房地產土地增值稅如何預提

① 房地產企業結轉收入時，土地增值稅按什麼計提

1、根據預交的5000+3000＝8000萬在所得稅前扣除；其中提前預繳的3000萬等後面預收時相應少交。根據土地增值稅預收的稅法規定，各省執行的預征率有差異。

2、如果企業所得稅申報前，還沒交納是不可以在所得稅前扣除的，以實際發生為准，根據稅務土地增值稅清算條例。清繳的土地增值稅可以稅前扣除，可以調減納稅所得，會計與稅務分別處理，會計按配比原則確認稅費；稅收上以「實際」發生作為扣除的前提，實際繳納時可以納稅調整。

3、納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。

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計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

② 怎樣計提土地增值稅稅率

土地增值稅是以轉讓取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。土地使用稅。 （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%； （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%； （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%； （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 舉例： ]某房地產開發企業1998年1月將其開發的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發本為1400萬元，專門為開發該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5％計算扣除其他房地產開發費用。另外，稅法規定，從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為： 扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元 增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元 增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％ 應納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元
一般納稅人增值稅的銷項稅在確認銷售收入時，用應收賬款總額/(1 17%)*17%計算並計提（實際就是銷項稅專用發票上稅額）借：應收賬款貸：主營業務收入貸
超率累進稅率檔次 檔次說明 扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金； 財政部規定的其他扣除項目。 1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 增值額30% 2 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%-扣除項目金額5% 3 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額50%-扣除項目金額15% 4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 增值額60%-扣除項目金額35%

③ 希望提供房地產土地增值稅的清算方法和會計分錄謝謝指教。

第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十一條 對於符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。
（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委託稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告 以下是土地增值稅清算的審核重點,根據審核重點提前做好應對工作:

清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。在清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。在審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

關於非直接銷售和自用房地產的收入確定，規程規定：一是房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。二是房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

土地增值稅扣除項目審核的內容包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；國家規定的其他扣除項目。
審核取得土地使用權支付金額和土地徵用及拆遷補償費時應當重點關註：同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地徵用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關註：前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

審核公共配套設施費時應當重點關註：公共配套設施的界定是否准確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況；是否將房地產開發費用記入公共配套設施費；多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

審核建築安裝工程費時應當重點關註：發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。房地產開發企業採用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。建築安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

審核開發間接費用時應當重點關註：是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

審核利息支出時應當重點關註：是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用；分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤；利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。對納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未採信或部分未採信鑒證報告的，應當告知其理由。

④ 房地產企業預提的土地增值稅在報表中如何體現

預繳土地增值稅分錄：
借：應交稅金--土地增值稅
貸：銀行存款
項目結轉收入時，
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金-土地增值稅

⑤ 土地增值稅是在什麼時候計提

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
舉例：

]某房地產開發企業1998年1月將其開發的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發本為1400萬元，專門為開發該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5％計算扣除其他房地產開發費用。另外，稅法規定，從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為：
扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元
增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元
增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
應納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

⑥ 土地增值稅有預提嗎

土地按實際轉讓土地面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，土地面積還要扣除公共設施等，不是一兩句話說的清楚的，相關的文件給我郵箱，我發給你。。。

⑦ 房地產行業所得稅匯算清繳時土地增值稅可否預提

企業所得稅匯算清繳時，預提土地增值稅，如果並沒有實際繳納，是不能稅前扣除的；但如果專是預繳的土屬地增值稅，是可以稅前扣除的----《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。
根據上述規定，房地產開發企業在項目清算前，按轉讓房地產取得的收入預繳的土地增值稅，屬於房地產企業發生的稅金。預繳的土地增值稅可在預繳年度稅前扣除。

⑧ 土地增值稅能不能預提

是預先交納,稅務部門有具體規定,一般商業按照3%,住宅按照2%預繳,清盤決算時多退少補!