房地產存貨怎麼審計

❶ 房地產公司財務報表中的存貨包括什麼

房地產公司財務報表中的存貨包括：

1、原材料類存貨

指用於開發土地、房屋、建築物回等開發產品答的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。

2、設備類存貨

指企業購人的用於房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。

3、在產品類存貨

指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品。

4、產成品類存貨

指各種已完成開發建設全過程並已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。

(1)房地產存貨怎麼審計擴展閱讀：

一、下列各項存貨屬於企業的存貨：

1、已確認為購進但尚未到達入庫的在途存貨。

2、已入庫但未收到有關結算單據的存貨。

3、已發出但所有權尚未轉移的存貨。

4、委託其他單位代銷或代加工的存貨。

二、確認存貨應同時滿足下列條件：

1、與存貨有關的經濟利益很可能流入企業；

2、與該存貨有關的成本能夠可靠計量。

❷ 存貨審計、盤點時應注意什麼程序是什麼

存貨審計： 存貨作為企業生產製造及銷售過程中關鍵的基礎物料，在企業的重要地位不言而喻。不僅佔用的資金大，而且品種繁多，與其他類型的資產相比，存貨具有下列特點：(1)流動性強、周轉快；(2)存在形式經常發生變化，但總會以某種形式存在，人們可通過盤點和計量確認其數量；(3)存貨存在於企業生產經營全過程，某些存貨還會隨著工藝過程的深入而發生有規律的變化。在會計核算上，存貨對應的會計賬項很多，存貨項目的真實性與正確性，直接影響到其他會計賬項。因此存貨審計的技術及技巧要求很高，要求審計人員具有豐富的實務經驗，同時還要具有敏銳的專業判斷和對異常現象的感知能力及綜合分析能力。下面列舉存貨審計中應關注的幾個問題。 存貨采購環節中的異常現象 1.通過預付賬款科目掛賬，實質上已經消耗及價值形態已轉化為成本費用的存貨。對於此類現象，應根據企業的生產經營性質、為生產何種產品的預付賬款、該種生產產品的生產期及時效性、預付賬款的理由及合同等付款的依據文件及預付賬款的賬齡等多方面情況進行分析，判定其是否實質貨到或消耗已轉為成本費用。如：某IT企業賬上1999年12月31日「預付賬款—**電子公司」是400000元，賬齡1年以內(註：賬齡以最後一筆業務劃分)，經函證對方未回函。經查，采購合同采購項目為：AA電子計算機、配套軟體及相關零部件等，先款80%發貨，尾款20%無質量問題後付款，合同簽定日期為1999年3月8日。IT企業付款的日期為1999年3月12日320000元，1999年12月28日80，000元。經詢問實為生產成本——MX系統工程定貨。MX系統工程已完工90%，且MX系統工程的工期為1999年9月1日至2000年1月30日(4個月工期)，IT企業已按完工進度確認收入，根據「生產成本——MX系統工程」確認了結轉的主營業務成本。根據以上資料分析，IT企業的生產工期具有時效性和物料領用的特殊性，根據付款記錄與采購合同付款條例可知該定貨已到生產現場並領用消耗，同時根據MX系統工程合同的工期可懷疑該預付賬款掛賬的合理性，以上疑點經最後取證證實為虛掛預付賬款，人為調劑利潤400,000×90%=320，000元。 2.通過其他應收款科目掛賬，實質上已經消耗及價值形態已轉化為成本費用的存貨。對於此類現象應根據企業的生產經營性質、企業生產產品的種類、消耗原材料的品種及生產周期和時效性、其他應收款掛賬理由及發生額的變動次數及頻繁程度、其他應收款的賬齡、其他應收款掛賬采購的物料與產品的聯系等方面分析是否存有異常，判定其是否實質貨到或消耗已轉為成本費用。如：G集團冷軋廠1999年12月31日「其他應收款——供應科——張明」600，000元，賬齡1-2年。經辦人員及相關負責人解釋為「借備用金采購AA型大軋輥2根備用，貨未到，票未到」。經了解，G集團冷軋廠生產的品種鍍鋅板、鍍鋅卷等，都需消耗AA型大軋輥；到生產車間了解，軋機上的AA型大軋輥在1999年已換了3次，並且換用的舊軋輥在倉庫。同時根據生產工藝AA型大軋輥為生產板卷的大型易耗材，使用周期為3個月，同時查明1998年12月31日AA型大軋輥庫存為1根，同時其他應收款的付款期為1－2年且在1999年未見發生額變動等上述資料及疑點，企業最後確認票到2根AA型大軋輥已耗用，由於達不到上級的利潤指標故未轉賬，這樣造成1999年虛增利潤600，000×2/3＝400，000元；虛掛債權而未列在存貨科目。 3.通過材料采購(在途材料)科目掛賬，實質上已經消耗及價值形態已轉化為成本費用的存貨。對於此類現象，應根據企業的生產經營性質、企業生產的產品的種類、耗用原材料的品種、耗用周期及頻率、材料采購(在途材料)掛賬理由及發生額的變動次數及頻繁程度、材料采購(在途材料)掛賬采購的物料品種與產品的關系等方面分析是否存有異常，判定其是否實質貨到或消耗已轉為成本費用。如T農用機械廠1999年12月31日「材料采購(在途材料)」1，200，000元，經分析歸類在途材料1997年12月31日采購額(未到貨部分)為500，000元(其中采購A料300，000元，B料200，000元)，1998年采購額(未到貨部分)700，000元(其中采購A料200，000元，B料200，000元，其他材料300，000元)；經了解A料的消耗周期為11個月，B料

