『壹』 如何銷售商鋪
隨著居民積蓄的增多和投資意識的增強，越來越多的人關注起商鋪來，一鋪養三代，真實地反映了商鋪在市民心目中的地位。如何投資商鋪？投資商鋪要考慮哪些問題？相關商業地產投資所需了解和探索的東西實在太多了.
在這里，根據專業房地產代理公司的實際運盤經驗，送您六大商鋪投資的「黃金」法門，使你在投資商鋪時游刃有餘。
【一】先問投資目的 投資商鋪的目標是保值、增值還是獲取利息收入，是短期投資還是長期投資都是投資決策的關鍵。很多商鋪投資者總希望在短短的幾年內就收回投資。有沒有這樣的可能呢？ 答案是否定的。商業經營已不屬高利潤行業，想通過買商鋪暴發不太可能。商鋪投資的特點就是每年回報比較穩定，但不高，一般在總投資的4％—10％之間。商鋪的升值主要通過土地的升值來表現，如果土地價格沒有太大變化，商鋪價格也不太可能狂漲。因此，投資者要有良好的心態，權當作是留給子孫後代的一份家產吧。
【二】再看投資資金 投資資金是自用資金還是銀行貸款，是考慮僅高於利息的資金回報還是租金養房，投資者必須仔細考慮自身的財務狀況，同時要合理運用投資的資金，綜合考慮商業地產的周期更替、稅款，實現投資效益的最大化。不少商鋪的投資者往往有一種心理：買商鋪，譬如存銀行，人民幣可能要貶值，但商鋪總是會越來越值錢的。不少投資者在投資商鋪時往往把租金與銀行利息相比，甚至計劃好以房租來還銀行按揭款，自感得來的租金用來還貸還略有盈餘，商鋪的投資回報率較為豐厚。但往往沒有考慮租賃市場上，盡管房屋租金很高，但租賃換手頻頻，投資者必須不斷地找租客，有一個租賃空缺時間，還需付給中介公司傭金，追加成本，結果往往是回報率下降。
【三】關鍵是投資地段 房地產業有句行話，叫「第一是地段，第二是地段，第三還是地段」。與住宅不同，商業地產所處的區位至關重要。大到一條街的區位，小到朝南朝北、街頭還是街尾，大有講究。影響商業地產的區位因素有：人口數量、人流量、同類商業的行業氛圍，如服裝、餐飲、百貨、飾品等各類商品都有其傳統區塊。一般而言，買商鋪首先要看清地段的商業布局。商業物業一般要甄別商業圈，每個商圈都有自己的市場功能定位，投資者必須考慮投資的物業是否能融入到整個商圈內，商圈的發展前景又如何？有人戲稱選商鋪要跟著「麥當勞」、「肯德基」走，因為這些百年老店選店面的經驗十分豐富，同時為選址所做的市場調查、人流監測、周邊行業影響等分析不是一兩個月就能決定的事。
【四】比較投資價格 商鋪的投資價格關鍵要看該商鋪的租金水平及租賃情況，一般而言房價在年租金的10－20倍還是可以接受的，但要注意商業物業所處區位的經營狀態、店多攏市的開發周期、地產本身的性價比以及總價等多方面因素。同樣地段的住宅價格可能相差無幾，但其商鋪價值是不同的。就像一碗同樣的大排面，在江寧賣4元還嫌貴，新街口可能賣8元還覺得便宜。因此，商鋪的投資價格並不僅僅要看單價、總價，還要注意從地段、周邊環境、商業用途等多方面進行比較、考慮。同時，投資商鋪應更多地從升值的角度去考慮。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，寧可選擇前者。另外商鋪重要的是有人氣，未來最有人氣的地方才最有價值。
