房地產如何將產品價值做大

⑴ 房地產行業如何制定合理目標成本

1、房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建築安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。
2、目標成本的制定：
目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以項目的規劃指標、建造標准以及各部門共同確定的銷售交樓標准為基礎。在開發前期階段，首先要進行市場調研和顧客需求調查，根據調查情況制定可行性方案，財務成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術人員在開發項目建設的前期階段需要共同協作，根據市場情況和相關的歷史同類項目成本資料對開發項目的目標成本進行制定。各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標推算得出；單價應根據產品定位、交樓標准，圖紙要求按當地工程造價計算依據市場行情計算得出。
具體的制定步驟如下：第一步，預測項目的目標收入。第二步，制定目標利潤。第三步，制定目標成本。
3、目標成本控制需採取的措施：
首先，應在房地產開發前期充分調研當地地產市場，調研各業態的銷售情況，用容積率指標控制面積。
其次，根據本地區需求情況採用不同產品進行比例搭配及確定交房標准。參考往期類似業態成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發稅費等)，將各不同業態進行組合，並進行測算(銷售收入及成本支出測算)，選取滿足「效益最大化」的業態搭配比例。業態比例及初步交房標准出具後，形成房地產目標成本第一版———成本「概算版」。
(二)對方案的設計進行比較，進一步細化目標成本。
各業態搭配比例及目標成本「概算版」確定後，對業態和戶型進行多方案設計比較，通過比較確定單體平面和戶型;通過對建築面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大得房率和銷售面積，並根據當地情況確定合理成本。此階段對交房標准已基本確定，根據方案進一步將目標成本「概算版」細化。
(三) 在施工圖設計及深化階段，確定目標成本的「預算版」。
施工圖設計階段應將價值工程及限額設計兩者相結合。
首先，根據價值工程，做好房屋建造標准。價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當的價值，以最低的成本去實現產品的必要功能。房地產價值工程體現以下幾個方面：(1)功能不變，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不變，功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系，並確定房屋建造標准。
其次，項目限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計，對設計規模、設計標准、工程數量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮控制建築設計標准，控制單體工程配置標准;比較外牆保溫材料和作法，門窗材質、標准;外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標准、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經濟性。在限額設計中結合價值工程，充分運用價值工程分析，確定合理功能。
第三，在施工圖設計階段，充分考慮細節，對土建、水、電、暖專業進行各種技術經濟比較。在設計細節上滿足後期使用功能，同時在此階段應選擇業務實力強的設計院進行設計，保證使用功能滿足要求，減少後期的設計變更。
施工圖經過深化及內部審核後，需委託工程造價咨詢單位介入進行預算的編制，同時根據市場價格確定材料暫定價，編制本項目目標成本第二版———目標成本「預算版」。目標成本「預算版」編制完成後進行招投標工作，並與投標單位進行工程量及組價的核對，最終完善目標成本「預算版」確保施工圖紙范圍內的內容明確，目標成本「預算版」一經確定不得更改。

