日本房地產有哪些影響因素

1. 請問，影響地產的因素有哪些

一、宏觀角度分析

短期（金融）——中期（土地）——長期（人口）

金融（利率高低）：影響現有購買者的成本，購房後的持有成本，利息高持有成本高，利息低持有成本低

土地（土地存量）：土地存量的多少決定房屋在售或待售數量

人口（某地區人口數量以及人群素質）：人口決定市場的需求情況

土地有限+大量人群進入=賣方市場形成

土地有限+無新增人群=市場穩定

人口流失=市場熱度下滑

金融為短期效應，土地終是有限的，人口流量決定房價未來高低

人口流量怎麼來：1、就業機會吸引

2、求學需求

為什麼說求學需求：

1、全國每年大學生畢業人群820萬（2018年數據），大學生畢業本科人群20%以上會選擇留在學校所在地發展（不發達地區除外）

2、為什麼說就業：就業人口增加—崗位需求增加—經濟發展。為什麼一線城市人多，因為就業機會多。

二、微觀條件分析

教育配套 交通配套 商業配套 醫療配套 小區體量 活動配套 未來發展規劃等

教育配套：中國目前實行的9年義務教育，教育質量與樓盤掛鉤，教育資源越好樓盤越保直，價值有保障，深圳教育資源極度匱乏教育資源已經成房價的絕對保障（龍崗大運為例，帶有龍崗外國語的房產二手價6.2—7萬，其餘樓盤在4萬—5萬之間）

交通配套：1、剛需住宅考慮公共交通（尤其是軌道交通），交通的便利性會提升更多人對樓盤的接受度未來會出現換房需求，現在買房追求出行便捷公共交通便捷是未來價值以及出售的保證。

2、改善型住宅考慮道路情況滿足自己居住的終極條件，所以道路交通配套將成為小區保直的關鍵所在。

商業配套：成熟的商業配套決定居住的消費品質

醫療配套：生活保障的一部分所在，不是決定性因素，但也是一個價值點所在

小區體量：大體量社區的小區環境會更好，一般情況下大體量社區的物業保障更好，小區內配套會更加齊全（大社區會有自己的幼兒園等），大體量社區相對同位置的小體量社區會更加保直同時再二次出售時也會更加容易。

活動設施配套：可以理解為小區附近或者小區自有的公園等，休閑是現在人及其看重的一點擁有齊全的活動配套可以極大地提高小區的居住體驗（例如我們熟悉的豪宅、別墅都會擁有自己的休閑配套或者建立在公園、景區附近）