【五】甄別投資形態 要選擇適當的投資物業形態。每種物業形態的投資價值都是不一樣的，對投資者本身的適合性也會因人而異。一方面要了解物業本身的安全性、合法性，產權期限是40年還是50年，產權是否明晰，是否有隱藏的交易風險。另一方面，更要了解商鋪的可交易性、可流動性。譬如是購買獨立式商鋪、店中店式還是委託經營式商鋪等等，投資形態在一定程度上決定商鋪的最終價值。獨立式商鋪如個股行情，易於轉租、轉讓；店中店式猶如專業市場，關鍵要看大盤行情；委託式經營得到固定回報，關鍵還是要看經營效益，收益只是短期內固定，但風險還是要自己承擔，經營公司可沒有什麼抵押給你做擔保。 業內人士認為，商業街的商鋪還是比較值得投資的。一個真正的商業街一般只有50％的商鋪，另外的則是咖啡館、酒吧、藝術畫廊這類的休閑配套。同時，最穩妥的商鋪投資當屬社區便利店。因為它的消費群體比較固定，較為安全。
【六】抓住投資時機 就像炒股一樣，很多投資商鋪的人生怕進入的時機不對。那麼，現在，還可不可以買南京的商鋪呢？ 業內人士認為，就南京目前的商業狀況看，投資商鋪還是有發展餘地的。發達國家人均商業面積為1．2平方米，上海將近1平方米，而南京只有0．7平方米，並不是很高。時機隨時都存在又隨時會消失，關鍵還是要看投資的商鋪品質。其實商鋪的投資，與城市規劃發展、經營品種、區域行業緊密相關，關注城市規劃發展動態、區塊行情變動信息，對投資商鋪大有裨益。 投資商鋪成功與否，不單只看投資回報率的高與低，租金的穩定性也相當重要。對投資者個人而言，房產畢竟是大宗消費，投資前務必仔細判斷研究投資物業的價值和前景，看清房地產投資風險，諸如出租前的裝修費用、出租經營房屋要交納的各項課稅品種及所得稅、物業管理等費用都應考慮進去。更重要的是，任何租賃項目都不會達到全年滿租期，滿打滿算肯定不切實際，應三思而後行。 當然，盡管存在上述風險，但作為投資性項目而言，商鋪畢竟是看得見摸得著的，而且不像投資證券那樣充滿風險。投資商鋪，既要追求回報，但也適當存在風險，因此良好的投資心理是至關重要的。量力而行，慎重分析市場，同時對投資回報率有一個正確的預期，投資商鋪仍會有一個良好的回報。
『貳』 我是剛剛做房地產的 請問做一手商鋪這一塊有什麼好的方法找客戶了
如果單個或者只幾個商鋪的話發發小廣告就行了，如果是商鋪群得話可以考慮讓版開發商以擬建權商業街的名義向外推廣，再採取售後返租的形式（就是讓客戶買了商鋪之後再跟開發商鑒定包租合約吧商鋪的經營全交給開發商，由開發商來經營）。這是目前使用最多也是最有效的商鋪營銷策劃方式。具體怎麼操作，你可以找些房地產策劃方面的書來看看。
『叄』 本人做房地產的，是賣商鋪的，要怎樣才能讓客戶接受我的推銷。
是同行啊，我也是銷售，找對需求點，比喻周邊商鋪，成交率會高些
『肆』 我剛接觸商業地產！在現場賣商鋪！也就是置業顧問！怎麼能夠引導客戶買商鋪了比如有什麼話術說辭沒有或
（亞偉出品）
1、首先你要知道，你接觸的客戶大多數是投資人或者是商人，所內以你需要掌握基本的商容業知識或者是投資知識，這對你能第一時間和客戶說得上話有幫助，進而了解發掘客戶。
2、房地產和商業地產的基本知識要掌握，比如鍵面、公攤、容積率、公建、返租、回報率等。
3、基本的溝通能力，談吐，把要點說清楚的能力都很重要。
4、勤奮。
『伍』 房地產賣商鋪，應該怎麼出去找客戶
發帖~！單頁~！旅遊景區~！從這群人力去找
『陸』 做為成都商業地產公司一名商鋪銷售員，怎麼樣才能有帶看能更好的把商鋪賣出去不要答非所問！
熟悉你所推薦或者要賣商鋪的優點和缺點，去競品樓盤找客戶來看。怎麼找呢，列印DM單，還有直接上去問（不要去售樓部裡面問）突出產品優勢，最重要的是做事要堅持。大膽的去做，
『柒』 我是一名房地產銷售，之前只要做電銷賣公寓，現在每天在外面賣商鋪，感覺無從下手，怎麼辦
相當於現在改為了行銷，我也做過一段行銷，這很鍛煉人，還很有可能被專別人當屬成賣保險的，厚著臉皮進去吧，當你習慣了別人的冷眼的時候也就覺得還好了，你要覺得自己是給他們推薦一條好的投資方式或者未來的居所，這很重要的，給自己一點好的安慰，加油
