中國房地產泡沫經濟是什麼意思

Ⅰ 房地產泡沫是什麼意思

房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

Ⅱ 請詳細解釋一下經濟泡沫和房地產泡沫的概念

經濟泡沫是信用經濟的必然產物。信用經濟的規模是加速擴張的，而且信用結構日益復雜，在信用貨幣的基礎上不斷衍生出新的金融產品，它們與實質經濟的距離越來越遠，有的甚至毫不相關，至此，虛擬經濟已經成為任何現代信用經濟中不可缺少的一個組成部分。理論上，虛擬的經濟成份可以劃分為兩個部分：有實質經濟對應的和沒有實質經濟對應的，後面一種虛擬成份就是所謂的經濟泡沫。但這種劃分對微觀主體沒有什麼意義，因為無論有沒有實質經濟成份對應，他們所使用的虛擬成份在功能上完全相同。所以，在微觀層面甚至局部經濟中討論經濟泡沫的存在與否、數量多少，都顯得不那麼恰如其分。

經濟泡沫產生的根源決定了它對經濟影響的兩面性。正面效應往往被人們忽視，但其重要性並不因此而被抹煞。信用貨幣對經濟的潤滑作用、對經濟運行效率的提高以及信用體系的構築，說到底都是藉助了虛擬的經濟成份才得以實現的。經濟泡沫的負面效應是顯而易見的。經濟泡沫往往造成繁榮的假象，所以容易受到追捧，具有自我強化的機制；又由於形式上虛擬經濟的發展可以完全脫離實質經濟，所以虛擬經濟具有超出實質經濟承受范圍的傾向。當經濟泡沫惡性發展時，或者說，如果對經濟泡沫的負面效應不加控制的話，結果就會表現為泡沫經濟。因此，經濟泡沫問題在宏觀經濟層面特別是對經濟結構的發展有重要意義。

每一個現代經濟中都不可避免地充斥著大量經濟泡沫，但並非都以泡沫經濟的形成與崩潰而告終。對那些典型經濟進行重點研究，顯然是我們尋找避免泡沫經濟關鍵點的最佳途徑。
新興市場似乎比較容易感染泡沫經濟。這是因為新興市場大多脫胎於落後經濟，對財富極為渴望，容易被虛假繁榮所迷惑，有經濟泡沫惡性發展的基礎。新興市場的成長速度很快，但往往是有信用經濟之「形」而無信用經濟之「實質」，市場制度遠不完善，有發展成泡沫經濟的可能。同時，新興市場往往過早開放金融市場，結果容易受到外資的沖擊，隨即加速了泡沫經濟的崩潰。

2006年國內房地產的泡沫程度應該是26％，2007年可能達到40.9％，2008年會達到58.4％。
對於什麼是房地產泡沫，盡管如何來界定早已是眾說紛紜。但是有幾點衡量標准應該是基本的。一是房價收入比，二是房地產投資與房價增長速度的關系，三是商品房的空置率等。對於房價收入比，國際慣例是在3-6倍，北京、上海等大城市早已超過12倍以上了。有問卷調查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上民眾都認為房價太高，房地產有泡沫。對於房地產投資，盡管宏觀調控後增幅有所回落，但去年1-9月份仍然上升28%以上，特別是大中城市更為明顯，如北京去年的固定資產投資有50%是房地產。而房地產價格持續上漲，其中房價上漲10%以上的城市有9個。特別是在上海，城市中心地帶的房價在成倍成倍的飆升，如上海北京西路的國際麗都城房價由2002年的1.4萬元/平方米飆升至現在2.6萬元/平方米。總之，根據我們曾給出的三條標准，如住房收入比（3-6倍之間）、住房按揭月供與收入比（小於35%）、家庭總負債率（小於50%），目前內地房地產市場的價格早就超出各地民眾能夠承受的支付能力，即內地房價過高。

