房地產的多重效益的統一包括哪些

① 多重效應讀音

多 重 效 應讀音
o chong xiao ying
第一聲第二聲第四聲第四聲

② 房地產投資的特點是什麼

房地產投資是一種將資本投入房地產開發、經營、中介服務、物業管理服務等經濟活動，以獲得最大限度利潤的經濟行為。與其它項目投資相比，房地產投資具有以下特點：
1、房地產價格具有不斷增值的趨勢。
供不應求是未來中國房地產市場的主導趨勢，究其原因，主要有以下幾點：
(1)城市經濟的發展；
(2)人口的集聚；
(3)生活水平的提高。
2、房地產投資可以獲得多重收益，利潤率高。
主要收益途徑有：
(1)增殖收益；
(2)租金收益；
(3)銷售收益；
(4)納稅扣除收益；
(5)容易獲得抵押貸款。
3、房地產投資風險相對較小，具有保值增值作用。
相對其他投資而言，房地產投資能較好地躲避通貨膨脹風險，原因有：
(1)地價具有增值的趨勢；
(2)房地產本身具有抗通貨膨脹的功能，即使原材料等成本上升了，產品價格也可
隨之上升，甚至上升的幅度超過成本上升的幅度；
(3)對承租公司來說，應付租金是一種負債，即便承租公司倒閉破產，債務的清償
權排在股票投資者等所有者之前；
（4)房地產用途具有多樣性，不同的經濟狀況下都可以找到相對景氣的行業和公司
來承租和購買。
除上述特點外，房地產投資還可以獲得非經濟收益。

③ 房地產公司都有哪些部門,分別起什麼作用

房地產公司的部門職能如下：

1、營銷部：負責開發項目的銷售或者租賃工作，是公司的「龍頭」部門。

2、財務部：負責公司的會計核算和財務管理，是公司的核心部門。

3、工程部：負責項目的建設和管理，確保工期、質量、安全及成本控制執行等。

4、辦公室：負責上下溝通，左右協調。

5、人力資源部：負責人力資源的開發、配置和管理。

6、發展部：負責公司的發展戰略，項目的具體策劃，取地以及相關許可的辦理等一系列前期開發工作。

7、網路技術部門，負責網站的維護運營，產品視覺的開發等等。

(3)房地產的多重效益的統一包括哪些擴展閱讀

房地產公司的類型可以從兩個角度進行劃分。

第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產公司主要可以劃分為房地產開發公司、房地產中介服務公司和物業管理公司等。

房地產開發公司是以營利為目的，從事房地產開發和經營的公司。主要業務范圍包括城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，以及房地產營銷等經營活動。這類公司又稱為房地產開發經營公司。

房地產中介服務公司包括房地產咨詢公司、房地產價格評估公司、房地產經紀公司等。

物業管理公司指以住宅小區、商業樓宇等大型物業管理為核心的經營服務型公司。這類公司的業務范圍包括售後或租賃物業的維修保養、住宅小區的清潔綠化、治安保衛、房屋租賃、居室裝修、商業服務、搬家服務，以及其他經營服務等。

第二個角度是從經營范圍的廣度劃分，房地產公司可以劃分為房地產綜合公司、房地產專營公司和房地產項目公司。

房地產綜合公司是指綜合從事房地產開發、經營、管理和服務的公司。

房地產專營公司是指長期專門從事如房地產開發、租售、中介服務，以及物業管理等某一方面經營業務的公司。

房地產項目公司是指針對某一特定房地產開發項目而設立的公司。許多合資經營和合作經營的房地產開發公司即屬於這種類型。項目公司是在項目可行並確立的基礎上設立的，其生命期從項目開始，當項目結束時公司終了，這種組織形式便於進行經營核算，是房地產開發公司常用的一種形式。

④ 什麼是多重買賣，多重買賣合同的法律效力

所謂的多重買賣，是指出賣人就同一項財產的出賣訂立兩個或兩個以上的買賣合同，形成兩個或兩個以上的買賣債權債務關系，這兩個或兩個以上的債權債務關系在內容上相互重疊。

多重買賣行為中數個合同的效力應如何確定，在長久的司法實踐中因為沒有具體的法律法規指導，存在著不同的認識。有的認為，應當以合同訂立的先後為依據確定合同的效力，同時還有對於法律規定應當登記的買賣行為以登記與否確定合同的效力。

