房地產融資報表怎麼看

① 一個房地產顧問公司的年度報表怎麼看應該注意哪些指標評審一份年度報表好壞的標準是什麼怎麼看，這

財務報表的邏輯：房地產業為例 一個企業的業務從現金流開始，所以我們先看現金流量表。一個企業只要現金流沒有問題，這個企業就沒有問題，所以作為企業一把手，最關心的應該是現金流。 郭永清這就像人的健康一樣，只要一個人的血液沒有問題，人的健康就沒有問題，所以體檢的時候，醫生要抽很多管血，越是高級的體檢，越關心血液。報表的邏輯是，現金流量表決定資產負債表（投資活動決定資產結構和籌資活動決定資本結構），資產負債表中的資產結構決定利潤表中的收入和成本費用，利潤表中的收入和成本費用要變成現金，帶來現金流量表中的經營活動的現金流。下面，我們就來看現金流量表中的投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量。（看彩色部分字體） 郭永清 郭永清 現金流量表 會企03 表 編制單位： 年度 單位： 元項目 行次 本年金額 上年金額一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金收到的稅費返還 郭永清 郭永清收到其他與經營活動有關的現金經營活動現金流入小計購買商品、接受勞務支付的現金支付給職工以及為職工支付的現金支付的各項稅費支付其他與經營活動有關的現金經營活動現金流出小計經營活動產生的現金流量凈額二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 ① 投資活動決定資產負債表的資產結構。投取得投資收益收到的現金 現金 資活動體現公司的未來發展方向，並且決處置固定資產、無形資產和其他長期 流以 定一個企業未來的盈利能力。做個假設，資產收回的現金凈額 流出 A集團和B公司同時各自建一個營業面積處置子公司及其他營業單位收到的 為 為10萬平米的五星級酒店，上海地產集團現金凈額 主， 投資了8個億，國家會計學院投資了12個收到其他與投資活動有關的現金 通過 億，營業面積代表未來產生收入的能力，投資活動現金流入小計 經營 如果收入相同，一開始國家會計學院就比購建固定資產、無形資產和其他長期 活動 上海地產集團少賺了4個億，這個是很難資產支付的現金 中的 通過未來的水電費、差旅費等費用的控制投資支付的現金 折舊 彌補回來的。因此，怎麼強調投資的效率取得子公司及其他營業單位支付的 攤銷 都不過分。投資的效率的衡量：單位營業現金凈額 收回 能力的投資額=（固定資產凈值+無形資產 凈值）/營業能力總額。投資的效率會影支付其他與投資活動有關的現金 響投入資本回報率，投入資本回報率=營投資活動現金流出小計 運利潤（包括凈利潤+利息稅後金額）/投投資活動產生的現金流量凈額 入資本。三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金 ②借 投資就需要有錢，這就是籌資活動。籌資取得借款收到的現金 入和 活動決定資產負債表的資本結構。籌資活 郭永清收到其他與籌資活動有關的現金 股東 動要保證資金成本低。企業賺錢，簡單地 郭永清 投入 說，就是投入資本回報率高於企業資金成籌資活動現金流入小計償還債務支付的現金 的時 本率；如果投入資本回報率低於企業的資分配股利、利潤或償付利息支付的現 候流 金成本率企業就是虧錢。