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房地產行業估值怎麼算

發布時間:2021-02-27 05:50:08

1. 如何估算房產價值 有哪些計算公式

通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值,例如: 1)樓回層(樓層高低) 2)海景答/江景/河景/湖景等水景 3)山景/園景等其他景觀 4)寧靜(所處位置的寧靜程度) 5)戶型(該房屋戶型的優劣,適應其目標客戶的程度)

2. 房屋評估價如何計算

看房齡:房屋的新舊程度,直接關繫到買家喜歡與否,而房屋自修建完畢後,就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時,一定要計算房屋的折舊費,磚混結構房屋折舊期限為50年。
看戶型:市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主,這樣的戶型直接使房價走高,反之形狀不規范的異型戶型,或套型過小、過大的戶型等,都會讓房價降低。
看樓層:樓層的好壞也直接影響房價的高低,以處於中間部位的房屋最好賣,如果底樓帶有戶外花園,或頂樓帶有屋頂花園,價格可能更高些。
看朝向:南北朝向的房子最受喜歡,東西朝向及其他朝向,由於室內的通風、採光性能不是很好等原因。
看裝修:裝修時間在5年以內的房屋,價格一般會高出清水房2000元左右,如果裝修質量較高、成色又好,則需增加;如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修,當初成本耗費不大,增加比例酌情降低。
看物管:有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中,對建築年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理,一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用;看位置:房屋臨街會降低房屋的售出價格,而所處位置較好居住環境幽靜的房屋,其價格就會偏高。
看配套:消費者在選購二手房時,都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施,通常情況下,如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失,則按相應比例減少。
看小區:房屋的配套設施的完善與否,對居家來說尤為重要。在同一地段,二手房的小區環境會遜色於新住宅區,根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況,則需要減少;看市場。

3. 如何估算房產投資價值

這里有介紹房地產投資分析的三種方法,可以比較科學地計算出投資買房的收益率,消費者不妨試試。
方法一:租金回報率分析法
公式:(稅後月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二:租金回報率法
公式:(稅後月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)
優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
方法三:IRR法(內部收益率法)
房產投資公式為:IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+傢具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費(備註:上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。)
優點:IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。
不過,通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為,投資者關注的是收益與風險,通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是易知的,於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然,如果你覺得上面專家的方法太專業,比較復雜,想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解,按他們的計算原則,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:
如果該物業的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年>房產購買價,則表明該投資項目尚具升值空間…………

4. 一家公司的「估值」是怎麼估出來的誰來估

估值的思路無非三,看收益、看同類、看資產,要是追求完全准確,就象要求地震局准確預測地震一樣不靠譜,但用未來收益折現是最接近真相的思想
余亦多:
估值這件事情,本身就是很主觀的,因為「價值」本身就是一個人為的量度
它與物理或數學所追求的"絕對"不同,"價值"是沒有絕對量化標準的
我們可以用上帝創造的法則去作為檢驗科學模型的標准
但檢驗「價值」的標准,是人為的「市場」,是人類創造的法則,而非上帝
所以,以科學的角度去考量金融,我覺得本身就是一個誤區
上面是從宏觀的角度來說估值這件事本質上的悖論
但說到市場實踐,我們分早期公司與成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三種方法:可比公司估值(就是一般說的Comps),可比交易估值(ComparableTransactions),以及貼現現金流法(DCF)。但其實每一種方法的人為可控性都極大。
Comps:就是在市場上選幾家已上市的,業務模式類型相似的公司,然後分析它們的各種財務指標,並用此來貼合需要被估值的公司。財務指標除了我們常用的市盈率(P/E)以外,還包括P/Sales,EV/EBITDA,EV/EBIT等等。但這裡面的人為可操作性很大
首先,我究竟選取哪種指標來估值。在市盈率所取得估值不理想的情況下,我可以回頭選擇EV/EBITDA。在很多沒有盈利或者盈利能力不佳的互聯網公司,我可以去選擇活躍用戶數,payperclick等等。而且,請相信banker自說成理,合理化估值的「科學化」過程的能力
第二,市場上有很多可選公司,我究竟選哪幾家公司作可比公司能夠達到我希望的估值范圍
第三,這個世界上沒有兩片同樣的葉子。每個公司的財務結構必然有不同,我可以因為這種結構的不同,對於被估值公司作出相應的「調整」
ComparableTransactions:就是根據以前發生過的同類型可比公司被收購時給出的估值來定價。也是考慮收購交易發生時的財務指標,如P/E,EV/EBITDA等。但因為收購時,一般會給出溢價,所以按照可比交易給公司估值一般會偏高。可比交易一般M&A裡面用得比較多,IPO用得很少
這裡面可玩的貓膩也很多,比如選哪些交易,不選哪些。用哪些財務指標,不用哪些......等等
DCF:這個作一個對公司未來幾年盈利的預估模型。當然,要做預估,自然需要各種假設,比如每年銷售增長到底是3%還是5%,毛利率到底是前三年保持一直,還是前五年保持一致
在一個一切以假設條件作為基礎的模型中,可人為操作的貓膩實在是數不勝數,於是,這種模型的不穩定性連最能自欺欺人的banker很多時候也看不下去,所以大家在實際中用它,或者以它來做判斷的時候其實很少。
當然,根據行業不同或者交易形式不同,常用的估值方法也不同,比如房地產公司,尤其是REIT,就會經常用到NAV。而傳統行業的公司,用P/E較多。如果我要作一個LBO,可能DCF會是我更看重的指標。如果作破產重組,那用的方法更多是在損益表上下工夫,與上述方法關系就不大了。
初創公司
我一直覺得對初創公司來講,所有的對於某個特定數字的「合理化」的過程,來源還是那個拍拍腦袋出來的數字......
總而言之,很多人在為一個公司估值之前,就已經有一個大概的估價范圍了,其它的所謂計算,不過是一個「逆推」,而非「發現」的過程。這些不同的估值方法,不過是用來貼合最初那個估價范圍的工具而已,並非「科學」。