⑵ 怎樣做好房地產銷售

1．外在形象有可信度
權威機構曾經對多家大型企業進行銷售診斷，分析銷售人員的素質與業績的關系，發現銷售業績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強乾的人，銷售業績總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實際上這種現象符合人才學基本原理。從心理學角度上說，這實際上是銷售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚朴實是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防範，並能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會引發顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強的人是絕對做不好房地產銷售員的。漂亮的女性在社會上總是能得到比一般人更多的權利、幫助與自由，在攻關上往往給人造成所向披靡的印象，實際上這局限在一部分領域，在工業品銷售尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種錯覺。在國外，房地產銷售中年女性幾乎佔半數。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產銷售中，卻給人以什麼也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產，投入的往往是自己一生的積蓄，有時還要由後代承擔部分債務，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的專業背景和市場知識
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：「我們的樓盤不是……結構，而是……結構，具有……特點，這種結構能降低……，能提高……」；「內牆塗料別人是……，而我們採用……，是……環保產品，有……功效」；「插座是……產品，是……材料，有……特點」等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。
售樓員應付的是整個社會，是不斷變化的各類人和事，知識經濟的時代，知識改變命運，因而必須具備多方面的知識和經驗。因此掌握市場營銷學基本原理，了解國家、當地政府頒發的各種房地產政策、規定，具有一般社會學、心理學、行為科學知識、消費心理學等的基本常識，附之於自己的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
3．人緣好人氣旺
一些人的面孔就是被大多數人所喜歡和接受，即所謂人緣好、人氣旺，這在演藝界特別明顯，同時也是目前社會心理學家尚無法解釋清的現象，我們只能說這是個人內在素質的外在綜合表現被多數人認可。首先將這種現象實際應用於人員招聘的是美國西南航空公司。成立於1971年的美國西南航空公司最突出的成功標志是它的高效率，除最初兩年外，是近30年來唯一一直贏利的航空公司。它在招聘空姐的時候，請常飛乘客與普通乘客分別做評委，結果卻驚人的相似。確保乘客對空姐滿意，就是將用戶滿意放在首位。我們同樣可以把這個原理應用於房地產銷售人員的招聘與評價上，即請入住者做評委，而入住者可以是本樓盤的入住者，也可以是周邊樓盤、甚至是其它品牌樓盤入住者。人緣好、人氣旺的售樓員往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具親和力。
4．成就動機高
心理學研究證明，兩個智商大體相同的人，成就動機高者比成就動機低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強、過於自愛的人是不適合做房地產銷售人員的。一個有效的房地產銷售人員，渴望與人溝通，善於與人周旋，具有「與人奮斗其樂無窮」的個性，對成功與高薪有著強烈的渴望，因此他願意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著的向著某一特定目標行動；成就動機高的人，具有強烈的進取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機會，時時想到的是最終的結果。
5．對工作有宗教般的熱情
一個有效的房地產銷售員thldl.org.cn，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進入角色，對待所銷售的樓盤就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執著；又像對待自己的孩子，將一切優點加諸之上，唯恐別人沒有同感。他不僅對所銷售的樓盤有深刻的了解，而且深信所銷售的樓盤是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，並帶來超值。國內外專家從自然生理素質、心理素質、社會文化素質三方面分析了有效銷售人員的基本素質。

⑶ 房地產每月如何能把支出做大，以達到合理避稅的目的

房地產企業如何合理避稅：
1、可以招收一些殘疾員工，可以免繳營業稅專；
2、企業可提高壞帳准備的屬提取比率，壞帳准備金是要進管理費用的，這樣就減少了當年的利潤，就可以少交所得稅。企業可以盡量縮短折舊年限，這樣折舊金額增加，利潤減少，所得稅少交。另外，採用的折舊方法不同，計提的折舊額相差很大，最終也會影響到所得稅額。

稅務局對房地產企業的稅務查得比較嚴。另外，房地產業務不同於其他的企業，由地理位置，地塊，房屋交易的類型不同，造成的稅負也不同。需要具體經濟業務具體對待，遇到時還需要查文件。主要注意的方面不要把代收費用計入到收入中，否則也需要交納營業稅。

⑷ 怎麼才能做好房地產

勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，不說了，總之四個字：快，准，狠，貼．
以下這些希望你能做到，如果成功了別忘了我呀～～
::成功經紀人的日常工作:::
1、每天准時到公司，（最好能提前20分鍾到公司，做到風雨無阻！）
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之筍盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤或筍盤主動找回盤源,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).
5、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會瞭若指掌.
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.
7、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。
8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個筍盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委託）
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解東莞市及國內房地產之要聞，令本身在這方面
的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，並要將問題症結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結（看房總結經驗），准備第二天工作計劃（客與業主需聯系）
22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什麼，沒做到什麼！建議將此"日常工作"摘錄於自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！
失敗業務員的日常工作

