如何理解房地產價格

Ⅰ 怎樣理解中國房地產價格的二元性

房地產作為一種特殊的商品，具有二元性。所謂房地產的二元性，指的是房地產的物質構成，即土地和房屋。所以，房地產是房產和地產的合稱。
由此基本定義，不難得出房地產價格=房產價格+地產價格。要分析這二項價格構成因素，首先必須明確中國目前的房地產現狀。不同於土地私有化的西方國家，中國的房地產是一種所有權和使用權的統一體。一般商品的所有權與使用權絕大部分是統一的，但對土地和房屋而言則不然。中國實行的是土地公有制和集體所有制，土地屬於國家，租賃是土地市場的唯一形式。這就決定了中國的房地產價格實質上是有限年的土地使用權價格與房屋所有權價格之和。
房地產不同於一般的商品，隨著時間的推移，在國家政治、經濟形勢的穩定發展的情況下，其價值可能會呈上升的趨勢。這也就是目前大家津津樂道的房地產升值。當然，大家也知道房地產也可能因為其它原因而貶值。因為房地產畢竟不同於古董，其收藏價值必定會隨著時間推移而不斷攀升。
那麼房地產的升值亦或是貶值是由哪些因素決定的呢？其實，房地產的價值變化還是取決於土地的價值變化和房屋的價值變化。讓我們先來分析房屋的價值變化吧。房屋作為一種耐用消耗品，其使用期比一般商品長，甚至是長許多。但是，房屋作為消耗品其使用價值終有一天會趨向於零。對於一些建築質量比較好的房屋而言，這一天的到來可能是在一二百年之後。大家不難發現，就房屋自身價值而言，其價值是不斷減少的。換言之，房屋價值是不會升值的。因為房屋是在不斷折舊的，直至為零。房地產升值的根本原因在於地產的升值。
從地產分析，它具有不可毀滅性和永續性，因此土地沒有折舊風險。土地會隨著周邊環境的改善，國家政治經濟的繁榮而不斷升值。但是有一點要注意，這適合於土地所有權而言。在房地產建成時，房屋和土地各占相應的比重。隨著時間推移，房屋價值占的比重會不斷下降而土地價值占的比重會不斷上升。直至有一天，房屋價值歸零，那時該房地產價值即為土地價值。在西方國家，土地所有權是不會發生折舊的；但是在中國，土地使用權是一定有折舊的。在中國購買房地產時，其實購買的是房屋所有權和有限年的土地使用權（最高為70年）。假設，某人用100萬元購買了一套房子，使用年限為70年，房屋成本為30萬，土地成本為70萬。為了方便起見，這里不考慮貨幣的時間價值，那麼過了10年後，該土地使用權的價值是不是應該扣除10年的折舊呢？也許有人會說，在這10年中該房地產的周邊環境有了很大的改善，這塊地皮應該增值才對啊。這塊地皮確確實實是增值了，但是它的增值體現在年土地使用權的增值（具體體現在年租金的增長）。但同時這塊地皮也確確實實產生了折舊。所以，這塊地皮的增值應該是
（年土地使用權增值´剩餘的土地使用年限）—（平均年土地使用權折舊´已使用年限）
這才是土地的增值部分，而房地產的增值則還要減去已發生的房屋折舊。由此可見，購買同一地區近似價格的類似物業時，所購物業的剩餘土地使用權年限越長越劃算。土地的確是在增值，但購房者未必能從中收益。假設該房地產已經使用了69年，該土地價值已經是當初購買時的69倍，試問有誰會去購買這套房子呢？因為再過一年，該土地使用權就要被國家收回，即使年土地使用權再增值，也不可避免地遇到土地使用權折舊歸零的結局。有人會問，那即使到了70年，房屋價值還沒有歸零怎麼辦呢？
對於居住用房，國家應該不會強制搬遷，畢竟這會引起社會動盪，這不是政府所願意看到的。從目前的政策來看，應該採取徵收地稅的方式，這是購房者在期滿後繼續使用該土地的費用。而該稅費的徵收依據很可能就是當時的年土地使用費。土地升值的越多，年土地使用費就會越高。這會很類似於以後可能會推出的物業稅，到那時恐怕不是人人都想看見房地產升值了吧。商業房地產在土地使用期滿後，其房屋連同附屬設施是肯定要被國家無償收回的。至於商住樓，筆者就不知道會採取哪一種方式了，或許會用一種折中的方式吧。
下面來談一下土地使用權和土地所有權吧。在西方，由於土地所有權沒有折舊問題，所以它的增值計算會簡單得多。房地產增值=地產增值-房屋折舊
那麼土地使用權和土地所有權的關系是怎樣的呢？其實，無限年的土地使用權就表現為土地所有權。土地使用權是一種財產物權，它可以買賣、租賃、抵押等。土地使用權價格是為取得土地使用權而支付的一定的經濟代價，其實質是地租。馬克思指出：土地價格是地租的資本化，資本化的地租表現為土地價格。其公式為：
土地價格=地租（土地純收益）¸資本還原率 V=
土地純收益是指正常情況下，處於最佳利用方向的土地收益。
資本還原率可以近似的看作是當時穩定的投資收益率，如銀行利率。一般r要比銀行利率要高，否則沒有必要進行投資。
因為在土地所有權與土地使用權兩權分離的情況下，土地使用權人與土地所有權人的經濟關系是地租。土地使用權取得的年限可長可短，向土地所有權人繳納地租的形式可以是逐年支付，也可以是一次付清。在逐年支付的情況下，土地使用權一年的價格就是當年支付的地租；如果是一次性付清，則一定年限的土地使用權價格就是按現值計算的一定年限的地租的總和。這就是土地估價的收益還原法。
收益還原法又稱收益資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現利率下土地未來純收益的貼現總和。公式表達為：
設：a為第一年末的土地純收益；（假設a不變）
r為還原利率；
Ri為第i年的純收益貼現值；
V為土地價格
則： R1=a´ =
R2=R1´ =
Rn=Rn-1´ =

