公眾如何影響房地產市場銷售的

① 影響房地產的市場營銷環境的因素有

主要是地方政府與中央政府的政策。實體經濟的好壞，其它都不是原因。

② 如何改善公眾對房地產業的認知

第一要充分認識房地產業在國民經濟發展中的重要作用，大家知道房地產是一個新興的支柱產業和建築業合在一起，是國民經濟的支柱產業，通過十幾年的運轉，作用越來越明顯；

第二，發展房地產業可以拉動內需，據不完全的統計，現在的房地產業的發展，在整個國民經濟中佔有很重要的地位，每年可以拉動GDP2％左右。

第三，房地產業的鏈長，可以帶動家用電器、耐用品、住宅裝修、傢具、包括建材等一系列產業的發展。

第四，在實現城鎮化的過程中，房地產業起著重要的作用，每年將近一千萬農民進城需要解決衣食住行，住就需要房地產業解決。

第五，房地產業和金融業合並在一起，被稱為經濟發展的溫度計，看房地產業就可以看出經濟發展的情況，所以它的重要性，對房地產業的發展，對金融業的發展重要性是無可比的。所以我們要充分認識到房地產業在國民經濟中的作用。

中國的住房制度的改革和房地產業的發展取得了重大的成就：

一、住房制度的改革在九五、十五使人們的住房概念發生了改變，從等、靠要住房改革，變成了商品化，由於住房制度的改革，推動了房地產業的發展。

二、個人的購房比例有了很大的提高，2005年為例個人購房為84％。2003年達到了95.3％，城鎮住宅的竣工面積大幅度的增加，80年代城鎮竣工的住宅大概是1億平方米左右，95—2000年每年竣工6億平方米左右，到現在每年竣工7億平方米左右。

三、城鎮人均居住面積大幅度提高，1995年每人平均面積是16.2平方米，到現在為止是22.8平方米，先建居住區的質量和環境質量、工程質量都有很大的提高。城鎮住宅投資佔全社會固定資產的投資大約是24％左右。

最近，中央有一個報告，2005年預計金融機構人民幣貸款達到20.2萬億。預計2005年底全部的房地產貸款將得到3.1萬億元，個人住房貸款得到1.9萬元，兩項合計為5萬元，占總部的金融機構的貸款的四分之一。

我們在看到成績的同時，也要看到在前進過程中的問題，這些問題應該肯定是前進中的問題，我認為主要有幾個方面：

一、商品房制度不合理。商用房多了，高檔住房多了一點，老百姓需要的普通的商品房顯得不足。

二、房價上漲過快，房價上漲有多種因素，主要的因素是地價上漲過高，所以2005年第一季度的統計，我國土地交易價格比去年同期上漲7.8％，在國家統計局檢測的35個大中城市中，有31個城市超過10％，其中杭州地價同期漲幅高達37％，寧波高達24％，上海高達12.8％。這是說房價過高，住宅的質量和科技含量有待提高，我國住宅的舒適度和世界衛生組織提出的舒適度有一定的差距，例如北方冬季的乾燥，南方的潮濕都沒有得到很好的解決，節能節水、節電都需要我們認真的解決，建築節能化比較低。住宅是一個價格昂貴的耐消費品，如何提高科技含量，使我們的住宅堅固耐久，我認為這是非常重要的。如果住宅的使用壽命從50年提高到70年、100年，那麼我們就是最大的節約。

三、房地產的交易行為不規范，這些問題是存在的，地區和城市之間是不一樣的，對這些問題，我們應該肯定是前進中的問題，我們要根據各地不同的情況，實事求是的客觀的科學的來加以解決。

四、對今後房地產的市場的展望，中國的房地產還是新興的產業，前景還是非常廣闊的，因為有幾條，第一是城鎮化的進程，目前我國城鎮化的水平是40％左右，預計2020年要達到50％，甚至更搞一點，保守的估計每年約有1000萬人要進城，要解決這些人的衣食住行。

城鎮裡面每年有800萬新婚夫婦要解決住房的問題。

根據不完全的統計，近幾年銷售商品房中，改善居住條件的戶數佔10％左右，二次置業的大量增加。

城市城中村的的改造也為安置房提出了新的要求，因此總的來看，中國的房地產還是剛剛起步，一個長遠的目標就是使我們的房地產業能夠健康、持續的發展，這也是國務院在確定房地產市場健康發展中，明確表示的，要實現房地產市場的健康發展。這對於全面建設小康社會，加快推進現代化具有十分重要的意義。最近我很高興看到中央對2004年中國房地產的一個報告，報告裡面有三個觀點，我看了以後很高興。

