房地產企業房產抵賬如何納稅

『壹』 以房抵債的涉稅問題

A企業是一家位於市區的房地產開發公司，因資金不足拖欠B建築公司100萬元工程款。後經雙方協商達成以一套商品房抵債的協議。A公司用於抵債的房產賬面成本為80萬元，市場售價為120萬元。
「以房抵債」，即企業以完工房地產抵付購料款、工程款等債務。房地產開發企業沒錢還款，便以房子抵償欠款的現象非常普遍。用於抵債的房子，因其所有權屬已發生改變按照稅法的規定應當視同銷售。由於視同銷售作為業務本身在會計上不等同於一般意義的銷售核算，而在稅收上抵債雙方都應該按照稅法規定繳納稅款，因此，對於「以房抵債」行為，納稅人應注意債權、債務雙方會計與稅務處理方式的差異。
房企「以房抵債」業務作為銷售核算
房地產開發企業「以房抵債」行為屬於債務重組。根據《企業會計准則第12號——債務重組》及其應用指南的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現資產的公允價值之間的差額確認為債務重組利得，作為營業外收入計入當期損益。轉讓的非現金資產公允價值與其賬面價值的差額作為轉讓資產損益，計入當期損益。債務人以非現金資產存貨抵償債務的，應當作為銷售處理，按照《企業會計准則第14號——收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。可見，對於房地產開發企業以開發產品抵償債務行為，在協議生效或商品房所有權轉移時確認收入實現，按照以房抵債協議確定的所抵債務賬面價值，借記「應付賬款」科目100萬元，將按照商品房公允價值確認銷售收入，貸記「主營業務收入」科目120萬元，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為債務重組利得，借記「營業外收入——債務重組利得」科目20萬元；同時結轉商品房成本，借記「主營業務成本」80萬元科目，貸記「開發產品」科目80萬元。
償債方應繳納的稅款
營業稅及附加。《國家稅務總局關於以房屋抵頂債務應徵收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕771號）規定，單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方（或多方）協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益（減少了債務），因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。營業稅暫行條例及其實施細的規定，視同銷售的應稅營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。當納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由時，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：1.按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；2.按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；3.核定計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。即A房地產開發公司應納營業稅為120×5%＝6（萬元），應納城市維護建設稅為6×7%＝0.42（萬元），應納教育費附加為6×3%＝0.18（萬元）。
土地增值稅。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十九條第一項規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
企業所得稅。企業所得稅法實施條例第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。《國家稅務總局關於房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
印花稅。根據《財政部、國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅。即A房地產開發公司應納印花稅為120×0.05%＝0.06（萬元）。
債權人應繳納的稅款
印花稅。依據同上，因為合同雙方適用的印花稅稅目、稅率是一樣的。即B建築公司應納印花稅為120×0.05%＝0.06（萬元）。
契稅。根據契稅暫行條例第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。B建築公司通過抵債方式取得房屋就是承受方，應該為契稅的納稅人。即B建築公司應納契稅為120×5%＝6（萬元）。
房產稅、城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第二條規定，（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。可見，B建築公司取得抵債房次月起應當申報繳納房產稅，應從抵債合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，抵債合同未約定交付土地時間的，由B建築公司從抵債合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
另外，值得注意的是，如果B建築公司將取得的抵債房產再銷售則按稅法規定還要計算營業稅、土地增值稅、印花稅及企業所得稅等。

『貳』 抵賬房銷售稅款

①印花稅——0.05%
②營業稅——5.5%[個人購買並居住滿一年的普通住宅,銷售時免徵營業稅;單位出售自管公房按成交價(若成交價低於正常市場價格,則按評估確定的價格)的5.5%計征營業稅;個人出售持證商業用房的,按成交價(若成交價低於正常市場價格,則按評估確定的價格)的5.5%計征營業稅]
③企業所得稅——（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×25%

如果抵賬及銷售不入賬，那就只有應收賬款長時間掛賬。問題是，你房子賣了，對方怎麼辦理房產證？

哪些房地產不得買賣?
根據法律法規和政策規定,下列房地產,不得買賣轉讓:
(1)以出讓方式取得的土地使用權,沒有按照合同約定支付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書;沒有按照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發土地的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)依法收回土地使用權的:
(4)共用房地產,未經其他共有人書面同意的;
(5)權屬有爭議的;
(6)未依法登記領取權屬證書的;
(7)設定抵押權的房地產、未經抵押權人同意的;
(8)商品房未辦理預售登記審批手續領取預售許可證,或未經驗收和驗收不合格的:
(9)法律、行.政法規規定禁止轉讓的其他情形.