不難看出，這是一個等比數列，首項為 ，公比為 ，數列之和為 。顯然r是大於0的，當n®µ時， 趨向於零，所以數列和就等於 。假設某物業年純收益為10,000元，資本還原率保守估計為5%，（其實收益率低於這個數，還投資房地產幹嘛，貸款利率也有這個數）。那麼按70年來算，該物業價格應為
V70= =19.34（萬元）
當n®µ時，
V= =20（萬元）
這時就體現為土地所有權的價格。其實，土地使用權和土地所有權的價格差距並不是我們想像的那樣遙不可及。
再以該物業為例，年純收益不變仍為10,000元，期望年收益率為10%，按70年計算，該物業價格應為
V70= =9.987（萬元）
由上可見，在年收益不變的前提下，購房者對投資收益率的期望越高所願意支付的價格越低。收益還原法的關鍵是確定收益還原率r（近似於投資收益率）。
除了收益還原法之外，還有二大房地產估價方法，即市場比較法和成本法。市場比較法是通過比較分析近期類似物業的交易實例，來得出待估物業的市場時價。成本法則是按照土地成本+開發成本+合理利潤來得出房地產價格的。這也是最基本的經營之道。這三種基本方法各有千秋。市場比較法可以迅速便捷地得出房地產的市場時價，但它不能客觀准確地反映房地產的價值。當整個房地產市場被高估時，估出的價格會偏高；反之當整個房地產市場被低估時，估出的價格會偏低。收益還原法則是拋開了地段、面積、房型等因素，純粹從投資角度來分析房地產的價格，通過確定房地產的年純收益、期望投資收益率和剩餘土地使用年限來計算得出房地產價格。這種方法可以作為理性房地產投資者的重要價格依據。比如說，用100萬元購買一套70年土地使用權的房屋（假設房屋70年後折舊歸零、沒有房貸、不付物業管理費、期望投資收益率為5%），那麼根據收益還原法該房地產的年純收益應為5.17萬。投資者可以通過估算該房地產的年收益，來決定是否進行投資。成本法則完全從開發商角度來確定房地產價格。一般來說，通過成本法估算的價格較容易被買賣雙方所接受。但問題的關鍵是確保房地產的總成本是合理的，沒有過多的不必要成本。一些大型房地產公司在這方面控制的是比較好的，而那些新成立的小房地產公司在這方面就要差一點。
目前中國的房地產市場總體上來說是健康發展的，但也出現了一些專門從事炒房賺差價的職業投機者。為了能讓房地產市場持續繁榮，遏制投機者的投機行為，中央政府、地方政府和各大銀行已經出台了一些政策對房地產業進行調控，防止過熱現象的出現。但是這些政策往往是雷聲大、雨點小，收效甚微。比如，提高首付比例增加房地產投機者成本。試問真正的大投機客又有幾人是貸款炒房的呢？提高首付比例不僅給真正的購房者抬高了門檻，還清除了一批散戶投機者，為大投機客進一步掃清障礙。又如，按購買的房屋套數區別對待，第一套、第二套、第三套實行不同的房貸政策。試想這項政策的執行難度有多大？怎麼去區分呢，一家三口人就可以買三套。再說，大投資客有幾人是貸款炒房的呢？再如，期房限轉。期房限轉能阻止投機客炒房嗎，還是暫時減少了一批可售房源使房源更緊張呢？
