拆遷房地產升值如何做賬

⑴ 20 請問，房地產企業，支付給個人拆遷補償，房地產企業怎麼賬務處理呢

計入開發成本-拆遷補償款

⑵ 收到房地產開發商的拆遷補償款應如何入賬及稅務處理

因搬遷來出售、報廢或毀損的固源定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款。

⑶ 請教各位會計高手，房地產土地使用權評估增值部分該如何做帳務處理

如果僅僅是為了增資而進行的土地評估增值，即使增加了土地價值及資本公積，稅務上不認可你的土地成本。如果是土地使用權對外投資進行的評估增值，那就不存在增加土地價值的問題。

⑷ 拆遷補償怎麼做賬

1、對這一項經濟利益的取得目前較常見的有以下幾種處理方式：

(1)掛賬不處理。

在收到拆遷補償費時記入「其他應付款」科目，形成的拆(搬)遷費用、重置資產費用直接沖減「其他應付款」，余額掛賬不處理。

(2)增加企業資本公積。

視為接受捐贈直接記入「資本公積」，發生的拆(搬)遷費用直接計入當期損益，重置資產計入固定資產，但不能真實反映當期利潤水平。

(3)沖減新購建資產的入賬價值。

在拆(搬)遷後重新購置資產時，將收到的拆遷補償費直接沖減重置資產成本。這種方法不能真實反映資產的原始價值，而且一旦補償費大於重置資產購置成本時，沒有規定重置資產的原值該如何計量。

(4) 作為「補貼收入」入賬。在收到拆遷補償費時一律作為「補貼收入」，以便於年底進行所得稅調整，但這種處理缺乏依據。

(5)不入賬。有的單位在收到拆遷補償費後，誤認為該筆款項無需核銷，將其列入單位「小金庫」。

2、根據財政部《關於企業收到政府撥給的搬遷補償費有關財務處理問題的通知》[財企(2005)123號]的規定，拆遷補償費是指因拆(搬)遷事件的發生而對舊資產清理、毀損、報廢損失和拆(搬)遷各項費用的補償以及新資產重置成本的補助。

其具體內容包括： 因拆(搬)遷而清理的固定資產的凈損失； 因拆(搬)遷而發生的拆卸、運輸、安裝調試費用； 作為資產單獨入賬的土地使用權； 拆(搬)遷期間的停工損失； 不再重置時安置職工的費用支出； 同拆(搬)遷有關的其他費用支出。

3、拆遷補償費按行為主體可分為兩類： 一是由政府直接出面實施的拆(搬)遷行為而給予補償的為政府行為，如為調整城市布局而進行的企業(單位)整體搬遷、道路改擴建等，多具有公益性； 二是非政府行為的拆遷，主要由房地產開發公司進行房產開發而有償佔用土地等，盈利性是其主要特點。

而企業會計准則規定，收入是從日常活動中產生，而不是從偶發事項中產生。只有向其他單位提供產品或勞務，取得經濟利益流入，且流入額能夠計量才能確認收入。拆遷補償費的取得不是從日常活動中產生的，而是從偶發事項中產生的；且並未向其他單位提供產品或勞務，只是一種損失的補償。因此，拆遷補償費並不符合收入確認原則。

4、而政府主導性拆遷補償費的取得又有兩種情況：

第一種情況是被拆(搬)遷企業直接從政府取得，具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補償費金額的政府批文、付款人為財政專戶的進賬單，這種情況下應將拆遷補償費視同為政府撥款；

間接從政府辦的「開發公司」、「城投公司」取得，這些公司在拆遷補償費的給付過程中只起到「代收代付」作用，並未在給付拆遷補償費這一實施過程中謀利，「開發公司」、「城投公司」取得拆遷補償費時付款人仍為財政專戶，同時，被拆(搬)遷企業具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補償費金額的政府批文的，也可將拆遷補償費視同為政府撥款。

第二種情況是從專業拆遷公司，或從政府辦的「開發公司」、「城投公司」取得，但在拆遷補償費的給付過程中，該公司通過與被拆(搬)遷企業協商確定補償金額，並且有一定的商業性，使被拆(搬)遷企業不能取得記載有明確拆遷補償費金額的政府批文的，雖有政府的拆(搬)遷通知，也不能將拆遷補償費視做政府撥款，應同非政府主導性拆遷補償費一樣視為出讓資產取得的補償。

5、對於可視為政府撥款的拆遷補償費可進行以下會計處理。

取得拆遷補償費時， 借：銀行存款 貸：專項應付款

將被拆除的固定資產轉入清理時， 借：固定資產清理 累計折舊 貸：固定資產

支付清理費用時 借：固定資產清理 貸：銀行存款(應付工資等)

取得變價收入時 借：銀行存款 貸：固定資產清理

清理凈損失沖銷拆遷補償費時 借：專項應付款 貸：固定資產清理

重置資產入賬時 借：固定資產 貸：銀行存款

同時將拆遷補償費轉作資本公積 借：專項應付款 貸：資本公積——撥款轉入

發生的拆(搬)遷費用及重新安裝資產的安裝調試費用時 借：專項應付款 貸：銀行存款

取得的拆遷補償費有節余的 借：專項應付款 貸：資本公積——撥款轉入

拆遷補償費不足的，應將「專項應付款」的借方余額轉入當期損益 借：營業外支出 貸：專項應付款

對於非政府主導性拆遷補償費可進行以下會計處理。

6、非政府主導性拆遷補償費應視為企業轉讓無形資產和相關固定資產所得的款項，應當在扣除所清理或報廢的資產的賬面價值及其他因拆(搬)遷而發生的費用後，將余額計入當期損益。