『叄』 銷售抵債房產如何繳稅

銀行將抵債的房產折價處置給同一系統的金融資產管理公司屬於低價轉版讓不動產應按銷售不動權產計算繳納營業稅。財稅［2002］29號明確規定，納稅人銷售舊貨（包括舊貨經營單位銷售舊貨和納稅人銷售自己使用過的固定資產），無論其是增值稅一般納稅人或小規模納稅人，也無論其是否為批准認定的舊貨調劑試點單位，一律按4%的徵收率減半徵收增值稅，不得抵扣進項稅額。但由於你單位銷售的是未使用過的抵債商品，則不適用上述29號文件，應按各商品的相應稅率計算繳納增值稅。

『肆』 以房產以物抵債的方式取得房產要交稅嗎

需要交納的，因為用房產抵債，將來需要辦理房屋產權過戶手續，從法律上是一個交易回，也可以理解是買賣，那答么需要繳納契稅，營業稅，個人所得稅，印花稅等。只有繳納這些稅費才給予辦理房屋產權過戶手續，只有過戶後房屋的產權才能確定。

『伍』 抵債資產繳納房產稅如何確定計稅基礎

問 : 北京一家銀行取得的抵債資產中 , 房屋佔一定比重，對於該類房屋若未過戶未取得產權 , 持有期間是否也應該繳納房產稅 ? 如果從價計征 , 房產原值如何確認 ? 因為抵債資產的入賬價值不一定等於房產的實際價值或坪估價值。如果該房產出租，是否應從租計征 ? 答 : 《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用在有關問題的通知》 ( 財稅 [2008] 152 號 ) 第一條關於房產原值如何確定的問題規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 不論是否正載在會計賬簿固定資產科目中 , 均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納人未按國家會計制度規定核算並記載的 , 應按規定予以調整或重新評估。按照上述規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對於抵債資產應按會計制度規定的人賬價值計價繳納房產稅。會計處理可參照《企業會計准則第12號-債務重組》(2006) 及《企業會計准則第 4 號-固定資產》 (2 006) 。《企業會計准則第 12 號-債務重組》第九條規定 , 以現金清償債務的 , 債權人應當將重組債權的賬面余額與收到的現金之間的差額 , 計人當期損益。債權人已對債權計提減值准備的 , 應當先將該差額沖減減值准備 , 減值准備不足以沖減的部分 , 計入當期損益。第十條規定 , 以非現金資產清償債務的 , 債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值人賬 , 重組債權的賬面余額與受讓的非現金資產的公允價值之間的差額 , 比照本准則第九條的規定處理。《企業會計准則第 4 號-固定資產》第四條規定 , 固定資產同時滿足下列條件的 , 才能予以確認 :( 一 ) 與該固定資產有關的經濟利益很可能流人企業 ;( 二 ) 該固定資產的成本能夠可靠地計量。另外 , 參照《北京市施行〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》 ( 京政發 [1986] 165 號 ) 第四條規定 : 企業、事業單位房產 , 不論自用還是出租均按徵收月份前一個月的月末賬面房產原值 , 一次減除 30% 後的余值 , 計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產 , 以租金收入為房產稅的計稅依據。

『陸』 房產抵債涉及到哪些稅收問題

二、以土地投資入股涉及哪些稅費？

專家回復：

企業出售房屋(你公司以房產抵債，比照銷售不動產稅務處理)，到房產所在地的產監處辦理相關過戶手續時，按照規定繳納各項稅費。

第一，企業購置的房產，按照銷售收入扣除購置原價後的余額計征5%的營業稅。

第二，根據城市維護建設稅及教育費附加和地方教育附加徵收的規定，在徵收營業稅同時應徵收城市維護建設稅及教育費附加、地方教育附加，分別按營業稅稅額的7%、3%和1%徵收。

第三，根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，出售房屋時簽訂的合同應納印花稅，適用稅率為萬分之五，產權證書按件貼花5元。