『捌』 房地產商鋪門面房銷售的技巧
你好，很高興為你解答：
如何讓介紹生動起來
售樓人員：「張先生，您這么孝順，買下這套房子肯定會讓您的母
親非常高興的!四樓的王大爺也是因為兒子的孝順住到這里來的。這
里環境這么好，又有個社區活動中心，王大爺每天都去晨練，早上一
起床就和隔壁的大爺大媽一起去呼吸新鮮空氣，打太極拳；晚一點又
可以去打牌聊天，或者到花園去逛逛，一起看看電視節目，聽聽收音
機。而且，市場就在附近，王大爺說他有什麼想吃的就去，方便又干
凈。對於這樣的生活，王大爺可喜歡了。我想，您的母親也會很樂意
住在這里的!」
4．激發想像力
激發客戶的想像力，就是要促使客戶想像，讓他覺得眼前的產品
可以給他帶來許多遠遠超出商品價值之外的東西，一旦擁有甚至會給
他帶來一個新的世界、新的生活。當然，你啟發客戶想像應該是基於
現實的可能，而不應是胡思亂想。
要激發客戶的想像力，你就需要把產品和真實的情節有機地聯系
起來，然後在自己的腦海里想像出一幅有趣的、具體的、能打動人心
的圖畫；最後，你要把這幅圖畫像放電影一樣有聲有色地描繪給你的
客戶聽。也就是說，你要把產品帶來給客戶的利益，通過有聲有色的
描敘，使客戶在腦海中想像自己享用商品的情景。這，就是通常所說
的「情景銷售法」。
在激發客戶想像力時，你可以運用這些句子作為開頭語：
◇你有沒有感覺到……
◇你可以想像一下……
◇假如……
當然，要成功運用「情景銷售法」，激發起客戶的想像力，就需要
你具備極為優秀的語言表達能力與聯想能力了。其實，在做銷售准備
時，你完全可以先擬定這方面的「演說稿」，為現場演說做好准備。
售樓人員：「住在這里，你每天都可以聽到海浪沖擊的聲音，還有
海鷗的叫聲；你可以聞到松樹或剛剛收割的稻稈香氣；閑暇的時候，
你還可以去逛逛那裡的鄉村商店，拿起那裡的草莓，嘗一粒——那酸
酸、甜甜、花蜜般的味道，要比超市的冰凍貨好多了……這種生活，
可是只有你們這些成功人士才能享受的。』』
提高你的語言技巧
中文是非常奧妙的。很多時候換個詞、換個順序、換個口氣，就
能變換出另外一種意思來。要讓你的產品介紹生動起來，提高你的語
言技巧是非常重要的。
1．充滿感情地介紹
有些售樓人員對樓盤的確非常了解，對房地產知識也是倒背如流，
可是客戶就是不喜歡他，認為他不專業。這是為什麼呢?因為他在解
說時睜著眼睛，一段段地一口氣說下來，沒有高低起伏，沒有快慢。
讓人覺得他就像背書一樣。
我們應該知道一點，介紹項目是解說，而不是背書。情緒是可以
相互影響和感染的，平板的背書會讓客戶想睡覺，減退他的興趣；充
滿感情地解說，則能吸引客戶，讓客戶對樓盤產生更多的興趣和慾望。
2．語言清晰簡潔
兩位老人到某售樓處看房子。售樓人員很熱情地接待了他們，當
帶他們看房時。售樓人員介紹說：『『您看看這套房子，它的建築面積是
155m。，實用面積是130m。。，』兩位老人聽名，面面相覷，不知售樓人
員說的兩個面積分別是什麼意思。
在進行產品介紹時，可能會涉及許多專業術語，比如容積率、得房率、
轉換層等等。但是，「行外人不知行內話」，並不是每一個客戶
都能理解這些專業術語。因為客戶只是個普通的消費者，而不是這方
面的專業人士。特別是在產品概念橫行的年代，諸多的產品概念更是
讓人雲里霧里的。
我們在進行產品介紹時，應盡量使用一些簡單易懂的詞語或者是
更為形象的詞去代替那些難懂的專業術語，以讓客戶聽得更加明白。
在說話前，你最好先在心裡琢磨一下對方是否能夠聽得懂你所表達的
意思。在這種時候，「對不同的人說不同的話」是非常重要的。如果對
方也是專業人士，那麼你才就可以用專業術語表達，以此表示你的專
