什麼決定了房地產市場是地區性市場

① 房地產地域性是什麼意思

房地產的空間固定性使房地產經紀活動具有很強的地域性。土地是固定在地球特定的經緯度上回的，而房答地產又固定在土地上，這種固定性使房地產實體不可能在窨上流動。這就導致了某一地區的房地產經紀人員常常只能掌握該地區的房地產商品和市場信息，從事該地萄房地產經紀活動。對於跨地域的房地產經紀機構，其在不同地域的經紀業務，一般只能由不同的經紀人員來具體從事。由於房地產政策的地方性特點，在國家總的經濟政策和房地產政策的指導下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方政策，因而房地產經紀人員必須了解地方性房地產政策，才能適應不同地區房地產經紀活動的要求。

② 房地產是地區性市場還是區域性市場

房地產因為它的不可移動性，決定它是區域性市場。地區性市場較區域性市場大，可以劃分為區域性市場。其實就是房地產受經濟發展狀況的影響大，比如一個地區，它的發展不可能是非常全面的，所以它只能是區域性市場

③ 房產市場的特點

房產市場具有以下一些主要特點：
（1）房產市場的供給和需求的高度層次性和差別性
由於人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房產在各個區域間的需求情況各不相同，房產市場供給和需求的影響所及往往限於局部地區，所以，房產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建築檔次也有不同程度的差異存在。
（2）房產市場交易對象和交易方式的多樣性
房產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。
（3）房產市場消費和投資的雙重特性
由於房產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。
（4）房產市場供給和需求的不平衡性
房產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。
(5)房地產市場與股票市場的一個重要區別在於，房地產市場不是一個全國統一市場，而是一個分散的、區域性分割的市場。我國地域遼闊，各地發展極不平衡。每個地區的收入水平、經濟狀況、地理環境和文化背景的差異，決定各自房地產市場的結構、供求關系和價格水平的不同。因而中央不可能像調節股票市場那樣，直接調節區域性的房地產市場。
(6)房地產開發是地方經濟和城市發展規劃的一個有機部分。房地產業是政府監管最嚴的行業之一。因為政府控制土地，它通過土地供應和城建規劃，把住房發展納入其中，從而直接控制該地區的住房發展模式。一個樓盤從選址、設計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環節都要經過地方政府的嚴格審批和監督。顯然，對房地產市場的微觀調控已經是地方政府的職責范圍。

④ 什麼是政府調控房地產市場的主要對象

房地產宏觀調控政策效果評析
一、總體評價

綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處於上漲過程之中。

鑒於房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的政策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行政性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。

房地產調控各項政策的最終落實不是短時期內能夠解決的。我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。

2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7％，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9％）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。

二、決策機制

房地產宏觀調控決策主要在國務院及其各部委。最先由央行開始，後來土地資源部、建設部、財政部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是國務院聯席會議。各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。後期協同性較好。

我國中央政府和地方政府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級政府出現博弈的體制原因。房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬於城市房地產調控和區域房地產調控。

三、調控手段

從2003年起，中央政府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控政策。這些調控政策手段有的是以國務院名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些政策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行政性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。

調控手段的實施基本上是自上而下的。調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。

各項調控政策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是准備時間太短。實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。

四、調控范圍

涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。

涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。

涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。

毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。

我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和政治層面。不能將對房地產的社會需要等同於房地產市場的有效需求。

五、調控重點

先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；後期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。

在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。

我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

六、調控政策取向

房地產調控政策取向在「科學發展觀」、「和諧社會」這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和政策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致:

堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革過程中必然產生的失誤和缺陷予以改正，還是中止或改變我國土地和住房制度改革的現行方向和基本做法；

是以經濟和法律手段調控為主，輔之以政府行政調控，還是實行行政調控，財政補貼為主，輔之以市場機制和法律手段；

是繼續堅持市場化、商品化的房地產發展道路，還是擴大住房社會保障的適用范圍，擴大社會公益公共住房產品的提供總量，走出一條社會保障住房佔主導地位的發展道路；

是在我國房地產大市場中建立一個相對封閉、獨立運作，又與大市場相銜通的補貼保障性的住房小市場，還是恢復雙軌制，建立兩個平行、獨立運作的房地產市場；

是建立分層次、有差別的中央政府和地方政府房地產兩級監督、管理、調控職能體系，還是將房地產監督管理調控職能主要由中央政府承擔。

七、調控政策內容

在房地產調控政策內容上，當前中央政府和地方政府、相對富裕的社會階層和低收入的弱勢群體客觀上存在不同看法，這種不同看法在房地產經濟理論界更是顯得尖銳突出:

