遇等。「綉花枕頭」卻熱衷討論具體的銷售工作，急著提出工作方案，表明自己的價值。
2.挑選銷售經理，一定要看他的一線銷售工作經驗，有過站櫃台、跑推銷經歷的最好。基層業務員每日從事的工作、將要碰到的困難，銷售經理必須熟悉，必須有所體會、有所心得；否則，所謂工作輔導、榜樣作用、行動計劃的制定乃至團隊建設等都是一句空話。
3．成功的銷售活動中，都有「打攻堅戰」的階段。詢問經理候選人以前「打攻堅戰」的銷售經歷和體會，可以了解他的經驗是否豐富足夠，是否有能力、有辦法深入生意的表皮之下。
4．開發一個新的區域銷售市場，照搬一套其它地區的運作模式，不如選派一個配合默契、有工作經驗的銷售小組。一時抽調不出這樣精乾的隊伍，寧可閑置新市場，也不要輕易去開發。
5．准備組建一個新區域銷售隊伍時，要充分考慮三個事項：a．經理人選是否成熟； b．有無具體的地區目標和行動計劃； c．市場的潛力與現狀。三項中最重要的是選擇銷售經理，因為兵熊一個，將熊一窩。
6．銷售組織要圍繞產品和客戶進行設計。同時，成立的每一個銷售隊伍，都要在另一個更高級別的銷售隊伍組織內；在行政上，要有明確的隸屬關系。
7．指望通過招聘新業務員，來一舉解決面對的銷售困難，是銷售經理毫無工作經驗的表現。不要幻想有什麼天才推銷員，銷售經理的任務是培養、創造超級推銷員，而不是尋找他們，或是等著他們來上門。
8．招聘新業務員：在最基層的銷售經理提出招聘申請後，採用由下至上逐級面試、逐級差額推薦候選人。主管銷售的總裁最終面試、拍板決定是否錄用、錄用誰的招聘程序。這種招聘機制，有助於老總平衡銷售隊伍的發展、把握銷售隊伍的整體素質；在銷售隊伍中樹立老總威信和提高銷售人員的榮譽感等方面亦有作用。
9．招聘基層業務員，是要找有合適思維方式的人，並非是找有合適經驗的人。素質比知識更重要，技術可以培養，態度很難改造。做銷售員必備的素質是勇於行動。
10．有時，從外面挖來的銷售人才，其實是超級推銷員，做業務一流，搞管理外行。手上雖有現成的客戶，但是帶著來、帶著走，哪家公司給的提成高，就往哪家公司跳槽，和公司是做生意的關系。對他們的工作安排是否恰當，關繫到銷售隊伍的長期建設。
11．銷售區域的適當調整和銷售經理有計劃的對調，可以及時適應市場的變化，促進內部工作經驗的交流，和避免「拉山頭」現象的出現。在調整過程中，要防止客戶工作脫節。
12．優秀的銷售經理，都有與最終消費者保持接觸的工作習慣。老闆要時常詢問經理人員上一次見到消費者的時間、地點和感受，幫助他們建立良好的市場感覺，及時校正工作方向。
13．銷售經理在團隊中最大的作用，不是管理，不是監督，而是方向指引。士氣低迷、業績不佳的銷售隊伍永遠感到前途茫茫、不知何去何從，問題出在經理身上。
14．遠來的和尚會念經，新到一個銷售區域當經理的人，不管是從外面聘請來的，還是公司內部調任的，檢驗是否有管理能力的標準是： a．能否在新團隊中盡快樹立威信； b．應用他以前的工作經驗，是忙著照搬原來的制度，還是根據實際情況，為區域銷售鐵人新的運轉機制。
15．發現不了銷售工作中存在的問題和市場中的機會、沒有工作思路、制定不出能夠實施的行動方案、無法為團隊指明方向，卻總是強調客觀因素，向上面要政策、要支持的經理人員，應該及早調離銷售部。他們是影響銷售隊伍風氣的害群之馬。
16．優秀的銷售經理，不會把主要精力放在製作表格、健全規章制度的事情上，他們相信「從辦公桌上面看世界，世界是可怕的」這句格言。他們的特點是愛問、也會問「為什麼……」
17．業務員對銷售經理的工作安排有抵觸情緒，往往說明經理的威信尚未樹立。銷售經理的威信從何而來?a．他的工作經驗和工作思路； b．他的溝通能力和領導方式； c．他在公司中的地位；d．他與業務員的私人感情。
18．銷售經理在與業務員進行工作溝通時，不要扮演「救援者」的角色；不要簡單地只關注問題的解決方案，隨便說出「你干嗎不……」的話語來，這樣只會把溝通停留在表面問題上。要創造足夠的溝通機會，要分清哪些是借口，哪些是問題本質，要學會問這樣的問題：「你怎麼看待目前碰到的問題?」「你准備用什麼辦法解決這些問題?」或是「你已經做了哪些工作?」
19．與業務員進行工作溝通時，最重要的是關注細節，其次是關注細節，第三還是關注細節。能否在細節中探討工作，並從中發現問題的症結，是檢驗銷售經理實力的時刻。在一名嚴謹而有威信的經理手下工作，沒有哪個業務員會不認真。強將手下無弱兵即這個道理。