但確有證據表明所收到的拆遷補償費金額顯著高於(即超出額比例在50％以上)所清理、報廢的固定資產的公允價值與相關拆(搬)遷費用之和的，可將資產的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，而超過公允價值的那部分顯著差額視同為其他企業所給予的與重新購建新資產相關的捐贈，記入「資本公積——接受捐贈」。

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在進行拆遷補償費的會計處理時，還應注意以下兩個問題：

一是由於國家稅務總局對拆遷補償費所涉及的營業稅、土地增值稅、所得稅等並沒有明確規定，而是由各省級稅務機關根據具體情況來制定，各地稅務部門對此項內容的規定也有很大不同，因此企業在取得拆遷補償費後要主動與主管稅務機關進行溝通，確定最合理的稅務處理；

二是企業在取得拆遷補償費後，無論以哪種方式進行會計處理，都應在會計報表附註部分進行詳細披露。

⑸ 企業將評估增值的房產處置時如何記賬

借：固定資產（增值部分）
貸：資本公積
貸：應交稅金-應交所得稅（按適用稅率）

⑹ 房產評估增值賬務處理

母公司對子公司投資是按成本法核算，正常情況下不調賬
。對聯營企業及版合營企業的長期股權投資採用公權允價值手賬，因而需要調賬；但是長期股權投資的調增，稅法並不認可這部分收益，因為母公司在未出售這部分股權之前，實際上並沒有得到收益，此部分收益只是按企業會計准則計算的，因而不產生遞延所得稅。納稅的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人合並、分立和資本結構調整等，有關資產隱含和增值以及損失在稅收上已確認實現的，可按經過評估確認後的價值確定有關資產的成本。「有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可以按經過評估確認後的價值確定有關資本的成本。」是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則，一律按資產的歷史成本價入賬。

⑺ 企業收到拆遷改造款如何記賬

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為「專項應付款」核算。搬遷補償款存款利息，一並轉增「專項應付款」。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷「專項應付款」；

機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷「專項應付款」；用於安置職工的費用支出，直接核銷「專項應付款」。企業搬遷結束後，「專項應付款」如有餘額，作調增「資本公積金」處理，由此增加的「資本公積金」由全體股東共享；

「專項應付款」如有不足，應計入當期損益。

以上為財政部 2005年8月15日下發的《關於企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出的相關的規定。

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會計做賬流程

1.審核原始憑證

（1）外來原始憑證。由業務經辦人員在業務發生或者完成時從外單位取得的憑證，如供應單位發貨票、銀行收款通知等。

（2）自製原始憑證。單位自行制定並由有關部門或人員填制的憑證，如收料單、領料單、工資結算單、收款收據、銷貨發票、成本計算單等。

2.填制記賬憑證

可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時發生隨時填 . 但不要把時間順序顛倒了。根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會計分錄。

3.復核

就是看看有沒有錯誤。

4.記賬

根據記賬憑證登記入賬，小規模公司必備的賬本：現金日記賬；銀行日記賬；總賬；三欄明細賬。

5.編制會計報表

6.納稅申報

⑻ 房地產企業對拆遷補償款如何進行會計處理與稅務處理

因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款。
企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一並轉增專項應付款，企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款，機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款，用於安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。
企業拆遷通常包括政策搬遷和商業性拆遷兩種形式。搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用後，其餘額並入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

⑼ 收到房地產開發商的拆遷補償款應如何入賬及稅務處理

企業拆遷通常包括政策搬遷和商業性拆遷兩種形式。
企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標准從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。這種情況下被搬遷企業通常並非出於自願，搬遷補償款主要是補償企業因搬遷而造成的損失以及重新購置機器設備、土地使用權、新建廠房等支出以及安置職工之用。
對於政策性搬遷，財務及會計方面，《財政部關於企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）規定：
⑴企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一並轉增專項應付款。
⑵企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下情況進行處理：
①因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款；
②機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；
③企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；
④用於安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。
⑶企業搬遷結束後，專項應付款如有餘額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束後計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。
稅務方面，《財政部、國家稅務總局關於企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）規定：
⑴對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：
①搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，准予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其餘額計入應納稅所得額。
②企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用於購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其餘額計入應納稅所得額。
③搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用後的余額計入當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
④搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，並在企業所得稅稅前扣除。
⑤搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用後，其餘額並入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。
⑵對於符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得的搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計入企業的總收入。
⑶本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。
如果是商業性拆遷，即基於雙方自願的拆遷，補償款實質上是被拆遷企業處置固定資產及轉讓不動產等的收入，按稅法規定應該對轉讓收入計征營業稅、土地增值稅和企業所得稅等。企業只能按清理固定資產、轉讓無形資產（土地使用權）等進行賬務處理。

⑽ 房地產企業拆遷補償款，怎麼做分錄

借:開發成本-土地徵用及拆遷補償費-拆遷補償費。

常見的會計處理分錄
1、設備搬遷版費權用
借：營業外支出——拆遷搬遷費
貸：現金等
2、建築物報廢
借：固定資產清理
累計折舊
貸：固定資產
3、將固定資產清理轉入營業外支出
借：營業外支出
貸：固定資產清理
4、轉讓土地
借：其他應收款——土地補償
貸：無形資產——土地
收取賠償款
借：銀行存款
貸：其他應收款——土地補償
營業外收入——拆遷補償