金 入， 債務的資金成本率=（利息凈支出+借債的 償還 手續費等支出）/債務平均余額×（1-所支付其他與籌資活動有關的現金 以及 郭永清 得稅率），所謂利息凈支出是指債務的利籌資活動現金流出小計 分紅 息支出減去存在銀行的利息收入，由於債籌資活動產生的現金流量凈額 郭永清 付息 務的利息在稅前支付，具有抵減稅收的作 的時 用，所以要考慮所得稅的影響；假設上海 候留 地產集團的銀行借款50個億，利率10%則 出， 利息支出5個億，未使用掉的銀行借款存 正負 在銀行的利息收入1個億，稅率25%，則債 相間 務的資金成本率=（5-1）/50×（1-25%） =6% 郭永清 股東權益的資金成本率=股東的預期回 報，目前國務院國資委對國有企業的資金 回報率預期是不低於5.5% 企業的總資金成本率=債務的資金成本率 ×（債務/投入資本）+股東權益的資金成 本率×（股東權益/投入資本） 四、匯率變動對現金的影響五、現金及現金等價物凈增加額期初現金及現金等價物余額期末現金及現金等價物余額 我們前面講到現金流量表的投資活動決定資產負債表的資產結構，籌資活動決定資產負債表的資本結構。資產負債表的左邊就是代表資產結構，右邊就是代表資本結構。資產結構表明企業的資產中，有多少貨幣資金、應收賬款、存貨、固定 郭永清資產、無形資產等等，說明我們把錢用到了哪裡。資本結構說明企業的錢是從哪裡來的，是銀行借入的還是股東投入的。 資產=負債+所有者權益，這個等式是恆成立的，右邊表示資金的來源，右邊表示資金的運用，例如，銀行借款增加，則負債增加的同時，企業的貨幣資金增加；股東追加投入，則所有者權益增加，同時企業的貨幣資金增加；企業虧損，則所有者權益中的未分配利潤減少，同時企業的資產減少。 資產負債表 資產的結構 資本的結構 會企01 表 編制單位: 2012年12月31日 單位: 萬元資產 期末 年初余額 負債和所有者權益 期末余額 年初余額 余額 回收期在1年以內或者 1年以內需要償還流動資產： 流動負債： 一個經營周期以內 ④長 ⑤來自現金流量表的籌資活動，用貨幣資金 短期借款 期資 於臨時需要交易性金融資產 產必 營運資產減去營 交易性金融負債 ④營運過程中自然應收票據 須有 運負債，叫做營 應付票據 而然會產生的負債，應收賬款 配套 運資本。對於房 應付賬款 叫做營運負債，企業預付賬款 的營 地產開發企業， 預收賬款 要營運負債欠得多，應收股利 運資 追求規模、成本 應付職工薪酬 盡量合理的欠應收利息 產 和速度。為什麼 應交稅費其他應收款 追求速度？速度 應付利息 越快，預售越快，存貨 應付股利 預收賬款越多，其中：消耗性生物資產 其他應付款 郭永清 營運負債就欠得一年內到期的非流動資產 預計負債 越多其他流動資產 一年內到期的非流動負債流動資產合計 其他流動負債非流動資產： 回收期在1年以上 流動負債合計 郭永清可供出售金融資產 ③來 可歸為其他投 非流動負債： 來自現金 1年以後償還持有至到期投資 源於 資，以投資收益 長期借款 流量表的 用於較長周期的需投資性房地產 現金 率判斷 應付債券 籌資活動 要 流量 結合戰略和投資長期股權投資 長期應付款 表的 收益率判斷長期應收款 投資 1年以後收回 專項應付款固定資產 活動 固定資產和無形 遞延所得稅負債在建工程 資產是經營性企 其他非流動負債工程物資 業最主要的非流 非流動負債合計固定資產清理 動資產，代表一 負債合計生產性生物資產 個企業的營業能 所有者權益： 郭永清 力 股東投入， 公司法規定的注冊油氣資產 實收資本（或股本） 來自現金 