❸ 如何對存貨計價進行審計

存貨成本審計包括直接材料成本的審計、直接人工成本的審計、製造費用的審計和主營業務成本的審計
直接材料成本審計
直接材料成本的審計一般應從審閱材料和生產成本明細賬入手，抽查有關的費用憑證，驗證企業產品直接耗用材料的數量、計價和材料費用分配是否真實、合理。
其主要內容包括：
（1）抽查產品成本計算單，檢查成本計算，費用的分配標准與計算方法，與材料費用分配匯總表相核對。
（2）審查耗用數量的真實性，有無將非生產用材料計入直接材料費用。
（3）分析比較同一產品前後各年度的直接材料成本，如有重大波動應查明原因。
（4）抽查材料發出及領用的原始憑證，檢查是否經過授權、經過適當的復核，成本計價方法是否適當，是否正確及時入賬。
（5）對採用定額成本或標准成本的企業，應檢查直接材料成本差異的計算、分配與會計處理是否正確，並查明直接材料的定額成本、標准成本在本年度內有無重大變更。
直接人工成本審計
（1）抽查產品成本計算單，檢查成本計算，費用的分配標准與計算方法，與材料費用分配匯總表相核對。
（2）審查耗用數量的真實性，有無將非生產用材料計入直接材料費用。
（3）分析比較同一產品前後各年度的直接材料成本，如有重大波動應查明原因。
（4）分析比較本年度各個月份的人工費用發生額，如有異常波動，應查明原因。
（5）結合應付工資的審查，抽查人工費用會計記錄及會計處理是否正確。
製造費用審計
製造費用審計的基本要點包括：
（1）獲取或編制製造費用匯總表，並與明細賬、總賬核對相符。（賬表核對）
（2）抽查製造費用中的重大數額項目及例外項目是否合理。
（3）審閱製造費用明細賬，檢查其核算內容及范圍是否正確，並應注意是否存在異常會計事項。
（4）必要時，對製造費用實施截止測試，即檢查資產負債表日前後若干天的製造費用明細賬及其憑證，確定有無跨期入賬的情況。
（5）審查製造費用的分配是否合理。
重點查明分配方法；分配方法是否在相當時期內保持穩定，有無隨意變更的情況；分配率和分配額的計算是否正確，有無以人為估計數代替分配數的情況；對按預定分配率分配費用的企業，還應查明計劃與實際差異是否及時調整。
（6）對於採用標准成本法的企業，應抽查標准製造費用的確定是否合理，計入成本計算單的數額是否正確，製造費用的計算、分配與會計處理是否正確，並查明標准製造費用在本年度內有無重大變動。
主營業務成本的審計
（1）獲取或編制主營業務成本明細表，與明細賬和總賬核對相符。（賬表核對）
（2）編制生產成本及銷售成本倒軋表，與總賬核對相符。
（3）分析比較本年度與上年度主營業務成本總額，以及本年度各月份的主營業務成本金額，如有重大波動和異常情況，應查明原因。
（4）結合生產成本的審計，抽查銷售成本結轉數額的正確性，並檢查其是否與銷售收入配比。
（5）檢查主營業務成本賬戶中重大調整事項（如銷售退回等）是否有其充分理由。
（6）確定主營業務成本在利潤表中是否已恰當披露。