未來發展規劃：一個地方未來增長空間的大小極大程度與該地區未來的發展息息相關，所以樓盤所處位置有好的發展規劃是樓盤價值的關鍵所在。

總結

宏觀角度總結:未來的人口流量決定未來的購房需求，供求關系決定未來房價走向。

微觀角度總結：未來規劃、教育、交通、商業、醫療、小區體量會在不同程度上影響房屋價值，其中未來規劃和教育配套影響大。

住宅與資源配套綁定是目前的中國的房市行情。

2. 會給日本經濟，日本房地產行業，帶來哪些影響

你說的高度經濟是「泡沫經濟」嗎?如果是，下面的可能有用日本經濟在戰後飛速發展，取得了世界矚目的成就。然而，80年代末及90年代初，日本出現了被稱為「泡沫經濟」的經濟過熱現象，隨著經濟「泡沫」的破滅，出現了長達10年之久的嚴重經濟蕭條，是什麼造成了這次危機?「泡沫經濟」的產生和破滅，對日本經濟造成了怎樣的影響?這一事件對同處於經濟高速增長時期的我國，有什麼樣的借鑒意義?值得思考。【關鍵詞】日本經濟泡沫經濟趕超戰略第二次世界大戰以後，日本經濟飛速增長，1960—1990年間的日本經濟增長是全世界最快的，30年裡日本的國民收入增長了3倍，而當時美國經濟則飽受滯脹的困擾。日本在完成趕超歐美的目標後，在80年代末出現的泡沫經濟，以及90年代初這種泡沫經濟的崩潰並發生內生型的金融危機，一批金融機構和大型企業紛紛倒閉，日本政府採取的持續多年的經濟刺激計劃收效甚微，在20世紀的最後十年裡，經濟一直處於低速徘徊之中，與之形成鮮明對比的是美國經濟在90年代高速增長，產生巨大的反差。造成這種差異的原因何在?日本「泡沫經濟」的產生、發展和破滅給我們留下什麼啟示?首先，讓我們對這次「泡沫經濟」發生的背景和過程作簡單了解。一、「泡沫經濟」發生的背景及過程20世紀60年代末，由於越南戰爭，對外直接投資和跨國公司的發展，美元嚴重外流，帶來美國貿易收支狀況的惡化。美國黃金儲備大量減少，美元陷入危機，以美元為中心的國際貨幣制度開始崩潰。而此時，日本的對外貿易摩擦加劇。特別是美國對日本貿易，在1965年轉為逆差之後，1971年美國的貿易赤字猛增至35.6億美元，1972年又增至41.6億。由於美元危機後日本的大量出口遭到非議，國際社會在1973年3月承認浮動匯率制的同時，也要求日元升值。此後，由於世界性通貨膨脹愈演愈烈，加之兩次石油危機的影響，日本經濟受到很大沖擊，為日後的蕭條埋下了禍根。1985年五國財政部長會議以後，日元大幅度升值，在1985年9月至1988年11月的3年多一點的時間里，從1美元兌換230日元上升到1美元兌換121日元。上世紀80年代中期，日元經歷了一次迅速升值過程。日元的升值推高了股票市場，而且日本推行了金融自由化政策，使得社會公眾堅信東京有望成為繼紐約、倫敦之後的第三大國際金融中心，世界各地的銀行、證券公司蜂擁而至，東京迅速暴露出地產發展滯後問題，出現了影響深遠的「土地神話」，商業用地和住宅用地價格急劇上升，銀行也給股票和房地產投資者提供了大量優惠貸款。由於金融資產快速膨脹，財富效應發生作用，社會經濟出現空前的繁榮和異常的景氣。這就是著名的「泡沫經濟」。一度的經濟過熱引起了日本政府的擔心，政府開始採取行政手段對土地投機加以壓制；另一方面，日本銀行也擔心波斯灣戰爭引起通貨膨脹，於1989年至1990年連續5次調高再貼現率，使貼現率水平達到6%，對證券市場產生了巨大沖擊，股價地價雙雙大幅滑落，「泡沫經濟」於是破滅。二、「泡沫經濟」形成的原因「泡沫經濟」形成的原因是多方面的，歸結起來，主要有以下幾點。1.日本的巨額經常貿易順差的積累，帶來了貨幣供給量的增加。而為了調整美日貨幣間的比例關系、支持美元提高比值，日本政府採取了金融緩和政策。寬松的貨幣供給在一定程度上刺激了民間企業的設備投資，但由於內需並不活躍，也就限制了設備投資的數量。結果，企業家們把流動資金轉而投向股票和土地買賣。2.消費者心理發生了變化。日元升值帶來實際購買力的增加，加之上述政府還利改革的推行，使消費者感到消費能力的無形增長，而帶來的則是更大的、超過增長量的消費。這一階段，消費「貴族化」的傾向十分明顯。3.在供給方面，由於從韓國、台灣等進口了大量廉價的鋼材、水泥、生活資料等商品，保持了工資和物價的穩定，使通貨膨脹危險意識被消除了。正是由於以上原因，使日本政府對經濟的發展前景過於樂觀，並忽視了潛在的通貨膨脹危險。導致「泡沫經濟」不可避免的發生，並由此產生了持續長達十年之久的蕭條。三、「泡沫經濟」破滅給日本經濟帶來的影響「泡沫經濟」給日本經濟帶來了深遠的影響，自其破滅後，日本就陷入了長達十年之久的蕭條之中，被稱為「失去的十年」(比爾•巴威爾、貝利薩利奧斯•卡托拉斯，1998)。日本政府曾8次推出大型刺激經濟回升對策，共拿出1068000億日元的巨額資金，都未見明顯成效。1992至1994連續三個年度出現經濟零增長，1997和1998連續兩個年度出現戰後最糟的負增長(分別為-0.1%和-1.9%)。進入本世紀以後，經濟雖逐漸走出蕭條，但此前遺留的一系列問題，仍然使得日本經濟裹足不前。「泡沫經濟」的破滅使日本企業生產能力過剩，市場需求不足，導致企業經營陷入窘境；使金融機構背負巨額不良債權；使股票市場一蹶不振，日元大幅度貶值，帶來了一系列的問題。四、結論和對我國改革發展的啟示綜上所述，日本20世紀80年代末，90年代初「泡沫經濟」的破滅，是造成日本之後近十年的經濟蕭條的主要原因。它的出現，使得生產領域出現生產能力過剩，設備投資不足；而在金融領域，造成了銀行不良資產激增，銀行被迫採取「惜貸」策略，從而進一步加劇了蕭條；同時，「泡沫經濟」還造成政府背負沉重的債務負擔，並導致一些財政和貨幣政策失靈，最終造成經濟長時間處於低迷狀態，難以在短期內復甦。「他山之石，可以攻玉」，對於日本一衣帶水的鄰邦，上述經驗對我國的改革和發展，也有值得借鑒之處。那就是：要十分注重經濟的協調和可持續發展，避免出現「趕超後」現象。日本在戰後實現了令世界注目的高速經濟增長。從1955年到1973年將近20年期間，平均年增長率持續保持在10%以上。1973年，日本實際GNP達到1946年的11倍，達到戰前水平(1934～1936)的7.7倍。這主要應該歸功於日本政府實施的「趕超戰略」，即後起國家充分利用「後發優勢」，加強政府對宏觀經濟的控制和引導，以歐美發達國家為目標加速經濟發展，並最終將其「趕超」的一種發展戰略。這一戰略為戰後日本經濟的騰飛立下汗馬功勞，取得了令世人矚目的輝煌成就。但是，長期的經濟高速增長，掩蓋了國民經濟結構的不合理，隱藏了企業制度，金融制度中的諸多弊端，並使國家內部從政府，企業，再到個人，對於經濟前景盲目樂觀，對業已存在的風險麻痹大意，使得在「趕超」的目標得以實現後，國民經濟失去前進的方向，產生了盲目傾向，而此前積累的問題又一一暴露，加上各經濟主體缺乏必要的警惕，使「泡沫經濟」以及隨之而來的長期蕭條，成為必然。這種現象，被一些學者稱為「趕超後」現象。現階段我國的經濟同樣處於高速增長階段，而在這一時期，切不可為了盲目追求經濟增長的高速度，或者經濟指標的位次，而出現「短視」行為，以犧牲經濟結構的穩定性為代價換取高增長。務必應當踏踏實實的解決好現有經濟中存在的問題，將國民經濟納入長期健康，穩定發展的良性循環軌道上來。參考文獻：田中景，池元吉.日本經濟增長的制約因素及其前景.世界經濟.2000，8.徐平，金明善.「趕超後」現象：對日本經濟持續低迷原因的另一種解釋.世界經濟與政治.2004，1.左凱，魏景賦.日本經濟衰退原因的深層分析.世界經濟與政治論壇，2003，3.商慶軍.日本「泡沫經濟」破滅後的產業結構調整.現代日本經濟，2006，1.魏浩.日本經濟衰退的原因及其啟示.日本研究，2003，2.