資本 流量表 注冊資本以外的股無形資產 資本公積 東投入 郭永清 來自於利 從利潤中提取，以增開發支出 盈餘公積 潤表中的 強公司抵抗風險的 凈利潤，可 能力 以合並成 利潤中尚未分配的 為留存收 部分 益，即留在商譽 未分配利潤 企業用於 企業滾存 郭永清 發展的利 潤長攤待攤費用 減：庫存股遞延所得稅資產 所有者權益（或股東權益） 合計其他非流動資產非流動資產合計資產總計 負債和所有者股東權益合 計 資產負債表中的資產結構和資本結構最好能夠做到匹配，也就是用長期融資（包括長期借款 +股東權益）來滿足非流動資產的投資，用短期借款來滿足一些臨時性的資金需求。我們可 以把資產負債表簡化為： 資本運用 資本投入 現金 短期借款 營運資本（營運資產減去營運負債） 長期借款 長期資產 所有者權益 這里涉及到營運資本管理的問題， 營運資本在很多教科書中都作為短期來管理， 但是從實質 上來說是長期的，房地產企業的問題是麵粉比麵包貴，前面的一個樓盤項目賺了錢，為了持 續經營，要接著買地，結果發現原來那個樓盤的本錢加上賺的錢一起還不夠買新的地，就要 融資（借款或者股東追加投入） ，導致很多房地產企業的經營活動現金流是負的。為了解決 郭永清 這個問題，現在大的房地產開發商都追求速度，比如萬科的 5986 原則，5 個月拿地，9 個月 預售，預售的第一個月售出 8 成，項目的 6 成以上為住宅，就是為了盡快預售，加快現金流 回。現在比較成熟的房地產開發商，預收賬款基本上佔到企業營運資產的 50%以上，也就 是說，做生意的時候一半以上都是不需要利息的別人的錢。 資產負債表中，我們比較關心的比例： 資產負債率=總負債/總資產×%，一般來說，房地產開發企業的資產負債率在 70-80%之間 其實，除了關心資產負債率以外，房地產企業還應該關心有息債務率，因為房地產企業的有 一些負債其實越多越好，比如預售的預收賬款，反映企業的未來已經鎖定的銷售業績，並且 不需要支付利息。 有息債務率=（短期借款+長期借款）/（有息債務+股東權益） 房地產企業的有息債務率一般在控制在 50%左右比較合適， 也有激進一點的企業，放在 60% 左右。 我們在資產負債表中還計算資產負債率的一個變形指標：財務杠桿。 財務杠桿=總資產/所有者權益，它的含義是：股東投入 1 元錢，我們用了多少倍的資產，資 產負債率越高，負債越多，權益越少，則財務杠桿越高。 郭永清 房地產企業的財務桿桿在 4-6 倍之間，多在 5 倍左右，也就是 80%左右的資產負債率。 對於住宅類房地產開發企業來說，資產結構中，一般來說非流動資產所佔的比重不會太高，肯定低於50%，因為這類企業最重要的是營運資產周轉的速度：拿地、開發、銷售、現金回籠、拿地……，所以在資產結構中存貨佔大頭，萬科的存貨 2012年底2550億，占總資產的60%，保利2012年底存貨1900億，占總資產的70%。不過，對於商業類房地產公司來說，如果是開發、持有出租的模式的話，資產結構中，投資性房地產和固定資產的比重就會比較高，可能會佔到80%左右，其收入的來源在租金收入。 資產負債表中的資產帶來利潤表中的收入，房地產開發企業把存貨（建好的房子）賣掉帶來收入，辦公樓出租帶來租金收入，酒店房間入住帶來收入。資產帶來收入的前提是要轉化為成本費用，房子賣掉的同時要減去開發的成本（土地成本、建築成本等），辦公樓租金收入的同時要有折舊，酒店也要折舊。