是將房地產調控的重點放在培育我國公民自住其力和建立完善的住房保障體繫上面，還是將重點放在壓制過高的房價，並以價格和增幅是否下降作為評判房地產調控是否到位的主要標准；

是堅持房地產調控政策的科學性、嚴緊性、連續穩定性和可操作性，從權力不當和權力規則層面來實行政策失效和制度失敗的反思，還是因為地方政府的不理解和實施細則的緩出，將宏觀調控演變成直接對房地產企業行為和具體產品的微觀調控；

是使用擴大住房需求的經濟和行政調控手段，還是採取收縮住房需求的經濟和行政調控手段；

是採取有差別、有彈性、有針對性的調控措施，還是頒發全國一刀切的剛性統一的調控指標；

是由市場決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平，還是由政府決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平；

是在我國工業化和城市化快速進程中，既堅持土地的嚴格控制，更強調土地的合理利用，還是只強調土地的嚴格控制，並將控制指標直接分解到各地政府；

是將房地產市場秩序的整頓重心放在一級土地市場方面，克服普遍存在的行政性土地資源配置行為，還是把工作重心放在二級新房交易市場和三級二手房交易市場方面，著力打擊黑中介和交易欺詐行為；

是嚴令督促各級地方政府承擔起經濟適用房建設和保障雙困戶住房的投資、建設、分配和回收責任，還是將經濟適用房的開發責任主要放到房地產開發經營企業身上；

是建立房地產調控的具體量化考核指標，還是沒有這種指標，完全聽任感覺、情緒和道德去判斷調控成果。

八、調控政策作用

關於我國房地產宏觀調控政策作用和實際效果的評判，目前大致有三種意見，而且都有支撐自身意見的數據和論點，這集中表明中央政府、地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、房地產業界和消費者，無論在他們內部還是在他們之間，都存在著巨大的認識分歧。而其中的關鍵在於中央政府各部門的判斷如何，認識是否一致，這直接決定著今後房地產的政策走向和市場走向。很可惜，我們的研究沒有發現這種認識的統一。

第一種意見認為我國房地產宏觀調控已經取得明顯成果，不再需要出台新的更為嚴厲的調控措施。持這種意見的主要存在於地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、中高收入階層和住房不動產擁有者；

第二種意見認為雖然調控政策已經積極成效，但還不穩定，各地成效也不均衡，需要鞏固已經取得的成果。持這種意見主要存在於國家房地產調控的決策部門和主管部門；

第三種意見認為房地產調控政策並沒有實際到位，成效甚微，地方政府不積極不配合，房地產調控應該常態化、長期化。持這種意見主要存在於部分國家經濟管理部門、經濟理論界人士和中低收入階層。

還有一種有趣的現象是新中國近六十年的經濟發展史中，經濟一旦發展穩定了，中央對地方一般都採用了「收」的方針；經濟一旦出現困難，中央對地方一般都採用了「放」的方針。現在看這種經濟怪圈似乎已成為一種規律，反映出我國還沒有在中央和地方的關繫上建立起長久穩定的權力職能分層、經濟利益明確的法律保障制度。

九、調控政策走向

回答2007年我國房地產的走勢問題，在當前與其去研究分析房地產市場的各種數據，還真不如研究房地產政策決策部門和政策制定者們對房地產市場形勢的判斷認識。盡管這些決定政策權力部門和人士在認識上還不能完全統一，但仍然能夠從中發現端倪，理出頭緒：

繼續實行土地嚴格控制的政策。這主要表現在對過去違紀違規佔用的土地進行清理，嚴格建設用地的分解指標，繼續禁止別墅用地的批租。此項政策對市場的影響表現在土地價格會繼續走高，從而影響房價難降。國土資源部多次認為土地政策調整不會影響房價，是不符合市場實際的。

嚴格執行「70/90」住房開發政策。這主要表現在那些還沒有拿出「十一五住房建設規劃」的城市，必須向上級和社會有個交代。所有批出的住宅土地都要按照政策規定辦事。此項政策的執行將受到市場的極大考驗，實際上不具備長期執行的條件，特別是在我國東部地區。

出台保障性住房強制性政策。如果起步涵蓋范圍過大，其夭折的可能性也越大，地方政府的財力也不可能承受比重過高的住房保障要求的支出。經濟適用房的建設和分配會受到極大考驗，尤其是在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市。經濟適用房正在受到越來越多的詬病批評，而廉租房將會成為各地對低收入者最重要和最主要的保障形式。