1.買賣合同屬於諾成性合同，只要買賣合同的標的物非法律禁止交易的物品，一經買賣雙方當事人意思表示一致即告成立，並依法生效。對於多重買賣行為中每一個單獨的買賣合同，也都不例外。

2.買賣合同屬於債權債務合同，出賣人對於買受人的交付行為不符合買賣合同的約定，應當承擔違約責任，這當然包括交付不能的情況。同理，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標的物，而對其他買受人不能履行時，該買受人可以根據《合同法》第一百零七條的規定要求出賣人承擔履行合同不能的違約責任。

3.在多重買賣行為中，出賣人隱瞞了與訂立合同相關的重要事實，根據《合同法》第四十二條第二款的規定，當屬於欺詐，買賣合同的效力待定，受欺詐方可根據《合同法》第五十四條第二款之規定，請求人民法院撤銷該買賣合同。若其中一個買賣合同得以撤銷，則該買賣合同自始不發生效力。當然，若受欺詐方未向人民法院申請撤銷該合同，則多重買賣中的多個買賣合同均為有效的合同。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請撤銷該買賣合同更為有利。

所以說，出賣人就同一標的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同，均可以為有效的買賣合同。

多重買賣的行為絕對是對市場經濟主體信用的考驗，是對誠實信用原則的直接傷害，也是我國社會主義市場經濟體制飛速、健康發展的極大危害。

⑤ 如何進行園地覆蓋有哪些好處

（1）樹盤覆膜 早春土壤解凍後灌水，然後覆膜，以促進地下根系盡早活動。其操作方法為：以樹干為中心做成內低外高的漏斗狀，要求土面平整，覆蓋普通的農用薄膜，使膜土密結，中間留一孔，並用土將孔蓋住，以便滲水。最後將薄膜四周用土埋住，以防被風刮掉。樹盤覆蓋大小與樹冠徑相同。

覆蓋地膜能減少土壤水分散失，提高土壤含水率，又提高了土壤溫度，使石榴樹地下活動提早，相應的地上活動也提早。地膜覆蓋特別在乾旱地區，其對樹體生長的影響效果更顯著。

（2）園地覆草 在春季石榴樹發芽前，要求樹下淺耕1次，然後覆草10～15厘米厚。低齡樹因考慮作物間作，一般採用樹盤覆蓋；而對成齡果園，已不適宜間種作物，此時由於樹體增大，坐果量增加，耗損大量養分，需要培肥地力，故一般採用全園覆蓋，以後每年續鋪，保持覆草厚度。適宜作覆蓋材料的種類很多，如廄肥、落葉、作物秸稈、鋸末、雜草、河泥，或其他土雜肥混合而成的熟性肥料等。原則是：就地取材，因地而異。

石榴園連年覆草有多重效益。一是覆蓋物腐爛後，表層腐殖質增厚，土壤有機質含量以及速效氮、速效磷量增加，明顯地培肥了土壤；二是平衡土壤含水量，增加土壤持水功能，防止涇流，減少蒸發，保墒抗旱；三是調節土壤溫度，4月中旬0～20厘米土壤溫度，覆草比不覆草平均低0.5℃左右，而冬季最冷月1月平均高0.6℃左右，夏季有利於根系正常生長，冬春季可延長根系活動時間；四是增加根量，促進樹勢健壯，其覆草的最終效應是果樹產量的提高。

石榴園覆草效應明顯，但要注意防治鼠害。老鼠主要危害石榴根系。據調查，遭鼠害嚴重的有4種果園：雜草叢生荒蕪果園；墳地果園；冬春季窩棚、房屋不住人的周圍果園；地勢較高果園。其防治辦法有：消滅草荒，樹干周圍0.5米范圍內不覆草，撒鼠葯毒害，保護天敵蛇、貓頭鷹等。