❹ 存貨舞弊審計的程序有哪些

從下面幾方面入手審計：
1.虛構存貨。通過對實際不存在的存貨，捏造存貨數量，如臨時向同行借入產品，偽造裝箱單、驗收單、定購單、出入庫數量，以非法手段購買增值稅專用發票，在無依據的情況下暫估入賬，通過往來單位虛增銷售、虛減成本以編造存貨賬面數，甚至將合格產品以報廢形式處理等少計存貨數量，達到人為調節存貨賬面信息的目的。
2. 不按照配比原則分配歸集成本費用。如將應列入銷售費用和管理費用的費用列入製造費用以增加存貨的價值；將應列入製造費用的費用列入銷售費用和管理費用以降低存貨的價值；多轉或少轉已消耗的原材料價值以調節存貨價值；多攤或少攤製造費用以調節存貨的價值等。
3. 操縱存貨盤點。企業通過對存貨的重復盤點，將已經盤點過的存貨放到將要盤點的存貨里去，進行二次盤點，已達到虛增存貨數量的目的，如自製近日存貨盤點表或臨時向同行借入產品以虛增存貨；轉移產品以減少存貨價值；以貨到票未到的商品抵作被挪用的商品等。
4. 隨意變更存貨的計價方法。企業可以根據自身的需要選用企業會計准則規定的存貨計價方法，但方法一經確定，不得隨意變更。如確實需要變更，則必須在財務報表中披露變更原因及對財務狀況的影響。但舞弊企業可能會隨意變更計價方式，造成會計指標前後各期口徑不一致，人為調節存貨價值，以達到調節生產銷售成本及當期利潤的目的。
5. 非法銷售。主要是企業經營管理者與財務人員相勾結，將本單位存貨對外銷售，所得款項不入帳，偽造票據沖銷產品或材料記錄，調整賬務，達到賬面平衡。
6. 不恰當的會計資本化。經營者利用職務之便弄虛作假，錯誤地把銷售費用和管理費用計入產成品的成本，或將產成品成本誤記入銷售費用和管理費用，使得存貨違規資本化，影響利潤和產品成本。
7. 其他，舞弊企業為獲得額外收入，或進行一些非法支出，可能會將賬內一定比例的物資轉移到賬外，以備周轉。如領用的材料剩餘，則將其計入成本費用，採用退料退庫不退賬的方式，積少成多，形成賬外「小金庫」。此外，還有虛增存貨費用、出售零碎物資不入賬，自製材料不入賬，外發加工退回材料的余料不入賬等情況。

❺ 存貨在什麼情況下會為負數呢

你說的是房地產開發公司還是銷售公司.
如果是開發公司不太正常,開發公司開發成本應記入開發項目,根據銷售進度結轉成本.如果是銷售公司有可能是預售

❻ 存貨審計的主要步驟是什麼請說詳細一點

被審計單位成本核算流程了解
獲取明細表並核對、分析
近三年存貨總體及與行業內企業比較、分析
本期與上期庫存商品比較、分析
庫存商品各月庫存及單價比較、分析
庫存商品各月產量及各月產耗比的比較、分析
存貨產量/產能、庫存/容量比較、分析
直接人工合理性分析
關聯采購合理性分析
監盤程序表
盤點計劃問卷 了解和評價被審計單位存貨盤點計劃
抽盤設計表 設計抽盤樣本、評價樣本測試結果
抽盤存貨，確定其是否存在及存在狀況

