『壹』 社會主義市場經濟模式下房地產經濟活動規律
社會主義市場經濟模式下房地產價格的活動規律,有如下表現:
一、房地產價格圍繞長期均衡值上下波動
人們非常容易根據自己的生活體驗,認為房地產價格從一個很長的歷史時期來看,盡管存在周期波動,但其發展趨勢應該是不斷上漲的。形成這種認識的原因主要有兩個。一是忽略了通貨膨脹的影響,而事實上經濟增長過程中往往伴隨著比較顯著的通貨膨脹;二是許多新興市場國家和地區在過去幾十年的經濟飛速發展階段,對建築空間的需求持續增加,由於建築空間短期供給相對固定且具有經濟持續發展的良好預期,導致該發展階段的房地產價格呈現出逐步上升的趨勢。
事實上,房地產價格如同太陽系中的行星一般,盡管其軌道存在著橢圓的長半徑端和短半徑端,但總有萬有引力的存在使其不游離於整個系統之外。從大歷史的角度來看,對於一個已經有比較完善的市場經濟體制以及比較成熟的房地產市場的國家或地區來說,房地產價格存在其長期均衡值。即從長期來看,消除了通貨膨脹因素後,房地產價格在各種因素的影響下,圍繞這個長期均衡值上下波動,其偏離均衡值的幅度取決於各種影響力量的合力大小。也就是說,房地產價格不會無止境的上漲。
二、房地產價格與租金的關系
租金價格比可用來分析各區域市場的房地產價格是具有增長潛力還是缺乏增長潛力。一般來說,對比租金價格比的歷史時間序列,如果發現其基本維持在歷史均衡水平,說明當地的房地產市場處於正常的價格水平;若租金價格比遠遠高於歷史均衡水平,說明當地的房地產價格被嚴重高估,缺乏增長潛力;如果租金價格比低於歷史均衡水平,說明當地的房地產價格被低估,具有一定的增長潛力。
1、租金、利率和價格變化預期決定了當前的房地產價格
根據經濟學的價格原理,本質上來說決定房地產價格的是市場供求關系。但房地產這種特殊的商品,具有雙重屬性,一是資產屬性,二是生產和生活資料屬性,因此有其特殊的價格決定方式。
人們對於未來房地產價格的期望總是建立在當前價格的基礎之上,由此人們對於房地產的需求也進一步上升,需求的增長將再次導致價格的增加,這就是房地產需求與房地產價格急劇上升的互動機理。
2、房地產價格與租金存在長期均衡關系
與房地產價格相比,房地產租金更多的反映了房地產作為生產和生活資料屬性的價格,即租金是使用價值的價格表現。因此租金可以非常真實的反映經濟基本面(收入、經濟增長)對需求的影響,從長期來看,租金可以視為經濟基本面的函數。由此,一個非常簡便的判斷房地產價格是否脫離與經濟基本面協調發展軌道的辦法就是研究房地產價格與租金的長期均衡關系,簡而言之,可以使用租金價格比來判斷房地產價格是否處於正常的水平。
從理論上而言,房地產價格與租金之間存在著長期的均衡關系,脫離均衡狀態時就意味著房地產市場出現了一定程度的泡沫。
3、部分城市房地產價格與租金的均衡狀況
表1給出了曼谷、新加坡和漢城1997年前住宅租金和價格的走勢,可以看到在1997年前,這三個城市的房地產市場就已經出現了價格的異常高漲,而租金的波動要小於價格指數的波動,兩者之間的均衡被打破。事實上,正是由於房地產價格泡沫帶來了嚴重的金融問題,才導致以索羅斯為代表的國際游資有機可乘,造成了1997年席捲亞洲的經濟危機。
三、房地產價格與經濟基本面存在協調關系
房地產價格和經濟基本面之間存在著動態的均衡關系:如果房地產價格的上漲打破了原先和經濟基本面之間的均衡關系,經濟基本面的變化必須與之相適應,這樣才能逐步建立兩者之間新的均衡關系。由於房地產價格是房地產投資和經濟的先行指標,如果房地產價格的上漲只是投機造成,缺乏相應的經濟基礎支持,這種價格上漲會向市場發出錯誤的信號,造成房地產市場和經濟的虛假繁榮,反而會損害經濟的發展。因此可以利用原有的這種均衡關系,來研究和預測房地產價格的走向,如果經濟基本面決定的房地產價格合理值遠遠低於實際值,則實際房地產價格的增長已經脫離了與經濟基本面協調發展的軌道。
四、房地產價格與經濟發展水平不存在正相關關系
上海房地產市場自1999年開始回升以來,房價連續三年保持上漲態勢,並且上漲速度逐年加快,2003年全年漲幅超過25%,2004年第一季度又比去年同期上漲28%。盡管不少專家對上海房地產價格的猛漲提出了質疑,但對上海的房地產價格猛漲持肯定態度的觀點也不少。其中有一個觀點比較流行,認為由於上海的經濟發展和居民收入水平都超過北京,住宅價格理應超過北京,因此近年來上海出現的住宅價格飛漲是正常現象。這種頗具迷惑力的觀點存在著比較大的問題。
首先,房地產絕對價格水平的高低受很多因素的影響,人口與土地數量的多少、經濟發展的階段、政府的相關政策、房地產市場的完善程度等因素都會影響房地產絕對價格水平的高低。表4列出了1994年和1996年世界各大城市的房地產價格水平,各類型物業的價格或者租金都以同年東京的價格水平作為基準來進行比較。可以看到,這些大城市的房地產價格絕對水平之間存在著比較大的差異,不能簡單的認為經濟發展水平越高,房地產價格就應該越高。
其次,由於我國目前處於一輪經濟周期的景氣階段,加上房地產市場的逐步建立與完善,房地產價格出現一定的上漲是正常的。這種上漲是需要相當一段時間積累的,而不是短時間內的急劇上漲。2003年以來上海出現的價格猛漲已經脫離了原有的與經濟基本面的均衡關系,如果要達成新的均衡,經濟基本面必須對當前的價格水平提供足夠的支持。但是顯然目前經濟和居民可支配收入的增長遠遠落後於房地產價格的上漲速度,目前的價格更多的得到了人們非理性的投機和炒作行為的支持。因此,不能認為經濟發展水平越高的城市其房地產價格水平就肯定越高,兩者之間不存在必然的聯系。從這個角度來解釋上海最近出現的房價上漲現象,無論是從理論還是實證的角度來說,都是站不住腳的。房地產價格的運行有其自身的規律,只有把握其內在規律,才能更好的對其走勢進行科學的預測和分析。
五、結論
