房地產土地增值稅清算按什麼劃分項目

⑴ 土地增值稅清算分不同類型房產怎麼分

土地增值稅的清算，分為兩類：

1、按賬進行的核實徵收，根據增值率，確定稅率，再計算應納稅額；

2、核定徵收，根據銷售收入再乘以徵收率，確定應納稅額。

賬務符合條件的，實行核實徵收，不符合的實行核定徵收。具體政策如下：

國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知國稅發[2009]91號

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定徵收。

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

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土地增值稅清算：

土地增值稅國家稅務總局下發了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。政府的這一動作，最終將會給樓市帶來什麼樣的影響，國內各媒體紛紛發表了自己的看法。

意在遏制不規范行為

香港《經濟日報》刊載社論文章寫到，國家稅務總局發出通知，全國下月一日起，清算房地產開發商的土地增值稅，17日內地股市升勢聞風逆轉向下，在香港上市的內地地產商股價亦急挫。文章指出，土地增值稅的嚴格執行，勢將壓縮內地地產商利潤，但並不代表中央要打擊內地樓市。

文章認為，這次通知僅由國家稅務總局發出，與去年中遏抑房地產的「國十五條」由九個部委聯合發出，已可見層次的截然不同。國家稅務總局是次重申現有的條例，宣布開展清算，目的應是力壓房地產業不規范、遊走灰色空間的行為，配合中央要房地產走入健康發展的軌道。

土地增值稅其實早於93年實施，但由於屬地方稅，以及讓地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大彈性，地方在執行上亦確盡用灰色空間，將本來高達3成至6成的稅率，大減至只有1%至3%，令增值稅本來要打擊土地囤積與炒風的功能，幾近於無。

文章指出，國家稅務總局表明要開展清算，相信就是要收緊各地方政府，在執行土地增值稅上的彈性空間、灰色地帶，地產商應繳的稅必須繳，有囤積居奇的就更要透過征稅打擊，緩和社會矛盾，規范房地產業，緩和社會矛盾。故此，如有關政策得到落實，內地地產商的盈利、暴利，勢將大減。

國五條稅收細則公布 土地增值稅預征率加碼

北京市地稅局、住建委2013年3月30日發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》，為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產開發項目的稅收征管，對房地產銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小於1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5% 預征土地增值稅。

⑵ 土地增值稅清算項目如何確定

一、根據國務院令第138號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

二、根據國稅發[2006]187號之規定：
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。?
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。?

三、根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）
第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。
其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）佔地面積法。指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。

（二）建築面積法。指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建築面積法進行分配。

（三）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

據此可以確定，貴公司的土地成本投入應當按照兩個成本核算對象的佔地面積進行分配，借款費用利息按直接成本法或預算造價法進行分配；基礎設施費、配套設施費、開發間接費屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配在兩個成本對象之間進行分配。

兩個成本對象之間一次分配後，每個成本項目匯總金額還需要在各自的具體成本核算單位例如各樓號、住宅、商鋪等之間進行明細分類核算。

⑶ 房地產開發項目分期分批次開發的以什麼作為土地增值稅的清算單位

一、根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條「土地增值稅的清算單位」規定：

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、根據《遼寧省地方稅務局關於明確土地增值稅清算有關問題的通知》(遼地稅函[2012]92號)規定：確定土地增值稅清算單位時，地方稅務機關應以發改委審批、備案確定的房地產開發項目作為清算單位；

對於分期開發的項目，地方稅務機關應以住建部門或國土規劃部門下發的《建設工程規劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。

因此，按照企業報批報建時，上報的分期，盡量不要再自行分期，土地增值稅清算時，同等情況下，土地地塊越大，清算時對企業越有利。

三、納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。

稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。

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納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。

為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，

但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

⑷ 您好！房地產土地增值稅清算---其中可以扣除的項目項目有哪些請指教

1、地價（或讓金），2、開發成本【包括土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建回築安裝工程費元答、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費，在（開發間接費做控制標准規定：開發項目能夠提供金融機構貸款證明 ，貸款利息具實列支，（地價+開發成本）*5%=開發間接費，開發項目不能夠提供金融機構貸款證明 ，（地價+開發成本）*10%=開發間接費】，營業稅、城建稅及教育附加，加計扣除=（地價+開發成本）*20%（從事房地產開發可以享受加計扣除）。

⑸ 房地產企業土地增值稅怎麼清算

清算不是這么算的，清算最好找事務所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術活。
需要計算取得土地使用權所支付的金額。包括：
（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；
③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續費和②契稅。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：
①土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用
開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標准扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的。
①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；
②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；
公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
公式表示：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

⑹ 房地產土增稅的清算是按何種類型分類

土地增值稅的清算，分為兩類：
一是按賬進行的核實徵收，根據增值率，內確定稅率，再計容算應納稅額；
二是核定徵收，根據銷售收入再乘以徵收率，確定應納稅額。
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賬務符合條件的，實行核實徵收，不符合的實行核定徵收。具體政策如下：
國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知國稅發[2009]91號
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定徵收。
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

⑺ 土地增值稅清算方式有哪些

土地增值稅清算一般有兩種計算方法，下面分別稱為甲計演算法和乙計演算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同。
甲計演算法，指在同一個房地產開發項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產品等，單獨採用房開產品銷售收入比例或房開產品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產品的增值額與扣除項目金額，據以計算各房開產品應納的土地增值稅。持甲計演算法觀點的納稅人，依據是《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行計算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
乙計演算法，指在同一個房地產開發項目中，以國家有關部門審批的房地產開發項目（包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產品等）為單位，先統一核算該房地產開發項目的增值額與扣除項目金額。然後再按房開產品銷售收入比例或房開產品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產品中分配增值額與扣除項目金額，據以計算各房開產品應納的土地增值稅。持乙計演算法觀點的納稅人，依據是增值稅暫行條例實施細則第八條「土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算」的規定。

⑻ 什麼是土地增值稅清算，清算條件是什麼

一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開版發項目全部竣工、完成權銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。

⑼ 土地增值稅清算分哪幾類

1. 《土地增值稅納稅鑒證表》；

2. 《土地增值稅繳款情況匯總表》；版

3. 《扣除項權目匯總表》；

4. 《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》；

5. 《土地徵用及拆遷補償費鑒證表》；

6. 《前期工程費鑒證表》；

7. 《建築安裝工程費鑒證表》；

8. 《基礎設施費鑒證表》；

9. 《開發間接費用鑒證表》；

10. 《公共配套設施費鑒證表》；

11. 《利息支出鑒證表》；

12. 《與轉讓房地產有關的稅金鑒證表》。