⑸ 如何將房地產中介做大做強

1、自律誠信，陽光操作，取信消費者
房地產經紀行業是非常典型的交易信息事先不對稱（交易一方關於一項潛在的購買或銷售所具有的信息，少於另一方所有者，但在交易完成後，此種信息不利因素即不復存在），一般情況下，房地產經紀公司要比消費者更了解市場行情或交易房產的真實信息。對多數消費者來說，交易是非重復的（一般人不會經常買賣或租賃房產）。交易信息事前不對稱，為房地產經紀公司欺騙消費者謀取利益提供了可能；
交易非重復，又為房地產經紀公司欺騙消費者的行為增加了保障，房地產經紀公司不必擔小受到欺騙的消費者的報復（消費者不再選擇下次交易），它可以放心大膽地謀取不合理利益。以上兩個因素是導致房地產經紀行業欺詐現象層出不窮的主要原因，使得一些消費者「談中介色變」，寧願自己花費更多的時間精力親自去促成交易，也不願意通過房地產經紀公司來中介。
消費者的不信任，直接影晌了房地產經紀行業的發展。相對於一些發達國家或地區而言，我國的房地產經紀行業發展緩慢，在整個房地產業中所佔比重很低。社會上對房地產業的發展態勢有「大開發、小中介、弱管理」之說。房地產經紀公司要發展壯大，首先要取信消費者，只有消費者願意通過經紀公司來達成交易，經紀公司才有可能獲得生存和發展。
要取信消費者，房地產經紀公司就應該加強行業自律，實行陽光操作。所謂自律誠信，陽光操作就是要求房地產經紀公司在中介交易的服務過程中。尊重消費害，向消費者提供有關市場行情和交易房產的所有真實信定、收費透明、規范。賺錢在明處，才能使消費者放心，提高公司信譽，使企業有良好發展前景。
2、樹立品牌效應。提升社會認同感
品牌是房地產經紀公司發展的關鍵。我國房地產經紀行業經過20多年的發展，已經從簡單的市場競爭發展到品牌競爭階段。現在，在一些大城市，房地產經紀公司已經有成百上千家（如廣州市截止到2001年底，經合法登記注冊的房地產經紀公司有601家，估計市場上的房地產經紀公司有1000多家）。在如此眾多的房地產經紀公司中間，如何讓消費者選擇自己的公司來達成文易？這就需要房地產經紀公司樹立品牌效應，使公司在房地產經紀行業鶴立雞群，獲得最廣泛的社會認同。
在市場交易過程中，消費者為了節約成本（時間、精力等）、減少不確定性，往住只是簡單地依據企業的品牌來確定選擇。樹立品牌是一個長期的市場運作過程，關鍵在於企業的服務質量和社會知名度，兩者缺一不可，這需要房地產經紀公司在兩個方面加大投入和付出長時間的不懈努力。
3、提高信息使用效率，發揮信息集約化優勢
信息資源是房地產經紀公司從事經營活動的基礎，也是公司所有收益的源泉。信息資源的收集和利用應該是房地產經紀公司經營業務的關鍵。目前，許多房地產經紀公司缺乏必要的信息處理手段，將經紀活動趨於簡單化，業務操作上不求精細，對信息的開發利用缺乏深度，配對成功率不高，導致信息資源浪費嚴重，難以發揮信息的集約化優勢。
在經紀過程中，房地產經紀公司可以輕松獲得從事交易的買賣或租賃雙方的許多信息（如學歷、職業、收入水平、付款方式、年齡、戶型偏好、交易目的、租賃期限等等），加以科學的分析整理就有可能為公司帶來意想不到的收益。比如，如果房地產經紀公司知道客戶的租賃期限，並為此建立檔案，就會清楚地知道在什麼時候有哪一個租賃台約到期，這意味這有房要繼續出租、有人要繼續買房或租房。這就是市場機會。
4、專業化分工，合理配置資源，發揮團隊合作精神
在很多房地產經紀公司，電話鈴一響，經紀人員都搶著接，因為誰先接到電話，誰就有接單的優先權。房地產經紀公司如此規定固然有它的道理，它可以提高經紀人員的工作積極性和展開充分競爭。但是，筆者認為，這樣做存在以下一些弊端：
