房地產開發公司銷售怎麼轉成本

1. 房地產開發企業如何轉成本

對於一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
(一)開發成本

1．土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地徵用及拆遷安置補償費。
(1)土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原
用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3．前期工程費。
前期工程費主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。
4．建安工程費。
它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。
5．基礎設施費。
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6．公共配套設施費。
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7．不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
8．開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估箅。

(二)開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1．管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。
2．銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；
(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％；
(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。
以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3．財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

2. 房地產開發企業如轉銷售成本成本的問題

如果沒有牽涉到銷售時的定價問題，有一個最簡單的辦法，就是付多少錢轉多少成本，暫時不計算單位成本，待到工程竣工，銷售大半後在計算單位成本和利潤。反正企業所得稅和土地增殖稅都要等銷售完大部分後才會清算

3. 房地產開發企業銷售時結轉開發成本，由於工程未完工，計算單位成本無法准確進行，銷售時，如何結轉成本

可以根據簽訂合同的未付款情況再結合實際情況，合理的預估開發成本，銷售時先以此結轉內成本，結算時再容進行調整。
分錄如下：
1、預估時：
借：開發成本——預估成本（項目） 貸：應付賬款——預估成本
2、結轉成本時：
借：開發產品——項目 貸：開發成本——預轉成本（項目）
3、後續實際支付工程款時：
借：開發成本——XX成本（項目）貸：銀行存款
同時紅字沖銷：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
4、最終竣工結算時：
借：開發成本——預轉成本（項目）
開發產品——項目（差額）
貸：開發成本——XX成本（項目）
同時紅字或藍字沖平：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
同時調整結轉成本：
借：主營業務成本（或以前年度損益調整） 貸：開發產品——項目

4. 房地產開發企業結轉收入時，如何計算成本

房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出：

借：開發成本（按明細核算）

貸：銀行存款等

2、商品房開發完工後

借：開發產品--XXX商品房

貸：開發成本

3、計算商品房每平米單位成本。

即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積

4、結轉銷售商品房成本：

銷售總面積* 元/平方米

借：主營業務成本

貸：開發產品

峻工決算完了之後，把成本歸集在一張表內，然後根據你們的物業類型，佔地面積，建築面積那些成本指標數據分配到各物業類型里，然後轉到開發產品或者其他科目，銷售的時候就按單位面積成本乘面積結轉就可以。

(4)房地產開發公司銷售怎麼轉成本擴展閱讀：

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

5. 房地產企業怎麼結轉成本

房地產企業結轉成本的流程：

1、確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收版入

2、預提時候：

借：開發權成本

貸：應付賬款-預提

3、按照這個金額結轉到開發產品

借：開發產品

貸：開發成本

4、結轉開發產品到產品銷售成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

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房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出： 借：開發成本(按明細核算) 貸：銀行存款等。

2、商品房開發完工後 借：開發產品--XXX商品房 貸：開發成本。

3、計算商品房每平米單位成本。即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積。

4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積* 元/平方米 借：主營業務成本 貸：開發產品。

6. 房地產企業的開發成本如何結轉

開發期間：

借：開發成本

貸：銀行存款(或應付賬款、庫存現金等科目)

在項目完工後，將開發成本轉入開發產品科目中

借：開發產品

貸：開發成本

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計算並結轉已完開發產品實際成本：

計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入「開發產品」賬戶，即借記「開發產品」賬戶，貸記「開發成本」賬戶。

按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶：

即借記「經營成本」、「分期收款開發產品」、「出租開發產品」、「周轉房」等賬戶，貸記「開發產品」賬戶。

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

7. 房地產財務處理，如何結轉成本

房子竣工驗收後結轉。

1、結轉收入時：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

借：主營業務收入

貸：本年利潤

2、結轉成本時：

借：開發產品

貸：開發成本

借：主營業務成本

貸：開發成本

借：本年利潤

貸：主營業務成本

(7)房地產開發公司銷售怎麼轉成本擴展閱讀：

一、本科目核算企業當期實現的凈利潤（或發生的凈虧損）。

二、企業期（月）末結轉利潤時，應將各損益類科目的金額轉入本科目，結平各損益類科目。結轉後本科目的貸方余額為當期實現的凈利潤；借方余額為當期發生的凈虧損。

三、年度終了，應將本年收入和支出相抵後結出的本年實現的凈利潤，轉入「利潤分配」科目，借記本科目，貸記「利潤分配——未分配利潤」科目；如為凈虧損做相反的會計分錄。結轉後本科目應無余額。