我們接下來看利潤表 利潤表 會企02 表 編制單位： 年 單位：元項 目 行次 本年金額 上年金額一、營業收入減：營業成本營業稅費銷售費用管理費用財務費用（收益以「－」號填列）資產減值損失加：公允價值變動凈收益（凈損失以「－」號填列）投資凈收益（凈損失以「－」號填列）二、營業利潤（虧損以「－」號填列） 郭永清加：營業外收入減：營業外支出其中：非流動資產處置凈損失（凈收益以「—」號填列）三、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）減：所得稅 轉入資產負債表的所有者權四、凈利潤（凈虧損以「－」號填列） 益，10%的比例提取盈餘公積， 郭永清 90%的比例轉入未分配利潤五、每股收益：（一）基本每股收益 × （二）稀釋每股收益 × 營業收入減去營業成本我們叫做毛利，房地產開發企業的毛利率在 30%左右。最近 5 年，房地產開發企業的毛利率有逐漸下降的趨勢（人工成本、土地成本等逐年上升）毛利率=毛利÷營業收入凈利率=凈利潤÷營業收入，一般好的房地產開發企業的凈利率在 15%左右。 郭永清為了確保凈利潤，需要加強銷售費用、管理費用、財務費用的控制，上述三項費用控制在營業收入的 10%以下，一般在 8%左右。利潤表的一個缺陷是：只考慮了借債利息的財務費用，沒有考慮所有者權益的資金成本。凈利潤歸股東所有，轉入資產負債表的盈餘公積和未分配利潤，我們衡量股東的回報率的時候，用的指標是凈資產利潤率，凈資產利潤率是衡量一個企業最核心的盈利能力指標：凈資產利潤率=凈利潤/股東權益的平均數。優秀的房地產企業的凈資產利潤率在 20%以上。如果凈資產利潤率低於 6%，則可能股東的資金成本率都沒有滿足。 郭永清 由於利潤表是由資產帶來的，所以我們要計算資產帶來利潤表數字有關的指標：總資產周轉率=營業收入÷總資產，衡量資產是否帶來足夠多的收入，房地產開發企業的總資產周轉率在0.3左右，也就是1元錢的資產帶來0.3元的營業收入，這主要是由於房地產開發企業的經營周期較長的原因。一般房地產開企業的經營周期在3-5年之間，優秀一點的企業如萬科、保利在3.5年。資產周轉的越快，資產的帶來收入的能力越強。要提高總資產周轉率，就必須加快固定資產和營運資本（存貨、應收賬款）的周轉，我們可以計算：固定資產周轉率=營業收入/固定資產凈值平均余額 郭永清 存貨周轉率=營業成本/存貨平均余額存貨周轉天數=365/存貨周轉率應收賬款周轉率=營業收入/（應收賬款-預收賬款）平均余額應收賬款周轉天數=365/應收賬款周轉率存貨周轉天數+應收賬款周轉天數=營業周期，它的意思是如果我們拿了一塊地到開發完成賣掉並收回現金需要多少天，房地產開發企業一般在800-900天左右，因為房地產開企業都是採用預售的模式，應收賬款比較少而預收賬款比較多，加速了現金的收回。上述周轉率都是越高越好，越高代表周轉的越快，效率越高。與營業周期相關的一個概念是現金周期，因為房地產開發企業付款給建築施工企業的時候會有應付賬款，應付賬款佔用了別人的資金，就可以減少自己的資金投入，但房地產開發企業還會事先付給國土部門土地出讓金等預付賬款，預付賬款會加大資金的資金投入。 郭永清 怎麼計算佔用別人的資金呢？我們計算應付賬款周轉率和周轉天數：應付賬款周轉率=營業成本/（應付賬款-預付賬款）平均余額應付賬款周轉天數=365÷應付賬款周轉率應付賬款周轉天數越多，說明我們佔用別人的資金越多。 接下來，利潤表中的收入必須轉化為實實在在的現金，所以，我們說利潤表帶來現金流量表中的經營活動的現金流量。

