如何結賬房地產的收入

1. 房地產項目結轉收入怎麼結轉什麼時間結轉

房地產抄公司開發成本完工，綜合驗收後，才能正式結轉銷售收入，在未完工前收的房款計入預收賬款，但到年底如果有業主入駐，可以預轉收入。

在報告期末將收入賬戶余額結轉到本年利潤中去。報告期末通常是指月末，工商企業的收入賬戶主要包括包括主營業務收入、其他業務收入、營業外收入、投資收益、公允價值變動損益等。

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會計中除了過渡性的科目外，月末都結轉。財務費用（專指利息部分），壞帳損失、各類資產的減速值准備都需要計提。

現在的固定資產允許抵扣進項稅稅額了，那麼進項稅額不計算在固定資產的原值之內，扣除已抵扣進項稅額的固定要在投入使用的次月起開始計提折舊。不同的固定資產計提折舊的年限不一樣，都使用直線折舊法，預計凈殘值一般為5%，根據企業實際，可以不設凈殘值。

2. 房地產開發企業收入成本結轉

從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：
1.房屋竣工並驗收合格（說明商品是合格的）；
2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；
3.簽訂售房合同及收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業）；
4.房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移）。
在一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早於交房時間，所以實踐中房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現後再結轉計入「主營業務收入」。
特殊問題

1.風險和報酬尚未轉移
在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬於風險和報酬尚未轉移的情況：①賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。
2.簽訂預售合同或正式合同時不能確認收入
簽訂預售合同時，房屋往往並未建成，面積沒有最後確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由於此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能准確計量，故不能確認。
訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同採用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前後均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，並且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認
這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以後，與收入相關的成本才能最准確地計量，不少注冊會計師此種觀點。很多房地產企業會計人員則認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本並依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬於能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。
4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入
會計理論界流行觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。房地產企業則更傾向於認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工並經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議並交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶並非確認收入的必要條件。此外，由於辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短並非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標准可能造成房地產企業收入確認的滯後。
計稅成本確認
一、開發產品完工時間的確認

《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號文件）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。

從以上兩個文件的規定可知，開發產品完工時間的確認遵循的是孰先原則。例如：一個開發項目，房開企業在4月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，5月1日開始為業主辦理入住手續。那麼，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日；反過來，假如4月1日開始為業主辦理入住手續，5月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，這時，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日。

二、開發產品結算計稅成本的時間

國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。

從上面的規定可知，開發產品完工之日並不是必須進行結算計稅成本之日。開發產品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計稅成本核算的終止日。

3. 房地產財務處理，如何結轉成本

房子竣工驗收後結轉。

1、結轉收入時：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

借：主營業務收入

貸：本年利潤

2、結轉成本時：

借：開發產品

貸：開發成本

借：主營業務成本

貸：開發成本

借：本年利潤

貸：主營業務成本

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一、本科目核算企業當期實現的凈利潤（或發生的凈虧損）。

二、企業期（月）末結轉利潤時，應將各損益類科目的金額轉入本科目，結平各損益類科目。結轉後本科目的貸方余額為當期實現的凈利潤；借方余額為當期發生的凈虧損。

三、年度終了，應將本年收入和支出相抵後結出的本年實現的凈利潤，轉入「利潤分配」科目，借記本科目，貸記「利潤分配——未分配利潤」科目；如為凈虧損做相反的會計分錄。結轉後本科目應無余額。

本年利潤賬戶的余額表示年度內累計實現的凈利潤或凈虧損，該賬戶平時不結轉，年終一次性地轉至利潤分配一未分配利潤賬戶，

借：本年利潤

貸：利潤分配——未分配利潤

如為虧損則作相反分錄。年終利潤分配各明細賬只有未分配利潤有餘額，需將其他明細賬轉平，

借：利潤分配一未分配利潤

貸：利潤分配 — 提取盈餘公積、向投資者分配利潤等

至此，所有結轉分錄可以劃上一個圓滿的句號。

為了使「本年利潤」科目能准確、及時地提供當期利潤額又不增加編制分錄的工作量，單位在實際工作中「本年利潤」賬頁採用多欄式。

把「主營業務收入」、「主營業務成本」、「主營業務稅金及附加」等項科目，由一級科目轉變為「本年利潤」下的二級科目使用，減少了結轉時的工作量。

但「收入」、「成本」下設的產品明細賬仍需按數量和金額登記。按「附表」賬頁中期末結出發生額，在編制損益表時不用查看多本賬簿，只通過「本年利潤」就能滿足編制損益表的需要。

「營業費用」、「管理費用」、「財務費用」等項費用，每月的發生額不大或業務筆數不多，也可直接作為「本年利潤」的二級科目使用，以減少結轉的工作量。

如果上述費用較大或發生的業務筆數較多，仍需根據實際情況設置明細賬，期末結轉「本年利潤」科目中。

4. 什麼是房地產項目銷售的結轉收入

房地產公司抄開發成本襲完工，綜合驗收後，才能正式結轉銷售收入，在未完工前收的房款計入預收賬款，但到年底如果有業主入駐，可以預轉收入。分錄
借：預收賬款
貸：主營業務收入
借：主營業務成本
貸：開發產品

5. 請問什麼是房地產項目銷售的結轉收入

房地產公司開發成本完工，綜合驗收後，才能正式結轉銷售收入，在未完內工前收的房款計入預收賬容款，但到年底如果有業主入駐，可以預轉收入。分錄
借：預收賬款
貸：主營業務收入
借：主營業務成本
貸：開發產品

6. 房地產會計月末怎麼結賬

房地產會計月末如果沒有新的成本結轉的話，其他期間費用結轉和其他行業的會計結轉一樣，如有銷售已確認成本的庫存商品房，同時分別通過主營業務收入和主營業務成本結轉至本年利潤，如有銷售未確認成本的商品房只掛帳在預收帳款。

7. 房地產企業如何確認收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。

房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。

(7)如何結賬房地產的收入擴展閱讀：

關於收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(三)收入的金額能夠可靠地計量;

(四)相關的經濟利益很可能流入企業;

(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。

網路-確認收入

8. 房地產開發完項目後，帳務上怎麼結轉成本和收入啊

完工後：
一、相關成本的結轉
1、結轉開發成本
借：開發產品
貸：內開發成本
2、結轉售房成本
借：主營業容務成本
貸：開發產品
3、結轉主營業務成本
借：本年利潤
貸：主營業務成本
二、收入結轉
1、結轉預收房款
借：預收賬款
貸：主營業務收入
2、結轉收入
借：主營業務收入
貸：本年利潤

9. 房地產企業怎麼結轉成本

對於房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。

結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別合同的結算數。

結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。

2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。

3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。

4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。

5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單裡面。

最後，合同清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。

10. 房地產開發企業結轉收入時，如何計算成本

房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出：

借：開發成本（按明細核算）

貸：銀行存款等

2、商品房開發完工後

借：開發產品--XXX商品房

貸：開發成本

3、計算商品房每平米單位成本。

即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積

4、結轉銷售商品房成本：

銷售總面積* 元/平方米

借：主營業務成本

貸：開發產品

峻工決算完了之後，把成本歸集在一張表內，然後根據你們的物業類型，佔地面積，建築面積那些成本指標數據分配到各物業類型里，然後轉到開發產品或者其他科目，銷售的時候就按單位面積成本乘面積結轉就可以。

(10)如何結賬房地產的收入擴展閱讀：

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。