（3）干基培土 對山地、丘陵等土壤瘠薄的石榴園，培土增厚了土層，防止根系裸露，提高了土壤的保水保肥和抗旱性，增加了可供樹體生長所需養分的能力。在我國黃河流域及以北地區，培土可提高樹體的抗寒能力，降低凍害。培土一般在落葉後結合冬剪和土、肥管理進行，培土高度30～80厘米。因石榴樹基部易產生根櫱，培土有利於根櫱的發生和生長。春暖時及時清除培土，並在生長季節及時除萌。

⑥ 房地產都有哪些分類

房地產交易
房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。在房地產交易中國家規定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。

房地產分三級市場：
一級市場：土地的買賣
二級市場：商品房交易及增量房市場
三級市場：二手房及存量房市場

房地產的一些特點：
房地產經營管理課程要點：
1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。
2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。
3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業，將成為我國國民經濟的支柱產業。房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。
4. 房地產業在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體，起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財政積累。它的有效發展可以合理充分利用土地資源，能創造更多就業的機會，可最不改善城鎮居民的居住和生活條件，並有利於出進我國對外開放。
5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。
6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。
7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對於防務的戰有、使用、收益和處分的權利。房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。
8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產經營主要指建築地塊和房屋的流通過程和售後管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。
9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。
10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。
11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環境和規劃等因素；要有計劃推進房改。要創造實現房地產商品化經營的良好條件。
12. 必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，微觀和宏觀的有機統一。
13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。
案例分析：
廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。由於經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批准為一級城市建設綜合開發企業，並被列為全市50家優秀企業之一。
惠華房地產通過外引內聯，多方集資，發展外向型房地產業，積極進行舊城區改造和新區開發。公司領導認識到公司是社會主義企業，不能單純追求企業盈利，而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成，住戶進住後，搞了數以百計的違章建築和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規，住宅交付使用後，公司可以不管了。惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售後服務，認真抓好小區管理。公司領導帶領幹部「抓點」，堅決清除違章建築，並無償投資30萬元，把小區美化起來，變成環境優美、安全的花園小區，受到住戶和社會的贊譽。
惠華公司也捨得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業，總投資600萬元，建成後無償交給教育部門使用。
公司加強經營管理，注重三個效益的統一，使公司不斷壯大和發展。

根據不同的需要，可以從不同的角度對房地產市場進行分類。其中主要的幾種分類如下：
1按用途(功能)劃分。根據這種劃分標准，可分為居住房地產市場和非居住房地產市場兩大類。居住房地產市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產市場可進一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業用房市場等。
2．按檔次劃分。根據這種劃分標准，可分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場。
3．按區域范圍劃分。根據這種劃分標准，可分為整體房產市場和區域房地產市場兩大類。
4．按交易方式劃分。根據這種劃分標准，可分為房地產買賣市場和房地產租賃市場兩大類。
5．按交易目的劃分。根據這種劃分標准，可分為房地產使用市場和房地產投資市場兩大類。房地產使用市場是買賣或租賃房地產的目的是自用的市場。房地產投資市場是買賣或租賃房地產的目的是投資(再賣、出租或轉租)的市場。從購買房地產的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、准備積極轉手。
6．按流轉次數劃分。根據這種劃分標准，可分為房地產一級市場(具體為土地使用權出讓市場)、房地產二級市場(具體為開發的商品房的初次交易市場)和房地產三級市場(具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)。相關的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
7. 按達成交易與入住的時間劃分，可分為現房市場和期房市場
8．按時間劃分。根據這種劃分標准，可分為過去的房地產市場、現在的房地產市場和未來的房地產市場。

