房地產郊區項目如何突破銷售

❶ 房地產項目證件不齊全怎樣銷售項目周邊噪音大靠近首環大車多怎樣銷售附近工廠太多污染嚴重怎樣銷售

房地產營銷策劃案－－－萊恩房地產一、前言萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功准備了條件9517萊恩田園區的出現l順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的嚮往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量9萊恩田園區在開發模式上，採用了創新策劃在先，規劃設計在後，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。二、市場分析1）市場背景萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現佔地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。果園內的果樹現在枇杷為主，同時准備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區化（由近郊逐步走向遠郊）是一個不可阻擋的大趨勢。2）產品分析萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現佔地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。優勢：一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——它立在萊恩田園區的大門口或中心。它那巨碩無比的下部（直徑不低於十米）是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，彷彿是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多遊客更加深信不疑。果樹命名為「仙醉百果樹」，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻於樹旁。這是果園獨創的特色景觀之一是它的形象標志之一。它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建築風格；在資金許可的前提下，公園的設計建築應敢於適度超前（至少要有鮮明的獨家特色），不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落後，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進ptxb劣勢：對發展商來說3是挑戰，從規劃設計的難度，建築容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。3）競爭對手分析東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標後，打出『特大型低密度園林式住宅』牌子，推出了『綠色概念』和『環保概念』。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。三、廣告戰略?17保┕愀婺勘輟≡焓小＃嘞氯模荊

❷ 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。

❸ 求助做房地產銷售半年了，如何讓自己有突破

第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。 第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有於後期的銷售工作，方便展開。 第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，並針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便於客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。 第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有餘，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。 第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。 第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的慾望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。 第七、無論做什麼如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪於機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什麼樣的態度決定什麼樣的生活.

詳細情況可以向菁英地產咨詢下，希望能幫助到您謝謝。

❹ 對於一個房地產銷售新手來說，應該從何抓起突破業績呢

一、用心學抄習
從事房地產銷售工作的人員應致力於個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足於這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。
二、學習積極的心態
一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。「今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的」
三、培養你的親和力
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎麼才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。
四、提高你的專業性水準
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
詳細情況您可以向菁英地產咨詢下，希望能幫助到您，謝謝。

❺ 誰來給我說說房地產淡季做銷售如何突破瓶頸

當年或者3年內，新婚夫婦結婚證抵1萬元，有固定工作，有住房公積金，無不良信用記錄的。

❻ 如何突破銷售瓶頸

1. 思維關

銷售人員要積極改變原有的思維模式，不斷汲取新觀念、新思維和新方法。有個「貓和老鼠」的故事頗有哲理：貓在樹下睡覺，一隻老鼠打了個洞，正好在貓的身邊，有四種人得出了四種不同的結論（見下表）。

這個故事告訴我們，思維模式的改變能使前景變得海闊天空。隨著銷售經驗的積累，許多銷售人員往往會不自覺地使自己的思維模式變得固化，而固化了的思維模式往往導致其先入為主，只會用已有的經驗來對新環境與新情況做出想當然的判斷，而最終造成採用錯誤的方式來處理問題的狀況。
在很多企業里都經常出現銷售精英在某一階段創造出了驚人優異成績的事例，但當他們換了一個環境後卻默默無聞，無法保持原有的優勢，這是什麼原因？筆者認為，這就是思維模式出現了問題、用老一套方法對付新市場、思維模式沒有得到有效的優化提升的表現。
在這里，筆者給大家舉個例子：老陳原來是一家調味品公司的優秀大區經理，在朋友的盛情邀請下他加入了其投資創辦的管理咨詢公司，但沒過多久他卻發現自己總是格格不入，最後便黯然退出了。仔細分析個中原因他才發現，自己在做管理咨詢的時候仍然無法改變原有那種單一的銷售思維模式，但單一的銷售思維顯然不適合管理咨詢公司這種需要全面銷售思維和能力的企業。因此，適應市場變化，結合實際情況而不斷優化自我思維模式，不被固化、鈍化，這些是每一個職業化的銷售人員必須時刻注意的問題。正所謂思路決定出路，優化思維模式是銷售人員突破自我發展瓶頸的第一關。

2．學習關

學習是涉獵各種觀念，以此來優化自己的思維模式、提升個人認識與分析能力的最有效的途徑之一。「學習力」是銷售人員突破瓶頸的關鍵，也是實現「逐變」到「突變」的關鍵動力。
信息時代中大環境的瞬息萬變，逼迫我們要不斷地努力學習，要求我們要辯證地吸收與轉化千變萬化的信息，並取其精華充實自我，培養自己養成一個良好的學習習慣對於一個職業化的銷售人員來說比什麼都重要。筆者認為，突破學習關是銷售人員保持自己不被淘汰的重要途徑，因為惟有不斷地學習才能給自身發(續致信網上一頁內容)展帶來動力和支持。未來世界屬於勤學習的人。

3．創新關

當一個人感覺生活和工作乏味，往往是自我創新陷入困境的時候，創新實際上是一個人對學習到的知識進行有效處理與運用的過程，銷售人員在任何時候都不能僅僅停留在對別人的模仿階段，只有結合市場的實際情況，總結和創新他人的經驗為我所用才是立足之本，這也是職業化的銷售人員實現自身價值最大化的關鍵環節。
因此，銷售人員一定不要被無聊的瑣事而窒息了自我的創新能力，要善於思考、勤於總結，否則將陷入因瓶頸不斷滋生而困境重重的境地里無法自拔。