② 如何分析房地產企業財務報表

盈利指標: 重點關注毛利率和期間費用率。前者直接反映了產品競爭力，後者可以看出內企業的融資成容本及營銷費用高低。
償債指標: 重點關注凈負債率。地產業通常有大量預收款，所以凈負債率通常比資產負債率更能反映公司實際債務情況。
營運指標: 重點關注存貨周轉率。這個不用多說，去化速度一般還與公司的產品定位相關。
成長指標: 關注營業收入增長率。這方面與其他行業區別不大。
其他: 凈資產收益率。高財務杠桿和高周轉率能為股東賺錢的優勢在地產業體現淋漓盡致。
經營活動現金凈流量。通過這個指標可以看出企業的回款狀況以及是否有大規模的拿地的情況。

考慮企業債務狀況還比較常用的有現金短期債務比、長短期債務比、平均借貸成本等指標。
另外，地產行業的收入結轉存在一定的滯後，所以考慮企業運營效率時存貨周轉率並不是特別的適用，三費比例比較重要。
我也在不斷的學習，其他不足的地方希望大家能夠指出。

③ 融資報表怎麼做

融資銀行報表編制的一般原則
1、 一般銀行要求借貸企業按季度提交財務報表及附註：資產負債表、利潤表、現金流量表、附註。有些銀行不要求全部提交，只要求提交部分資料。
2、銀行要求的資產負債表中部分項目的要求：
①貨幣資金與實際基本一致，即與企業基本戶+一般戶+老闆的私人賬戶保持一致。
② 存貨結構要明細，根據企業的實際情況編制；
③列明固定資產分大類、原值、折舊、凈值、變動幅度；
④短期借款一般指的是向所有金融機構的借款，個人借款一般反映在其他應付款；
⑤應交稅費一般按照營業稅金及附加+所得稅費用金額填列，若銀行必須要提供稅票的話，可按實際繳納來反映；
⑥現金流量表附表的財務費用科目填寫的是非經營活動的財務費用。
3、優化指標：
（一）基本要求：盈利性、可持續性、增長性。
（二）向銀行貸款企業要把握好的14個財務指標：
（1）財務結構：
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）；
凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%；
資產負債率=負債總額/資產總額X100%。
（2）償債能力：
3、流動比率在1.5~2較好；全行業≈1.3
流動比率=流動資產/流動負債*100%。
4、速動比率在1左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於0.8；全行業≈0.8
速動比率=速動資產/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產-存貨
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。全行業≈30%
現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。
（3）現金流量：
7、企業經營活動產生的凈現金流一般應為正值，其營業收入現金回籠應一般在80%~95%以上。特殊情況：初創期經營活動現金凈流量可以為負值。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在80%~95%以上。
（4）經營能力：
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率連續3年低於5%，說明該產品將進入衰退期了。全行業主營業務收入增長率≈9.8%。
主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100%
10、應收賬款周轉速度應大於六次。60天才能將資金回收相當於為別人提供了60天的免息貸款。同時又會帶來一系列的風險：比如壞賬風險、收賬風險、人員管理風險等。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。
應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=全年營業收入/平均應收賬款余額=全年營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2
如果是半年報：應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=全年營業收入/平均應收賬款余額=半年營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2
11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。
存貨周轉速度（次數）=全年營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。
（5）經營效益：
12、營業凈利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。
營業利潤率=營業凈利潤/營業收入(商品銷售額)×100% =(營業收入-營業稅金及附加-營業成本-管理費-銷售費-財務費-所得稅)/營業收入×100%。
13、凈資產收益率中小企業應大於 7%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。全行業≈5.5%
凈資產收益率=凈利潤/所有者權益=總資產凈利率×權益乘數=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）= 營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。
14、利息保障倍數應大於5，最低應大於4。
利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息

④ 怎樣看房產開發公司的財務報表

房地產因其開發周期長的原因，如果光看錶較難分析。如果有其科目余額表，可版看其存貨中的開發權成本構成，最重要的是土地，地價決定樓價也決定其利潤。土地金額除以待售面積可得出單位地價，與周邊商品房售價比較。建安成本較固定，一類城市中普通住宅2000-3000平，稅金雜費按售價*40%。大概可估算出項目利潤。房地產企業利潤表作用沒有其他企業的大，因此看凈利往往會被誤導。