Ⅲ 什麼是房地產泡沫經濟

1. 查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道:"泡沫可專以不太嚴格地定義屬為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。"

2. 所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱"泡沫經濟"(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是:商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量;泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

   
   

Ⅳ 為什麼說房地產是泡沫經濟

一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲，主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。一個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:「指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。」 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指「房價比較高，空置率比較高」，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。 房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。 有些產業的泡沫並不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格(產品的價格可以是持續下跌的)並不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。房地產泡沫的特殊性在於它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。我國的房產泡沫形勢1. 投資的持續超高增長 房地產投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地產投資已出現了較明顯的過熱傾向。2000年我國房地產投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年1-11月增長28.3%。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，３年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處於房地產發展的初期，其過高的標准可定為35%-40%以上。 2. 消費的持續超高增長 商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分別增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。 3. 房價持續大幅攀高或持續居高不下 本輪房地產景氣增長中，各地房價普遍上了一個大台階，在一些投資和消費過熱的地方(多數為沿海地區)，房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力(見表2-1-1)。房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小於全國平均水平。 1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區有廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陝西(30.67%)和浙江(30.41%)。在這11個房價漲幅超過30%的地區中，東部有５個、西部有４個、中部僅為２個。中部地區房價絕對價位和增幅均明顯小於全國，且兩個房價上漲最快的地區都是過去房價過低(特別是河南省)。 價格上漲最多的地區是東部地區和西部地區，東部地區房價漲幅最高的地區集中在華東地區，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是房價統計不是按加權平均計算的，存在統計上的平均價格偏低的問題，二是北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59%。西部地區房價上升最快的地區為陝西、雲南，雲南既是受西部大開發的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實際上重慶及四川房價漲幅在這期間並不顯著，但平均值掩蓋了局部地區的房價過快增長，重慶市區和四川成都市房價上漲十分迅猛。總體而言，從房價上漲過快反映的房地產熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陝西西安、雲南等。 4. 房地產投資所佔比重高 從房地產投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產投資佔全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。2002年1-11月房地產投資佔全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。投資過度依賴於房地產，對經濟的進一步增長是一大隱患，在一些地區這一問題變得越來越突出。投資和經濟過度依賴於房地產的地區多數集中在沿海發達地區和少數西部地區。 整個東部地區2002年前11個月房地產投資佔全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區整體上存在房地產投資過度問題。以北京最高，房地產投資佔全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20%。像北京房地產投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產投資增長大幅回落，從而對經濟增長產生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。 這一指標是衡量一個地區房地產投資是不是過高的重要尺度，房地產投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那麼就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所佔比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那麼，仍然不能講是過熱，但有可能出現的情況是這些地區內局部地區可能出現過熱，像四川的成都市、陝西的西安市等。按這一指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地區過熱出現在局部地區，主要是省會或其他大城市。 5. 房價收入比明顯偏高 目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內購買力不足問題將越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。房價收入比高有兩層意義，一是指由於價格上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，並上升到一個前所未有的高度；二是指靜態的高，只是表明購買力不足而已，如一些經濟不發達的地區，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區人均收入卻相當低，如為3000元，三口之家家庭收入為9000元，那麼此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這一靜態的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地產泡沫，那麼結論是相當的肯定，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區可以沒有什麼人來購買這些商品房，只有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發生時，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區泡沫大於東部的結論。 我們認為，目前統計上的房價是一個不太准確的數據，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統計結果卻增長不多，例如，北京地區這幾年房價仍然是上漲的，但統計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數地區房價收入比都高於目前數據，也許在一些地區真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜態的橫向比較是可以說明問題的。 2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陝西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3)。大致可以認為這些地區或它們的一些城市房地產呈現過熱的問題。但這一指標還要與其他指標結合著看，如統計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。 綜合以上「五高」標准，目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象，這些地區主要集中在東部地區，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數西部地區如重慶、四川、陝西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現象。