3. 中國房地產與日本房地產的不同

對於大多數想要來日本買房的中國買家來說，日本並不是一個十分熟悉的國度，而要在這里完成買房投資這樣一件極其重要的事情，自然要事先做好萬全的准備。那麼，日本的房產政策都有哪些？日本房產與中國房產到底又有哪些區別和相似之處呢？

★日本土地及房產政策★
日本房地產與中國房地產最大的區別在於日本的土地實行私有制，即一旦購置日本的土地和房產，將享有永久擁有土地及建築物的所有權。而在中國購買的僅僅是使用權。中國法律中不存在土地私有，而在日本，法律是承認土地所有者的權利的。所以，在中國，土地使用權的有效期，一般居住用公寓為70年以下，商業用為40年以下。

此外，關於建築物用途，在中國必須取得國家政府的相應許可才可以進行相應建築物的建造，用途單一。而日本關於這項內容的規定較為寬松，基本上都不會硬性規定為單一的用途。也就是說現在沒有進行建設的土地，將來可以改建為辦公樓或者其他商業設施。

在日本，土地和建築物是分別估價的。建築物在日本是有很大的折舊率的，也就是說隨著建築物建造時間越長，建築物的留存價值就越低。所以，日本不動產的很大價值是在土地上。而近年來，日本房價的上漲，也主要是指日本土地價格的上漲。