本年利潤賬戶的余額表示年度內累計實現的凈利潤或凈虧損，該賬戶平時不結轉，年終一次性地轉至利潤分配一未分配利潤賬戶，

借：本年利潤

貸：利潤分配——未分配利潤

如為虧損則作相反分錄。年終利潤分配各明細賬只有未分配利潤有餘額，需將其他明細賬轉平，

借：利潤分配一未分配利潤

貸：利潤分配 — 提取盈餘公積、向投資者分配利潤等

至此，所有結轉分錄可以劃上一個圓滿的句號。

為了使「本年利潤」科目能准確、及時地提供當期利潤額又不增加編制分錄的工作量，單位在實際工作中「本年利潤」賬頁採用多欄式。

把「主營業務收入」、「主營業務成本」、「主營業務稅金及附加」等項科目，由一級科目轉變為「本年利潤」下的二級科目使用，減少了結轉時的工作量。

但「收入」、「成本」下設的產品明細賬仍需按數量和金額登記。按「附表」賬頁中期末結出發生額，在編制損益表時不用查看多本賬簿，只通過「本年利潤」就能滿足編制損益表的需要。

「營業費用」、「管理費用」、「財務費用」等項費用，每月的發生額不大或業務筆數不多，也可直接作為「本年利潤」的二級科目使用，以減少結轉的工作量。

如果上述費用較大或發生的業務筆數較多，仍需根據實際情況設置明細賬，期末結轉「本年利潤」科目中。

8. 房地產開發企業的開發成本如何結轉

房地產開發抄企業的襲開發成本結轉到開發產品，即：
借：開發產品
貸：開發成本

房地產開發企業核算開發成本時的一般程序是：
1．歸集開發成本費用。
(1)在項目開發中發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安費、公共配套設施費各項費用支出，直接計入各成本核算對象，即借記「開發成本」總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。
(2)為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在「開發間接費」賬戶，即借記「開發間接費」總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。
(3)將「開發間接費」賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記「開發成本」總分類賬戶和明細賬戶，貸記「開發間接費」賬戶。
2．計算並結轉已完開發實際成本。
計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入「開發產品」 賬戶。
借：開發產品
貸：開發成本
3．按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。
如：結轉銷售成本時
借：經營成本貸：開發產品

9. 房地產開發企業結轉成本的方法有哪幾種可以按預計銷售收入比例分攤成本

對於房地產來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售、認購協議、銷售清單、施工、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。

結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

結算第二步：整理工程施工清單和結算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工比較多，結算單有的可能有，有的可能沒有。一般應該把按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有編號、名稱、金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別的結算數。

結算第三步：整理好的清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成金額與賬面金額不一致。

1. 款項已經支付，但是施工單位沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把開具過來。

2. 2. 施工單位還沒有結算，也沒有開具，造成賬面金額比金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。

3. 3. 施工單位質保金沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了，但是沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回

4. 5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到清單裡面。

5. 最後，清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。

6. 預提時候：

7. 借：開發成本

8. 貸：應付賬款-預提

9. 按照這個金額結轉到開發產品。

10. 借：開發產品

11. 貸：開發成本

12. 結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。

13. 這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積

14. 根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本

15. 產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積

16. 賬務處理：借：主營業務成本

17. 貸：開發產品

18. 這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。

19. 結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。
    

10. 房地產開發企業如何結轉銷售成本的問題

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 有一個問題：小區的總版成本，包權括建安費、配套費、基礎設施費等有一個預算數，但目前部分工程款未付，應該如何確定銷售成本？ 應當結轉。可以由工程部門和經營造價部門提供必要的數據，或者說施工預算、洽商、變更數據，再根據施工預算或者概算分攤一些公共費用，將成本合理及時地結轉到開發產品。下一步，由於預售制，房屋竣工後，及時辦理交房手續，確認收入，結轉銷售成本。成本數據相對比較合理客觀，核算及時，從會計角度應該說相當可以服人。