Ⅰ 房地產市場細分化的特點
所謂市場細分化，是指按照消費者的需求和慾望、購買行為和購買習慣等方面的明顯的差異性，把某一產品的整體市場劃分為若干個需求大致相同的顧客群（子市場）的市場分類過程。
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這一概念是最早出現了50年代中期，是美國市場營銷學家溫德爾·史密斯在對一些企業的成功經驗調查、分析、提煉、發展的基礎上提出來的。
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理解市場細分化概念時要強調以下兩點：
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1.其內在依據是顧客需求和行為等方面的差異性，而不是根據產品的分類進行的。
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2.顧客的需求盡管可能千差萬別，但卻可以按照一定的標准，尋找和發現它們的相似之處，形成穩定的細分化市場。
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一、市場細分的原則
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（一）可衡量性
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這就是說，細分出來的子市場必須具有客觀性，它的范圍清晰可辯，需求量的多少可以測量。而子市場可衡量性的關鍵，在於用來細分市場的細分依據及細分變數是否可以識別與衡量。例如以人口統計因素為細分依據、以性別或年齡做為細分變數來細分服裝市場，各個子市場一般是比較易於衡量的。
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（二）可進入性
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細分出來的子市場應該是企業的營銷活動能夠延伸到達的市場。也就是說，企業能夠通過一定的廣告媒體把信息傳遞給該市場的眾多消費者，並且產品也能經過一定的渠道抵達市場。
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（三）差異性
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這就是說，各個子市場之間必須具有明顯不同的特徵，對產品有不同的需求，對企業營銷活動也有不同的反應。例如糕點市場分為回民市場和漢民市場是必要的和有效的。
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（四）獨特性
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企業市場細分應盡可能地區別旦已有的或競爭對手的市場細分，突出自己的特色和個性，以便發現更多的有價值的市場機會。只有這樣才能在以後的營銷活動中另闢蹊徑，出奇制勝。例如為穆斯林祈禱提供報時手錶，就是有特色的市場細分化的結果。
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二、市場細分的程序
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市場細分是一個連續過程，任何一個環節的舍棄，任一過程的割裂，都有可能破壞市場細分的有效性。
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市場細分的步驟如下：
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（一）劃定細分范圍
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就是要對哪一種產品或服務的整體市場以及要在哪一區域內進行細分這兩個前提加以界定。
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如，某企業准備投資於軟飲料行業，那麼該企業所要細分的市場可能是碳酸飲料市場，可能是果蔬飲料市場，也可能是營養滋補飲料市場等，或是不進行任何區分的所有軟飲料市場；而它的研究區域可能是一個城市，也可能是幾個城市，甚至是全國及國外的城市。
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細分范圍的多少，界定的主要因素：企業的人力、財力；企業的技術開發能力；企業的任務與目標等狀況。
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（二）確認細分依據
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就是要明確哪些是造成消費者對某一產品的需求出現差異的主要因素，例如地理環境、心理因素、人口統計因素等。在很多情況下，為了比較精確地顯示一個整體市場的差異，往往要使用多種細分依據，考慮多種因素的影響。
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如對於化妝品廠商來說，就需要對人口統計因素和心理因素進行細致解，因為經驗表明，性別、年齡、收入等人口統計特徵及心理特徵是影響消費者選購化妝品的主要因素。
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（三）權衡細分變數
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細分變數是用來分析消費者需求差異程度的分析單位，是構成細分依據的具體要素。其選擇得是否准確，以市場細分的准確性至關重要。要做到細分變數的合理使用，必須對市場需求現狀有比較深入的了解。
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如一家自行車廠若以受益因素為依據對城市自行車市場進行進一步細分，則可能把「作為代步工具」、「作為運動器材」、「代步工具兼做運動器材」作細分變數，在此之前，自行車廠已根據地理因素為細分依據把自行車市場劃分為城市市場和農村市場。