5. 房地產價值是如何計算的

通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值,例如專:

1)樓層(樓層高低屬)
2)海景/江景/河景/湖景等水景
3)山景/園景等其他景觀
4)寧靜(所處位置的寧靜程度)
5)戶型(該房屋戶型的優劣,適應其目標客戶的程度)
6)朝向(該房屋方位朝向的優劣)
7)視野(視線是否受阻及視野開闊程度)
8)私密性

以上8項指標中,第1項指標「樓層」可看作是縱向指標,可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標,通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。

6. 房產價值評估如何收費

這得看您的房產性質,我是北京的。北京地區的評估費用是這樣收取的。
住宅性質:一般情況下在600左右。遠郊區縣的話考慮到成本問題可能600-800不等。
商業性質:一般情況下都在千分之一。

7. 房地產價值怎麼計算的

通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值,例如:
1)樓層(樓層高低)
2)海景/江景/河景/湖景等水景
3)山景/園景等其他景觀
4)寧靜(所處位置的寧靜程度)
5)戶型(該房屋戶型的優劣,適應其目標客戶的程度)
6)朝向(該房屋方位朝向的優劣)
7)視野(視線是否受阻及視野開闊程度)
8)私密性
以上8項指標中,第1項指標「樓層」可看作是縱向指標,可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標,通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
計算步驟 :
一、 確定均價
均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時,常用以下幾種定價方法:
1. 成本加成法
即通過核算項目開發建設各項成本,加上目標利潤,反推銷售單價。
2. 市場比較法
以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對於競爭項目的競爭優勢(劣勢)和所處的競爭地位。
3. 消費者心理價格法
二、 確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法,一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市,高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2,頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2,頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2,3、4樓的價格通常最高(也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況)。
另一種方法是樓層分段價差,這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段,每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差,但樓段之間存在樓段價差。採用樓層分段價差方法時,樓段價差通常在50~100元/m2,每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、 確定橫向房屋價格系數
計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算,選擇某一普通樓層(本計算方法中選擇中間樓層)為基準樓層進行評分,並以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化,則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。
具體計算時分為以下四個步驟:建立評分標准——權重設置——分項評分——加權計算。
四、 搭建價格框架
1.通過Excel軟體可以實現價格框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎,根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格,然後代入樓層價差數據,計算出其他樓層各房屋的價格。其中,基準價格是計算的初始價格,其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最後得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。
2. 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高(或降低),出現視野豁然開闊(或突然受阻)、景觀資源陡然豐富(或急劇減少)等情況。這時,應該相應提高(或降低)該房屋的銷售單價。提高(或降低)的幅度根據實際情況而定,通常在20~100元/m2
之間。
景觀階躍的情況還包括:低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露台、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差,提高(或降低)銷售單價。
3. 特殊樓層
在高層住宅中,有時候頂層會給消費者以身份的象徵,其價格可以適當提高。
此外,某些城市對樓層編號的數字比較在意,消費者會更願意買帶「8」的樓層,而不願意買帶「4」的樓層和第13層。這種情況下,可以給相應的樓層適當提高(或降低)銷售價格。
五、 價格試算與調整
對初步價格框架進行了局部調整後,就可以進行價格試算了。對試算出的價格,需要從以下方面,結合經驗判斷進行校驗:
1. 最低價和最高價(包括單價和總價)
2. 同樓層各房屋之間的價格差距(單價和總價)
3. 整個樓棟各房屋之間的價格差距(單價和總價)
若以上結果不甚滿足要求,則可以從以下方面進行調整(在調整時,需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致)

8. 房地產企業在產品評估值是什麼意思

你是問「在產品」評估值是什麼意思對嗎?

房地產公司財務報表中的存貨包括:
1.原材料類版存貨。
指用於開發權土地、房屋、建築物等開發產品的各種材料物資,如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2.設備類存貨。
指企業購人的用於房地產開發經營的各種設備,如電氣設備、衛生設備、通風設備等。
3.在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品。
4.產成品類存貨。
指各種已完成開發建設全過程並已驗收合格,可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品,包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。
5.開發用品類存貨。
指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品,包括低值易耗品及其他用品等。
房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。
注意:臨時出租房、周轉房是視同存貨的。


在產品的評估價值,就是根據你財務賬上面實際記載項進行評估。

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