Ⅳ 房地產泡沫是什麼意思

一種資產抄在一個連續的交易過程中陡然漲價,價格嚴重背離價值,在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時,必然會發生暴跌,彷彿氣泡破滅,經濟開始由繁榮轉向衰退,人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。主要特徵有:房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因,有以下三個方面:投資者過度投機;消費者及投資者對未來價格的預測偏高;銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂,則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。

Ⅵ 房市泡沫是什麼意思

房市泡沫是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。

主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。

(6)中國房地產泡沫經濟是什麼意思擴展閱讀

人們把判斷房地產泡沫的標准歸納為「五高」，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所佔比重高及房價收入比明顯偏高。

這「五高」之間一般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的「高」。所定義的持續標準是連續2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資所佔比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。

Ⅶ 平日所說的房地產泡沫 經濟泡沫指的是什麼

經濟泡沫----泡沫經濟,是指經濟運行狀態像泡沫一樣,繁榮的表面終究難逃破滅的結局.泡沫經濟往往伴隨著商品價格的大起大落,但泡沫經濟不是一般意義上的商品價格漲落,而是專指由過度投機而導致的商品價格嚴重偏離商品價值、先暴漲後驟跌的現象,是社會資金過於集中某一部門、同一商品反復轉手炒賣而導致該部門短期內扭曲膨脹、生產部門因缺乏足夠的資金而長期衰退的一種必然結果

泡沫經濟的內涵界定述評
扈文秀/席酉民
（一）泡沫經濟現有定義簡介
關於泡沫經濟的定義，到目前為止還沒有一個統一的說法，以下是國內外學者中具有代表性的觀點（其中有些屬於經濟泡沫的定義而非泡沫經濟）。
日本是一個飽受泡沫經濟之害的國家，日本學者對泡沫經濟的研究較深。日本金融學會會長三木谷良一認為，所謂泡沫經濟就是資產價格（具體指股票與不動產價格）嚴重偏離實體經濟（生產、流通、僱傭、增長率等）暴漲，然後暴跌這一過程。（註：[日]三木谷良一：《日本泡沫經濟的產生、崩潰與金融改革》，《金融研究》1998年第6期。）金融專家鈴木淑夫博士則認為，經濟學所說的泡沫，是指地價、股價等資產的價格，持續出現無法以基礎條件來解釋的猛烈的上漲或下跌。（註：[美]j.k加爾布雷斯：《「泡沫」的故事—金融投機歷史回顧(二)》，《改革》1994年第5期。）另據1992年度日本經濟白皮書的定義，「現實的股價和地價，如果超出經濟的基礎條件和理論價格而暴漲，泡沫經濟也就產生了」。因此，泡沫經濟的實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。

我國學者陸家騮和凌江懷都認為，所謂泡沫經濟是指經濟增長的一種狀態。在這種狀態下，一個經濟可以有很高的經濟增長率或規模膨脹率，但這種增長或規模的膨脹是虛假的，對於提高人們的實際生活水平和收入水平以及改進經濟體系的產業結構並沒有實際好處。在現實經濟生活中，泡沫經濟通常表現為房地產、股票證券等金融資產價格上漲過高，大大超過實際經濟運行中所具有的真實價值，造成了經濟虛假繁榮。 （註：陸家騮：《論泡沫經濟》，《經濟學消息報》1998年3月13日；凌江懷：《實物經濟與符號經濟的背離》，《經濟學動態》1998年第6期。）

丁焰輝則從虛擬價值的角度來研究泡沫經濟。所謂虛擬價值是指當商品不能滿足社會需要，其社會需要規模的使用價值與生產這種商品的勞動不成比例時，為達到供求的平衡和等價交換的平衡，該商品超過其價值的漲價部分。物品的虛擬價值通過物品的高價表現出，並與其等價物相交換，這樣，在社會經濟的統計上就存在著一個市場價值高於實際價值的「泡沫部分」。（註：丁焰輝：《虛擬價值論》，《改革與戰略》1994年第3期。）