業，讓客戶信賴你；而如果對方只是一名普通的客戶，那麼你就要避
免使用專業術語，而要盡量說得通俗易懂。千萬不要以為講一大堆專
業術語，對方就會認為你很專業，認為你的產品很高科技。恰恰相反，
對於一個普通的客戶來說，如果你滿口行話，而他又聽不懂的話，他
反而會覺得你不重視、不尊重他，或者認為你是在賣弄自己。
不過，有時候，對於一些概念性的東西，我們又不得不使用一些
專業名詞。這時候，該怎麼辦呢?如果碰到這種情況，那麼你可以分
兩步來介紹，第一步，先說名詞術語；第二步，把每一個名詞術語都
用精彩的、讓人聽得懂的話語解釋一遍。這種表達既會讓人聽起來很
專業，又很有說服力。比如，對於上面的那個例子，售樓人員就可以
換另一種說法。
這套房子的建築面積是155m2，實用面積是130m2。買房的時候，
建築面積也就是我們簽訂合同時的銷售面積，它包括實用面積、公攤
面積和牆體佔地面積等；實用面積也就是我們平常所說的地磚面積，
它是我們真正可以享受到的面積。
3．少用否定句，多用肯定句
一位客戶來到了某售樓處，問售樓人員小林：「五樓的還有三房的
嗎?」小林回答說：「沒有了。」客戶很遺憾地走了。然後他又去了另外
一家售樓處，問了相同的問題。這一次接待的是售樓人員小張：「很抱
歉，五樓的房子已經給別人了，六樓還有同樣的房型的，要不我帶您去
看看？」客戶同意了。經過一番談判後，小張的這個月業績上又增添了
一單。
為什麼會出現上述兩種截然不同的結果?『因為否定句往往是否定
意見，讓人聽了覺得不高興。
我們說過，售樓人員是客戶的置業顧問，需要引導客戶的購買行
為。客戶之所以想要購買五樓，可能是因為他覺得五樓更好；可是，
這只是他的初步意願，如果沒有找到他中意的，如果能夠讓他感受到
其他的樓層其實也不錯，那他可能就會轉變他的觀念。
4．恰當地使用轉折語氣
有經驗的售樓人員經常用「對，但是(不過)……」的轉折語氣，
這樣可以首先同意客戶的看法，從而避免客戶產生抵觸情緒，然後再
拿出自己的觀點和意見，這樣客戶就容易接受了。比如，在你在向客
戶介紹多層公寓時，客戶可能會提出廳的面積還不夠大的異議，這時
你不能說：「怎麼會呢，一個三房兩廳的房子有25m。的客廳已經不錯
了。」這種說法並不能消除客戶的異議，因為他本身就是想要求更大的
廳以顯示氣派，你應該先表示認同客戶的觀點，然後再拿出自己的意
見：「對，廳再大些的確氣派，不過廳再大的話一定會有梁從房屋中間
穿過，這就很不美觀了。」這樣，你不但通過認可客戶的方式以保持良
好的洽談氣氛，並且還能夠很好地說服客戶。
5．克服你的緊張情緒
美國曾經做了這樣一項調查：你一生中最怕的事情是什麼?什麼
事情讓你最恐懼?調查讓每個人寫出10件事情，最終得到的結論是：
死排名第二；而在眾人面前表達自己的觀點，或者說在眾人面前介紹
某件事情或物品，並獲得大家的贊同則排名第一。
在介紹樓盤的時候，很多售樓人員都會遇到同樣的一個問題：緊
張，甚至害怕。克服緊張的情緒是一個專業的售樓人員在進行項目介
紹之前所要解決的問題。
當然，緊張的情緒是每一個人在眾人面前解說時都會碰到的問題，
這並不可怕。我們要做的是如何使我們的緊張情緒最大限度地變得更
少，如何有效地控制緊張情緒。 』
為什麼會感到緊張?其實很多原因都會讓你感到非常緊張，比如
項目介紹之前沒有充分的准備，沒有太多的經驗等等。但是一定要注
意，這是每個人都要面對的，一定要想辦法最大限度地減少這種緊張，
這是項目介紹的前提條件。
那麼，如何減少在表達之前的緊張情緒呢?研究發現，對現場不
熟悉，人們會緊張；而在一個特別熟悉的場合里，就不那麼緊張。那
