房地產委託銷售如何確定銷售額

❶ 房地產企業如何確定營業收入

交了訂金是預收賬款，不是營業收入，簽訂了購房合同，並且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種類型是營業收入。

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

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營業收入包括主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入是指企業經常性的、主要業務所產生的收入。如製造業的銷售產品、半成品和提供工業性勞務作業的收入；

商品流通企業的銷售商品收入；旅遊服務業的門票收入、客戶收入、餐飲收入等。主營業務收入在企業收入中所佔的比重較大，它對企業的經濟效益有著舉足輕重的影響。

其他業務收入，是指除上述各項主營業務收入之外的其他業務收入。包括材料銷售、外購商品銷售、廢舊物資銷售、下腳料銷售，提供勞務性作業收入，房地產開發收入，咨詢收入，擔保收入等其他業務收入。其他業務收入在企業收入中所佔的比重較小。

❷ 房地產開發企業採取基價分成方式銷售如何確認收入

答：根據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國版稅發[2006]31號）採取基價（保權底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

❸ 房地產開發企業銷售其自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額如何確認

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第三款：「10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條規定：「房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)」
四、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定：「......自2016年5月1日起施行」
五、根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定：「七、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中「向政府部門支付的土地價款」，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
......
十八、本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免徵或不征的增值稅，可抵減納稅人以後月份應繳納的增值稅。」
六、根據《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)規定：「一、房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。」

❹ 銷售收入的確認原則是什麼

企業銷售商品時，能否確認收入，關鍵要看該銷售是否能同時符合或滿足以下5個條件，對於能同時符合以下5個條件的商品銷售，應按會計准則的有關規定確認銷售收入，反之則不能予以確認。在具體分析時，應遵循實質重於形式的原則，注重會計人員的職業判斷。

一、 企業已將商品所有權上的主要風險和報酬全部轉移給購買方

風險主要指商品由於貶值、損壞、報廢等造成的損失；報酬是指商品中包含的未來經濟利益，包括商品因增值以及直接使用該商品所帶來的經濟利益。如果一項商品發生的任何損失均不需要本企業承擔，帶來的經濟利益也不歸本企業所有，則意味著該商品所有權上的風險和報酬已轉移給購買方。

判斷一項商品所有權上的主要風險和報酬是否已轉移給購買方，需要視不同情況而定。主要風險和主要報酬是否轉移的類型歸納起來講不外乎有以下4種情況。

（一）主要風險和主要報酬全部未轉移

某生產商通過委託代銷方式將其產品分送到各地代銷商處，由代銷商負責代銷，代銷商可以按照銷售金額的一定比例收取手續費，但不承擔包銷責任。

（二）主要報酬已轉移，主要風險未轉移

甲築路公司為取得一項特定路段建造的政府合同，從乙方製造商處購買了若乾颱重型推土機，購銷合同定明，如果甲築路公司最後未取得道路建築的政府合同，可以將推土機退回。

（三）主要風險已轉移，主要報酬未轉移

甲企業將一塊土地以40萬元的市場價格賣給乙房地產公司，銷售協議規定，甲企業有權在交易結束後的第二年末以等於原價110%的價格回購賣出的土地，但乙房地產公司卻沒有權利要求甲企業一定要回購。交易結束後房地產市場一直處於低迷狀態，預計近兩年內也難有起色。

（四）主要風險和主要報酬已全部轉移

A企業將一批商品銷售給某客戶，貨已發出，並取得了收取貨款的權利，根據與該客戶多年來的商業交往經驗，A企業在收回價款方面不存在重大不確定因素。

另外，主要風險和報酬是相對於次要風險和報酬而言的，如果企業僅僅是保留了所有權上的次要風險，則銷售成立，相應的收入應予以確認。

如某公司在銷售B產品時，允許購貨企業在三個月內因質量不符合要求等原因退貨。根據以往經驗，公司估計的退貨比例為銷售額的1%，在這種情況下，該公司雖仍保留有一定的風險，但這種風險是次要的，與所有權相聯系的主要風險和報酬已轉移給了購買方，該公司應確認收入。（假設該公司銷售B產品的收入為100萬元，銷售成本為80萬元，增值稅率為17%，則該公司銷售產品時，應作如下會計處理：