1）每一個電話包含的信息價值是不同的，一個業主放盤的電話對公司而言非常重要，但對接電話的經紀人員來說並不重要，因為這樣的信息在公司屬於公共品，即使不接電話，他（她）同樣可以利用這個信息，如果缺乏必要的激勵機制，經紀人員必然在接到此類電話消極對待，他（她）會極力縮短時間（准備接下一個電話）以至於忽略一些有用信息的記錄，甚至在有意無意中給業主留下對公司的不好印象；
2）每一個經紀人員處理信息的能力以及服務水平肯定存在差別，一個善於接電話的經紀人員並不一定善於促成交易。一個接單20宗，成交10宗的經紀人員與一個接單10宗，成交5宗的經紀人員哪一個好？筆者認為是後一個，因為前一個浪費了10個本來有用的信息資源；
3）一家房地產經紀公司可能從事多方面的業務，如住宅、寫字樓、商鋪等，而且不同客戶要求的服務水準肯定有所差別。如果一個經紀人員什麼業務都做，既接待欲購價值百萬房產的大買家，又接待只租賃一室一廳的小客戶，怎麼可能有好業績出現呢？因此，筆者認為，房地產經紀公司應該統一收集和分配信息資源，實行專業化分工，在業務濟程中建立制約機制。按照信息潛在價值的不同和每個經紀人員的能力水平和不同崗位合理配置信息，這樣可以增強經紀人員對公司的依賴性和發揮團隊合作精神，抑制經紀人員的極端個人主義。同時滿足不同消費者對服務標准、服務范圍、服務質量的不同需求。
5、規范管理，加強激勵，吸引社會優秀人才
人才對於企業的發展至關重要已經是社會的共識。一流的人才做一流的事業，但目前在很多房地產經紀公司中，經紀人員學歷層次普遍不高，雖然有些城市要求房地產經紀人員必須有大專以上學歷，但實際多數為夜大、成人自考、函授等學校的畢業生。這也是房垃產經紀行業社會地位低下的原因之一。即使這樣，很多優秀房地產經紀公司的老闆還經常被員工炒魷魚，房地產經紀行業一直是人員流動性很大的行業。
經紀人員素質不高和流動頻繁直接導致了服務水準的低下。也說明房地產經紀公司的管理制度和激勵措施不足以吸引和留住優秀人才。為改變這種狀況，需要房地產經紀公司為員工提供富有吸引力的提升機會和福利待遇，制訂完備的規章制度，獎罰分明，激勵有效，增強員工對公司的歸宿感，倡導房地產經紀人的終身職業方向。只有員工滿意才能讓客戶的滿意，從而實現公司利益的長遠發展。
6、規模經營，積極創新
房地產經紀公司是利用信息資源來謀取利益的。信息資源的使用是典型的規模效益遞增，信息資源越豐富，其配對成功率就越高。房地產經紀公司擴大經營規模可以拓寬信息來源渠道，擴大業務量和提高市場競爭力。而且，隨著規模的擴大，可以優化配置公司的人、財、物資源，節約成本，還可以樹立品牌，提高社會知名度。
房地產經紀業務並不簡單地等同於帶客看房，社會的發展對房地產經紀行業的服務提出了更高要求，市場競爭的加劇也需要房地產經紀公司去探索一些新的業務和經營方式。一家優秀的房地產經紀公司就應該是行業發展的弄潮兒，要始終保持一種創新精神。要知道，現在有利可圖的業務將來並不一定有利可圖，現在無利可圖的項目或許就是將來行業的發展方向。在創新方面做一些投資，不但可以獲得社會的注意，提升公司的品牌價值；也可以積累經驗。即使失敗了，只要認真總結教訓，同樣有收獲，因為沒有教訓和沒有經驗一樣，都不能使一家公司成大器。
7、加強公司間良性合作，逐步實現信息資源共享
俗話說「同行是冤家」。在房地產經紀公司中，競爭當然是主題，這並不說明就不能有合作。實際上，房地產經紀公司間的信息共享難以避免。為了盡快達成交易，消費吝總是會同時選擇幾家房地產經紀公司提供服務，這時候房地產經紀公司間就有信息資源共享，只不過是被動的。這種現象稱為「撞客」，當「撞客」現象發生時，很多房地產經紀公司總是鼓勵或默許經紀人員以各種手段去詆毀別的公司來達成交易。
己所不欲，勿施與人，這樣做的結果肯定會受到同樣方式的報復。同時還損害了整個房地產經紀行業的社會形象。最後兩敗俱傷。一家明智的房地產經紀公司在這種時候就應該約束自己的經紀人員，開展公司間的良性合作，理智的讓步肯定能夠得到消費者的理解和別的公司的承認和回報。