從大歷史的角度來看,消除通貨膨脹因素後,房地產價格並不會無止境的上漲。在各種因素的影響下,真實房地產價格將圍繞著其長期均衡值上下波動,偏離均衡值的幅度取決於各種影響力量的大小。
房地產價格由租金、對於未來價格變化的期望以及利率這三個因素共同決定。從長期來看,租金可以視為經濟基本面的函數,房地產價格與租金之間存在著長期的均衡關系。如果兩者之間的均衡被打破,說明房地產市場出現了泡沫。近年我國35大城市中部分城市房屋銷售價格的增長速度遠遠高於租賃價格,出現了一定的不協調,值得引起重視。
健康發展的房地產市場上,房地產價格與經濟基本面之間存在著穩定的均衡關系,可以利用這種均衡關系進行房地產價格走向的研究和預測。對我國上海和北京的實證研究表明,2003年北京市商品住宅價格的真實值和合理值基本保持一致,上海住宅價格實際值和合理值之間的失衡達到了22%。
不能簡單的認為在不同城市之間,經濟發展水平越高的城市房地產價格也應該越高。對世界各大城市房地產價格的比較很好的證明了這個觀點。
『貳』 中國的房地產市場周期是幾年
房價為何持續上漲?宏觀調控為何成效不咋樣?房地產業與宏觀經濟到底是什麼關系?房地產市場有其自身的發展規律,政府決策者們是否了解、認識、把握了它的「生理周期」?俗話說,「強扭的瓜不甜」,依靠鐵腕政府完全可以抑制市場熱度,穩定房價增長態勢,但其最終結果到底是「甜」還是「苦」?。在此,筆者對房地產市場周期問題稍做分析。 最後,房地產產品具有使用性和投資性兩種功能屬性。在構建和諧社會的歷史背景下,房地產的使用功能有被單一化的趨勢,其投資功能明顯受到抑制。房地產產品的保值和增值功能是被全世界認可和推崇的,在國內房地產投資客紛紛退出的同時,大批國外基金卻爭先恐後地湧入國內直撲房地產,恰恰證明了這一點,雖然也有賭人民制升值的誘因,但這些基金多由國外養老基金構成,追求持續穩定回報是首要因素。筆者認為,適當釋放房地產的投資(而非投機)功能有助於促進物業流通和保值增值,但前提是一定要明確區分投資型市場(商鋪、寫字樓、豪宅等)和消費型市場(普通商品房、經濟適用房、限價商品房等)。新一輪調控流露出「分類指導、區別對待」的傾向,反映出政府的宏觀調控水平在提高,更加尊重房地產業的內在發展規律。 From the above, can be summed up from a macroeconomic out of the six characteristics of the real estate or development trends: First, on the whole, trade and macroeconomic fluctuations in the medium-term (usually 10 or so) of the cycle comparison out of step Second, in a macroeconomic development cycle, fluctuations in the economy range ( by Gu peak value) of small change in the trend, growing to be a soft landing operation of both countries, the cyclical fluctuations in the real estate instry will then decrease. Third, the instry since 1999 in this round of development is the real shape of the market, before the planned system from the development experience not meaningful. Fourth, this round of macro-economic cycle will be to 2012 before the end of 2006 is the first year of 11th Five-Year Plan, the recent trend in the real estate instry more stable growth. Fifth, the Olympic Games and the World Expo on China''''''''s economy and obviously the driving role of the real estate instry, the Central out of political considerations, nor in 2008 before the real estate instry fell into the doldrums, and therefore nearly 23 instry overall situation was rose steadily. Sixth, 11th Five-Year Plan period, China''''''''s economic growth mode will be export-oriented to domestic demand-oriented, and real estate to promote domestic demand as the "key" to the central authorities will not wait for its depressed last year, "the six" regulation focus from "control overheating" to "optimize the structure."