熊良俊則認為可以接受這樣的解釋，即泡沫經濟是由於投機資本的持續增加，導致一定范圍內（區域或者是產業）以貨幣表示的資產價格嚴重偏離實體價值（生產、流通等）急劇上漲所帶來的經濟虛假繁榮現象。（註：熊良俊：《泡沫經濟及釋義相關理論問題》，《金融研究》1998年第10期。）

泡沫經濟不僅存在於實物經濟之中，也存在於虛擬經濟之中。陳文玲認為，無形的要素稟賦通過市場所實現的交換價格大大超過了人們的理性預期，一旦預期逆轉，便形成虛擬經濟的泡沫。泡沫經濟實際上是指實物經濟中資產的面值超過了資產的實際價值。（註：陳文玲：《論實物經濟、虛擬經濟與泡沫經濟》，《管理世界》1998年第6期。）

以上觀點並未嚴格地對泡沫經濟和經濟泡沫加以區分，在作者現有的文獻資料中，只有少數學者認為二者應該有區別，如喬炳亞認為，泡沫經濟中的（經濟）泡沫是指房地產或股權的價格由於人為的炒作而超出其實際生產成本或實際價值的那部分價格，而泡沫經濟則是由於價格信號的作用最終使資源失配而存在大量泡沫的經濟。（經濟）泡沫只能在資本市場上與房地產市場上產生。（註：喬炳亞：《關於泡沫經濟的定義及其負作用研究》，《深圳金融》1998年第2期。）

歸納上述現有的關於泡沫經濟的各種定義，可以看出就泡沫經濟的有關理論問題來說，當代學者在以下幾點上還未能達成共識：(1)對泡沫經濟與（經濟）泡沫的概念未能達成共識。多數學者都沒有把泡沫經濟與經濟泡沫的概念區分開來，而是將二者混為一談，只有少數學者認為泡沫經濟與經濟泡沫是兩個不同的概念，並對二者的內涵作了嘗試性的界定。(2)對經濟泡沫的理解未能達成共識。一些學者認為經濟泡沫指的是資產價格急速膨脹然後又突然破裂的動態過程；另一些學者則認為，經濟泡沫不是指動態過程，而是指資產價格與內在價值（fundamental val-ue）的脫離部分。(3)對經濟泡沫的發生載體未能達成共識。多數學者認為經濟泡沫的發生載體只能是資本市場和房地產市場中的金融資產和不動產；而有的學者則認為經濟泡沫的發生載體也可以是一般商品。

（二）經濟泡沫的內容涵界定

1.經濟泡沫的定義。我們認為，把經濟泡沫看成是動態過程或者是不具有實物部分的成分其實並不矛盾，第一種定義的動態過程之所以會出現，歸根結底還是資產價格和內在價值的脫離，是脫離部分膨脹並破滅的結果。因此我們認為，所謂經濟泡沫指的是由於局部的投機需求（虛假需求）使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。脫離資產內在價值的部分是否呈現膨脹、破滅的動態過程，與經濟泡沫本身的存在是不同性質的問題。如果一種資產的市場價格偏離其內在價值，就存在著經濟泡沫。市場價格大於內在價值，存在著正的經濟泡沫；市場價格小於內在價值，存在著負的經濟泡沫（負的經濟泡沫有人也稱之為黑子）。只要實行自由市場經濟制度，市場機制就能自由發揮作用，資產的市場價格偏離其內在價值就是常態。因此，經濟泡沫是不可避免的。

2.經濟泡沫的載體。泡沫的產生需要一定的附著物，經濟泡沫也不例外，它的產生同樣需要附著物，這個附著物用學術術語來說就是載體。從以上的討論可知，只要市場機制發生作用的地方，就有可能存在經濟泡沫。誰能想像荷蘭的「鬱金香的球莖」能成為大家炒作的對象。因此，經濟泡沫的載體具有普遍性，既可以存在於實物經濟中，也可以存在於虛擬經濟中。既然經濟泡沫的載體具有普遍性，人們為什麼通常都認為經濟泡沫的主要載體是股票和房地產而不是一般商品呢？作者認為，原因主要有以下幾點：