盤點小結 對抽盤結果作出評價
盤點倒軋表 確定盤點日與資產負債表日之間存貨的變動
雙向核對表 存貨賬實核對，以確定存貨賬面記錄是否准確
函證結果匯總表 匯總存貨函證信息，評價函證結果
發函記錄表 記錄存貨發函信息
截止測試-入庫 確認存貨采購入庫事項已記錄於正確的會計期間
截止測試-出庫 確認存貨出庫事項已記錄於正確的會計期間
確認企業存貨的計價與准確性（月末一次加權平均）
確認企業存貨的計價與准確性（先進先出法）
確認企業存貨的計價與准確性（材料成本差異）
各月生產成本列示及波動性分析
各月製造費用列示及波動性分析
成本計算單測試表 重要產品成本核算準確性測試
抽查憑證以驗證直接材料成本的存在/發生、計價/分攤
抽查憑證以驗證直接人工成本的存在/發生、計價/分攤
抽查憑證以驗證製造費用的存在/發生、計價/分攤
確認委託加工物資的存在/發生、計價/分攤
測試存貨期末估值，確認存貨的計價/分攤

❼ 審計房地產企業的重要流程

從稅務的角度來看的，這是一般審計經常關注的地方，不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了，從逃稅的角度來看，很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅，往往房子已經賣出去了但是還不確認收入，這里房地產企業的思考是設法壓低利潤，少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅，一般會出現的問題是：
1 推遲確認收入資金實際已經回收了，但是不確認收入，那麼利潤表上的數字就不會好看，那麼所得稅就會相應減少；但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅，這里必須進行測算了，就是將主營業務收入X5%進行測算，看企業是不是少交稅了，不過要在主營業務收入正確的前提下，如果收入的不正確，稅肯定有問題的。
3 土地增值稅應在房地產合同簽訂後7天里申報，它的計算很復雜，測算也不便，所以大概和以前年度進行比較然後看看日期什麼的，然後看看有沒有什麼重要的文件什麼的。‍
;審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上並不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，並且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬於提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬於費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標准
3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。