借：應收賬款 117萬元

貸：主營業務收入 100萬元

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 17萬元

在銷售當月月底估計合理退貨可能性後，應作如下會計處理：

借：主營業務收入 1萬元 （100萬元×1%）

貸：主營業務成本 0.8萬元（80萬元×1%）

其他應付款 0.2萬元

二、企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制

（一）繼續管理權

1.與所有權有關的繼續管理權。

如甲企業為房地產開發企業，將其尚未開發的土地賣給乙企業，合同規定由甲企業開發這片土地，開發後的土地出售後，利潤由甲、乙企業按比例共同享有，這種情況屬於甲企業保留了與所有權有關的繼續管理權，此交易不屬於銷售交易，而是屬於甲、乙企業共同開發土地、共同分享利潤的投資交易，因而在出售土地時，不應確認收入。

2.與所有權無關的繼續管理權。

如某開發商將其開發的一住宅小區出售給某客戶並對該小區負責以後的物業管理，就屬於與所有權無關的繼續管理權，開發商出售商品房時，如同時符合收入確認的其他條件，就應確認收入了。

（二）對售出商品實施有效控制（主要指售後回購）

1.如果回購價已在合同中定明。

如甲企業將產品銷售給乙企業，雙方訂立的合同回購價格為100萬元，假定回購當日的市場價格為120萬元，甲企業回購商品時會少支付20萬元，甲企業將獲得20萬元報酬；如回購當日市場價格為90萬元，甲企業回購商品時會多支付10萬元，甲企業將承擔10萬元損失。

由此可見，體現在商品所有權上的主要風險和報酬就沒有轉移給購買方，同時又對商品實施控制，所以甲企業銷售產品時，不應確認收入。

2.如果回購價為回購當日的市場價。

如A企業將商品以100萬元的價格銷售給B企業，雙方定立合同時明確規定，A企業回購該商品時的回購價格為回購當日的市場價。假定回購當日的市場價格為130萬元時，B企業會在A企業回購商品的過程中獲得30萬元的報酬；假定回購當日的市場價格為85萬元時，B企業將在A企業回購商品的過程中蒙受15萬元的損失。

盡管體現在商品所有權中的主要風險和報酬已經轉移給了購買方，但由於A企業對售出商品實施了控制，所以A企業在銷售該商品時，不應確認銷售收入。

三、收入的金額能夠可靠地計量

收入能否可靠地計量是確認收入的基本前提。企業在銷售商品時，售價通常已經確定，但銷售過程中由於某些不確定因素，也有可能出現售價變動的情況，則在新的售價未確定之前，即使款項已經收到，也不應確認收入，而應將其實際收到的款項作為預收賬款處理。等新的售價確定後，再按預收款銷售產品的有關規定，進行確認收入、補收或退回多收款項的賬務處理。

四、相關的經濟利益很可能流入企業

經濟利益是指直接或間接流入企業的現金或現金等價物。在銷售商品的交易中，與交易相關的經濟利益即為銷售商品的價款。很可能是指經濟利益流入企業的可能性超過50%，銷售商品的價款能否有把握收回，是收入確認的一個重要條件。企業在銷售商品時，如估計價款收回的可能性不大，即使收入確認的其他條件均已滿足，也不應當確認收入。

例如：甲企業於2008年5月8日以托收承付方式向乙企業銷售一批商品，成本為1 000萬元，售價為2 000萬元，專用發票上標明的增值稅款為340萬元，商品已經發出，手續已經辦妥。此時，得知乙企業在另一項交易中發生了巨額損失，此筆貨款收回的可能性不大，意味著與該交易相關的經濟利益流入企業的可能性很小或不能流入企業，因此甲企業不應確認收入，而應當進行如下的賬務處理。