第一，一般商品、股票和房地產的需求特性不同。社會對商品和服務的需求可以分為兩類：真實需求和投機需求。真實需求是指為了自身的消費和再生產而形成的需求。而投機需求則是為了在買賣之中牟取利潤而形成的需求。由於投機需求相對於真實需求來說具有交易成本低、不穩定和佔用時間和資金少等特點，因此投機需求很容易攪起經濟泡沫。在一般商品和房地產市場上，當市場上存在虛假需求時，一般商品和房地產的市場價格必然高於其內在價值，這時就會產生正的經濟泡沫。由於虛假需求最低為零，因此，一般商品和房地產市場上不會存在負的經濟泡沫。盡管在「不會存在負的經濟泡沫」這一點上，房地產市場與一般商品市場相同，但由於人們購買房地產的需求有時是投機需求，這使得房地產市場較一般商品市場容易產生泡沫。股票市場更具有特殊性，人們購買股票的需求絕大多數是投機需求，因此股票市場更容易產生經濟泡沫，而且這種泡沫可正可負。投機需求取決於對未來價格的預期，預期往往具有同向性，即看漲時大家都看漲，看跌時大家都看跌，這使得投機需求具有明顯的放縮效應。投機需求的放縮效應更加劇了股票和房地產市場的泡沫化程度。

第二，一般商品、股票和房地產的供給特性不同。不同資產的內在價值決定方法不同。一般商品和房地產的內在價值取決於由真實需求和供給決定的均衡價格水平；而股票是一種虛擬資本，它具有獨特的內在價值決定方法。股票虛擬資本的內在價值等於一個按無風險資產的現實收益率計算而得到的相應預期收益的「幻想資本額」，即預期收益按無風險資產的現實收益率的折現值。股票的這種內在價值決定方法註定其內在價值是難以捉摸的。不僅股票如此，在市場經濟制度下，即使是一般商品和房地產，由真實需求和供給決定的內在價值也是多變的。內在價值難以確定或具有多變性是產生經濟泡沫的條件之一。但由於一般商品的供給易變且供給彈性較大，因此在一般商品市場上即使產生了經濟泡沫，這種經濟泡沫也難以維持下去。股票和房地產市場就不同了，股票和房地產的供給在一定時期內固定不變且缺乏彈性，這使得股票和房地產市場上的經濟泡沫在較長時期內能夠得以維持。

綜上所述，經濟泡沫的發生載體集中表現在容易發生投機需求的股票和房地產市場上。

(三)泡沫經濟的內涵界定

關於泡沫經濟的定義，目前理論界存有多種說法，除了許多學者都把「經濟泡沫」與「泡沫經濟」的概念等同使用以外，有些說法極易與通貨膨脹、商業循環、虛擬經濟等概念混淆。因此，對泡沫經濟的內涵進行界定是十分必要的。

1.泡沫經濟的定義。我們認為泡沫經濟與經濟泡沫這兩個概念是有區別的。比如說，一個國家的股市中存在泡沫的成分，但國民經濟運行良好，通貨膨脹和失業率都很低，我們能說股市中存在的局部「經濟泡沫」是「泡沫經濟」嗎？顯然不妥。經濟泡沫與泡沫經濟是兩個不同的概念，前者反映的是「局部」的經濟現象；後者反映的是「全局」的經濟現象，不可混為一談。