❽ 哪幾個問題時存貨審計中必須注意的

一、熟悉企業存貨的內部控制制度
熟悉企業生產流程，了解企業對存貨的內部控制制度，這是確定企業存貨真實存在和准確計價的基礎。一般工業企業中資金運動都表現為「購買——生產——銷售——購買」，但多道工序的製造企業來說生產這一環節更為復雜。有些工業企業生產產品有多道生產工序、多個生產車間。幾乎每一個車間都有其產成品，而它又是下一道工序的原材料，由於生產工藝的連續性，作為下一道工序的原材料的產成品往往不入庫而直接被下一道工序直接領用，如果不知道企業的生產流程，那麼將無法分出每一道工序生產產品的成本，筆者認為，審計存貨必須先熟悉該企業工藝流程，畫出每一重要工序的業務流程圖，這樣才能准確地確定成本的分配及轉銷，然後再對每道工序進行內部控制的分析，才能准確地對存貨進行計價。
存貨的內部控制制度貫穿於整個企業采購、運輸、驗收、出庫、儲存、付款、入賬各個環節，是事先經過制定的一套相互牽制、稽核、驗證的內部監控制度。通過對存貨內部控制制度的評審，一方面可以了解被審單位存貨內部控制制度是否健全有效，另一方面能確定存貨審計的重點，一般而言，內部控制制度薄弱環節，問題較多，應列作審計的重點。應注意的是評價內部控制制度，一定要與企業實際情況相結合，要熟悉企業的生產過程和工藝流程，不能脫離企業的實際情況空談。
二、採用分析性復核的方法把握存貨審計的重點
存貨項目包括的品種繁多，審計工作量很多，因此存貨在實質性測試上一定要採用重要性原則及成本效益原則，採用分析性復核法把握住存貨審計的重點。首先採用比較法，比較前後各期及本年度各個月份存貨余額及其構成，以評價期末存貨余額及其構成的總體合理性;比較前後各期待攤費用、預提費用及待處理流動資產損失，以評價其合規性;比較每月存貨成本差異率。確定是否存在調節成本的現象;比較前後各期及本年度內各個月份生產成本總額及單位生產成本，以評價本期生產成本的正確性;比較前後各期及本年度內各個月份製造費用總額及其構成，以評價製造費用及其構成的適宜性;比較前後各期及本年度內各個月份主營業務成本總額及單位銷售成本，以評價主營業務成本的合法性;比較前後各期及本年度內各個月份直接材料成本，以評價直接材料成本合理性;將存貨余額與現有的訂單、資產負債表日後各期的銷售額和下一年度的預測銷售額進行比較，以評估存貨滯銷和跌價的可能性;比較存貨跌價損失准備與本年度存貨處理損失的金額，判斷被審計單位是否計提足額的跌價損失准備;其次，採用比率法，主要是存貨周轉率和毛利率。存貨周轉率的波動可能意味著被審計單位有意或無意地減少存貨儲備;存貨管理或控製程序發生變動;存貨成本項目發生變動;存貨核算方法發生較大變動;存貨跌價准備計提基礎或沖銷政策發生改變;銷售額發生大幅度增減。毛利率：反映盈利能力的主要指標，用以衡量成本控制及銷售價格的變化。毛利率的波動可能意味著被審計單位銷售價格發生變動;銷售產品總體結構發生變動;單位產品成本發生變動;固定製造費用比重較大時銷售數量發生變動。
三、重視與存貨對應的會計科目的異常現象
由於存貨貫穿與企業的整個生產過程中，與其對應的會計科目相當的多。在存貨的采購過程對應的科目有往來款項及在途材料等;儲存發出環節對應的科目有委託發出材料等;銷售環節與其對應的科目是主營業務成本等。有些企業往往通過在其他應收款、在途材料、預付賬款等科目掛賬，其實質上已經消耗及價值形態已轉化為成本費用的存貨，以此達到虛增利潤。對此審計人員應根據企業的生產經營性質、產品的種類、消耗原材料的品種、原材料的耗用周期及頻率、產品的周期及時效性、及科目掛賬的原因，如是往來款項，應著重對其賬齡等多方面的綜合分析是否有異常，判定其實質是否已經到貨或已消耗為成本費用。
四、審查存貨計價的合理性
企業對存貨的價值進行舞弊，無非是通過對存貨的數量和金額來進行的。因此，審計人員應該把存貨審計的重點放在這兩個方面。
存貨計價正確與否，直接影響資產負債表存貨項目期末余額的真實性。因此，做好存貨計價方面的審查工作，對於存貨審計風險的防範至關重要。對於存貨計價的審查應側重與存貨的發出、攤銷及結轉等環節，並在審計抽樣的基礎上進行，由於存貨存在於生產循環過程的各環節，審計人員不可能對所有存貨進行詳查。抽查核對成了主要方法。抽查的關鍵是選擇樣本，將銷售價格反常、領用物品異常、投入產出非常的存貨作為樣本對象，也可以將樣本在存貨數量已經盤點、單價和總額已經記入存貨匯總表的結存存貨中選擇。對存貨余額較大、價格變動較為頻繁的存貨作為測試重點，測算期末存貨價值是否等於存貨的結存單價x結存數量，測試期末單價是否與采購成本、銷售單價相符、與企業會計制度規定相符、與企業實際情況相符。特別注意的是審計工作並不是對被審企業經濟業務的會計核算的重復，審計人員不應受企業的會計處理方法的干擾獨立按照適當的方法進行。(1)應審查相關種類的存貨採用的計價方法是否合理、適當，年度內有無任意改變計價方法的現象。(2)在加權平均法下，審查客戶是否在同一品種、同一規格型號的存貨范圍內進行計價，有無異類存貨混淆計價的現象。(3)對客戶存有單位價值貴重的存貨應審查是否採用個別計價法，有無混同於普通存貨加權平均計價的現象。(4)對存貨採用計劃成本核算的客戶，應重點審查成本差異率及差異額的計算是否正確，有無不按期結轉成本差異，或任意多轉、少轉、不轉成本差異的情況。
五、重視存貨的監盤
存貨的監盤是存貨審計的一大重要程序，近年從國內外證券市場上發生的一些重大財務欺詐案件分析，注冊會計師不重視對存貨的監盤，是導致審計失敗的一個重要因素，因此，審計人員在審計過程中，應當按照獨立審計准則的要求實施對存貨的監盤，以獲取有關期末存貨數量和狀況的充分、適當的審計證據。(1)存貨盤點小組應由熟悉客戶情況的注冊會計師領隊。風險越大，要求的經驗越高。(2)抽點的重點應放在高價值的項目上，並且抽查的數量不得小於存貨總量的10%.(3)如果不是每一個地點均列入監盤范圍不應事先或太早告訴客戶前往的地點。也不應該讓客戶熟悉選樣的模式。(4)對重大或不尋常的盤點差異，或客戶隨行人員格外關注和記錄審計人員抽點的項目，均應提高專業警覺性。對於發現抽查結果錯誤率過高應及時根據情況提高抽查比例。(5)應特別注意存貨的質量，注意觀察是否存在冷背殘次的存貨，對其提取適當的減值。對這一問題發現途徑一是通過實地盤點，另外可在審閱企業存貨會計賬薄時常年余額不動賬戶，其多為冷背殘次的積壓貨物。(6)特別注意企業對貨到單未到、貨發款未收、款收貨未發及來料加工、委託加工等情況是否作出記錄，截止期是否正確。對於這一問題的發現主要是通過購貨和銷售的截止測試來發現，有如下的方法：(1)抽查存貨盤點日前後的購貨發票、入庫單、及會計賬薄。如果12月底入賬的發票之後所附入庫單不是12月31日或在此之前的入庫單，而是1月份的入庫單，則貨物不應列入年底的實際盤點存貨中。反之，如果僅有入庫單而沒有購貨發票，則應認真審核每一入庫單是否加蓋暫估入庫印章，並以暫估記入當年存貨賬內。(2)抽查資產負債表日前後的銷售收入與退貨記錄。會計賬薄中的每張發票都應有相應的出庫單和貨運發票相對應，以檢查銷售業務的會計處理是否有跨年度現象，對虛列購貨單位可採用函證的方法來檢驗。(3)在對存貨進行抽盤時應先將財務賬與保管賬及出庫單存根聯核對，以便及時核尋財務賬與存貨實物是否相符。及時發現企業是否未及時記賬。