20．對業務員的要求分兩步走。起初要求做銷售不犯財務錯誤、對客戶不喪失信用，強調規范，強調勤奮，強調團隊精神。基礎業務知識和技能具備後，著重培養創新意識，鼓勵他們敏銳地發現市場機會，大膽創建新的銷售辦法，不斷嘗試，不斷總結，不斷行動。
21．當業務員能力欠缺、業務不精，沒法勝任一項銷售工作時，不要急於進行工作溝通或給予培訓。先陪他共同工作一個下午，發現問題的本質是什麼。經理人員對培訓寄予的希望太大，會喪失對現實情況敏銳的判斷力。培訓對業務員的成長是有幫助，卻是一項長期投資，不可能包治百病。
22．業務員業績不佳，銷售經理的第一反應應該是：工作流程安排是否合理?其次考慮工作的技能經驗是否足夠，最後考慮工作動力不足抑或自我管理不夠的問題。而不應該把考慮順序顛倒。
23．與業務員保持良好的私人感情，可以極大方便銷售經理的工作開展。理智的辦這是把關系維持在同志情、戰友情階段，如果想進一步關心業務員，那麼與他的家人交朋友是個好辦法。
24．完成銷售任務，是一個銷售隊伍的共同目標。銷售經理要學會把一個大目標分解、轉化為幾個小目標，要讓大家看到工作的進展，有成就感，以保證團隊的高昂士氣。把工作目標轉化為具體的工作行為，需要銷售經理有豐富的經驗，同時要了解業務員正處於哪個成長階段。
25．強烈的團隊精神，來自於共同的奮斗目標。銷售經理所描述的美好前景，能夠喚起團隊精神、犧牲精神的，不是由於崇高，而是因為真實和真誠。往往發財、提升並不能讓所有人振奮；而有時，整個團隊卻能自發地聚集在「與競爭對手決一死戰」的旗幟下。
26．不要刻意追求迎合某種理想的團隊文化。文化不可能通過說教和宣講建立起來。通宵達旦的文化灌輸，可能在一次不得人心的利益分配後，盪然無存。所有的優秀文化都可以通過行動表現出來。為團隊文化建設做出貢獻的銷售經理，不是因為他們慷溉激昂的演講，而是他們扎實的工作態度和堪稱典範的榜樣作用。
有關銷售隊伍的管理經驗，如同將軍的帶兵之道，是永遠摘錄不盡的。筆者發現，當世界的前沿管理觀念正在強調返璞歸真，由追求卓越向良心管理回歸時，我們許多銷售經理的實際做法正不自覺地符合這種潮流。幾乎每一個談話對象，在談及曾經離去的優秀業務員時，都有真誠的感情流露，或惋惜，或自責。我想，有了這種愛兵之心，借兵之情，企業擁有自己的優秀的銷售隊伍，為期不遠
❽ 如何做一個優秀的房地產銷售經理
房地產基礎知識，銷售人員的禮儀和形象，房地產銷售技巧，個人素質和能力，銷售能力：1、創造能力；2、判斷及察言觀色能力；3、自我驅動能力；4、人際溝通的能力；5、從業技術能力；6、說服顧客的能力。隨著中國經濟發展，買方市場的形成，銷售人員越來越占據了企業重要的地位。優秀的銷售人員有著廣闊的晉升空間和在企業中的話語權，但是在幾千萬營銷大軍中想成為一名優秀的銷售人員談何容易，因此對於當前的銷售人員，首先應審視自己是否具備勝任銷售工作的七項核心能力，並不斷加以完善、提升。
一、忍耐力
忍耐最不容易做到的，做過銷售的人都知道，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業的人半途而廢都是不能堅持的結果，可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業績和收入才能相應的提高，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。
在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間，你准時到達，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何？忍耐，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售，一棟二十九層的樓，每層八戶人家，從下「掃」上去，見門就敲，結果是20%的人對你的敲門極端反感，門沒開就要你「滾」；40%的人不是很耐煩，開門告訴你「快走」；30%的人反應平淡，說「我不需要」，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎？
二、自控力