徵收二手房轉讓土地增值稅。該稅種已經開征。在二手房交易環節當中，目前存在印花稅、契稅、營業稅、所得稅、土地增值稅，加上未來可能出台的物業稅，將大大增加我國居民的購買、持有或出售居住房屋的稅賦。

清算房地產開發商土地增值稅。該稅種今年1月已經推行，對房地產開發企業特別是中小企業會有實質性的沖擊，壓縮了利潤空間，打亂了資金供應節奏，影響了既有開發計劃。開發企業會向消費者轉移部分成本負擔。國家稅務總局應該向納稅人說明過去十多年中為什麼沒有收取土地增值稅，是政策本身科學性操作性的問題，還是稅務部門失責的問題，恢復啟動土地增值稅增收的具體理由。

提高房地產的開發和消費貸款利率。這與國家貨幣政策、利率政策、匯率政策密切相關。難以出台只對房地產開發和消費貸款的專項利率標准。我國中短期內繼續提高利率，還是客觀存在一定的空間。國家主要是採取增加銀行准備金率、提高銀行利息和發行中長期債券、基金等形式收縮銀根。

在連續兩年組合拳式密集出台房地產調控政策的背景下，更多的是需要檢驗政策的效能效率，而不是再打政策組合拳。現在是宏觀調控壓縮了房地產市場需求，但市場供給也相應出現變化。土地供應量少了，房地產開發商採取收縮性、觀望性的開發策略，需求和供給呈現新的不平衡，房價難以出現下跌，除非採取進一步的非市場化經濟行為。

在什麼樣的政策條件下才能導致我國房價真正下跌呢？從目前環境分析大致有如下一些因素。但如果仔細分析，這些條件的實現非常不易，處理不好，會對國際上承認我國「市場經濟國家」帶來負面影響。

第一，連續多年用於經濟適用房（比完全市場化的商品房價格低的限價房，且受到政府各項稅費減免的優惠政策，供應對象受到政策限定）和廉租房建設的土地供應比重超過全部住宅建設土地的30％，且大部分土地位置位於中心城區。

第二，連續多年經濟適用房的建設佔全部新建住宅總量的30％以上，且大部分住宅位置位於中心城區。

第三，享受廉租房（包括現在租住老公房）的人口數量超過城市總人口的30％。且廉租房的物業管理必須由政府補貼，管理水平達到普通商品房的標准。

第四，建立對所有出售的商品住宅實行政府限價審批。

第五，大比例地實行對商品住宅建設用地的無償或低價計劃調撥分配。

現行的房地產調控政策對商品住宅的價格影響作用方向如何呢？如果仔細分析基本可以得出這樣的結論：所有屬於行政調控的政策因素，大致一半對房價有抬升作用，另一半對房價有壓低作用；屬於經濟調控的政策因素，大多數對房價都具有抬升作用；行政調控因素和經濟調控因素混和使用，抬升房價的作用要大於抑制房價的作用。這一結論絕非政策制訂者的初衷願望，但中短期市場現實表現就是如此。

十、中國需要建立精細化、數據化的房地產監管系統

對於中國房地產產業、行業和市場來講，特別在宏觀房地產調控的背景下，更要特別重視決策依據管理，尤其是精細化和數據化的管理。在土地供應、住宅建設、市場交易和行業狀況等方面，實行精確數據的動態監控，為全國房地產發展提供輔助決策依據。

中國房地產宏觀管理存在調控過程和調控方式轉型的現實客觀要求，即調控手段由粗放管理向精確制導轉變；調控過程由事後調控向事先預防轉變；調控方式由經驗導向向數據導向轉變。從而杜絕非民主的主觀決策和非科學的情感調控。

中國房地產管理層面應全面建立房地產信息的搜集、監測、評價和決策的創新平台。該平台必須以國家經濟與社會發展規劃為依據，以土地供應為基礎，以建設過程為對象，以預售許可為節點，以市場價格為重點，以供求平衡為目標；該平台應該能夠全面、及時、准確的反映全國各個城市房地產的基本信息，包括土地供應信息、建設進度信息、市場交易信息和行業管理信息；該平台要求展現多維、立體、直觀的表現房地產產業、行業和市場的數據、指標、指數，涵蓋各類土地、新房和二手房、住宅、辦公樓、商鋪廠房的租售，並將這些依據進行比較和推測；該平台必須是高效、精細、集成、分析為一體的房地產監測調控的創新模式，能夠將國家宏觀經濟指標、城市總體規劃、區域人口態勢、地方主要經濟指標、五年經濟和社會發展規劃與房地產數據進行耦合，判斷房地產投資、價格、結構、增幅和市場秩序的健康程度或警示程度。