『叄』 房產和地產兩者增值規律有什麼不同
不動產是指土地、建築物及其他附著於土地上的定著物,包括物質實體及其相關權益。不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,如建築物及土地上生長的植物等。
依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。
民法學上的物,是指存在於人身之外,能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標准,物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物等。
其中,動產與不動產的劃分,是以物是否能夠移動並且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。
電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的,但這並不是不動產。因為這些東西都是可以移動並且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現實中不移動,是因為你不想移動,而不是不能移動。所以,你的電腦電視書桌等都是動產。
各國對動產與不動產的界定也是不同的。現在,國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標准,而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如,飛機、船隻等,國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。
動產和不動產有時是可以互變的。例如,果園中果樹上的果實,掛在果樹上時是不動產,但是如果採摘了下來,那就變成了動產。鋼材水泥等是動產,但是用其做成了房屋,就變成了不動產。
不動產:是指不能移動或如移動即會損害其經濟效用和經濟價值的物,如土地及固定在土地上的建築物、橋梁、樹木等。與動產相對。
概念不動產:概念不動產系重慶概念營銷策劃有限公司旗下分支機構,是一家大型專業地產連鎖機構。公司以樓盤代理,營銷策劃,商業地產全程營銷策劃代理,招商,銷售執行代理為主,房屋租賃,房屋買賣,代辦過戶,代辦按揭等二手房交易綜合服務為輔。現公司業務范圍普及重慶主城及周邊區縣。概念不動產始終相信「通過百分百的努力會得到您的認可」。
房地產只是不動產中的一類。
『肆』 樓市周期性規律下 2017是買房最佳時機嗎
新年伊始就有不少網友問房大大,今年是買房的好時機嗎?今年的房價是漲是跌?每個購房者都希望能在樓市最低點抄底,對於大家關注的這些問題,房大大也只能大膽假設、小心求證。
近來,網上有傳聞「2017年房價可能下跌 或為買房最佳時機」,而通過以往的數據來看,中國樓市具有一定的規律性,2017年房價確實有下行的可能性,但想准確預測房價走勢恐怕很難。雖然房大大不敢給出篤定的答案,但可以通過以下幾個方面的分析看出購房時機的端倪。
1、房價漲跌的周期性規律
專家認為,根據此前的房價走勢經驗,房價漲幅有周期性的變化規律,短周期約三年左右。回顧中國幾十年的樓市調控來看,房價始終是在階段性的下滑和觸底反彈之間來回運行。在調控下,2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年,都是最佳的買房時機,而2013年是歷史的新高,2015年是次高,2016年房地產銷售總量和總額將沖頂,按照這樣的調控周期來看,2017年的銷售總量將呈現低迷狀態,甚至可能出現負增長,可能是剛需族購房的最佳時期,到2018年將再次走高。
2、新政降溫 調控效果或延續
2016年末的樓市用兩個關鍵詞來概括的話——「漲價」和「調控」。2016年末中央密集談到了多項關於房地產市場、房價、樓市的舉措,可以看出中央對2017年房價樓市的一個方向。縱觀2016樓市,經歷了從狂熱到新政降溫的過程,業內人士認為,調控措施出台六個月以後,整個市場的周期就會出現,降溫效果會延續下去。此外,由於去年一二線城市地王、房價上漲,部分城市購房政策已經開始收緊,2017年樓市很有可能在房價暴漲之後出現一些體制缺陷,房價極有可能出現松動。
