㈠ 桂林市象山區人民法院民事判決書(2010)象民一初字第838號，被告桂林市鑫鼎房地產開發有限責任
於隆濤訴桂林市鑫鼎房地產開發有限責任公司商品房銷售合同糾紛民事判決書
法院： 廣西壯族自治區桂林市象山區人民法院
案號：（2012）象民初字第179號
原告於隆濤。
委託代理人盧盛喜，廣西春良律師事務所律師。
被告桂林市鑫鼎房地產開發有限責任公司。住所地:桂林市。
法定代表人程金元，該公司董事長。
第三人桂林締嘉房產發展有限公司。住所地:桂林市七星區。
法定代表人肖哲人，該公司經理。
原告於隆濤訴被告桂林市鑫鼎房地產開發有限責任公司（以下簡稱鑫鼎公司）、第三人桂林締嘉房產發展有限公司（以下簡稱締嘉公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告於隆濤及其委託代理人盧盛喜到庭參加訴訟。被告鑫鼎公司、第三人締嘉公司經本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告於隆濤訴稱，2004年8月29日，於雪容與被告簽訂《商品房委託設計、建造協議書》，向被告預交房款10萬元，購買鑫鼎花園10號樓1單元4層1號房。於雪容向被告繳納房款後，被告一直沒有向於雪容履行該協議。2007年，原告與於雪容協商，原告按原價購買其訂購的鑫鼎花園10號樓1單元4層1號房。於雪容、原告找到被告協商，也取得了被告認可，並稱直接在於雪容與被告簽訂的《商品房委託設計、建造協議書》上將於雪容的名字改為原告的名字，被告在原告的名字上加蓋公章，表示確認。被告退還於雪容10萬元購房款後，原告將10萬元交付給被告，2007年8月16日，被告向原告出具收到10萬元的收款收據。後原告了解到，由於被告欠桂林市商業銀行800多萬元，2007年12月10日已經將鑫鼎花園的項目變賣給第三人，雙方已經簽訂了執行和解協議。為此，原告要求第三人代替被告繼續履行《商品房委託設計、建造協議書》，但第三人不同意。原告認為，原告和被告簽訂的《商品房委託設計、建造協議書》應認定為《商品房買賣合同》。但至今被告未能取得商品房預售許可證，該協議書屬於無效。協議書無效，被告應返還原告的本金10萬元及利息。同時，被告和第三人在《補充協議》中約定，如果團購戶要求退房的，在退回本金的同時，應適當補償團購戶的損失。故原告起訴至法院，要求1、確認原告與被告於2004年8月29日簽訂的《商品房委託設計、建造協議書》無效；2、判令被告返還被告收取原告的商品房委託設計、建造費10萬元以及利息31920元；3、判令第三人承擔連帶責任。本案訴訟費由被告承擔。
被告鑫鼎公司未到庭、未答辯。
第三人締嘉公司未到庭、未作陳述。
經審理查明，被告鑫鼎公司原系桂林市民族路朱紫巷鑫鼎花園項目開發商。2004年8月29日，鑫鼎公司作為甲方與於雪容作為乙方訂立一份《商品房委託設計、建造協議書》。該協議約定:乙方委託甲方設計建造的商品房位於鑫鼎花園10號樓1單元4層1號房，戶型為三房二廳，建築面積暫定121平方米；乙方為上述委託建造的商品房向甲方支付包括委託設計費、建築材料、土地費用、施工費、管理費等在內的所有價款為2416／平方米，總價款292336元；乙方於2006年4月10日付清全部房款的25%即100000元前期款項，甲方取得上述商品房預售許可證時，通過電話通知乙方，乙方在接到電話通知之後五日內與甲方簽訂《商品房購銷合同》，其餘款項以銀行按揭貸款方式付清；甲方獲得商品房預售許可證後，甲乙雙方另行簽訂的《商品房購銷合同》，乙方作為買方所購買的商品房的位置、面積及單價與協議所確定的內容相同；補充條款:本協議生效後，於2005年12月31日前交房給乙方，如無不可抗拒原因延期交房，自延期之日起，按同期銀行貸款利息支付違約金。於雪容及鑫鼎公司均在協議書上落款處簽名、蓋章。2007年原告與於雪容協商，由原告按原價購買於雪容訂購的鑫鼎花園10號樓1單元4層1號房。雙方找到了鑫鼎公司協商，鑫鼎公司同意在原來的協議書上將於雪容的名字變更為原告名字，鑫鼎公司在變更處加蓋公章予以確認。被告退還於雪容10萬元房款後，原告將10萬元交付給被告。2007年8月16日，被告向原告出具收到10萬元的收款收據。