房地產行業分為: 房地產開發 房地產經紀 房地產評估

類型: 商品房 經濟適用房

產權: 大產權 使用權

⑦ 生態庄園經濟的多重效益

生態庄園經濟將目前農村最為缺乏的資金、科技、人才、管理等生產要素植入庄園，通過拓展農業與三次產業的鏈條和內涵，發揮出更大的經濟效益、社會效益和生態效益，真正實現了「老闆進村、資本進村、產業進村」，使「空殼村」變成「新莊園」，使閑置的資源資產變成「賺錢的機器」，使農民走上了致富的道路。目前，晉中市累計有620餘位民營企業家，投資42億多元，依託撂荒耕地、荒山荒坡、廢棄廠房、移民村落，建起650餘處生態庄園，經營面積70多萬畝，實現綜合收入5.2億元，為農民提供就業崗位2.3萬個 。
經濟效益豐厚。一方面體現在投資效益上，生態庄園經濟吸引了大量社會資本投入農業，2012年榆次生態庄園經濟吸引民間資本達10.5億元，相當於當年各級財政支農項目資金的30餘倍。另一方面體現在產出效益上，生態庄園經濟有一個投入遞減和效益遞增的規律，隨著時間推移效益回報會越來越豐厚。以左權生態庄園矮化核桃種植為例：矮化核桃樹一般3年開始掛果，5—8年進入盛果期，盛果期每株每年生產10—15斤核桃，按每斤核桃10元計算，一株核桃樹收益就是100元，一萬株就是100萬，五萬株就是500萬。可以說 ，一個庄園就是一個「綠色銀行」。這樣高的回報有力地推動了核桃產業的發展。近三年左權新栽核桃樹76萬株，其中生態庄園完成54萬株。據統計，2013年累計接待遊客80萬人次，實現綜合收入3.7億元。如明樂庄園，年接待遊客15萬人次，收入達1200餘萬元。晉陽奶牛庄園，佔地僅120畝，年收入達900萬元，畝均效益近8萬元，高出普通種植收益上百倍 。
社會效益可觀，生態庄園經濟開發體現了「能人帶農民、企業帶農業、庄園帶農村」的發展效應，出現了三個喜人現象：一是「土地搞流轉，戶戶能賺錢」。生態庄園經濟開發依託的土地使用權是從農民手裡租賃或購買來的。在土地流轉過程中，我們始終遵循最大限度保障農民利益的原則，採取以耕地農作物年均畝產量折價的辦法，確定補償標准，讓農民「旱澇保收」。每年，榆次區農民僅從土地流轉中的獲益就達550萬元。二是「農民當股東，年年能分紅」。生態庄園經濟開發中創造了多種入股形式，農戶的土地、林權、資金、甚至飼養的畜禽都可以入股。特別是在林權制度改革中，我們堅持向生態庄園傾斜，創新「均山均股，確權到戶，不到地頭」的模式，倡導農戶以林權入股分紅。三是「農民變『工人』，人人能打工」。生態庄園經濟開發為農村剩餘勞動力提供了大量的就業機會。榆次豐潤澤現代科技農業綜合示範園常年用工100餘人，人均工資年收入高達1.5萬元，高峰時用工200多人，每年為當地農民發放工資260餘萬元。左權麻田順康形成了核桃種植基地到加工生產銷售全產業鏈，輻射帶動左權東南6個鄉鎮、120個村、300多個農業專業合作社、7100餘戶農民直接間接受益，戶均增收1200元。據統計，目前左權全縣生態庄園僅土地流轉收益一項就達1025萬元，安置農村剩餘勞動力7000多人，人均增收3400多元。
生態效益明顯。生態庄園始終踐行「生態立庄、綠色先行」的理念，把生態作為最大最重要的效益。這些年來，左權、榆次兩地庄園已累計投入林業開發資金3.6億元，發展生態林和經濟林15.07萬畝，有效地改善了生態環境，形成了「庄在林中、房在樹中、人在綠中」的綠色生態庄園。不少庄園都著力打造低能耗、低污染、低排放、原生態、可持續發展的低碳、綠色、有機產業，生產了大量綠色有機的農產品，形成了「畜—沼—肥—菜」、糧—畜—菌—肥」等循環生態鏈。如昔陽縣喬閆溝農牧庄園，流轉農戶3000多畝耕地種植糧食、飼養千頭奶牛、萬只豬，糧食生產剩餘的玉米棒和養殖產生的牛糞，經過技術處理培育成菌棒種植雙孢菇，豬糞發展沼氣，收獲雙孢菇後剩下的菌渣、沼渣處理後又還田，形成了一整條循環生態鏈，最大限度地使農業廢棄物得到減量化、資源化和無害化處理。