其實，政府也處於一種兩難的境地。一方面，政府要抑制投機風險的進一步擴大化，防止泡沫；另一方面，政府又不能出台過分嚴厲的政策造成房地產價格的迅速回落。一旦房地產市場出現這種情況，不僅會給廣大購房者帶來損失（老實說房價漲跌對自用購房者來說影響不大，只是心理上有些影響），會給傾其所有的投資客帶來致命的打擊，還會給銀行帶來大量的不良貸款。房地產回落對開發商的影響倒不是很大，因為大部分房地產企業都是些高負債率企業，其負債率往往高達70%左右。說白了，房地產企業多是空麻袋背米（不過這可是投資的一種高境界）。一旦市場行情不對，這些房地產企業可以宣布破產，合法地將大部分損失轉嫁給銀行。
目前投機房地產主要有三類人：有錢有權和有關系。這些人可以通過種種渠道以較低廉的價格先行購得房地產，然後加價將該房地產轉賣給真正的購房者。更有甚者，是先找到下家，再行購買的投機客。這可是毫無風險的好買賣。這從某種程度上也解釋了一種現象：即一些真正的購房者很難從售樓處買房，而售樓處附近的房產中介卻房源充足。不是中介有能耐，而是有能耐的人找中介。甚至有些樓盤連售樓處也沒有，就將所有房屋都賣完了，銷售人員只是做些售後事宜。要完全依靠政策不讓人用錢、用權和用關系是不合理的，也是不現實的。
為了房地產市場的長期健康發展，政府應該鼓勵自用或投資的購房行為，打擊各種炒房投機行為。要有效區分投資者和投機者，切不可一刀切，否則打擊面太廣。要解決這個問題，必須了解房地產投機的本質。房地產投機其實很簡單，投機者通過各種渠道以較低廉的價格買進，再加價賣出。如房地產企業的員工以內部價購買房屋，天經地義，無可厚非。但關鍵是區分他究竟是自住呢，還是倒賣？投機者可以用各種不同的方法弄到較低廉的房地產，但他們卻只有通過出售房屋來實現投機。既然沒有有效的手段來阻止投機者獲得房地產，但政府可以有非常有效的措施來打擊投機拋售。房地產投機的本質在於快速「增值」的差價，政府可以出台相關政策嚴控這部份差價。比如，個人一年內轉售房地產的，對其增值所得徵收100%的個人房地產所得稅。當然這部分增值所得應該扣除上一次交易的稅費。第二年的，對其增值所得徵收90%的個人房地產所得稅。以此類推，第十年後該增值所得稅為零。因為，投機者是不會等十年的。再說十年後還能增值，應該佩服投資者的眼光。如果政府可以出台類似的政策，對房地產市場的長遠來說可是一個重大利好消息。真正的購房者不會受到該政策的影響，而投機者卻會無利可圖，他們自然就會放棄投機房地產，從而漸漸擠壓掉房地產市場的泡沫。而且，該政策容易執行，政府只需建立一個公正、廉潔、透明、公開的房地產交易市場即可。不知這一天的到來，還要等待多久？