第四，凡對單位轉讓舊房及建築物和個人轉讓非住宅類的其他類型的舊房及建築物，可按以下三種方法之一計算繳納土地增值稅：（1）轉讓舊房及建築物能提供購房發票及完稅憑證的，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額以及繳納的相關稅金作為扣除額，計算繳納土地增值稅；（2）可委託由政府批准設立，國有資產管理部門授予評估資格的各類資產評估機構，按照重置成本法對房屋及建築物進行評估，按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅；（3）既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，按轉讓收入的90%作為扣除項目金額計征土地增值稅，即徵收率為3%。

第五，企業所得稅。

營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。你公司該筆債務重組業務如果在合同中約定簽訂即生效，那麼該項業務納稅時間即已發生，如果簽訂在房產辦理完過戶手續後生效並進行相關債務處理，則應該在房產產權轉移時納稅。

根據《營業稅暫行條例》第十二條規定：營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

《營業稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成後收取的款項。

納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

『柒』 抵債取得的房地產要繳納契稅嗎

根據《契稅暫行條例細則》第八條「土地、房屋權屬以下列方式轉移的，是同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權屬抵債」之規定，通常情況下，接受抵債的房屋，應繳納契稅。

但財政部、國家稅務總局於2001年發布《關於企業改革中有關契稅政策的通知》（財稅[2001]161號），規定「企業破產清算期間，對債權人(包括破產企業職工)承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅。

對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，徵收契稅」，因此，只有在債務人被宣告破產以後，債權人從破產清算中獲取的債務人抵債房屋、土地，才能免徵契稅。

貴公司前一次接受的是破產公司抵債的房屋，因此不用繳納契稅；但本次房屋抵債，債務人並未破產，更沒有在清算中以房屋抵債，因此本次房屋抵債行為應按契稅徵收一般原則進行。

(7)房地產企業房產抵賬如何納稅擴展閱讀：

條例細則：

第一條根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱條例）的規定，制定本細則。

第二條條例所稱土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。

第三條條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

第四條條例所稱單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。

條例所稱個人，是指個體經營者及其他個人。

第五條條例所稱國有土地使用權出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。

第六條條例所稱土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。

『捌』 房地產企業將開發的房產抵債涉及哪些稅

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條第三款規定:轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。又國家稅務總局《關於以房屋抵頂債務應徵收營業稅問題的批復》(國稅函[1998]771號規定:單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方(或多方)協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益(減少了債務)，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按銷售不動產稅目徵收營業稅。因此，房地產企業將部分產品抵債給建築公司，房地產企業應按銷售不動產稅目繳納營業稅。抵債不動產價格按《實施細則》第十五條規定的順序由主管稅務機關核定營業額，計算繳納營業稅。 企業所得稅
。《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定:
六、關於開發產品視同銷售行為的稅務處理問題開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;
(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;
(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。
土地增值稅
。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定:
三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
(一)房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認:
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
(二)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
印花稅
財產所有權轉移書據的征稅范圍是:經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。
需注意的是，根據《稅收徵收管理法》的規定，
納稅人上述申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。

『玖』 以房產抵債如何稅收籌劃

如果是企業之間的話可以企業重組，分盤接收，避免稅負

『拾』 以房地產抵債如何繳納營業稅和土地增值稅

您好，會計網為您服務：
《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證（以下統稱合法有效憑證），是指：
（一）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬於營業稅或者增值稅徵收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；
（二）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；
（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；
（四）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。
參考《浙江省地方稅務局關於營業稅、資源稅若干政策業務問題的通知》（浙地稅函[2006]600號）規定：
一、關於銷售不動產、轉讓土地使用權征稅問題
（三）單位和個人用不動產或土地使用權抵債（包括法院判決）的，應持有關資料到主管稅務機關申請開具稅務機關代開統一發票，並按規定繳納稅款。
單位和個人銷售或轉讓抵債（包括法院判決）所得的不動產或土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。其作價的認定，按原產權人到主管稅務機關申請開具的稅務機關代開統一發票上的金額為准。 根據上述規定，對屬於營業稅征稅范圍的行為，應開具發票為合法有效憑證。貴公司對經法院判決取得的房產，應於當時持有關資料到主管稅務機關申請開具稅務機關代開統一發票，並繳納相關稅收，可作為事後再銷售該房產時營業稅差額納稅扣除憑證。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
詳細可查看：http://www.kuaiji.com/shiwu/1412240