房地產開發公司如何拿地

A. 房地產開發商怎麼拿地

開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產

B. 新成立房地產公司該做那些工作，如何拿地

很簡單，你先招聘一位有10年操盤經驗的副總經理，全面負責項目前期從拿地到開專盤的所有手續。再找一位原屬來有現場經驗的副總經理，全面負責工程從設計到竣工的所以事情。然後別忘了成本部要找一個合適的負責人，不一定是做很久的（在國企做的老員工就不要了），你懂的。

C. 房地產開發商通過哪些方法或方式拿地

現在房地產公司獲得土地的方法主要有這幾個:

1、招標

國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司製作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在裡面，所以還是有暗箱操作的餘地。

2、拍賣

這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之後，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什麼都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那麼多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。

3、掛牌

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最後確定的公司為土地獲得者。

4、收購

上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手裡有土地，但是沒有實力開發，或者乾脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手裡。這方式在市場上也不少見，不過裡面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心。

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資質管理

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

因此，審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

D. 開發商如何拿到地皮

開發商拿地皮，一般以下幾種途徑：

1、依附行政。例如政府的公共設施改造，專比如廣場改造，經濟適用房建屬設，棚戶區危房改造等，依託行政資源，進行建設改造。

2、商業開發。走土地拍賣途徑，一般以價格高競標。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開高峰周期拿地。

土地拍賣：在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為其程序是：

①土地管理部門於公開拍賣前30日發出拍賣公告。

②競買人報名參加競買並索取有關文件。

③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審核批准成為競買人，交納保證金，領取競買號牌。

④在約定的時間、地點並按程序公開拍賣。

主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；競買人按規定的方式競相應價或加價，其最後應出最高價者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認書》。

競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同並交付相當於地價總額的10%的定金；競得人按規定期限付清地價款後，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。

3、合作建設。其他開發上拿到整體地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮。

E. 房地產企業拿地到建房需哪些手續。

主要國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證和開工許可證

F. 拿地前期，房地產企業工作內容是什麼

房地產企業拿地標准工作內容及流程：
一、拿地標准工作流程：
主要流程：發展部目標地塊信息分析---提供總經理核准（通過）---組建臨時前期工作小組---分析、研討、測算---形成報告報總經理審批---向投委會匯報。
二、前期主要工作及參與人員：
1、地塊的信息收集、初步調研；
工作內容：
1)信息收集：取得意向紅線、地形圖、區域控規、地塊規劃指標；
2)初步調研：地塊現狀、周邊現狀、周邊規劃、土地權屬、周圍重要信息調查、地塊競爭對手；
3)完成發展部地塊調研表；
參與人：發展部項目責任人、發展部投資分析專員、發展部經理
時間要求：3個工作日。
2、區域公司總經理審批；
內容要求：
1)向地區公司總經理匯報目標地塊情況；
2)總經理對發展部地塊調研表進行審批；
3)如果審批通過則納入前期工作小組研討范圍；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、發展副總、地區公司總經理；
時間要求：2個工作日。
3、目標地塊分析研討；
內容要求：
1)對地塊的地形、地貌、地質、坡向、景觀進行分析，並分析地塊與周邊道路、規劃的關系，根據地塊規劃指標，確定地塊適合的產品形態及可能的產品組合；
2)根據市場現狀及競爭情況，明確項目的目標客戶，確定項目的市場定位，提出市場能夠接受的產品形態；
3)確定項目預案設計的思路，提出項目獨特的營銷亮點；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、發展副總、研發部設計總監、研發部經理、營銷部經理、工程副總、地區公司總經理；
時間要求：5-10個工作日。
4、項目預案實施；
內容要求：
1)項目規劃預案：根據項目預案設計的思路，提供兩種以上的產品組合預案，包括總平面圖、鳥瞰圖、分區及道路布置考慮、經濟指標；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、研發部設計總監、研發部經理、營銷部經理；
時間要求：10個工作日。
2)市場調查分析：區域經濟、區域產業、區域規劃、區域比較、目標人群、消費習慣、消費心理、市場定位、價格預測等；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、研發部設計總監、營銷部經理、營銷市調組；
時間要求：15個工作日。
5、項目預案研討；
內容要求：
1)對項目預案成果進行分析研討，結合市調結論，調整規劃預案；
2)確定項目分期原則；
3)確定項目切入點和推盤進度；
4)確定項目銷售及價格策略；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、研發部設計總監、研發部經理、營銷部經理、工程副總、地區公司總經理；
時間要求：5個工作日。
6、編制匯報材料；
內容要求：
項目專題報告：項目區域介紹、目標地塊介紹、項目SWOT分析、市場調查報告、項目定位及目標客戶、項目規劃預案、項目經濟測算；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、計財部投資分析專員；
時間要求：5個工作日。
7、向投委會匯報；
內容要求：
1)發送項目專題報告；
2)帶投委會成員踏勘現場；
參與人：發展部項目負責人、投委會成員
時間要求：3個工作日。