么，在什麼地方最不緊張?在自己家裡最不緊張。為什麼呢?因為每
個人都最了解自己的家。因此，要克服緊張情緒，可以嘗試以下幾種
方法： 一
(1)熟悉現場，對現場越熟悉，緊張的氣氛就會相應地減小。
(2)提前到場，這是非常重要的。如果你提前到了，那麼意味著
你是這個現場的主人，客戶就只能是客人；如果客戶先到，你後到，
那麼作為客人的你肯定會非常緊張。
(3)在介紹開始之前，和其他售樓人員或客戶做一個簡單的交流
和溝通，這樣也可以緩解緊張的情緒。
(4)熟悉所有的銷售工具，逐一地進行操作。在介紹的過程中會
用到很多的銷售工具，如模型、樣品房等。如果在這些操作上很陌生，
或者存在一些障礙，會使你手忙腳亂。
(5)進行自我激勵，給自己打氣。在腦海中樹立起這樣的信念，
我行，我一定能成功。
(6)在介紹前做深呼吸。這非常重要，深呼吸可以有效地調節心
態，使你緊張的情緒有所緩解。
6．使用銷售魔法詞
銷售魔法詞即那些特別能影響客戶的詞彙。在銷售過程中，有一
些很好的語句能夠起到催眠客戶、激發客戶購買慾望的效果，熟練運
用一定會起到事半功倍的效果。
(1)在介紹產品時，經常使用「它對你的好處是……」，這句話對
客戶很受用。客戶的耳朵對自己的利益最敏感，每個人聽到跟自己有
關的利益時，都會聚精會神。
(2)和客戶溝通要習慣說「當」，而不要說「如果」或「假如」。
比如「當你住在這樣的房子時……」就比「如果你住在這樣的房
子……」更能挑起客戶的佔有欲，並引起興趣。因為，「當」具有暗示
的效果，在客戶的潛意識里是已經擁有了，你現在並不是在說服他購
買；而「如果」則會客戶感覺——我也許會擁有它，也許不會。
(3)凡事要多問個「為什麼」。如果售樓人員不問「為什麼」，銷
售就難以進行，甚至不可能成功。比如，如果客戶說：「這不是我想要
的。」你的最佳策略是問：「為什麼?」如果客戶又說：「我也不知道，
反正我就是不想買。」只要你面帶笑容，就可以在不冒犯客戶的情況
下，繼續問「為什麼」。然後以友善的態度，繼續重復「為什麼」，直
到客戶表明猶豫不決的真正原因為止。「為什麼?」這雖然是個小問題，
卻是人類語言中最具威力的三個字。
(4)銷售高手都喜歡用「我們來……」句型去刺激客戶的購買欲
望。因為這樣會營造一種合作的氣氛，表示「你」和「我」是站在同
一陣線，而不是相互對立。如果你說「我們來做某某事」，客戶就不會
產生壓力，甚至會認為這就是雙方的共識。比如，如果你對客戶說
「我們來看看，如果你今天購買這套房子，可以得到多少優惠」，就遠
比平鋪直敘地說「你今天購買，就可以享受到很多優惠」好聽多了。
雖然兩種說法的結論是一樣的，但是「我們來……」的句型就讓客戶
更容易接受。
(5)當你問一個人「你對於那東西的感覺如何?」這是一個很容易 ；
回答的問題。如果你問別人的感覺，他們沒辦法不去表達自己的感受。 !
當你問一位客戶「你對這套房子的感覺如何?」時，你的問句是完全中 ：
立的，絕對不會得到一個非常情緒性的反應。
(6)「感覺」是個很溫和的字，「認為」比較強硬，而「依你之見』，
則是最肯定。當你問：「依你之見……」你就是在請這位客戶提出最確
定的立場。假如他是肯定的，他就會決定買。
其實，很多詞語都能夠表達強烈的言外之意，』在銷售時使用這些
具有關鍵意義的充滿感情色彩的詞語，會增加感染力，能夠鼓舞客戶，
吸引客戶，有助於調動客戶的情緒，更能夠娛樂客戶，引導客戶點頭
稱是。只要你平時多加練習，一定會讓你的說服力大增，進而大幅提
升你的銷售、比績。
◇
『玖』 房地產中的商鋪如何招商
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