如何做好房地產公司管理

A. 如何做好房屋管理工作

你可以把房來屋管理拆開幾個小自部分然後整理下來，盡力的去做好每個小部分。這樣你就會思路很清晰的知道自己有什麼地方是需要改進的，有哪些地方可以做的更好，房屋租賃管理現在都有管理軟體在幫你做，裡面會告訴你比較詳細的規則，比如「水滴管家」就可以很清晰的幫你管理房屋。

B. 房地產開發企業如何做好成本管理與控制

一般而言，房地產開發工程是一個復雜的建築實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建築目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看，房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。
一、房地產開發企業的項目成本控制概述
房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。即在項目實施各環節採取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事後控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事後控制就是項目成本真正出現改變時採取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助於項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為後一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制
1.設計階段的成本控制
眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取捨問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之後，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，並向各有關職能部門及所委託的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕牆等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件後埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制
在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同台賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。並且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核後核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。
三、結語
項目成本的控制對於房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最後引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。

C. 怎樣管理好房地產公司

招好人 管好人 樹立正確的利益道德觀念 制定詳細的規章制度 明確獎懲 以身作則 帶頭帶動 充分協助

D. 如何做好國有企業的房產管理

做好國有企業的房產管理的方法：

1. 國有企業的房產的管理工作，雖然不是中心但影內響中心，不是大局容但又牽動大局。要維護穩定，重視離退休人員的管理工作是一個重要方面。

2. 所以堅持「以服務為中心，以穩定為重點，盡一切可能為他們辦好事、辦實事，才能維護企業穩定。健全管理體系，完善規章制度，創新活動載體，堅持以人為本用情服務。

3. 健全服務管理體系，堅持「三個到位」，思想認識到位、機構人員設置到位、資金落實到位確保國有企業的房產管理各項工作落到實處。

E. 房地產行業該怎樣做好員工管理

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F. 淺談如何做好房地產公司的管理工作

當前，隨著國家宏觀調控力度的不斷加強，房地產企業的發展形勢空前嚴峻。在這種形勢下，地產公司的管理已經成為影響企業效益的重要因素，企業的管理方式和手段直接決定了其未來的走向。通過近期公司組織的培訓學習以及平時的個人思考，我想就關於怎樣提高地產企業的管理素質與管理水平，提幾點自己的粗淺想法：一、要想達到一個好的管理效果，提升自己的管理素質與團隊的管理水平，首先就是對自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現在日常的部門工作本身，更體現在與部門工作相關的業務的學習中。以我為例，作為一個剛畢業不久的大學生，接觸營銷工作的時間並不長，雖然之前接觸過營銷的理論，但是能夠運用在現實實際中的少之又少。現實的工作更加要求我能夠根據當地的實際情況來安排現實的工作內容。然而現實里的東西操作起來會跟理論相差很遠。但是，任何現實的活動缺乏了理論的支撐與引導都是不會實現長久成功的，所以我個人認為，雖然理論知識在某個階段看似與現實聯系不夠緊密，發揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識的學習，只有依靠扎實全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強。以前在學校的時候是先學理論，然後通過案例的學習，把理論結合到現實實踐中來，而現在則是在工作的過程中，從實踐中去尋找有用的理論來作為自己的指導，這樣尋求出來的理論才會是經久不衰，且為實踐所檢驗的，極具教育指導意義的理論。就目前來說，有關於營銷手段的應用環境及優劣勢分析，營銷策劃的合理性與有效性，消費者行為與心理的分析，市場需求與供給的預測分析，市場宏觀環境與政府政策對房地產市場、購房者的影響等等，都需要我們去進一步地學習。要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進一步學習更加高效的知識和理論來為自己的工作保駕護航，提高工作效率，提升工作效果。二、團隊精神的培養與溝通協調能力的提高是一個公司保持年輕活力、快速高效運行的必備條件。團隊精神體現在公司的所有員工都能夠朝著一個明確的目標去努力去奮斗，能夠為了這個目標去奉獻出自己的時間、精力與智慧。當這個目標達成的時候，員工會感覺到自己的人生目標也得到了實現，自己的人生價值也得到了證明。因此，必須讓員工真正能夠融入到企業的工作中來，以主人翁的態度去做好每一件事情，過好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預見的清晰明確的目標，那麼所有人都會朝著這個目標去努力，大家工作就會更加有動力，辦起事情來也會更加有效率。團隊精神與共同目標不僅僅局限於我們房地產公司內部，它更多地應體現在與房地產公司相關的各個合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應該與這些利益相關方建立一個共同的目標，大家都為了這個目標去努力，實現共贏。如何尋求到這個共同的目標並實現它很需要我們的智慧。溝通協調能力體現在公司對內對外兩個方面。對內，能夠有效的與公司各個層面的工作實現快速准確的對接，這樣，公司的治理水平無疑會上升一個台階。對外，能夠與利益相關方順暢地進行溝通交流，使合作完美進行，那麼公司就會快速盈利。這兩個方面關繫到公司自身運行的效率以及公司的盈利能力。團隊精神的培養有賴於公司合理而又明確的目標制定，溝通協調能力則有賴於員工在工作過程中自覺的培養與提高。三、規范操作，標准化流程的建立。我們房地產公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復制的，一個盈利的項目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復制到其他項目中去的。雖然各個地方的政策法規不同，但是在統一的體制下，很多東西都是相通的。所以目前標准化流程的建立會對我們今後的發展產生不可估量的促進作用。我們通過標准化操作來積累經驗，從而建立起一套行之有效的管理體系，以後當我們有新的項目的時候，就可以拿來就用，省時省力。這個標准化流程需要一個從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來牽頭促進，下要要遵守規范，嚴格執行。這樣，通過熟練的標准化的操作技巧簡化掉操作過程，提升了工作效率。四、一定要保證每天的學習時間。現在這個信息時代，每天的信息撲面而來，關於房地產的政策法規也是一天一個樣，一定要保證自己對這些信息的敏感度，要不斷提高自己應對變化的能力，否則就會被市場迅速淘汰掉。以上便是自己的幾點拙見，對於剛走出校門踏入社會的我來說，自己的一些想法可能還遠不夠成熟，希望在實踐中能夠快速吸取他人的長處，及早成長，為公司貢獻越來越多的力量。

G. 房地產開發企業該如何做好房地產開發工作

如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業並不太清楚如何從開發商的角度管理工程。
工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、佔用領導層時間最多的一個環節。
問題出在什麼地方？
從流程上看，從工程前期准備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：
1、工程前期准備
2、工程計劃管理
3、工程技術管理
4、工程質量管理
5、工程成本管理
6、工程監理管理
7、安全文明施工
8、工程質量記錄管理
9、工程移交
10、保修期服務
工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。
計劃管理為什麼容易出問題？
工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。
問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什麼？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然後把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好准備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？
計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
質量管理為什麼容易出問題？
質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對於質量的管理標准，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標准、規范來管理工程，「國際」的 目的是什麼？「國際」的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建築工程必須達到的最低標准。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什麼？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是：
防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。
這十類問題如果按「國標」來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對於客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標准要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標准和技術標准，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標准，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
監理管理為什麼容易出問題？
監 理管理的問題在於，開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監理工程師打成一片，以致於在工程出現問題時，監理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎麼解決這一問題？
有一個好的辦法是，在和監理公司簽訂合時進行約定，開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監理公司進行處罰，扣減監理費用。

H. 如何做好房地產行業

原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機

下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力

2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。

具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。

張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。

「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。

房企如何完成全年目標?

實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。

「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。

克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。

相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」

張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。

張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。