⑤ 房地產公司融資報表怎麼做

如果通過投資公司融資，他會給你索要相應的資料，並出具大概樣本，至於財回務部分，可以答調整的不太多，固定資產評估和項目評估得找專業機構來做，自己能調整的其實不是太多。 項目地理位置，當地房市行情，總建築面積以及政府批文的完善度占可行性的一部分，另外下款依據主要還是得評估，評估了也不一定就能成，自己注意點，有的不良公司是騙評估費用的。

⑥ 給銀行的融資報表怎麼做

首先要了解本公司基本情況，經營方式，產品競爭力；其次要明確公司的資金缺回口如何產生才能制答定合適的融資方案；然後結合公司實際經營情況編制出較為合適的財務報表。其實這就跟銷售是一樣的，如何將企業介紹給銀行，能讓銀行知道公司的實力，並能放心的將貸款發放到企業。

⑦ 房地產業投融資所產生的財務費用在財務報表上有體現嗎

房地產業復投融資所產生的財務費用在制財務報表上是有反映的：
1.如果是一般流動資金借款，利息支出計入期間費用的「財務費用」；
2.如果是房地產企業專為某開發成本項目的借款，而產生的利息支出應計入：開發間接費用科目歸集；

⑧ 財務報表中如何查看企業融資情況

一、財務報表中反映企業融資情況的主要是在資產負債表和現金流量表中，具體如下：

1、資產表涉及企業融資的科目有「短期借款」「長期借款」「長期應付款」「租賃負債」「其他應付款」「預收賬款」「應付賬款」「應付票據」；

（1）、「短期借款」「長期借款」「應付票據」反映企業銀行等金融機構借款融資；

（2）、「長期應付款」「租賃負債」反映企業通過融資租賃方式融資情況，

（3）、「其他應付款」「預收賬款」「應付賬款」反映企業通過經營負債融資情況

2、現金流量表涉及企業融資的是「籌資活動產生的現金流量凈額」，其中「 取得借款收到的現金」「發行債券收到的現金」反映企業債務融資情況，「吸收投資收到的現金」反映企業股權融資情況。

(8)房地產融資報表怎麼看擴展閱讀：

一、償債能力分析：

1、流動比率=流動資產/流動負債*100%。指標越高，企業流動資產流轉越快，償還流動負債能力越強。國際公認200%，我國150%較好。

2、速動比率=速動資產(流動資產-存貨)/流動負債*100%。國際標志比率100%我國90%左右。

3、資產負債率=負債總額/資產總額*100%。指標越高負債程度高，經營風險大，能以較低的資金成本進行生產經營。保守比率不高於50%，國際公認較好60%。

4、長期資產適合率=(所有者權益+長期負債)/(固定資產+長期投資)*100%

二、綜合償債能力：

1、已獲利息倍數=(稅前利潤總額+利息支出)÷利息支出

2、盈利能力：

（1）、主營業務凈利率=(凈利潤÷主營業務收入)×100%

（2）、資產凈利率=(凈利潤÷平均總資產)×100%=主營業務凈利率*總資產周轉率

（3）、凈資產收益率=(凈利潤÷平均凈資產總額)×100%

參考資料來源：

財政部——關於修訂印發2019年度一般企業財務報表格式的通知

⑨ 看企業融資存在問題要看財務報表上的哪些數據

1. 看企業融資存在問題主要是看財務報表上的短期借款、長期負債、所有專者權益。

2. 財務報屬表（英語：Financial statements），簡稱財報，是一套會計文件，它反映一家企業過去一個財政時間段（主要是季度或年度）的財政表現，及期末狀況。它以量化的財務數字，分目表達。財務報表能幫助投資者和債權人了解企業的經營狀況，進一步幫助經濟決策。財務報表是在一般公認會計原則下有選擇性地報告財務狀況，是現實經濟狀況的近似描述。

⑩ 請問看企業的融資情況 要看什麼報表謝謝

現金流量表裡面的「籌資活動所產生的現金」
資產負債表裡的「長期股權投資」
利潤表中的「財務費用」
這樣可以綜合了解融資方式、融資成本等等