⑹ 怎樣投資房產才能價值最大化

稅制改革前，地方政府的財政收入來源主要是稅收，隨著稅制改革的深化，稅收在地方政府收入中的比重日趨下降。同時，我國經濟的高速發展和中心政府事權的下放，地方政府的身上的擔子越來越重，土地作為地方政府手中最大的一塊可以自由支配的經濟資源，成為政府財政支出的保障，「土地財政」作為一種新型的政府運行模式在全國廣泛開展。 一、我國地方「土地政策」的現狀 最近一些年來，在很多地方流行一種「經營城市」的思路，其操作模式為，先由政府「做地」，推出一個概念，例如科技園、工業園，然後整理出一塊土地拍賣，賣地所得再用於搞當地建設。經建設後，土地升值，帶動周邊地區土地價格上漲，政府又可以通過賣地獲得更多的財政收入，由此形成了「良性循環」。通過這種方式，政府實現了「不花一分錢，萬丈高樓平地起」，這也成為不少地方城市領導津津樂道的「經營城市」之經驗。 杭州近年來的很多大型建設項目就是通過這種方式，實現「以小博大」。例如京杭大運河綜合保護工程，計劃總投資超過200億元，但財政只投資5億元啟動資金，其餘的都將通過市場手段來籌資。杭州的運河指揮部就是一個融資機構。具體做法就是圍繞運河申遺加大運河的保護和沿線文物遺跡的恢復，這些「做地」工作使得運河邊的土地大大升值，政府拍賣這些土地後，就能籌措資金再投入保護工程，由此形成保護和開發的「良性循環」。 因為地方政府手中有了土地這塊最大的資源，可以招商引資，可以造新園、建新城，可以採取招、拍、掛方式使其收益最大化。然而隨之帶來的問題隨之而生。一方面是高房價，政府炒土地，使得開發商的成本急速上升，隨後體現在商品房的價格上，最終轉嫁給消費者。這也是自國家宏觀調控以來，地方政府的形象僅次於開發商，也淪為千夫所指的境地的原因。另一方面是失地農民問題，隨著政府徵收土地日益增多，失地農民問題越來越嚴重。據《人民日報》披露：「目前，全國失地農民總數估計在4000萬左右，每年還要新增加200萬」，按照《全國土地利用規劃綱要》2000年到2030年的30年間佔用耕地將超過5450萬畝。一般每徵用1畝地，就伴隨著1.5個農民失業，這就意味著我國失地農民群體將從目前約4000萬劇增至2030年的1.1億。專家保守估計，這其中有5000萬以上的農民處於既失地又失業的狀態，而從動態來看，這一數字最高可達8000萬人。各地因征地矛盾而激發的群體事件時有發生，大量失地農民淪為種田無地、就業無崗、低保無份的「三無遊民」，已然是突出的社會問題。一份來自國家信訪局的資料顯示，國家信訪局2002年受理土地徵用的4116件信件，大部分聚焦在失地失業問題上。農民失地根本原因，就是一些地區大力開發經濟開發區、建工業園所致。根據國土資源部土地利用治理司副司長束克欣講，現在全國各地，包括市縣區村到處都在建工業園、開發區、致使全國目前累計開發工業園、開發區的面積已經達到了3萬多平方公里，而這正好相當於全國660個城市、建制鎮現有的建設用地面積的總和。 二、我國地方政府「土地財政」形成的原因 近幾年來，中心對征地問題越來越來重視，2004年十月國務院發了28號文件《關於深化改革嚴格土地治理的決定》，此後中心文件一個比一個厲害，條例一個比一個詳盡，然而地方政府毫無退出之意，反而在中心政府嚴格控制下「頂風作案」。在現行體制下，地方政府的財權事權不對等是其走上「土地財政」道路的要害原因。 財權事權不對稱體現在中心政府財權上收和事權下放兩個面。在中國，一個省級政府幾乎治理著一個世界上中等規模國家的廣闊領域，地方政府需要龐大的財政支持。地方政府不僅擔負著地方社會的治理、興辦地方社會事業、保證地方社會福利和社會經濟發展等職能，同時它還兼有轄區內相當龐大的國有資產所有者職能。但在分稅制改革後，中心政府的做法是財權上收，事權下移。一方面，中心政府把財政高度集中，在稅收上降低了地方政府所能取得的比重，這一點在劃分稅收上表現得非常突出，營業稅本來是一個稅源相當大的稅種，但是在分稅制改革後，商業改徵增值稅，不再徵收營業稅，這就削去了地方的一大塊收入。另一方面，收入穩定、稅源集中、增收潛力較大的稅收，都被列為中心固定收入或中心與地方共享收入，例如，鐵道、銀行、保險公司的營業稅歸中心財政。而留給地方政府的幾乎都是收入來源不穩定、稅源分散、征管難度大、徵收成本高的中小稅種。 自從分稅制改革以來，中心財政收入從1992年的22.3％大幅度提高到2002年的55.7%因而使得地方政府的稅收成為「雞肋」。在事權方面，中心現在把更多的事權下放給地方，設置經常讓地方以地方稅權為代價來完成中心的某些政策。如中心制定的支持下崗工人再就業的優惠政策、廉租房、經濟適用房等優惠政策、支持技術創新和技術改造的優惠政策、支持義務教育計劃等，都主要涉及營業稅、個人所得稅、企業所得稅等地方財力。這就造成了地方政府財政支出比重過大，財政自給率下降。以經濟發達、稅源充沛的浙江省為例，1993年，浙江的財政自給率是133.27％，1994年以後這一比率大幅下降到60％左右，其它中西部地區的財政困難可想而知。 地方政府的本級財政收入不足以平衡財政支出的時候，地方政府就只有兩個選擇：一個是尋求中心的轉移支付；另一個則是謀求向預算外發展。在中心對地方政府轉移支付中，專款撥款所佔比重比較大。一般性轉移支付所佔比重很小，補給地方政府財力不足的作用非常有限。地方政府財政預算外收入一般是由行政事業收費、政府性基金和土地出讓金三大部分組成。近年來，隨著中心政府收費的治理越來越規范，行政事業性收費在預算外收入中的重要性大大減低。相比之下，土地出讓所得的收入則變得越來越來重要，甚至發展到舉足輕重的地位。 據國務院發展研究中心課題組調查，現在地方政府征來的土地基本上是這樣分配的：30％－40%左右的地用做基礎設施、道路、學校等公共目的用地；30%－40%左右做工業用地；另外大約還有30％用於商業和住宅用地，假如其中有一半要建經濟適用房，那麼只有15％才是真正的商業用地和房地產。也就是說。地方政府要供給的土地裡面，85％是沒有多少利益的，只有15％的地是可以掙錢的。換個說法。地方政府要想從土地上獲得利益，就必須拿占總數15％的商業用地，賺大於另外85％的非營業性用地的成本才能有利潤。正是在這樣一種機制的刺激下，地方政府自然要拚命的炒高房地產，絞盡腦汁使佔小部分的商業用地價值最大化成為自然的邏輯。