前面提到的泡沫經濟被有的學者定義為：「由於價格信號的作用最終使資源失配而存在大量泡沫的經濟」。我們認為，這一定義有三點不足：(1)給人的印象似乎是「價格信號的作用」是泡沫經濟的罪魁禍首；(2)給人的印象似乎是局部的經濟泡沫變大了、變多了就是泡沫經濟，沒有揭示出使局部的經濟泡沫演變成全局的泡沫經濟的主要誘因；(3)沒有揭示出引起資源失配的真正原因。

我們認為，所謂泡沫經濟是指由虛假需求形成的局部經濟泡沫通過一定的傳導機制使社會有效需求得到過度刺激而形成的虛假繁榮現象，在這種傳導機制中，金融管理當局寬松的貨幣政策是局部的經濟泡沫向全局的泡沫經濟演變的主要誘因。對於這一定義可以這樣理解：(1)引發泡沫經濟的原因是局部的經濟泡沫，局部經濟泡沫的存在在於虛假的市場需求，正是由於虛假需求通過價格信號的作用才造成資源失配，因此虛假需求是泡沫經濟的罪魁禍首；(2)局部存在經濟泡沫或者經濟泡沫變大、變多不一定意味著整個國家處於泡沫經濟之中，從經濟泡沫向泡沫經濟的演變需要一定的傳導機制，在這種傳導機制中，如果沒有金融管理當局貨幣政策的失誤，局部經濟泡沫是不會引發全局泡沫經濟的；(3)泡沫經濟從本質上講是一種虛假的經濟繁榮現象，說它是虛假經濟繁榮現象的原因就在於泡沫經濟時期的社會有效需求得到了過度刺激，也就是社會有效需求中存在大量虛假的成分，這樣的繁榮是不實在的，遲早會破滅。

2.泡沫經濟與通貨膨脹。一種觀點認為，所謂泡沫經濟，就是與實物經濟的需求相比，貨幣經濟增長過快，由此形成大量的虛擬資本，推動商品物價和股市價格的逐級攀升，造成經濟的虛假繁榮現象。（註：喬炳亞：《關於泡沫經濟的定義及其負作用研究》，《深圳金融》1998年第2期。）還有人認為，通貨膨脹是一種泡沫經濟。我們認為，這些解釋容易與通貨膨脹混淆，使人把泡沫經濟等同於通貨膨脹，從而引起誤解。根據馬克思的貨幣信用理論，通貨膨脹純粹是一種貨幣現象。因此泡沫經濟實際上是社會有效需求超過充分就業時的有效需求所引起的虛假繁榮現象，這種虛假繁榮現象往往伴隨、但不必然伴隨著通貨膨脹。如日本80年代末90年代初的泡沫經濟就沒有明顯的通貨膨脹現象。因為當時股價、地價和高檔消費品的物價上漲被日元升值所帶來的進口成本下降所抵消，使總體物價水平並沒有出現明顯的上漲現象。泡沫經濟可能引起的通貨膨脹不同於一般意義上的通貨膨脹，因為這種通貨膨脹是由虛假的社會有效需求引起。泡沫經濟有可能演變成需求拉動型的通貨膨脹，但通貨膨脹不一定都是由泡沫經濟引起的。雖然通貨膨脹帶來較高就業率、物價上漲、甚至一定時期的經濟快速增長，有時與泡沫經濟具有相類似的外在表現，但其導因是貨幣供需問題。當然，泡沫經濟的產生往往伴隨著貨幣供應量的增加，在泡沫經濟出現之前和初期，貨幣供應量的增加對泡沫經濟的滋生和發展可以起到催生和促進作用。在商品交換中，貨幣充當等價物，紙幣的出現和使用使經濟泡沫成為可能，經濟政策的失誤有可能使局部的經濟泡沫演變成全局式的泡沫經濟。