日本買房子沒有公攤面積，也不提建築面積，所出售的僅僅是房屋內使用面積，陽檯面積都不算在銷售面積內。並且在日本購房和中國相比，XX學區和XX商圈的概念對於房價影響更小。在日本影響房價的地段因素更多的是，房子離地鐵站的距離。

4. 購買日本房產有哪些優勢

先說一下日本房子的特點：

1、日本買房就等於是買地，購買後享有土地回的永久產權
2、日本交易答面積一般為專有面積，即牆壁中心開始算起，並且走廊，電梯間，陽台等面積不算在內。
3、多為精裝修交房，至少廚房和衛生間的裝修是不需要額外花費的
我們都知道日本房產跟日本經濟一樣已經跌落歷史最低估，隨著2020年東京奧運會來臨之際對日本經濟復甦所產生的期待促使日本房產這幾年的價格處於不斷穩健增值狀態，未來幾年還會持續增值。相對國內房產租賃市場回報率2%到3%而言，日本房產的回報率可以達到5%到10%以上。
投資日本房產主要是因為：

1、日本房產是永久產權
2、增持日元幣種規避單一幣種帶來的貶值風險
3、日本經過90年代房產泡沫的，現在的房價處於低位
4、日本本地租房的人多，租賃市場穩定，租房投資回報率穩定
5、近年來去日本旅遊的人急速上增，加上新民宿法的發布，為正規的民宿行業帶來了商機。

5. 日本當年是什麼原因導致房價暴跌

就是資本進入日本市場後再迅速撤退。這樣，日本房地產被拉上去的價格高到沒人繼續買內單了， 所以要降價，降價就恐慌，更沒人買單，所容以要大降，以求盡快出手，把進一步虧損轉嫁給接手的人。但是還是沒人買，整個交易停滯，瞬間價格可能就降一大半。這樣其中的泡沫就破了。市場也崩盤了。沒人敢買了，沒交易了。

6. 日本過去房地產泡沫對日本的經濟有什麼影響呢

新聞媒體對於日本的房地產泡沫總是會以「失落的20年」這樣消極的字眼去進行描述，雖然日本的房地產泡沫的確給社會造成了巨大的影響：引發了一連串的家庭財政危機，導致無數炒房的大眾損失慘重，甚至不少銀行都不可避免地遭遇了破產的厄運。。。

我們國內的媒體，每當涉及鄰國日本的這段歷史，總是會習慣性地用悲觀的論調去陳述，覺得日本這樣的選擇似乎不太值得。經濟的發展陷入低迷，大眾消費慾望降低，不婚族、佛性青年這樣的新名詞相繼出現，給這個看似傳統又執著的日本社會添上了許多的變數。

總結

浮雲君覺得日本社會房產泡沫的破裂給社會帶來的負面效應是非常淺薄的，其益處遠遠大於消極影響。從日本十八年獲得十八個諾貝爾獎就能窺探一般。

而大眾所詬病的「低慾望社會」、「佛性年輕」不過是各國發展都普遍會經歷的一個過程而已。

7. 投資日本房產應該注意哪些問題

投資房產就要避免以下三點，這三類房產作為自主或者投資都不是很好的選擇
一、出現很多版設備權故障的房子。
日本的房屋質量一直都可以說是非常好的，因為在日本每年都要交一筆修繕費對房屋進行各種維護的。所以如果在這樣的情況下，各位買的房子還有很明顯的如灶台、衛生間、浴室等地方的設備故障問題的話，那麼可能就是說明這套房子的房齡太老或者是這些問題不好修了，所以建議各位投資者盡量不要買出現設備故障的房子。
二、拖欠房租的房子。
各位投資者在購買房產之前，一定要好好的看看這條房產有沒有拖欠房租的紀錄，如果沒有看，然後又直接購買了這套房產，那麼很可能後續會影響到你。
三、離車站太遠的房子。
交通條件一直都是租房者非常重視的一個問題，如果交通條件不好的話，出門特別麻煩，那麼哪怕這里的房子再好，租客們都會放棄這里的房產的。除非是租住這里的人都有自己的車輛，那麼就要保證附近有停車位，否則這里的房產依然是不好賣出去的。