1、發展房地產業可以拉動內需、擴大消費，加速實現城鎮化，央行將繼續支持房地產業的發展。

2、房地產業是拉動經濟增長的支柱產業，房地產業鏈條長，可以帶動傢具、家電、建設材料產業，促進經濟的作用是其他產業無可比擬的。

3、居民按揭貸款是商業銀行的黃金資產可以提高銀行的資產質量和效率，發展房地產按揭可以防止金融風險，使其支柱產業的功能得到充分的發揮。

我認為這個報告比較客觀，實事求是的科學的對房地產業和金融的關系講得十分的清楚，我們要按照國務院的報告和這個房地產的報告推動房地產業健康、持續的發展。

最後一條，我們現在要為社會提供商品房，我們的規劃設計、水平和住房質量的提高，就在於開發商的水平，開發商的水平過高，房屋的質量就過高，因此對房地產寄予無限的期望，政府為房地產業開創良好的投資環境，其他的就需要政府有關的部門和房地產商的努力，使我們的房屋可以舒適、安全、價格合理。為中國的百姓營造居住的環境。

③ 影響房地產市場發展的社會因素

房地產市場價格水平，既受到上述成本與費用構成的影響，同時也是其他眾多因素相互作用的結果。這些因素包括：1社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨於小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向於經濟實用型的時候， 房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨於舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化。雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價。2 政治因素是指會對房地產價格產生影響的國家政策法規，包括房地產價格 政策、稅收政策、城市發展規劃等。例如，目前中國政府正通過制定政策法規致 力於減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之與廣大居民的收入相匹配。3經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。例如，當經濟處於增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高。當經濟處於蕭條期 時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降。物價水平和居民收入水平也與房地產價格呈同向變動4 自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等。例如，地質和 地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就 越高。氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣的地域高。5區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀況等。例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏低。對於商業房地產，區域因素尤其重要。繁榮的商圈區域內的房地產價格高 昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲。6個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建築物造型、風格、色調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等。功能設計合理、施工質量優良、通風採光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現 出來。

④ 影響房地產銷售收入的因素有哪些

房屋的質量，戶型、開發商品牌效應，開發商的交房標准，後期的物業服務

⑤ 影響房地產市場的因數有些什麼

一、復影響房地產商品銷售的宏觀因素制 影響房地產商品銷售的宏觀因素主要來自於項目營銷直接環境的巨大社會力量，如自然、人口、經濟、科技、政治法律及社會文化環境等。其中自然環境、區域經濟與政治法律的作用力表現更為直接與明顯。 1.自然環境因素 在房地產市場銷售過程中，自然環境對房地產項目銷售的影響非常重要，它可以給商品銷售帶來機會，也可以對商品銷售造成威脅。這里，自然環境主要指房地產商品所處的地理位置以及能夠影響該商品銷售過程的自然資源、生態環境等因素。包括樓盤所在地段的自然條件、人文條件和各種配套設施條件等。自然條件是指房地產周圍的空氣和水源質量、清潔度、噪音污染程度及自然景觀等;配套設施條件是人們對土地投資的物化體現,包括交通運輸、給排水、供電和郵電通訊設施，服務於居民的日常生活。

⑥ 不同類型的公眾如何影響企業的營銷環境

不同類型的公眾，
會對企業作出不同的判斷與評價，
對企業生產產品的要求有差異，
影響企業的營銷環境。

⑦ 房地產市場營銷的主要策略有哪些

房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。
1、價格策略
在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。
2、促銷策略
房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。
二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。
3、渠道策略
從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委託銷代理兩種。房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

⑧ 如何進行房地產市場分析

在沒有得出定位之前，不要說什麼「競爭分析」之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。 競爭是什麼，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什麼樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什麼時候能吃蛋糕）。 供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎麼提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，並不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得檯面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式並不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什麼ü 供給的產品形式是什麼？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什麼（即價格段）？ü 產品主要集中在哪裡供應？空間格局是什麼？ü 供給的產品是什麼時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什麼？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什麼ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪裡？ü 新的產品形式是什麼？ü 新的供給產品會在什麼時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什麼時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什麼ü 主流的價值交換區間在哪裡（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什麼ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什麼時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪裡ü 在哪裡有機會？（區位的機會）ü 在什麼時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什麼情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

⑨ 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。

⑩ 社會公眾為什麼會影響市場營銷

社團公眾從各個不來同角度影響企業產自品的銷售等營銷活動，迫使企業開展現代化的營銷觀念（綠色營銷、社會市場營銷觀念）。社團公眾是指與企業營銷活動有關的非政府機構，如消費者組織、環境保護組織，以及其他群眾團體。這種團體可以通過宣傳訴訟和聯合抵制等手段來控制企業的營銷活動。