施工許可證。。。要辦施工許可證就要有國有土地證，建設規劃許可證，工程規劃許可證。。。太多太多了。。還要去上上下下打點。。。
② 房地產項目中前期工作的流程是什麼包括哪兒些內容
1．項目開發前期調研程序
項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
2.項目立項程序
項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。
3．土地使用權取得的程序
土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，並取得建設用地規劃許可證後,辦理取得土地使用權手續的程序。
4.項目規劃程序
項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。
根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得「兩證」(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)後,方可開工建設。項目規劃申報的基本程序如下：
（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發商要向規劃局申報規劃要點,規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。
（2）在可行性研究報告批復後,開發商可向規劃局申報項目定點規劃局向申請單位下發規劃定點通知書和設計規劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。
(3）根據規劃局提出的規劃設計條件,委託有資質的設計機構進行規劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定點陣圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發商在完成方案設計後,應向規劃部門提出審查申請。
（4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。
（5）開發商依據設計規劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規劃局申領建設用地規劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。
（6）申領建設工程規劃許可證,是在項目列入年度正式計劃後,申請辦理開工手續之前,需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最後法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
1.工程建設項目立項審批
（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處
（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發公司的資質證明.
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權後，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料後，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批許可權內的項目，由市計委負責轉報。
（4）辦結時限：在收到申報資料後，5個工作日內予以批復可研報告。
（5）收費標准：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。
③ 房地產中立項前要做的那些內容，立項後要做那些。
立項前進行可行性分析報告（市場調研為主，弄清市場需求戶型和面積），其次費用預算主要。立項後精確費用預算，跑手續什麼的都是其次的了，招標承包商，組建銷售隊伍或轉給專業的銷售團隊。
④ 房地產開發項目前期准備工作有哪些
一、立項審批
1、項目立項申請報告書（原件一份）
2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）
3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）
4、項目建設投資概算（一份）
5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）
6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）
7、項目地形圖（一份）
8、有關職能部門的意見。
二、規劃設計
1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。
2、建築設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。
三、建設工程報建
（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。
1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；
2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；
3、國土部門核發的《國有土地使用證》；
4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批准書；
5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；
6、消防部門核發的《建築工程消防設計審核意見書》；
7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；
8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；
9、建設資金證明；
10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；
（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設工程施工公開招標申請表；
3、建設工程監理公開招標申請表。
（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設工程施工邀請招標審批表；
3、建設工程監理邀請招標審批表；
4、工商部門簽發的私營企業證明；
5、法人營業執照；
6、其他申請邀請招標理由證明。
（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；
3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；
4、工商部門簽發的私營企業證明；
5、法人營業執照；
6、建設工程直接發包審批表。
（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。
1、《規劃許可證》；
2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；
4、施工合同及其單位資質證書復印件；
5、監理合同及其單位資質證書復印件；
6、施工圖設計文件審查批准書；
7、建設工程質量監督申請表；
8、法律、法規規定的其他資料。
（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。
1、建設單位提供的資料：
（1）工程施工安全監督報告；
（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；
（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；
（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；
（6）工程預算書（總建築面積、層數、總高度、造價）；