2006年6月13日，鑫鼎公司因鑫鼎花園第三期項目開發缺乏資金，遂將鑫鼎花園項目4337平方米土地作抵押向桂林市商業銀行股份有限公司貸款800萬元，貸款期限一年。由於開發停滯，導致還貸困難，鑫鼎公司未能按期歸還商行本息。2007年6月18日商行向桂林市秀峰區人民法院提起訴訟。同年7月10日，桂林市秀峰區人民法院作出（2007）秀民初字第527號民事調解書，鑫鼎公司自願償還商行貸款本息。由於鑫鼎公司未按調解協議履行，商行遂向桂林市秀峰區人民法院申請執行。執行過程中，鑫鼎公司經與商行及締嘉公司協商，於2007年12月10日達成《執行和解協議》，約定「一、鑫鼎公司同意將抵押土地以1000萬元的價格變賣給締嘉公司，所得款項優先償還商行貸款債務892.0425萬元，剩餘款項107.9575萬元用於歸還締嘉公司在鑫鼎花園項目的前期投入及鑫鼎花園項目的善後事宜。二、締嘉公司承擔鑫鼎公司所欠商行的所有債務，商行承諾在締嘉公司歸還商行200.0425萬元後，在不解除原抵押土地抵押，商行繼續享有優先受償權的情況下，餘款692萬元繼續給締嘉公司使用到2008年3月20日為止，期間利息按照人民銀行規定的同期利率計付，每月20日按時付息（計息從締嘉公司履行付款之日開始）。如果在締嘉公司沒有按時支付利息，或者在2008年3月20日以前締嘉公司沒有歸還給商行餘款692萬元，商行有權利向法院申請依法處置上述抵押土地，還清所欠692萬元以及相應的利息。在締嘉公司還清商行所有欠款後，商行解除上述土地的抵押權。三、締嘉公司在秀峰區人民法院作出裁定書後，分兩次付清款項:第一次在秀峰區人民法院作出裁定書生效後，七個工作日內，締嘉公司支付200.0425萬元給商行，支付107.9575萬元給鑫鼎公司及兌沖締嘉公司在鑫鼎花園項目的前期投入；2008年3月20日以前締嘉公司歸還商行餘款692萬元及相應的利息。四、鑫鼎公司應在本協議生效後，配合締嘉公司辦理變更手續。如不配合辦理，應向締嘉公司就已付款項賠償銀行同期貸款利息。……」同年12月17日，桂林市秀峰區人民法院作出（2007）秀執字第237號民事裁定，確認了上述《執行和解協議》，裁定該案的執行程序終結。2008年8月，桂林市國土資源局下文同意將原鑫鼎公司位於朱紫巷已出讓的三宗地變更國有土地使用權到締嘉公司名下。同年11月13日，桂林市建設與規劃委員會作出市建規管字（2008）404號文《關於市規管字（2000）200號文中部分建設位置變更建設單位名稱的通知書》。之後，締嘉公司接管鑫鼎花園三期項目並進行開發。2010年3月，締嘉公司取得鑫鼎花園10#樓的預售資格並對外預售房屋。
2007年12月10日，鑫鼎公司（甲方）與締嘉公司（乙方）還訂立了一份《補充協議》，協議中約定了乙方保證在接管鑫鼎花園第三期項目後，首先建好拆遷安置房給被拆遷戶，還必須保證市直機關團購戶的利益。原告要求第三人繼續履行《商品房委託設計、建造協議書》，第三人不同意，原告遂起訴至本院。
以上事實有原告提供的身份證復印件、《商品房委託設計、建造協議書》、收款收據、執行和解協議及補充協議、（2010）象民一初字第838號民事判決書及庭審筆錄予以證實。
本院認為，原告取代於雪容與被告鑫鼎公司訂立的《商品房委託設計、建造協議書》雖名為委託設計、建造協議，但內容包含了商品房的基本情況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等內容，已經具備了《商品房銷售管理辦法》第十六規定的商品房買賣合同的主要內容，並且鑫鼎公司已經按照約定收取100000元購房款，因此，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，該《商品房委託設計、建造協議書》應當認定為商品房買賣合同。依據《中華人民共和國合同法》第五章合同的變更和轉讓中第八十四條 「債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。」、第八十六條 「債務人轉移義務的，新債務人應當承擔與主債務有關的從債務，但該從債務專屬於原債務人自身的除外。」