⑺ 房地產中介如何做大做強

、自律誠信，陽光操作，取信消費者
房地產經紀行業是非常典型的交易信息事先不對稱（交易一方關於一項潛在的購買或銷售所具有的信息，少於另一方所有者，但在交易完成後，此種信息不利因素即不復存在），一般情況下，房地產經紀公司要比消費者更了解市場行情或交易房產的真實信息。對多數消費者來說，交易是非重復的（一般人不會經常買賣或租賃房產）。交易信息事前不對稱，為房地產經紀公司欺騙消費者謀取利益提供了可能；
交易非重復，又為房地產經紀公司欺騙消費者的行為增加了保障，房地產經紀公司不必擔小受到欺騙的消費者的報復（消費者不再選擇下次交易），它可以放心大膽地謀取不合理利益。以上兩個因素是導致房地產經紀行業欺詐現象層出不窮的主要原因，使得一些消費者「談中介色變」，寧願自己花費更多的時間精力親自去促成交易，也不願意通過房地產經紀公司來中介。
消費者的不信任，直接影晌了房地產經紀行業的發展。相對於一些發達國家或地區而言，我國的房地產經紀行業發展緩慢，在整個房地產業中所佔比重很低。社會上對房地產業的發展態勢有「大開發、小中介、弱管理」之說。房地產經紀公司要發展壯大，首先要取信消費者，只有消費者願意通過經紀公司來達成交易，經紀公司才有可能獲得生存和發展。
要取信消費者，房地產經紀公司就應該加強行業自律，實行陽光操作。所謂自律誠信，陽光操作就是要求房地產經紀公司在中介交易的服務過程中。尊重消費害，向消費者提供有關市場行情和交易房產的所有真實信定、收費透明、規范。賺錢在明處，才能使消費者放心，提高公司信譽，使企業有良好發展前景。
2、樹立品牌效應。提升社會認同感
品牌是房地產經紀公司發展的關鍵。我國房地產經紀行業經過20多年的發展，已經從簡單的市場競爭發展到品牌競爭階段。現在，在一些大城市，房地產經紀公司已經有成百上千家（如廣州市截止到2001年底，經合法登記注冊的房地產經紀公司有601家，估計市場上的房地產經紀公司有1000多家）。在如此眾多的房地產經紀公司中間，如何讓消費者選擇自己的公司來達成文易？這就需要房地產經紀公司樹立品牌效應，使公司在房地產經紀行業鶴立雞群，獲得最廣泛的社會認同。
在市場交易過程中，消費者為了節約成本（時間、精力等）、減少不確定性，往住只是簡單地依據企業的品牌來確定選擇。樹立品牌是一個長期的市場運作過程，關鍵在於企業的服務質量和社會知名度，兩者缺一不可，這需要房地產經紀公司在兩個方面加大投入和付出長時間的不懈努力。
3、提高信息使用效率，發揮信息集約化優勢
信息資源是房地產經紀公司從事經營活動的基礎，也是公司所有收益的源泉。信息資源的收集和利用應該是房地產經紀公司經營業務的關鍵。目前，許多房地產經紀公司缺乏必要的信息處理手段，將經紀活動趨於簡單化，業務操作上不求精細，對信息的開發利用缺乏深度，配對成功率不高，導致信息資源浪費嚴重，難以發揮信息的集約化優勢。
在經紀過程中，房地產經紀公司可以輕松獲得從事交易的買賣或租賃雙方的許多信息（如學歷、職業、收入水平、付款方式、年齡、戶型偏好、交易目的、租賃期限等等），加以科學的分析整理就有可能為公司帶來意想不到的收益。比如，如果房地產經紀公司知道客戶的租賃期限，並為此建立檔案，就會清楚地知道在什麼時候有哪一個租賃台約到期，這意味這有房要繼續出租、有人要繼續買房或租房。這就是市場機會。
4、專業化分工，合理配置資源，發揮團隊合作精神
在很多房地產經紀公司，電話鈴一響，經紀人員都搶著接，因為誰先接到電話，誰就有接單的優先權。房地產經紀公司如此規定固然有它的道理，它可以提高經紀人員的工作積極性和展開充分競爭。但是，筆者認為，這樣做存在以下一些弊端：