Ⅱ 如何看待房地產2020年走勢

2020年考慮到抄中國經濟壓力和地方土地財政邏輯依舊存在；其次，當前我國房地產業從投資開發、融資、拿地、開工及銷售整個產業鏈條均表現出下行趨勢，而房企2019年的調整也很厲害，房企的破產、裁員、地王之痛，現金流之瘍，銷售去化大幅度下降，所謂的2020年房地產調控，已經沒有必要再加碼，從嚴的必要性。政策房住不炒一直是態度堅決，2020年也不敢大松，否則被壓抑的需求，或者客觀存在的投資需求，會迅速反攻，道理很簡單，房價在短期內大幅上漲肯定會迎來更嚴格調控，又會迎來房價的下跌。

Ⅲ 你如何看待中國房價問題

國家今年出台歷史上最嚴厲的房地產調控政策，已經快半年了，伴隨著專房地產銷售量大幅度屬萎縮隨之應該是房地產的大幅下跌；但是這種情況沒有出現,引用一句話：那不是一個人的戰斗；地方政府熱衷於土地GDP，銀行害怕房價下跌引起房貸壞賬房,地產商在死扛，在加上我國的房地產剛性需求，如果國家不出台更加嚴厲的房地產貨幣政策，而投資機者將理解為利空出盡是利好。房地產市場不會更加糟糕，價格不會大幅下挫，房價基本觸底。 我們不得不面對，房地產政策疲軟無力，利用房地產投資者洋洋自得，開發商以小幅降價贏得市場的追逐。在房地產新政5個月之際，房地產市場短期底部已經探明。除非出現以下三種情況，市場才可能逆轉 ;一是大批保障房推向市場；二是加息；三是推出房產稅。

Ⅳ 房地產價格實質上是房地產權益的價格

這個是房地來產估價裡面內容自，主要是針對如何進行權益認定和價格評估的，房地產的權益有很多中，每一種對應的實物狀態的確並不完全一致。你首先學習下房地產的各種權益，各種權益下的不動產描述，然後再理解這句話就好多了。

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不過這本書一看就是本翻譯過來的書
仔細看下面這句：
由於每種權益均會影響價格，同一宗房地產轉移的權益不同，估價結果也會不同。
沿襲了英文中的表達方法
我們中國人一般都是說因為……所以……
還是找原版英文的看吧

Ⅳ 請問如何理解」房地產的價值由它在未來租金收入的當前貼現值決定」這個觀點

一樓的貌似有點答偏了哦。
這句話涉及到了一個現值的問題。
現值，簡單來說，就是未來的收入（收益）在當前值多少錢。
貨幣具有時間價值，最簡單的，錢存在銀行里還有利息呢，更何況還可以用來做投資，現在的100元，在明年可能就是105元，後年可能就變成了112元了。因此，未來的錢和現在的錢由於不在一個時點上，不具有可比性，所以，必須要對未來的錢進行折算，用現在的錢來表示出來，這就叫做貼現，貼現後的值就叫凈現值，或者貼現值。（比如，如上例，明年的105塊就要貼現為今年的100塊）
對於投資房地產來說，你的投入，就是你現在支付的金錢，而的收益，則由未來它能夠收到的租金來決定。（假設你不是短期馬上把它賣掉的那種）。
那麼，你現在願意為它支付多少錢，就直接決定於你將來能夠收到多少租金了。
但是，租金是未來的收入，我們必須要把它「換算」為現在的值，（因為貨幣有時間價值。未來的錢不如現在的錢值錢，差額就是貼現率），這個換算的過程，就是貼現。
只有貼現值大於你支出的錢，才是獲得了收益的。那麼同樣，你願意為它支付的價格，也就是小於等於未來租金的貼現值。
所以說，「房地產的價值由它在未來租金收入的當前貼現值決定」