8. 中國房地產與日本房地產的區別

對於大多數想要來日本買房的中國買家來說，日本並不是一個十分熟悉的國度，而要在這里完成買房投資這樣一件極其重要的事情，自然要事先做好萬全的准備。那麼，日本的房產政策都有哪些？日本房產與中國房產到底又有哪些區別和相似之處呢？
★日本土地及房產政策★
日本房地產與中國房地產最大的區別在於日本的土地實行私有制，即一旦購置日本的土地和房產，將享有永久擁有土地及建築物的所有權。而在中國購買的僅僅是使用權。中國法律中不存在土地私有，而在日本，法律是承認土地所有者的權利的。所以，在中國，土地使用權的有效期，一般居住用公寓為70年以下，商業用為40年以下。
此外，關於建築物用途，在中國必須取得國家政府的相應許可才可以進行相應建築物的建造，用途單一。而日本關於這項內容的規定較為寬松，基本上都不會硬性規定為單一的用途。也就是說現在沒有進行建設的土地，將來可以改建為辦公樓或者其他商業設施。
在日本，土地和建築物是分別估價的。建築物在日本是有很大的折舊率的，也就是說隨著建築物建造時間越長，建築物的留存價值就越低。所以，日本不動產的很大價值是在土地上。而近年來，日本房價的上漲，也主要是指日本土地價格的上漲。
日本買房子沒有公攤面積，也不提建築面積，所出售的僅僅是房屋內使用面積，陽檯面積都不算在銷售面積內。並且在日本購房和中國相比，XX學區和XX商圈的概念對於房價影響更小。在日本影響房價的地段因素更多的是，房子離地鐵站的距離。

9. 日本房地產怎麼崩盤的和什麼有關

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發專達，房地產開發屬從戰後一片廢墟上建立起來。伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有後來5年時間中執行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的「最後瘋狂」。在5年短暫的「輝煌和燦爛」之後，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎於客觀原因。
1990年4月大藏省對房地產業也進行嚴厲的限制，一方面嚴格控制融資，另一方面加征地價稅，使地價冷落下來。地價的下跌減少了企業的實有資產值，更促使地產股股價下跌。股價與地價的下跌使支撐日本企業效益增加的源泉受到削弱，而借款利率提高，成本上升，企業增收的能力大受制約。企業收益前景的暗淡給投資者的心理蒙上一層陰影，預期惡化。

10. 在日本買房有哪些需要注意的點

1. 中國人在日本買房，選擇靠譜的日本房產中介很重要
日本房產中介的信譽與整體的正規性，服務水平都要高於國內的房產中介，但其中也不乏渾水摸魚之徒，所以在選擇日本房產中介的時候，要對該中介有一個基本的了解，比如房源真實性，是否正規等等，避免中介跑路。
2. 要持有一部分流動資金
中國人在日本買房，預算有多少就能買多少錢的房子嗎?其實最好的方法是預留出一部分流動資金，因為在購買日本房產之後，也會產生一些費用，比如房屋的修繕金，持有後的稅款繳納，甚至是房租遲繳等不確定因素的准備，所以最好留出一定的金額，來解決一些不確定的因素。
3. 考慮到人身和財產的風險
眾所周知，日本的自然災害頻發，海岸沿線，木製房屋較多的地區，低窪地區，核電站附近等都容易造成由地震引發的次生災害，對人身和財產安全形成威脅。所以在選擇這些地區的房產時一定要更加註意。此外，在日本購買房產，大部分人都會給房子購買災害保險，而且也會給自己和家人購買生命保險。

4. 進行租賃合同的更新
由於可能一些中國人在日本買房是為了投資，而本人大部分時間是在大陸，所以在這種情況下，要在租賃合同更新時，仔細的檢查一遍租戶的自身條件和房屋狀況。此外，選擇租客一定要堅持「寧缺毋濫」的原則，不要為了一時的租金而接受生活習慣和品行不好的租客，因為可能會產生房租拖延，屋內設備損害，鄰里糾紛等一系列問題。
5. 找租客的風險與對策
房產的空置率也是房產投資中考察的重要一環，這不僅由房產所在的位置等自身條件來決定，房產中介的能力也是重要的影響因素。在招租時委託實力較強的中介，可以很好的減少房屋空置的問題
6. 盡可能了解更多的日本房產基礎知識
建議大家在尋找日本房產中介咨詢之前，自己先在互聯網上或者其他渠道，了解一些日本房產的基礎知識，這樣不僅節省了前期的溝通時間，也能讓您對房產中介的專業性有一個自己初步的判斷，簡單來說，就是自己了解之後，被忽悠的幾率會大大減小。