很多時候銷售人員是單兵作戰的，銷售人員每天要去開發客戶，維護客情等，這些都不可能完全在領導的監督下進行，企業唯一的控制方式就是工作日報表，以及每天開會匯報個人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那裡，路上可以休息；本來半小時談完，結果謊稱談了三小時等等，這種方式除了損害企業的利益，更重要的也是阻礙自身的發展。我的一個朋友張先生時任某國際傳媒公司中國區客戶總監，他曾說當年剛投身銷售工作時無論刮風下雨每天早8點出門到晚上10點回家，中午餓了就吃麵包和礦泉水，三個月時間沒有休息，才簽下第一個客戶。正是有了這種自我發展的要求和良好自控能力，我那位朋友才能取得今天的成就。這種成就不是靠「每日拜訪表」「每天的情況匯報」逼出來的，完全靠自控。
三、溝通力
溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是准確的採集對方信息，了解對方真正意圖，同時將自身信息也准確傳達給對方，二是通過恰當的交流方式（例如語氣、語調、表情、神態、說話方式等）使得談話雙方容易達成共識。
良好的溝通是成功銷售的關鍵，一次有個銷售主管與某超市老闆談了多次，可對方執意拒絕我們的產品進場，完不成任務這名銷售主管感覺到非常大壓力，看此情形我決定同他一同前往拜會這個「不通情理」的老闆。但是去之前鑒於該主管一向「主動出擊」的作風，我再三叮囑「今天你只當陪客，不要說話，讓我掌握對方情況再講」。見到該超市老闆時，發現對方三十不到，已在該市開設3家中型超市，一臉的春風得意自是可以想像得到。在銷售主管簡短的介紹後，我用比較恭謙的態度表明今天只是來和他「聊聊」，「交個朋友」，「向他學習和了解一下當地的市場情況」，而後長達3小時的談話中，我基本只是在說「對」，「嗯」「了不起」，這位老闆將他的創業發家史統統倒了出來，到最後他說「和你聊的還真不錯」。最後5分鍾我提到關於產品進入他賣場的事情，他滿口應承。回過頭再來看銷售主管用的溝通方法，見到對方只奔主題，「我們是知名廠家，知名品牌，你進我們的貨完全可以放心。」這套說白對一般店鋪或許有用，但是對於這個「年輕有為」的老闆來說，他可不認為這些名企、名牌有什麼了不得。由此可以看出溝通能力在銷售過程中舉足輕重。
四、觀察力
觀察不是簡單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學會「看」市場，這個看不是隨意的瀏覽，而是用專業的眼光和知識去細心的觀察，通過觀察發現重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什麼產品在促銷，什麼產品多少錢，而專業的銷售人員可以觀察出更多信息：
你有沒注意到別人的賣的好的產品是因為什麼？價格、贈品、包裝……用的什麼贈品？什麼材料？怎麼製作的？包裝做得很好，好在哪？顏色、造型、材質、可以有別的用途（比如食品的包裝，用完了可以當罐子）。競爭品牌又有哪些促銷活動？具體的時間段？活動的具體形式，有哪些參與方式？賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅？它的主要產品和價格定位如何？……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以後，要他去「看」市場，仍然不能得到有用的信息，那我只能說，你不適合銷售這個工作。
銷售人員也是每個企業的信息反饋員，通過觀察獲取大量准確的信息反饋是銷售人員的一大職責。
五、分析力
分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結論。看貨架的產品分布你能分析出什麼？放在最好的陳列位置上的要麼就是銷售最好的品種，要麼就是該廠家此時的主推產品；通過生產日期進行分析，生產日期越近說明該產品的銷售與流轉越正常，生產日期過久說明該產品屬於滯銷狀態；通過價格進行分析，價格較以前下調幅度較大說明該產品受到競爭產品的壓力過大，銷售狀況不理想，價格上浮較大，該產品的原材料市場整體價格上揚，導致產品成本驟增，或者該產品市場屬於供不應求的狀態。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到。