❾ 存貨審計實地盤點步驟是什麼

第一步，做好盤點的准備工作。盤點前必須制定一個周密的盤點計劃並進行必要的人員、物資准備。盤點時間應選擇接近結賬日期，盡可能停止業務活動。存貨必須整理分類，計量器具必須經過校驗，盤點的表格、標簽和清單必須事先准備齊全，對已收和付出的存貨應登記人賬。 第二步，全面開展盤點，並由審計人員監督、抽查。各種商品、產品和原材料原則上應在同一時期進行盤點，包裝物、低值易耗品等不同類別的存貨可以分別進行。盤點工作一般由企業原工作人員進行，審計人員參與監督和抽查。抽查比例可根據存貨管理水平和內部控制嚴密程度來決定，一般不低於存貨總量的10%和存貨價值的30%，視情可以擴大抽查面，或對某些存貨進行重新盤點。盤點時，不僅要注意數量，更要注意質量和包裝，不能有賬外物資。 第三步，對盤點結果做好記錄，整理成工作底稿。盤點結束後，審計人員應將盤點情況及盤點結果寫成書面材料填制好各種盤點表格，企業經辦人員會簽後作出記載並整理成審計工作底稿，經核對後由盤點小組和監審人員簽名。在盤點和製表時要注意賬面數量、金額是否與盤存數量在同一截止日期，如發現尚未人賬數字，應予調整。盤存結果與賬面數量有差異時，應由審計人員和盤存小組進行調查研究，提出處理的意見，與盤存單一並作為工作底稿。