Ⅵ 如何全面理解中國的房價

如何理解房價。
房子也是一種商品，它包含了勞動，有價值內：根據價值容規律，價格應該圍繞價值上下波動，不會偏離太遠太久。
中國現狀的房價，明顯是高於其價值的，這些被高估了的價值就是價值泡沫，泡沫遲早都是會破滅的，只要它不再膨脹（或者沒有了再讓他膨脹的資金和環境）。經濟危機，國家收緊銀根，房地產市場調控，恰恰使炒房團、地產商這些囤房囤地的人的資金鏈緊張/斷裂。因為只要房價不漲了，他們還要還高額的銀行利息或者更高額的高利貸，更加速他們拋售，等到他們心裡徹底崩潰，資金徹底周轉不過來，拋售房屋的時候，泡沫就不存在了。
就像1991年的日本房價跳水，泡沫破滅，都暴跌了40%，現在中國北京、上海、深圳的嚴重程度是日本當時的4倍。所以至少也會跌個40%。40%應該是全國性的。這是大勢所趨。

Ⅶ 如何理解房地產價格的大周期和小周期又該如何看待中國房價

泡沫經濟是任何一個國家經濟發展的必經過程；
過高的泡沫會加重整體風險；沒有泡沫又很難刺激經濟發展；泡沫本身就是個雙刃劍，既不能無泡沫，也不能無限增大；
【中國房地產到底有么有泡沫？答案是肯定的，有，還不小】
什麼是泡沫？合理的房地產價格走勢，應該趨近於通貨膨脹的速度，這是理論上的合理狀態；但是，中國房價的增速早就遠遠超出了這個范圍，所以說，泡沫是現實存在的（打個比方，把衛生紙炒到100塊一張，這就是泡沫）
【泡沫並不是總是壞的】
一提到泡沫，很多人就想當然以為泡沫是壞的，就緊張；實際上，泡沫並不一定就意味著糟糕透頂；
有泡沫，是正常的，這個世界，哪裡沒有泡沫？
（舉個例子，如果全世界都沒有泡沫，也就沒有經濟增長的引擎了，因為所有商品的價格都在合理區間，沒有暴利行業，經濟增長的速度就自然慢了下來，甚至會出現負增長，對於發展中國家來說，有泡沫十分正常）
【對於泡沫的處理】
西方國家通常會採用宏觀的經濟措施，依靠市場來自發地調整；通俗地說，就是政府不會有太多的干涉，泡沫該爆就爆，爆了就自然回歸合理了；
而我們則是採用政策來進行宏觀調控，既有經濟方面的，也有行政方面的；而這么做的後果就是泡沫始終不會爆，也就是泡沫始終存在；

Ⅷ 如何看待中國的房地產價格

只要中國的發展速度在，房價長期的總體趨勢一定是上漲的。
因為人們的購買力更強了。
短期無法預測。

Ⅸ 房地產價格如何

這是有幾個原因抄的:
首先,人口不斷增長,這個可是鋼性需求啊
其次,大量農村人口進城務工,這個也直接帶來需求
再次,人民幣發行量這么大,什麼東西都漲價,你覺得房價不跟著漲么?
另外,現在國外經濟問題嚴重,國內股市、期貨、黃金，你敢投哪個？沒有好的投資渠道，樓市至少還能有點實物，肯定好多人把這個看成投資途徑啊
還有,國外大量熱錢到國內來套利來了,這個是有人炒做啊