創新的工作體系要依託行政審批、土地普查、房屋普查、權籍登記、市場交易和市場調查等傳統手段獲取原始基本數據。要大膽運用多種新技術手段，如用數學模型和計算機技術生動直觀表現數據、指數、指標等圖表；運用地圖、遙感影像、衛星照片進行大視角、可轉換、可縮放、可定位、可縱橫切的耦合表現。

⑤ 房地產市場的需求主體是什麼客體是什麼

房地產市場的需求主體即指通過交易所得房地產所有權、使用權（及其租賃權、抵押權 等）的受讓者。也就是房地產消費者(包括生產經營性消費主體和個人消費者)。
需求主體按其需求房地產的目的的不同，分為兩類：
（1）房地產使用者。包括各類企業、事業單位和個人。他們從交易中取得房地產所有權、使用權或其租賃權等，是為了滿足生產經營或個人生活的需要，使用者是房地產市場的最主要需求主體。
（2）房地產經營者。包括各類房地產開發經營和個人。經營者在房地產交易中獲得房地產 所有權和經營使用權，不是為自身使用，而是為了投資開發、經營、出租出賣後從中獲利。
房地產市場的需求客體是指作為交易對象的房地產資產。

房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。

從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，願意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同於通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。
由於房地產商品是與土地密切聯系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產需求具有顯著的特點，主要是：
（1）房地產需求的整體性。
這是由地產和房產需求的不可分割性所決定的。由於房地產是地產和房產的結合體和統一物，土地是房屋的物質載體，而房屋是地基的上層建築，二者不可分割，因而房地產需求既包含了對房產的需求，也包含了對地產的需求，是對房地產統一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。這就決定了房地產商品空間的固定性、效用的長期性和價值量的巨額性，由此引發房地產需求的特殊性和對房地產市場需求分析的復雜性。
（2）房地產需求的區域性。
由於房地產空間的固定性、具有不動產的特性，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性別強。
主要表現在兩方面：
一方面，一定地域或一個城市房地產市場需求絕大部分來自本地區或本區域內的工商企業和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區才能形成實際需求。不象彩電、冰箱等一般商品可以運輸到凡是有需求的全國各地甚至海外銷售。
另一方面，在同一城市的不同地段房地產市場需求也可以有很大差異，如在市中心地區、次中心地區和城市郊區，人口密集度、地區級差和房價等不同，都會形成不同的房地產需求。房地產需求的這種明顯的區域性，要求房地產企業在投資決策時，要認真分析本區域的房地產市場需求，使供給與地區需求相適應；同時，也要求地區政府在處理供求關系時，必須根據地區市場需求，組織本區域內房地產供給和需求的總量平衡。
（3）房地產需求的層次性。
這里所說的需求的層次性主要是針對住宅房地產而言的，包括兩層含義：
第一層，是指住宅的功能性需求層次。住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發展性需求，隨社會經濟增長和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎上，享受性需求和發展性需求會越來越上升到主要地位，因此，適應這種需求的變化趨勢，住宅的設計、房型、設施、科技含量、環境與品位也要不斷提高。
第二層，是指住房消費需求的結構性層次。由於居民的收入結構和購房承受能力是區分為不同層次的，因而相應的住宅消費需求結構也劃分為不同層次，從檔次結構看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結構看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。住房消費需求結構的這種層次性，要求供給結構與之相適應，從而達到二者之間的結構平衡。如果高檔房、高價位房建設過多，超過高收入家庭的比例，可能因賣不出去而造成空置積壓；而如果中低檔次、中低價位房建設不足，則又有可能形成供不應求，導致中低收入家庭的住房需求得不到滿足。現實經濟生活中這兩種情況都會階段性存在。

⑥ 決定房地產價格的因素有哪些

影響房地產價格的因素：

房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。

根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

1、經濟因素

影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。

這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。

反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

2、社會因素

影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的；

在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。

如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。

3、行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。

行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。

與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。

4、房地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。

商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

(6)什麼決定了房地產市場是地區性市場擴展閱讀：

房地產價格的地位作用：

1、房地產價格的基礎地位

房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。

從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。

2、房地產價格的主要功能和作用

房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在：

（1）首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度；

而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中佔有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

（2）其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降；

反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關繫到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。

（3）再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關系，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；