G. 是先成立房地產項目公司去拿地還是先有了項目再去申請設立項目公司

先拿到土地，然後以土地注資的方式去申請設立項目公司。

項目公司的職責是負責與政府機構簽訂特許協議；負責與承包商簽訂建設施工合同，接受保證金，同時接受分包商或供應商保證金的轉讓，商業銀行提供出口信用貸款擔保，並接受項目擔保。

母公司具備資質條件，辦理項目公司資質相對要快一些。要取得資格需要時間。那是不可能的。當然，也有一些項目公司需要與當地政府建立明確的意向，以獲得土地，即使如此，需要時間來獲得資格。

(7)房地產開發公司如何拿地擴展閱讀：

申請設立項目公司注意事項：

1，土地出資是使用權出資，而不是所有權。

在我國，土地是一種十分特殊的財產，只有國家和集體組織才能作為土地所有權的主體。因此，任何企業對土地享有的權利僅為使用權，而不是所有權，當企業以土地出資的時候，所稱出資的標的是使用權而不是所有權。

2，用於出資的土地使用權，必須是國有土地，而且經過有償出讓。

依據現行法律規定，能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地使用權。因此，若以集體所有的土地對外投資，則必須先將集體土地通過「招拍掛」途徑變為國有土地。

其次，在我國仍然存在一些歷史沿襲下來的國有土地無償劃撥給國有企業使用的情況，對於這些從國家無償取得使用權的土地，依法是不能作為出資使用的，必須先向國家補交土地出讓金。

3，用於出資的土地使用權應未設權利負擔。

也就是說，土地使用權必須是干凈的，沒有抵押權之類的權利負擔，否則就可能被其他權利人追索而在財產價值上發生貶損，甚至完全失去投資的價值。

這種存在權利瑕疵的權利將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法確定的資本原則，在內部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權人的利益。

H. 房地產開發商拿地需要資質要求嗎

需要，根據房地產開發企業的資質，獲取不同性質及大小的土地。

根據資質回等級的不同答，所開發的房產面積不同。

暫定資質證書：房地產開發主管部門應當在收到備案申請後30日內向符合條件的企業核發。暫定資質證書》有效期1年。
四級資質：注冊資本不低於100萬元；從事房地產開發經營1年以上；
三級資質：注冊資本不低於800萬元；從事房地產開發經營2年以上；房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上；
二級資質：注冊資本不低於2000萬元；從事房地產開發經營3年以上；近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上；
一級資質：注冊資本不低於5000萬元；從事房地產開發經營5年以上；近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上；

I. 房地產開發總公司拿地,分公司開發需要辦理什麼手續

就是辦理土地使用權轉讓手續。如果分公司是總公司的全資子公司，那麼就不會產生契稅，如果不是，就還要交契稅。

根據我國《城市房地產管理法》

第三十九條

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件:

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

對於以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批准權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對准予轉讓的有兩種處理方式

一、是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金後，才能進行轉讓;

二、可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

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土地使用權轉讓公正機關公正基本規則

1、土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。

2、申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：

(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件；

(2)土地使用權轉讓合同正本；

(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。

3、對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。

(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。

(2)當事人的辦證目的。

(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：

①、當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；

②、轉讓人取得土地使用權的依據與方式；

③、轉讓土地使用權的依據與方式；

④、被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；

⑤、地上物及其他附著物是否轉讓的規定；

⑥、轉讓期限；

⑦、轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間；

⑧、違約責任；

⑨、其他事項。

(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。

(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發之後，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。

(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯系，做出調整。中國法律規定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。

這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。

(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。

(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關系存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。

同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優先購買的權利。

(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。