1）每一個電話包含的信息價值是不同的，一個業主放盤的電話對公司而言非常重要，但對接電話的經紀人員來說並不重要，因為這樣的信息在公司屬於公共品，即使不接電話，他（她）同樣可以利用這個信息，如果缺乏必要的激勵機制，經紀人員必然在接到此類電話消極對待，他（她）會極力縮短時間（准備接下一個電話）以至於忽略一些有用信息的記錄，甚至在有意無意中給業主留下對公司的不好印象；
2）每一個經紀人員處理信息的能力以及服務水平肯定存在差別，一個善於接電話的經紀人員並不一定善於促成交易。一個接單20宗，成交10宗的經紀人員與一個接單10宗，成交5宗的經紀人員哪一個好？筆者認為是後一個，因為前一個浪費了10個本來有用的信息資源；
3）一家房地產經紀公司可能從事多方面的業務，如住宅、寫字樓、商鋪等，而且不同客戶要求的服務水準肯定有所差別。如果一個經紀人員什麼業務都做，既接待欲購價值百萬房產的大買家，又接待只租賃一室一廳的小客戶，怎麼可能有好業績出現呢？因此，筆者認為，房地產經紀公司應該統一收集和分配信息資源，實行專業化分工，在業務濟程中建立制約機制。按照信息潛在價值的不同和每個經紀人員的能力水平和不同崗位合理配置信息，這樣可以增強經紀人員對公司的依賴性和發揮團隊合作精神，抑制經紀人員的極端個人主義。同時滿足不同消費者對服務標准、服務范圍、服務質量的不同需求。
5、規范管理，加強激勵，吸引社會優秀人才
人才對於企業的發展至關重要已經是社會的共識。一流的人才做一流的事業，但目前在很多房地產經紀公司中，經紀人員學歷層次普遍不高，雖然有些城市要求房地產經紀人員必須有大專以上學歷，但實際多數為夜大、成人自考、函授等學校的畢業生。這也是房垃產經紀行業社會地位低下的原因之一。即使這樣，很多優秀房地產經紀公司的老闆還經常被員工炒魷魚，房地產經紀行業一直是人員流動性很大的行業。
經紀人員素質不高和流動頻繁直接導致了服務水準的低下。也說明房地產經紀公司的管理制度和激勵措施不足以吸引和留住優秀人才。為改變這種狀況，需要房地產經紀公司為員工提供富有吸引力的提升機會和福利待遇，制訂完備的規章制度，獎罰分明，激勵有效，增強員工對公司的歸宿感，倡導房地產經紀人的終身職業方向。只有員工滿意才能讓客戶的滿意，從而實現公司利益的長遠發展。
6、規模經營，積極創新
房地產經紀公司是利用信息資源來謀取利益的。信息資源的使用是典型的規模效益遞增，信息資源越豐富，其配對成功率就越高。房地產經紀公司擴大經營規模可以拓寬信息來源渠道，擴大業務量和提高市場競爭力。而且，隨著規模的擴大，可以優化配置公司的人、財、物資源，節約成本，還可以樹立品牌，提高社會知名度。
房地產經紀業務並不簡單地等同於帶客看房，社會的發展對房地產經紀行業的服務提出了更高要求，市場競爭的加劇也需要房地產經紀公司去探索一些新的業務和經營方式。一家優秀的房地產經紀公司就應該是行業發展的弄潮兒，要始終保持一種創新精神。要知道，現在有利可圖的業務將來並不一定有利可圖，現在無利可圖的項目或許就是將來行業的發展方向。在創新方面做一些投資，不但可以獲得社會的注意，提升公司的品牌價值；也可以積累經驗。即使失敗了，只要認真總結教訓，同樣有收獲，因為沒有教訓和沒有經驗一樣，都不能使一家公司成大器。
7、加強公司間良性合作，逐步實現信息資源共享
俗話說「同行是冤家」。在房地產經紀公司中，競爭當然是主題，這並不說明就不能有合作。實際上，房地產經紀公司間的信息共享難以避免。為了盡快達成交易，消費吝總是會同時選擇幾家房地產經紀公司提供服務，這時候房地產經紀公司間就有信息資源共享，只不過是被動的。這種現象稱為「撞客」，當「撞客」現象發生時，很多房地產經紀公司總是鼓勵或默許經紀人員以各種手段去詆毀別的公司來達成交易。
己所不欲，勿施與人，這樣做的結果肯定會受到同樣方式的報復。同時還損害了整個房地產經紀行業的社會形象。最後兩敗俱傷。一家明智的房地產經紀公司在這種時候就應該約束自己的經紀人員，開展公司間的良性合作，理智的讓步肯定能夠得到消費者的理解和別的公司的承認和回報。