3.泡沫經濟與商業循環。我國學者陸家騮和凌江懷把泡沫經濟作為經濟增長的一種狀態解釋。這種解釋與商業循環有些類似。誠然泡沫經濟對經濟造成的後果有些類似於商業循環中的情形，但泡沫經濟與商業循環的概念有著本質的不同。(1)泡沫經濟時期僅指經濟上升的繁榮階段，泡沫經濟破滅後的蕭條時期是泡沫經濟留下的後遺症，但這一時期本身不屬於泡沫經濟時期。而商業循環則包括四個階段：蕭條、復甦、繁榮與衰退，其中的繁榮階段是一種正常的經濟發展狀態。凱恩斯認為，商業循環變動中最重要的影響因素是資本邊際效率的循環性變動，因此波動或危機是一種客觀存在。(2)泡沫經濟產生的根源在於局部的經濟泡沫引起的虛假社會有效需求，而商業循環產生的根源在於投資的波動。在周期性的商業循環中，投資始終是真實社會有效需求的一個重要組成部分。(3)泡沫經濟是可控的，而商業循環是不可控的。由於泡沫經濟產生於虛假的社會有效需求，因此泡沫經濟的產生和發展具有可控性。而商業循環中的階段更迭作為一種客觀經濟現象或者說是經濟增長的一般規律，其演進過程在理論上是不可控的。人們的主觀努力只能縮小波幅，減輕震盪，從而使商業循環的負面影響降低到最低程度。(4)泡沫經濟是一種需求過剩的經濟現象，而商業循環是一種供給過剩的經濟現象。泡沫經濟是同局部的經濟泡沫通過一定的傳導機制拉動社會有效需求，屬於特定時期特定范圍的需求過剩行為。而商業循環則更多地表現為過剩的實物增長超出了市場有支付能力的需求，出現生產相對過剩。

4.泡沫經濟與虛擬經濟。實物經濟與虛擬經濟是兩種客觀存在的經濟形態，實物經濟是指社會再生產的過程，是有形的物體運動與再生的過程。虛擬經濟是與實物經濟相對立的一個經濟范疇，它產生於實物經濟，又獨立於實物經濟，是在經濟中獨立運行的那部分以「無形」為特徵的經濟形態。如無形的商品、無形的貨幣、無形的資產、無形的市場，其要素稟賦的內核是知識、無形資產、知識型的勞動者，即人力資本。隨著知識經濟新時代的到來，虛擬經濟將成為現代經濟的一種主要經濟形態，但虛擬經濟並不等同於泡沫經濟，這是因為泡沫經濟既可以在實物經濟領域發生，也可以在虛擬經濟領域發生。當代經濟的真實狀態是實物經濟、虛擬經濟與泡沫經濟的緊密相關和互動轉化。不承認虛擬經濟的存在是不對的，放任虛擬經濟脫離實物經濟過度膨脹，產生大量的經濟泡沫進而引發泡沫經濟也是不對的。因此，弄清泡沫經濟與虛擬經濟之間的關系對於防範泡沫經濟是十分必要的。
參考資料：http://www.nova.cn/Browse/ShowDoc.aspx?Code=3-1&Id=2005062208594594976

Ⅷ 房地產泡沫是什麼

就是剛需人群在也養不起開發商了，在中國可以創造價值的人們都老了，能讓中國人下崗的企業沒有了，錢掙不了多少了，只有炒房子的挺著吧。

Ⅸ 房地產泡沫經濟是什麼意思

美國來著名經濟學家查爾斯·P·金源德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

Ⅹ 什麼叫做泡沫經濟，還有房地產泡沫

泡沫經濟，指資產價值超越實體經濟，極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。泡沫經濟經常由大量投機活動支撐，本質就是貪婪。由於缺乏實體經濟的支撐，因此其資產猶如泡沫一般容易破裂，因此經濟學上稱之為「泡沫經濟」。泡沫經濟發展到一定的程度，經常會由於支撐投機活動的市場預期或者神話的破滅，而導致資產價值迅速下跌，這在經濟學上被稱為泡沫破裂。
查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的「泡沫」詞條中寫道：「泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。」
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫（Property Bubbles)，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。