2、施工單位提供的資料：
（1）安全生產、文明施工責任制；
（2）安全生產、文明施工管理目標；
（3）施工組織設計方案和專項技術方案；
（4）安全生產、文明施工檢查制度；
（5）安全生產、文明施工教育制度；
（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；
（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；
（8）購買安全網的合格證、准用證發票原件和復印件；
（9）建設工程施工安全生產責任書；
（10）建設工程施工安全受監申請表；
（11）法律、法規規定的其他資料。
（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。
1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
2、工程監理中標通知書和工程監理合同；
3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；
4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批准現場攪拌的批文；
5、質量監督申請安排表；
6、安全監督申請安排表；
7、建設工程質量監督書；
8、建設工程施工安全受監證；
9、施工許可申請表；
⑤ 房地產開發項目中前期工作有哪些要做
1、施工前期工作
進場之前應組織參與本工程的項目部成員及各工種的隊長內進行圖紙會審和施工方案容會審，針對該工程的特點以及施工中可能會出現的問題，在施工前給予充分的考慮。
在開工令下達之前就要安排部分人員進入現場開展前期工作，要提前組織好施工人員和運輸車輛，安排好材料運輸線路，並協調好與交通、城管等相關部門的事宜，使施工工作盡快的全面開展起來。
進場後，首先安排好施工臨時設施，電工組將在業主指定的分箱下安裝電箱及電表，並由專人定時看管，節約用電。各個工種要求用電時由專職人員進行接插分配，每天上、下班由專職人員關電閘，做到萬無一失。
具體將做好以下幾點內容：
1.1成立組織機構，配備強有力的管理人員
1.2建立工程施工管理網路
1.3組織有關人員進行圖紙會審
1.4編制好施工材料綜合計劃
1.5做好技術交底工作
1.6搞好施工現場的布置，做好設備進場計劃
1.7編制好施工進度計劃
1.8確定施工程序、主要分項工程及工藝流程
1.9做好勞動定額用工，工程匯總
1.10做好資金使用計劃
⑥ 在房地產流程中，項目立項後下一步該做什麼
先出規劃，然後拿土地，（現在拿地要做公告，再競拍），之後付清土地出讓費拿土地證，然後再出項目可行性報告，報規劃局審批，同過之後拿批文，之後出工程方案備案，那第三證，建設工程規劃許可證，之後就是招標，確定工程公司，那施工許可證，這個整個過程至少要半年，擁有這個四證之後就可以開始造房子了，等房子結構封頂之後就可以領預售證，也就是說可以賣房子了，等這些房子竣工驗收合格，你把所有該付的費用都付清楚那就可以領取房產證了，一個過程基本就是這樣的。
⑦ 房地產開發前期具體工作有哪些
房地產前期具體工作分為：前期策劃、前期營銷。
一、前期策劃：
房地產前期策劃歸屬咨詢行業,被開發商重視;房地產前期策劃這個叫法雖然存在，但業界並無明確的概念解釋，由於各家企業認識不同，內容界定也不同。業內人士更多把它理解為房地產全程營銷策劃。
所謂房地產全程營銷，是以市場營銷為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將營銷理念貫穿於房地產開發全程的一種企業戰略。
房地產全程營銷策劃，一般就是指咨詢顧問公司在樓盤銷售之前進行的營銷咨詢工作。
策劃內容包括：房地產市場調查策劃；房地產市場營銷策劃操作方案；房地產價格策劃與制定；房地產營銷渠道策劃與管理；房地產銷售策劃；房地產形象策劃與包裝推廣；房地產廣告策劃與開發設計；銷售策略與銷售控制；房地產項目開盤銷售策略；房地產項目二次啟動銷售策略；房地產尾盤銷售策略；房地產銷售培訓與指導；售樓人員職責；銷售行為規范；營銷隊伍團隊精神；
主要都是些針對房地產市場，競爭對手，品牌，價格，運作管理的銷售方案；
二、前期營銷：
前期營銷工作計劃
項目建築方案已基本確定,目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中,雖然項目未進入實質營銷工作,但為了項目今後的營銷能有計劃的運行，營銷工作應本著「運籌帷幄，全程把控」的運作理念,積極作好前期各項營銷准備工作，以備項目營銷的各環節是能有計劃的運行。
房地產全程營銷工作是一項工作量大，涉及環節多且變化素很大的工作,若前期沒有一個完整的全盤計劃,在面對變化情況時,往往沒有方向或出現臨時應急措施,而給將來留下後遺症。因此，在目前情況下，營銷工作應該進入前期准備階段，在營銷的前期准備中分為四個階段：
1、項目價格體系研究、論證和制定階段。
項目的產品確定後，價格的制定是成為營銷工作的重要任務之一。該階段通過公司現有資源，對項目周邊市場的價格情況進行分析研究，並結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析，初步確定出項目的銷售均價，最高均價和最低均價；再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距，最後完成項目各套房間初步的價格表以及、優惠策略、提價策略與節奏，升值營造策略等，為項目的未來銷售作好價格的基礎准備。
2、項目營銷代理公司的選定階段
營銷代理公司的選定，很大程度上決定項目的最後營銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定，任何代理公司都有其實力和專業能力的長短處，因此在考察過程中除了公司的實力和專業能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。
我公司在選擇代理公司時，應通過以下四個個方面進行綜合考察和評定：
2-1、對代理公司的歷史業績進行綜合考察，了解其代理過項目的業績情況和開發企業的評價；
2-2、對代理公司關於我項目的營銷策劃、銷售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實際執行能力。
3-3、考察代理公司的對項目的態度，通過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業能力、抄盤經驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專業度。
通過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最後的代理公司。
3、項目廣告公司的選定階段
在代理公司選定之後，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進入預熱期前的項目形象工作必須通過廣告公司進行表現。在考察廣告公司過程中，除了考察其設計能力和服務費用方面，還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動目標群。
因此，廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。
3-1、考查公司的歷史業績及綜合創意能力；
3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。
3-3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業設計能力，文案撰稿能力以及與開發公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。
3-4、考察廣告公司服務報價，廣告發布報價、物料製作報價等情況。
4、項目預熱期執行階段
在確定代理公司、廣告公司後，項目要進入前期的市場形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱，逐步積累客戶，並根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執行手段。