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（四）進行市場調查
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它是指企業在一定的市場營銷條件下，系統地搜集、分析和報告有關市場營銷信息的過程，從而有效地獲得第一手數據和資料。企業可根據細分市場的具體目標及調查的能力（人力、財力）來確定調查的具體內容和方式。
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（五）評估細分市場
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就是根據所調查的信息，對各個子市場的價值進行評價、分析，如市場規模、性質、競爭狀況、變化趨勢等因素。這時，可對各個細分市場有一個較清晰的輪廓，按一定的方式和標准來比較各個子市場對本企業的價值、風險所在。
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（六）選擇目標市場
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進行選擇總是困難的，但企業的資源和生產能力是有限的，必須要將若干個有價值的子市場按照某種標准如預期盈利能力進行排列，從排列靠前的子市場順序往下選擇目標市場，直到企業的能力不能所及為止。排序的標准主要如下：盈利能力、銷售潛力、市場佔有率、競爭狀況。可使用加權平均的方法綜合考慮。
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（六）選擇目標市場
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進行選擇總是困難的，但企業的資源和生產能力是有限的，必須要將若干個有價值的子市場按照某種准如預期盈利能力進行排列，從排列靠前的子市場順序往下選擇目標市場，直到企業的能力不能所及為止。排序的標准主要如下：盈利能力、銷售潛力、市場佔有率、競爭狀況等。可使用加權平均的方法綜合考慮。
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（七）設計營銷方法
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在以上工作完成後，企業便可依據各目標市場的不同特徵、企業在各目標市場的具體營銷目標等，分別制定營銷組合策略。一般來說，由於多目標市場，具體目標不盡相同，因此為不同目標市場設計的產品策略、價格策略、渠道策略、促銷策略也應該有所差別。
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三、消費市場的細分依據
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依照市場營銷學經典著作的分析，造成消費者對產品需求產生差異性的因素主要有：地理環境因素、人口統計因素、消費心理因素、消費行為因素、消費受益因素等。這五個因素構成了細分消費者的主要細分依據。
Ⅱ 什麼是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell R.Smith）於20世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者慾望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特徵的子市場的過程。
例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。
二、市場細分的基本變數
房地產市場細分變數可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分
（1）年齡
1）26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；
2）27到35歲年齡段的居民。在經濟能力上處於初步發展地位，購買的慾望也特別強，佔住房消費市場的25%-33%；
3）36到55歲階段。他們在整個住房市場上所佔的比重也最大；
4）56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。
1 人口細分
（2）收入
（3）職業
（4）教育水平
（5）宗教信仰
（6）社會階層
社會階層的細分法
各社會階層按其地位的高低等級排
列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層
在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。
2.經理階層
指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。目前社會階層結構中所佔的比例約為1.5%。
3.私營企業主階層
就全國而言，私營企業階層在社
會階層結構中所佔比例約為0.6%，在
私營經濟較發達地區，比例可達3%,
在私營經濟不發達的地區，比例在
0.3%以下。
4.專業技術人員階層
目前，專業技術人員在社會階層結構中所佔比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所佔比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法
5.辦事人員階層
目前在中國社會階層結構中所佔比
例大約為4.8%。在城市中，其比例約為
10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），
其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層
目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所佔比例為4.2%。