同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的「底牌」和心態，例如進場談判，買手給你報了個價，作為銷售人員肯定不是一口答應，分析對方說話的神情語調，用話語刺探，然後分析出是否有壓低價格的可能，空間幅度多大等。
六、執行力
執行能力體現的是銷售人員的綜合素質，更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執行計劃時常常會遇到困難，這時你如果只會說「經理這個事太難了，做不了。」那麼你的領導也只能說「好，那我找能夠完成的人來做」。沒有困難事情稱不上任務，人人都可以完成的事也體現不出你的價值。
某市有家大型連鎖A賣場，A賣場在全市有十幾個賣場，對於佔領該市的終端市場極為重要，B公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手先已經幾個優秀的銷售人員敗下陣來，原因是該賣場在當地是零售業老大，所以一向霸道，沒有熟人關系進場費用開價很高，而且不給還價的機會。但公司要求在「合理」的費用下進場，如何把這個命令執行下去？張某接到任務寢食難安，如果該任務完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務公司同樣會覺得他「能力不夠，無法執行公司的計劃」。接下來，張某去拜訪A賣場的采購經理黃某幾次，等了很長時間連面都沒見到，他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時轉而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認識，然後通過給小孩子買禮物等手段拉近距離，時機成熟後才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最後張某順利完成任務。
這種例子在銷售工作中並不鮮見。因此執行不是要銷售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達到結果。結果才是你的領導們最關心的，也是你能力的體現。
七、學習力
作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛，從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等，可以說銷售絕對是「綜合素質」的競爭，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售只至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優秀的銷售人員只有要掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，並且還必須具有舉一反三的能力，因此沒有良好的學習能力，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰
❾ 房地產銷售經理都需要會那些知識技能每天都需要干那些工作
一、職權
銷售代表的業務指導與檢查、控制、監督銷售流程，保證銷售業務按計劃、程序順利進行；
銷售代表的入職培訓和日常業務培訓；
銷售現場與各種銷售活動現場的組織、鼓動、巡檢與協調，銷售現場環境、氣氛的調節、調度；
銷售代表的考核及日常人員管理，銷售團隊建設，並提交人員使用與管理建議；
定期向領導提交業務分析報告（客戶分析、銷售策略效果與建議等），並組織市場調研；
定期向領導提交工作計劃和總結；
負責銷售資料的監控和准備；
對銷售部置業顧問負有直接的考核權,要求考核工作公正、公開、公平，提供業務員的公平競爭環境和條件，禁止出現不合理的競爭現象；
嚴格執行公司考勤規定,服從項目銷售經理的管理和工作安排；
二、職責
1.參與制定項目營銷方案和銷售計劃，並負責實施。
2.負責指導建立銷售體系、組織機構和銷售隊伍。
3.負責營銷人員的管理、培訓、考核工作。
4.負責商品房銷售合同的簽約與管理。
5.負責管理和配合與商品房銷售相關的廣告宣傳等市場營銷活動。
6.負責配合財務部辦理銀行按揭貸款業務。
7.負責組織、領帶銷售隊伍完成銷售目標，協調處理各類市場問題。
8.負責完成與銷售相關聯的其它工作。
前兩天剛寫了一份，供你參考，希望能幫到你。