反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。

同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。

⑦ 房地產市場具有哪些特徵

房地產產品具有以下幾個特徵：1.開發周期長。
2.投入金額大，風險性高
3.產品差異性大。
4.房地產產品具有不可移動性。

⑧ 我想問土地市場與房地產市場有什麼關系呢土地市場中的城市土地市場又與房地產市場有什麼關系呢

土地市場的成交價格直接決定了房地產市場的賣方定價，而房地產市場的火爆與冷淡又會作用於土地市場。城市土地市場是影響房地產市場的主力。

⑨ 房地產一級市場二級市場有什麼區別

1、概念不同

房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。

房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。

2、特點不同

房地產二級市場是建立在追求利益最大化的微觀基礎之上的市場，來自供給和需求兩方面的競爭都十分激烈。市場主體是房地產開發經營企業和房地產需求單位和個人，市場客體是未到期的土地使用權及房地產開發企業所開發建設的房產。

房地產一級市場是國家作為城市土地所有者直接參與經營的城市房地產市場，由國家壟斷的。其主要特點是：國家是一級市場的核心，是最重要的市場主體，所發揮的特殊和重要的作用決定了房地產一級市場的壟斷性、計劃性和產權變動的單向性。

3、獲利方式不同

一級市場它們承擔政府、公司新發行的證券以及承購或分銷股票。投資銀行通常採用承購包銷的方式承銷證券，承銷期結束後剩餘發行人可以獲得預定的全部資金。

二級市場是一個資本市場，使已公開發行或私下發行的金融證券買賣交易得以進行。換句話說，二級市場是任何舊商品的交易市場，可為商品的最初投資者提供資金的流動性。

⑩ 我國房地產市場是區域性的寡頭壟斷市場嗎

我國房地產市場是區域性的寡頭壟斷市場。 宏觀調控進入第五個年頭，許多人可能都有點審美疲勞了，但對於中國房地產企業而言，在這一大浪淘沙的過程中，難免持續皮疼肉痛。部分中小開發商已淪至苟延殘喘，少數大企業則憂郁中難掩亢奮，項目收購、企業並購不啻為行業內的一道風景線。

市場經濟條件下，行業資源必然會向績優企業集聚，房地產颳起「並購風」似乎無可厚非，甚或還可以投之以贊許的目光。問題在於，在住宅產業開發模式單一、行業利潤過高、房價增長過快、民眾意見較大的現實背景下，業內人士紛紛心生疑竇——房地產行業會否很快形成寡頭壟斷市場？

經濟學原理把市場結構分為完全壟斷、寡頭壟斷、壟斷競爭和完全競爭四種類型，其中完全壟斷和完全競爭只在學術研究上具有意義，現實中存在的市場基本上都屬非完全競爭市場：或者壟斷競爭，或者寡頭壟斷。具體到我國的房地產市場，亦是如此。

那麼，房地產市場到底應歸於兩者中的哪類？先分析一下壟斷競爭。這一市場具有三個特徵：賣方數量眾多、產品具有差異、企業自由進出。整體而言，現階段我國房地產市場全部符合壟斷競爭的標准。全國有5萬多家開發企業，市場集中度非常低，全國市場佔有率最高的萬科不過1%左右；地段的差異性決定了房地產比其它絕大多數商品，更具有產品差異性；只要解決了錢的問題，基本上誰都可以做房地產開發，企業進退自由。

什麼是寡頭壟斷。在美國的多數行業中，最大的四家企業的市場佔有率一般在50%以下，但早餐食品業為83%、飛機製造業85%、煙草業為99%，這三個行業基本上可以歸為寡頭壟斷。在中國，目前的電信業、石化業也是這種性質。上文已述，目前我國的全國房地產市場肯定不是寡頭壟斷。然而，必須注意到一個規律：房地產業的區域性很強，從某個城市或某個城區或某個地產板塊分析，又存在一個或幾個開發商市場佔有率很高的現象——事實上的寡頭壟斷。

區域性寡頭壟斷前幾年曾普遍存在。上世紀九十年代，一些基層政府或與政府關系密切的私人，紛紛成立各種性質的房地產開發公司，利用手中掌握的或廉價獲得的大片土地進行規模化的房地產開發，從而主導了區域市場供應，比如大華集國在上海寶山區大場鎮、恆大集團在浦東上南地區。隨著房地產市場化程度的加深、土地調控的不斷加強，尤其是2004年土地出讓實行「招拍掛」之後，這種態勢正明顯弱化。而隨著地產企業及項目並購風潮漸起，不免讓擔心，某些地產巨頭，通過集中收購某些企業的大量儲備用地，將很有可能和其它大型開發商聯手成為區域市場的寡頭。

寡頭壟斷形成後，必然損害社會總福利。早在18世紀，亞當