4．平台關

「平台關」關繫到競爭格局的大小。王敏先生在其《贏在平台——卓越人士的三大支柱》一書中，對「木桶理論」進行了新的理解和闡述：木桶能盛多少水，首先取決於它的桶底（平台）。
筆者認為，知識面的寬窄決定了一個人發展平台的大小，因此，一個職業化的銷售人員不能僅僅停留在某一個專業特長方面，還要有意識地建立自己更寬的知識平台和人脈平台，把自己塑造成為一個復合型人才，才是突破發展瓶頸的有效方法。

❼ 如何在房地產工作取得成功，業績突破

房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。

房地產營銷分為房地產直接營銷和房地產間接營銷。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。著名企管專家李繪芳老師房地產直接營銷的優缺主要有以下幾點。

一、直接營銷的優點：

（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。

（2） 產銷直接見面，便於房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。

二、直接營銷的缺點：

（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。

（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。

房地產發展商把自己開發的房地產商品委託給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的「第三種」營銷渠道越來越被發展商所重視並積極嘗試。李繪芳老師認為間接營銷的優缺點主要由以下幾方面。

一、間接營銷的優點：

（1） 有利於發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便於從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。

（2） 有利於發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。

二、間接營銷的缺點：

（1）我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。

（2）如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會「得不償失」。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。

由於房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以BIMC品牌整合營銷傳播機構總裁黃相如探索出第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在於發展商和中間商真誠相待，利益共享，並且依賴於中間商高超的專業素養和優良的職業道德。

李繪芳老師認為房地產營銷的特點主要由以下幾點：

（1）房地產市場營銷是市場營銷分支

房地產市場營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人或集體交換產品和價值，獲取所需物品的社會過程。房地產市場營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效的提供住宅、寫字樓、商業用房以及廠房、倉庫等房地產商品和與此相關的服務來滿足消費者的生產或生活、物質或精神的各種需求，從而獲取利潤的商務活動。

因此，市場營銷的一般原理及其策略能在房地產領域得到很好的應用。同時，房地產市場營銷又區別於一般市場營銷而成為市場營銷的一個分支，這是由於房地產商品具有其獨特經濟特徵及運行規律所決定的。

（2）房地產市場營銷和法律制度密切聯系

房地產商品的產權觀念特別重要。房地產商品使用周期民，同一商品在其生命期內，產權可能多次轉移，房地產市場營銷中存在增量房與存量房產同時在市場上流通的情況。在法律上房地產的使用權和所有權可以分離，所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用，因此，房地產市場營銷在流通形式中除可買賣外，租賃也是常見的形式。此外，房地產經濟活動中房地產商品的使用權和所有權還可用於抵押、典當、信託等，在房地產權屬登記、轉移等方而，都需要法律提供保障，所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯系。

每一種營銷都有自己獨特的技巧。就房地產營銷而言，李繪芳老師認為主要由以下幾方面技巧：

1

注重積累實際資料

因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。


2

注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐

購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。


3

掌握房地產節奏

雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。


4

抓住主要矛盾

在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。


5

做到基本正確

美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。


西蒙的這個「實惠」決策理論，應作為房地產購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產本身就帶有冒險的味道，所以在進行分析決策時，就要本著「基本正確」的原則，當機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析。


6

增強信心，勝敗如往

信心在房地產購買交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正確決策，果斷出擊，否則，不戰自敗。無論勝利與失敗，都要保持一個平常心，一如既往，這樣，您才可能在房地產市場上立於不敗之地。


7

知已知彼，百戰不貽

房地產購買者興駐要深入了解地產公司，地產開發商的情況，而且要了解競爭者的情況。這樣，您才能在房地產交易中靈活自如地應付突發事件，減少風險損失。

❽ 如何突破市場銷售業績

李嘉誠曾來經說過:"做生意主要有三源種方式：一是創新，二是改進，三是跟風。創新吃的就是「一招鮮」，雖然不易，一旦使出來，卻費力少而收獲大；改進是在別人的基礎上做得更好，雖不易造成轟動，後勁卻很足；跟風是跟在別人後面亦步亦趨，這樣做起來較容易，風險也較小，但跟吃人的殘羹冷飯差不多，收獲有限。"
你現在的經營方式就是跟風，銷量上不去是必然的。如果想做的出色，我個人認為有兩個辦法，一個是改進或創新；另一個是在渠道上下功夫。
我的意見就是將二者結合。因為防盜門我是外行只能籠統的給你點建議，希望對你有用。

❾ 針對城市郊區的房地產項目，銷售價格偏高、客戶群在農村市場怎麼宣傳、搞什麼活動比較湊效。

在市郊，客戶是農村 無非就是買房子 送傢具 家電 亂七八糟的一些東西 或者舉辦抽獎 大獎買房打折。 就是像促銷一類的東西

❿ 房地產銷售買房說你位置偏僻該怎麼辦

距離遠確實存在，就老實說， 歐美國家都是這種生活模式，城區上班，郊區居住

不過距回離遠答 可以用其他方面彌補

比如，未來城市的發展方向，是往我們這邊的，以後肯定會好。
比如，我們這遠離城區，遠離工業區，環境好，空氣好，適宜生活，現在很多人都關心PM2.5
比如，我們這邊配套好等等