、第九十條 「當事人訂立合同後合並的，由合並後的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同後分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立的法人或者其他組織對合同權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。」的規定，締嘉公司與鑫鼎公司間無合並、分立情形，因此合同法第九十條 在本案不適用。締嘉公司系在桂林市秀峰區人民法院（2007）秀執字第237號民事執行案件中，在秀峰區人民法院執行過程中通過《執行和解協議》與鑫鼎公司簽訂了處置、接受鑫鼎花園項目合同，此後於2007年12月10日訂立《補充協議》約定了締嘉公司負責解決鑫鼎花園第三期項目拆遷戶的安置以及團購戶的購房利益，但基於「合同相對性」原理，補充協議的內容只有鑫鼎公司與締嘉公司知曉，執行也只在鑫鼎公司與締嘉公司間進行。由於原告無證據證明鑫鼎公司將團購戶的情況詳細告知了締嘉公司，締嘉公司無義務對鑫鼎公司的債務承擔連帶責任。故對原告要求第三人承擔連帶責任的訴訟請求，本院不予支持。2010年3月締嘉公司即已取得鑫鼎花園10#樓的預售資格，則鑫鼎公司不可能再取得10#樓的預售資格。依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」的規定，原告起訴前，鑫鼎公司不可能取得商品房預售許可證明，雙方的《商品房委託設計、建造協議書》因此無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條 規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。因此，原告因合同無效要求被告返還房款100000元及支付利息的訴訟請求，本院予以支持。利息的計算按照同期銀行同類貸款利率從2007年8月16日起計算至被告退完房款時止。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條 之規定，判決如下:
一、原告於隆濤與被告桂林市鑫鼎房地產開發有限責任公司簽訂的《商品房委託設計、建造協議書》無效。被告桂林市鑫鼎房地產開發有限責任公司返還原告於隆濤購房款人民幣100000元並支付利息（利息計算，本金100000元從2007年8月16日起算至被告退完購房款時止，利率參照銀行同期貸款利率）。
二、駁回原告於隆濤的其他訴訟請求。
本案案件受理費2988元、公告費700元（原告已預交），由被告桂林市鑫鼎房地產開發有限責任公司承擔。
以上應付款項，義務人應於本判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延付款期間的債務利息。權利人可在本判決規定的履行期限最後一日起二年內，向本院申請執行。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，通過本院或直接向桂林市中級人民法院提交上訴狀，並按對方當事人的人數提交副本，同時預交上訴案件受理費2988元［戶名:桂林市中級人民法院，帳號30×××16，開戶行:農行桂林七星支行高新支行］，上訴於桂林市中級人民法院。遞交上訴狀後七日內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理，本判決即發生法律效力。
審判長錢越
人民陪審員蒙瑩
人民陪審員蘇堅
二〇一二年七月三十日
書記員周麗娟
㈡ 成都鑫鼎房地產開發有限責任公司怎麼樣
簡介：復成都鑫鼎房地產制開發有限責任公司成立於1997年02月24日，主要經營范圍為房屋開發、經營業務，房地產信息咨詢等。
法定代表人：孫安芬
成立時間：1997-02-24
注冊資本：2000萬人民幣
工商注冊號：510100000065379
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：成都市金牛區交大路227號