營改增後房地產開發如何申報

Ⅰ 營改增之後房地產企業怎麼開具發票

銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代 開增值稅發票時，應在發票「貨物或應內稅勞務、服務名稱」容欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫)，「單位」欄填寫面積單位，備注欄註明不動產的詳細地址。

Ⅱ 營改增後，房地產業該怎麼做

房地產業：精裝修住房供給或增加

由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。

在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

「營改增對房地產企業是機遇與挑戰並存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。」通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利於刺激低端製造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利於增加企業投資。

此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之後，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。

專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和「購租並舉」的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。

Ⅲ 營改增後房地產企業的應交稅費科目應該怎麼設置

根據財會[2016]22號文件設置科目。
增值稅一般納稅人應當在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」、「未交增值稅」、「預交增值稅」、「待抵扣進項稅額」、「待認證進項稅額」、「待轉銷項稅額」、「增值稅留抵稅額」、「簡易計稅」、「轉讓金融商品應交增值稅」、「代扣代交增值稅」等明細科目。
（一）增值稅一般納稅人應在「應交增值稅」明細賬內設置「進項稅額」、「銷項稅額抵減」、「已交稅金」、「轉出未交增值稅」、「減免稅款」、「出口抵減內銷產品應納稅額」、「銷項稅額」、「出口退稅」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄。其中：
1.「進項稅額」專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產而支付或負擔的、准予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額；
2.「銷項稅額抵減」專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；
3.「已交稅金」專欄，記錄一般納稅人當月已交納的應交增值稅額；
4.「轉出未交增值稅」和「轉出多交增值稅」專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額；
5.「減免稅款」專欄，記錄一般納稅人按現行增值稅制度規定準予減免的增值稅額；
6.「出口抵減內銷產品應納稅額」專欄，記錄實行「免、抵、退」辦法的一般納稅人按規定計算的出口貨物的進項稅抵減內銷產品的應納稅額；
7.「銷項稅額」專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額；
8.「出口退稅」專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產按規定退回的增值稅額；
9.「進項稅額轉出」專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產等發生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規定轉出的進項稅額。
（二）「未交增值稅」明細科目，核算一般納稅人月度終了從「應交增值稅」或「預交增值稅」明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。
（三）「預交增值稅」明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建築服務、採用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。
（四）「待抵扣進項稅額」明細科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證並經稅務機關認證，按照現行增值稅制度規定準予以後期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：一般納稅人自2016年5月1日後取得並按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，按現行增值稅制度規定準予以後期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額；實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上註明或計算的進項稅額。
（五）「待認證進項稅額」明細科目，核算一般納稅人由於未經稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現行增值稅制度規定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額。
（六）「待轉銷項稅額」明細科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需於以後期間確認為銷項稅額的增值稅額。
（七）「增值稅留抵稅額」明細科目，核算兼有銷售服務、無形資產或者不動產的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額按照現行增值稅制度規定不得從銷售服務、無形資產或不動產的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。
（八）「簡易計稅」明細科目，核算一般納稅人採用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。
（九）「轉讓金融商品應交增值稅」明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發生的增值稅額。
（十）「代扣代交增值稅」明細科目，核算納稅人購進在境內未設經營機構的境外單位或個人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。
小規模納稅人只需在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」明細科目，不需要設置上述專欄及除「轉讓金融商品應交增值稅」、「代扣代交增值稅」外的明細科目。

Ⅳ 營改增後房地產開發企業土增稅怎麼交

房地產企業涉及稅種：增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加、地方附加、耕地佔用稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、車船使用稅等。

Ⅳ 房地產開發企業營改增後如何建賬

您好！
房地產開發企業不屬於這次營改增的調整范圍，因此按原先的方式正常繳納土地增值稅及其它稅種。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
望採納，謝謝

Ⅵ 營改增後房地產企業什麼進行銷售不動產納稅申報

您好，來房地產企業應該在「應交稅費自」科目下設置「應交增值稅」「未交增值稅」等明細科目，輔導期管理的應在「應交稅費」科目下增設「待抵扣進項稅額」明細科目。在「應交增值稅」明細賬中，借方應設置「進項稅額」、「已交稅金」、「減免稅款」、「轉出未交增值稅」等專欄，貸方應設置「銷項稅額」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄。
待抵扣進項稅額」明細科目，核算企業按稅法規定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。
望採納