3、炒房一族受到限制
最近一些調控政策有保有壓,目的在於打擊投機,炒房,給剛需族上車的機會。據不完全統計,投資客購房比佔了總購房者的3成甚至更高。不得不說,炒房一族確實會營造一些購房恐慌氣氛,助長樓市「漲價風」。隨著各地限購限貸政策出台,外來投資客沒有了購房資格。供需關系開始發生逆轉,由賣方市場轉為買方市場,剛需族有了更好的議價條件。這對剛需族而言可以說是一個很好的買房機會,適合剛需族買房。
4、房貸仍然寬松 剛需壓力減少
從現在政策來,涉及到房產交易的稅費不算是很高,銀行利率仍然是史上最低的,並且還有不少幅度大的優惠,當下的購房環境依然是一個低利率時代。此外,營改增新政,力度也是前所未有,這對剛需族而言是節省下了一大筆費用。同時,對買房者來說,真正有壓力的供樓期並沒有20年、30年那麼多,真正的貸款壓力只有10年。
5、「地王頻現」高房價樓盤或將有價無市
2016年下半年,房企搶地信息不斷,地王頻現。鑒於近期一二線城市地王頻現,有些區域土地溢價成倍上漲,在接下來的一到兩年內,如果沒出現太大的意外,房價下跌的可能性很小。但要注意的是,2016年,樓市出現了過度的刺激,市場已現疲態,房價出於成本考慮不降,極有可能出現有價無市。
6、開征房產稅或將引發拋售降價
被傳得沸沸揚揚的房產稅一直蠢蠢欲動,2017年一旦徵收,勢必會為房地產市場帶來一些震盪,拋售房源者或將絡繹不絕,隨著二手房源突然增多,房價會出現下滑,也許那個時候才是真正購房的好時機。
對於「2017年是買房好時機嗎」這個問題,業內人士認為,房地產市場不可能總是爆發式的上漲,目前房價已到「天花板」, 去年透支了相當一部分的購買力,在需求已經快速釋放的情況下,2017年將是一個休整期。另外,今年的貨幣政策可能會適度收緊,對樓市產生較大的下行壓力。對於自住型需求的購房者來說,還是應該「該出手時就出手」,優先滿足自己的居住需求,2017年還是合適的買房時機。
(以上回答發布於2017-02-28,當前相關購房政策請以實際為准)
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『伍』 房地產市場定位的基本原則是什麼
1、實事求是。
尊重客觀規律的原則:在實施定位研究決策過程中,切忌主管臆斷,憑空想版象,應當做權到使市場定位的每一個決策、每一個創意都是有根據的。
2、循序漸進,逐漸深化的原則:
在市場定位過程中,要注意把握全局,統籌兼顧,既要由宏觀到微觀,由全局到局部,由抽象到具體,由表及裡的循序漸進,按程序進行;又要注意各個階段的滲透及互相影響和協調。
3、虛實結合,以實為主的原則:
4、在房地產項目市場定位中,既要有理念上的創新、概念設計、文化內涵,更要在項目的建築風格、規劃設計、配套設施以及物業管理、社區服務中具體體現出來。
『陸』 明明是供過於求,但市場規律似乎不適用中國的房地產,為什麼
如果是按照城市戶口比例來算的話,的確是供大於求的。
但現在現狀是非城市人口需求比較大,這個數量是很龐大的。
造成這種原因的根源就是中國產業結構問題,太單一,農業和其他產業提供的崗位很少,欠發展。供參考。
『柒』 中國的房地產市場是否按市場經濟規律在運行據說現在是「供大於求」的形勢,但為什麼房價只漲不跌呢
因為開發商,他們要是賣不掉房子,可以抵給銀行,要是降價還賣不掉房子,那開發商拿自己的錢去填窟窿,反正政策允許。
『捌』 房地產與需求規律
FOU!
商品房的成交量沒有隨著房價下降而上升,反而成交量不斷萎縮。
這是因為我們的房地產業的投機性所決定的!大部分的人是把它當作投資理財的工具!
與一般商品的實際的需求規律不一樣,不能硬套規律!
再說了!現在是經濟危機時期!
再深一點的講解,請看看相關資料好了!
『玖』 何謂房地產市場「金九銀十」的規律
「金九銀十」實抄際上首先是一個時間的概念,在時間上因為九月份和十月份秋高氣爽,開始進入秋天,按照人的消費心理,在花錢方面,投資方面心情有所沖動,這個我在零售業做多年,感覺非常明顯,只要進入到秋天,特別是冬季,特別是臨近兩節,家庭消費明顯增加,首先是一個時間概念。另外就是在房地產行業方面,很多的樓盤都會選在九月份,十月份開盤,這個時候恰好人們的消費心理比較松動,所以構成一個相比於其他月份的比較高的購買,所以這兩個月的消費額會明顯高於其他月份,這就是一個「金九銀十」的現象。