（1）借：發出商品 1 000萬元

貸：庫存商品 1 000萬元

（2）借：應收賬款 340萬元

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 340萬元

（如納稅義務尚未發生，則無須編第二筆分錄）

五、相關已發生或將發生成本能夠可靠的計量

根據收入和費用相配比的原則，與同一項銷售有關的收入和成本應在同一會計期間予以確認。因此，如果成本不能可靠地計量，即使其他條件均已滿足，相關的收入也不能確認，如已收到價款，收到的價款應確認為一項負債。

【例】乙公司本年度銷售給M企業一台機床，銷售價格為100萬元，M企業已支付全部款項，該機床12月31日尚未完工，已經發生的成本60萬元，完工尚需發生的成本難以合理確定。

此時乙企業不能確認銷售收入，雖然收入能夠可靠地計量，並且已經收到，但成本不能可靠地計量，無法實行收入與費用在同一會計期間的相互配比，因而在實際收到款項時，應作如下賬務處理。

借：銀行存款 100萬元

貸：預收賬款 100萬元

❺ 房地產企業銷售額與銷售收入的關系問題

有2中方法代銷，
第一手續費代銷，收取中介費1%；
第二視同買斷，給委託者預定的錢就可以了，價自己開。
2種都是代銷，不存在風險。
銷售額是指收到錢
銷售收入是指賺了的錢

❻ 房地產企業銷售不動產何時確認銷售收入

房地產企業銷售收入在以下條件成就時確認收入：
1.採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.採取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.採取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）採取包銷方式委託銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）採取基價（保底價）並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委託方和接受委託方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

❼ 一般方式下的銷售額如何確認

一般銷售方式下的銷售額 銷售額：是納稅人銷售貨物或提供應稅勞務向購買方收取的全部內價款和價外費用容（即價外收入，如違約金、滯納金、賠償金、延期付款利息、包裝費、包裝物租金、運輸裝卸費等）
1.銷售額＝價款＋價外收入 【特別提示】價外收入視為含增值稅的收入，必須換算為不含稅收入再並入銷售額。2.銷售額中不包括： （1）受託加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅； （2）同時符合以下條件的代墊運費：①承運者的運費發票開具給購貨方的；②納稅人將該項發票轉交給購貨方的。 （3）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費： ①由國務院或者財政部批准設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批准設立的行政事業性收費； ②收取時開具省級以上財政部門印製的財政票據；③所收款項全額上繳財政。 （4）銷售貨物的同時代辦保險等而向購買方收取的保險費，以及向購買方收取的代購買方繳納的車輛購置稅、車輛牌照費。

❽ 簡述視同銷售行為的情況下銷售額的確定

視同銷售行為的情況下銷售額的確定是根據最近時期同類貨物的平均銷售價格確定或按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定的。

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第十六條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低並無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：

（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定。

（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定。

（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

屬於應征消費稅的貨物，其組成計稅價格中應加計消費稅額。公式中的成本是指：銷售自產貨物的為實際生產成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

(8)房地產委託銷售如何確定銷售額擴展閱讀：

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

（四）將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅項目；

（五）將自產、委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費；

（六）將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產、委託加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

❾ 房地產企業如何確認銷售收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工內可以確認收入容，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

(9)房地產委託銷售如何確定銷售額擴展閱讀

從收入確認的大環境———整個會計准則乃至會計標准體系看，我國會計准則與其他國家會計准則及國際會計准則之間還存在著不同程度的差異，這些差異的產生，有些是由於各個國家不同的社會經濟特徵所決定的，有些是由於各國不同的文化法律傳統所決定的。

也有些是由於各國或國際會計准則本身存在的一些技術性缺陷所造成。而隨著境外公司在中國資本市場上市，必然也會面臨會計准則的選擇問題。