⑻ 如何提升產品價值

（1）產品滿足人們營養的基本需求
人們營養需求是產品被人們接受的基本要求，也是最基本的條件。創業者生產的農產品要能夠滿足人們生活的基本營養需求，才能夠有其起碼的市場價值。達不到這一點，就很難進入市場。
（2）產品滿足人們衛生健康的需求
達到基本營養需求之後，人們就要追求衛生與健康條件的指標。例如，農殘超標的成產品會給消費者的身體帶來損害，人們接受的程度就很小。雖然目前有些農殘超標的農產品也在市場上銷售，但其市場售價就很難提高。另外，一旦被媒體揭露，該農產品的市場銷路就會受到很大的影響。相比之下，無公害農產品、綠色食品、有機食品的銷路和價格都會優越得多。
（3）產品滿足人們功能強化的需求
現代科學研究表明，某些新的元素注入，會給農產品帶來較好的市場效應。例如，富含某些營養元素和營養成分的一些農產品因為所含影響成分，能夠給消費者帶來一些功能強化作用，被稱為功能食品。這些功能食品的價值更高，開發前景也更大。
（4）產品滿足人們精神生活的追求
在農產品中，將人們某些精神生活元素結合進去，往往會有意想不到的市場效果。山東一帶的蘋果生產農戶將蘋果上印上一些諸如「恭喜發財」等喜慶的字樣，吉林乾安縣瓜農在西瓜上印上了吉祥字樣，讓蘋果和西瓜增加了觀賞功能，滿足了人們對外觀觀賞的需求，也能獲得較高的市場價值。
（5）產品滿足人們多種功能的需求
如果能夠將上述優勢結合起來，既能滿足人們的基本營養需求，還能夠滿足健康衛生、功能強化和精神生活的需求，就會更加受到消費者的歡迎，其市場價值也會更大。

⑼ 如何建立價值體系 房地產項目

項目價值體系構建就是要充分挖掘項目價值優勢、同時有效弱化項目版劣勢和規避威脅權，為傳播策略的擬定及推廣方案的擬定提供依據。項目價值的實現最終需要通過價格來體現，即消費者購買。因此，項目價值體系構建需要與目標消費者（即市場）緊密對接，使價值有效地轉換成價格。項目價值體系一般從客體與主體角度分析，主要包括四個方面內容：項目外部顯性價值、項目外部隱性價值、項目內在硬性價值、項目內在軟性價值。
此外，由於房地產產品的特殊性（土地+地面的建築物），項目價值體系也可以由基礎價值、區位價值、產品價值、附加值、項目核心價值等部分組成，這與上述提到的項目外部、內部價值是統一的。本方案由兩個部分組成，第一部分為裕豐大廈住宅部分的價值體系構建，第二部分為裕豐大廈商場的價值體系構建。

⑽ 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。