Ⅶ 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱＋建築安裝工程承包合同金額×0.3‱＋借款合同金額×0.05‱

三、銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

(7)營改增後房地產開發如何申報擴展閱讀：

《中華人民共和國企業所得稅法》關於應納稅額的條款

新企業所得稅法第三章 應納稅額

第二十二條 企業的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關於稅收優惠的規定減免和抵免的稅額後的余額，為應納稅額。

第二十三條 企業取得的下列所得已在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當期應納稅額中抵免，抵免限額為該項所得依照本法規定計算的應納稅額；超過抵免限額的部分，可以在以後五個年度內，用每年度抵免限額抵免當年應抵稅額後的余額進行抵補：

（一）居民企業來源於中國境外的應稅所得；

（二）非居民企業在中國境內設立機構、場所，取得發生在中國境外但與該機構、場所有實際聯系的應稅所得。

第二十四條居民企業從其直接或者間接控制的外國企業分得的來源於中國境外的股息、紅利等權益性投資收益，外國企業在境外實際繳納的所得稅稅額中屬於該項所得負擔的部分，可以作為該居民企業的可抵免境外所得稅稅額，在本法第二十三條規定的抵免限額內抵免。

Ⅷ 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

▶依據：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

▶註：廣州市規定，取得預售證後不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建築安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

三、銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

▶註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。

▶依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

四、房產稅「何時」繳納？

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自願的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次徵收其全年應納稅款。

關鍵詞五

土地增值稅清算環節

項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加

▶備註：

①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。

(8)營改增後房地產開發如何申報擴展閱讀

營業稅改增值稅的徵收范圍如下所示：

一、徵收范圍

營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業;

交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。

現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

二、營業稅改增值稅稅率

1、改革之後，原來繳納營業稅的改交增值稅，增值稅增加兩檔低稅率6%(現代服務業)和11%(交通運輸業)。

營業稅改增值稅主要涉及范圍：交通運輸業和部分現代服務業，交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

根據上海試點的經驗，改革之後企業的稅負有所降低。營業稅是按收入全額計算繳納稅金的，改成增值稅之後，可以扣除一些成本及費用，實際上可以降低稅負。

改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。對現行徵收增值稅的行業而言，無論在上海還是其他地區，由於向試點納稅人購買應稅服務的進項稅額可以得到抵扣，稅負也將相應下降。12萬戶試點企業中，對3.5萬戶一般納稅人而言，由於引入增值稅抵扣，與原營業稅全額徵收相比，稅負會有所減少甚至大幅降低;對8.5萬戶小規模納稅人而言，營業稅改增值稅後，實行3%的徵收率，較原先營業稅率要低2個百分點。改革的確存在個別企業稅負增加的情況。

2、營業稅改徵增值稅後稅率是多少

新增兩檔按照試點行業營業稅實際稅負測算，陸路運輸、水路運輸、航空運輸等交通運輸業轉換的增值稅稅率水平基本在11%-15%之間，研發和技術服務、信息技術、文化創意、物流輔助、鑒證咨詢服務等現代服務業基本在6%-10%之間。為使試點行業總體稅負不增加，改革試點選擇了11%和6%兩檔低稅率，分別

適用於交通運輸業和部分現代服務業。

3、廣告代理業在營業稅改增值稅范圍內，稅率為：6%.

廣告服務，指的是利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯網等各種形式作為客戶的商品、經營服務項目、文體節目或者是通告、聲明等委託事項進行宣傳以及提供相關服務的業務活動。包括廣告的策劃、設計、製作、發布、播映、宣傳、展示等。

Ⅸ 房地產開發企業預繳增值稅開具發票後怎麼申報

根據財抄稅[2016]36號文件及湖北省國稅襲局營改增執行口徑第二輯規定：房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，金額為實際收到的預收款。在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發票金額不在申報表附表（一）中反映。

在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發票，按規定申報納稅。

請參考