社會階層的細分法
7.商業服務員工階層
目前，商業服務員工階層在社會
階層結構中所佔比例約為12%。
8.產業工人階層
目前，整個產業工人階層在社會
階層結構中所佔比例約為22.6%。
社會階層的細分法
9.農業勞動者階層
這是目前中國規模最大的一個階
層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層
目前，這一階層在整個社會階層結構中所佔比例約為3.1%。
2.家庭細分
（1）家庭戶數
（2）家庭結構
1）家庭規模
2）家庭類型，是指家庭成員間的關系
3）家庭代際數
（3）家庭的收入水平
3.地區細分
房地產的區位環境具有三重性質：
一是自然地理環境；
二是經濟地理環境；
三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。
4.心理細分
心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
（1）購買動機
（2）生活方式
（3）家庭個性
5.行為細分
行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。
（1）使用動機
（2）追求利益
（3）購前階段
Ⅲ 房地產策劃人的工作是否有具體分類
房地產策劃師職業名稱： 房地產策劃師職業定義： 房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營等工作的人員。 從事的主要工作內容: （1）房地產項目的市場調研和咨詢策劃；（2）整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；（3）房地產項目的產品營銷工作；（4）房地產項目的運營工作。職業概況: 過去十年，中國房地產業高速發展，已成為國家的支柱產業和國民經濟新的增長點。隨著我國房地產業的不斷發展和從業人員的不斷壯大，房地產策劃作為房地產開發中一個相對獨立的專業化服務體系應運而生。但由於房地產策劃目前在我國還處於較為年輕的專業服務階段，房地產企業普遍面臨著人才短缺的困境。人才的短缺已成為制約產業升級與管理創新的重要因素之一。 近年來我國的房地產策劃行業已取得了長足的進展，並且已經形成了一個產業，直接和間接從業人員數以百萬計，其中從事項目策劃的各級管理人員約10萬人，其執業范圍涵蓋了房地產開發、項目咨詢、產品設計、建設規劃、廣告策劃、房產銷售、物業管理等眾多領域。 從近幾年對各行業職位需求的分析來看，房地產行業的職位需求數量始終列居前十位，其中策劃管理類職位屬於最緊缺的人才。但由於缺乏人才儲備，專業人才的供應顯然不能滿足市場的需要。在這種情況下，國內很多高等院校都開設了房產、建築類專業，並根據市場需要設置了各種細分專業課程。 縱觀全球的房地產行業，中國的房地產業是發展最快、也是發展規模最大的。根據世界銀行預計，在未來二十年當中，中國的房地產開發總量將接近全世界開發總量的50%。中國的房地產業即將進入一個充滿機遇的時代。房地產策劃是房地產行業的靈魂，中國房地產業的高速發展，也為房地產策劃人才帶來前程似錦的發展商機。房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求；而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。 房地產策劃師 對應專業分析：房地產因其緊系民生，從而成為長盛不衰的行業，近年來進入一個高速發展期，能夠全程操盤的房地產策劃師非常吃香。這也是一個需要豐富經驗的職業，在房地產各個環節上有所成就，有所拓展、胸懷大略的人才，方能脫穎而出。像房地產經營專業、建築類專業、土木工程、城市規劃、園林、物業管理，都是入行的門道。
Ⅳ 住宅市場細分和房地產分類有什麼不同
這個很多，住宅市場細分主要指住宅，也就是居住類
房地產分類分為商業地產、住宅類等等
Ⅳ 為什麼要進行房地產的市場定位工作
市場定位是房地產抄項目的基礎。一個項目要開展，不能盲目開發，只有經過市場的定位，才能明確客戶需求，項目的預算和投資回報情況，進而知道項目的發力點在哪。若沒有經過市場定位工作，那麼項目就找不到合適的發力點，不知道市場是否接受，進而項目所從事的一切工作都是個未知數，好壞全由天定。簡言之，市場定位可以讓項目在執行的時候做到心中有數。
Ⅵ 房地產市場細分需要考慮哪些因素
一級市場，即土地市場地皮市場
是國土局把土地資源以拍照掛形式賣給有能力的房地產內開發商。容
二級市場，即樓盤市場，是開發商在土地上興建物業，然後經過合法形式賣給小業主。即一手房市場。
三級市場，二手房交易市場，小業主把房子再次交易的散盤市場。
Ⅶ 關於房地產工作
首先你要明白做一份工作從不懂到入行再到資深是需要一個過程的，如果你真專喜歡這個行業，肯定不屬是只想做幾個月，況且只做幾個月也是掙不到什麼錢的。房地產經紀行業是未來十年最有競爭力的行業。前景非常好，這個行業是大浪淘沙，適者生存。從業人員的收入差別很大，有的只能拿到底薪，有的年薪幾十萬，關鍵在人。
目前市場受政策影響，成交量下滑很明顯.不過打算長遠的話，這根本不算什麼，因為市場波動是正常的，在這行呆久了什麼市場都會經歷，只是早晚的事！
房產行業壓力較大，工作時間較長是典型的特點，在這行做一年比其他行業三年學到的東西還要多，因為經歷的多，付出的也多，當然收入也比其他行業多。
想好了就做吧，加油
Ⅷ 房地產銷售籌備期可以細分為那些步驟
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
Ⅸ 為啥房地產行業好多不同一呢，工作界面劃分、職務劃分、崗位劃分、智能劃分等等
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找到超多關於房地產的企業以及做房地產的
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Ⅹ 房地產市場的細分
一級市場，即土地市場地皮市場
是國土局把土地資源以拍照掛形式賣給有能力的回房地產開發商。
二級市答場，即樓盤市場，是開發商在土地上興建物業，然後經過合法形式賣給小業主。即一手房市場。
三級市場，二手房交易市場，小業主把房子再次交易的散盤市場。